Çok az sayıda işletmenin arazi alanının %100'ü için pazarlık yapabilmesinin nedeni

Engelleri ve sorunları ortadan kaldırmak

21 Haziran günü, 5. Dönem çalışma programına göre, Meclis, tüm gününü Toprak Kanunu Tasarısı'nı (Değişik) görüşmekle geçirdi.

Dong Nai ili Ulusal Meclis Heyeti Başkanı Ulusal Meclis Delegesi Quan Minh Cuong, Ulusal Meclis oturum aralarında Nguoi Dua Tin ile yaptığı görüşmede, sosyo-ekonomik kalkınma projelerinin uygulanmasında arazi kullanımına ilişkin bazı konular hakkında görüşlerini bildirdi.

Arazi kullanımına ilişkin düzenlemelerle ilgili olarak, arazi kullanım hakkı almak veya arazi kullanım hakkına sahip olmak için yapılan anlaşmalar yoluyla sosyo-ekonomik kalkınma projelerinin uygulanması konusunda, Sayın Cuong, şu anda, arazi kullanan projeler için arazi tahsisi ve arazi kiralamasının uygulanmasında, taslağın içeriğine göre öncelik sırasının şu şekilde olduğunu söyledi: Arazi kullanım haklarının açık artırma yoluyla kiralanması, arazi kullanan projeler için yatırımcı seçmek üzere ihaleye çıkılması; ve arazi kullanımının anlaşma yoluyla yapılması nihai tercihtir.

Ulusal Meclis Delegesi Quan Minh Cuong - Dong Nai ili Ulusal Meclis Delegasyonu Başkanı.

Gerçekte, sosyo-ekonomik kalkınma projelerinin uygulanması için arazi kullanım hakları konusunda varılan anlaşma, projenin hızla hayata geçirilmesine, arazi kullanımının etkinliğinin artırılmasına ve saha temizliği, tazminat, destek, yeniden iskân ile ilgili şikayetlerin önlenmesine yardımcı olmuş, gönüllülük esasına dayalı olarak halkın mutabakatını sağlamıştır... Aynı zamanda Devlet, arazi kullanım dönüşümü için ücret toplayarak bütçe geliri de elde etmektedir.

Ancak, 27 nci maddenin 1 inci fıkrasının b bendi hükmü gereğince, "Ticari konut projesinin gerçekleştirilmesi amacıyla arsa kullanılması halinde, konut arsası veya konut arsası ile konut dışı arsa kullanma hakkı alınması konusunda anlaşmaya varılabilir."

Dolayısıyla proje sınırında "en az 1m2" konut alanı olmaması durumunda anlaşma sağlanamayacak ve çok farklı sonuçlar doğacaktır.

Cuong, "Bu nedenle, yerleşim yeri olmayan araziler için ayrı düzenlemeler yapılması gerektiğini düşünüyorum. Ancak, imar planlarına uygun olması, arazi kullanım amacını değiştirme şartlarını ve projeyi hayata geçirmek için gerekli diğer koşulları sağlaması koşuluyla, düzenlemeler anlaşmanın uygulanmasına olanak sağlıyor. Böylece zorluklar ve eksiklikler giderilecektir," dedi.

Ayrıca Sayın Cuong, ticari konut projelerinin gerçekleştirilebilmesi için tarım arazilerine ilişkin anlaşmaların incelenmesi ve uygulanmasına izin verilmesini de önerdi.

Tazminat ve destek değeriyle ilgili şikayetleri sınırlayın

Aynı zamanda sosyo-ekonomik kalkınma projelerinin hayata geçirilmesi için arazi temizlemede “nötr” yöntemin uygulanmasının incelenmesi önerilmektedir.

Cuong, işletmeler ile arazi kullanıcıları arasında arazi kullanım hakları konusunda gönüllü bir anlaşmanın, proje uygulamasının hızlı gerçekleşmesine, arazi kullanım verimliliğinin artırılmasına ve şikayetlerin önlenmesine yardımcı olacağını, bu nedenle de bariz avantajlara sahip olduğunu söyledi.

Ancak gerçekte çok az sayıda işletme arazi alanının %100'ü için pazarlık yapabilmektedir, çünkü arazi kullanıcılarının azınlığının proje yatırımcısıyla işbirliği yapmadığı, özellikle arazi kullanıcılarının arazi parselinin proje sınırından ayrılamayacağını bildikleri ve piyasa fiyatının kat kat üzerinde, mantıksız derecede yüksek fiyatlar talep ettikleri durumlar sıklıkla ortaya çıkmaktadır.

Bu durumda yatırımcılar projeyi hayata geçirebilmek için ya aşırı yüksek bedelleri kabul etmek zorunda kalıyorlar ki bu da arazi fiyatlarının artması, tazminat, yeniden yerleşim desteği veya bölgedeki diğer projeler için arazi kullanım hakları pazarlığı gibi sonuçlar doğuruyor.

Yatırımcının fiyatın çok yüksek olmasını kabul etmemesi durumunda, proje geliştirmede tıkanıklık yaşanacak, arazi kullanım hakkı üzerinde anlaşmaya varılan alanın büyük bölümünde arazi kaynakları israf edilecektir.

Dolayısıyla yatırımcıların çoğu, projelerinin gerçekleştirilebilmesi için devletin arazi geri kazanımını istiyor ancak arazi geri kazanımı, özellikle tazminat bedeliyle ilgili olmak üzere, sıklıkla şikayetlere yol açıyor.

"Bu nedenle, sosyo-ekonomik kalkınma projelerinin uygulanması için arazi kullanım hakları konusunda anlaşmaları teşvik ederek, yukarıdaki iki yöntemin avantajlarını öne çıkaran ve dezavantajlarını azaltan "tarafsız" bir yöntemin incelenmesi ve uygulanmasının gerekli olduğunu düşünüyorum.

Yatırımcının alanın yüzde 80'i üzerinde anlaştığı ve geri kalan azınlık arazi kullanıcılarının makul olmayan fiyatlar talep etmesi nedeniyle pazarlıkta zorluk çektiği takdirde, devlet kalan alanın yüzde 20'sinin arazi geri kazanımını destekleyecektir" diye analiz etti.

Arazi edinimi sıklıkla şikayetlere yol açıyor, özellikle de tazminat bedeliyle ilgili şikayetler.

Dong Nai heyet başkanı, taslağın ayrıca, arazi fiyatlarının piyasa prensiplerine göre belirlenme yöntemini ve devletin araziyi geri aldığı durumlarda belirli arazi fiyatlarının hesaplanmasını da öngördüğünü, böylece yatırımcıların diğer alanlar için üzerinde anlaştığı birim fiyatların arazi geri alma davalarında da kullanılabileceğini belirtti. Ayrıca, tazminat ve destek bedelleriyle ilgili şikayetleri de sınırlandırarak, arazisi geri alınan kişilerin haklarını güvence altına alıyor.

Böylece, arazi kullanım hakkı anlaşmaları yoluyla uygulanan sosyo-ekonomik kalkınma projelerinde, arazi kullanıcılarının azınlığının çok yüksek anlaşma bedeli talep etmesi ve proje geliştirmede tıkanıklığa yol açması nedeniyle ortaya çıkan sorunlar çözülmüş olacaktır.

Arazi değerleme yöntemleriyle ilgili olarak, Bay Cuong, taslağın yalnızca 4 arazi değerleme yöntemi öngördüğünü ve fazlalık yöntemini kaldırdığını belirtti. Ancak uygulamada, fazlalık yöntemi, konut, ticaret, hizmet, ofis, otel vb. gibi farklı amaçlarla iç içe geçmiş geniş arazi alanları ve karma kullanımlı inşaat yatırım projelerinin arazi fiyatlarının belirlenmesinde yaygın olarak kullanılıyor.

"Peki geriye kalan arazi değerleme yöntemleri, fazlalık yönteminin rolünü oynayabilir mi?" diye merak etti.

Gayrimenkul türüne bağlı olarak farklı değerleme yöntemlerinin uygulanacağını belirtti. Örneğin, birçok farklı kullanıma sahip büyük arsalar için, ölçek, kullanım amacı ve planlama kriterleri açısından benzer karşılaştırılabilir mülkler hakkında bilgi bulunmadığından, karşılaştırma yönteminin uygulanması çok zor ve uygulanabilir değildir.

Gelir yöntemi, faaliyete geçirilmiş, işletilmiş ve yıllık işletme nakit akışı yaratmış projelere uygulanır. Arsa fiyat düzeltme katsayısı yönteminin uygulanmasında sorun, yıllık olarak toplanan arsa fiyat verilerinin kalitesi (yıllık fiyat listesini oluşturmak için) ve değerlemesi yapılacak arsanın planlama ve arazi kullanım yapısı açısından öne çıkan faktörlerin nicel olarak belirlenmesi gerekliliğidir.

Cuong, "Fazlalık yönteminin varsayımsal faktörler nedeniyle terk edilmesi yerine, arazi fiyatlarının belirlenmesi işini senkronize ve birleştirici bir şekilde hesaplamada kullanılan parametrelere ilişkin daha spesifik düzenlemelerin geliştirilmesi, bu yöntemin belirli arazi fiyatlarının belirlenmesi gereken bazı durumlarda uygulanmasının avantajlarının artırılması gerekmektedir" önerisinde bulundu .

Kaynak: https://www.nguoiduatin.vn/ly-do-rat-it-doanh-nghiep-co-the-thoa-thuan-duoc-100-dien-tich-dat-a613523.html