Düşük maliyetli dairelere talep yüksek, işletmeler neden sosyal konutlara ilgi göstermiyor?

İşletmeler bunu yapmak istiyor ancak "engellerle" karşı karşıya kalıyorlar

Geçtiğimiz günlerde, "2021-2030 döneminde düşük gelirli kişiler ve sanayi bölgesi çalışanları için en az 1 milyon sosyal konut inşaatına yatırım yapılması" projesinin hayata geçirilmesine yönelik konferansta konuşan İnşaat Bakan Yardımcısı Nguyen Van Sinh, "darboğazları" ortadan kaldırmak ve sosyal konut gelişimini teşvik etmek için birçok mekanizma ve politikanın hayata geçirildiğini belirtti.

Ancak, sosyal konutlara büyük talep olan bazı önemli bölgelerde, yatırım seviyesinin Projenin 2025 yılına kadarki hedefine kıyasla hala sınırlı olduğu belirtiliyor. Özellikle Ho Chi Minh Şehri'nde 4.996 üniteli 7 proje bulunuyor ve bu da %19'luk bir talebi karşılıyor; Hanoi'de sadece 1.700 üniteli 3 proje bulunuyor ve bu da %9'luk bir talebi karşılıyor veya Vinh Phuc, Nam Dinh , Ninh Binh, Quang Ngai, Long An gibi bazı bölgelerde 2021'den günümüze kadar inşaatına başlanan hiçbir proje bulunmuyor.

Geçmişte sosyal konut projesini hayata geçirmek için yatırımcıların pek çok idari prosedürle karşılaşması gerekiyordu (İllüstrasyon fotoğrafı).

İnşaat Bakanlığı'na göre, 120.000 milyar VND tutarındaki kredi programı kapsamında, şu anda 28 bölge 68 projelik krediye uygun bir liste yayınlıyor (kredi talebi 30.000 milyar VND'nin üzerinde). Şu ana kadar, 6 sosyal konut projesi bulunan 5 bölgede yaklaşık 415 milyar VND tutarında sermaye tahsisi yapıldı. Bu durum, yukarıda belirtilen 120.000 milyar VND tutarındaki imtiyazlı kredi paketinin tahsisinin, sosyal konut ve işçi konutu sektörüne yatırım yapan işletmelerin pratik ihtiyaçlarıyla karşılaştırıldığında hâlâ yavaş olduğunu göstermektedir.

Vietnam Emlakçılar Birliği Başkan Yardımcısı Bay Nguyen Van Dinh, birçok işletmenin sosyal konut sektörüne olan piyasa talebini kavradığını, ancak uygulamaya başladıklarında birçok zorlukla karşılaştıklarını belirtti: "Planlama, arazi fonu, prosedürler, uygulama sürecinden yatırımcı süreci ve çıktıya, hedef seçimine kadar her şey karmaşık. Koşullar karmaşık, kârlar kontrol altında, satış fiyatının bir standardı var, bu yüzden yeniden hesaplama yaptılar ve cazip bulmadılar. Bu da neden çok fazla sosyal konut projesi olmadığını ve işletmelerin devletten destek sermayesi alamadığını açıklıyor."

Sosyal konutların birçok bölgede yavaş uygulanmasının mevcut durumunu ele alan eski Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakan Yardımcısı Profesör Dang Hung Vo, açık sözlülükle şunları söyledi: "Bir sosyal konut projesini hayata geçirmek için yatırımcıların birçok idari prosedürle karşılaşması gerekiyor. Bu, işletmeler için bir "korku" ve ciddi bir endişe ve korkuya yol açıyor."

Profesör Dang Hung Vo'ya göre, idari prosedürler işletmelerin işini "zorlaştırmakla" kalmıyor, aynı zamanda sosyal konutlardan yararlanma konusu da birçok sorun barındırıyor. Sosyal konutlar düşük gelirli kişilere ayrılmış bir segment olmasına rağmen, çalışanların sosyal konutlara erişim, satın alma ve kiralama süreçleri ve koşulları oldukça zorlu.

"Sosyal konut sektörünün hâlâ geliştirilebilecek çok alanı olduğu açık, ancak işletmeler bu sektöre ilgi duymuyor. Bu durum kısmen mekanizmayla açıklanabilir ve birçok bölgede sosyal konut için arazi fonuna öncelik verilmiyor. İşletmeleri endişelendiren şey, oldukça örtüşen ve karmaşık yatırım ve arazi tahsis süreci; prosedürler uzun, projenin onaylanıp ruhsatlandırılmasından ürünün piyasaya sürülmesine kadar genellikle uzun zaman alıyor," diye analiz etti Profesör Dang Hung Vo.

Öte yandan eski Çevre ve Doğal Kaynaklar Bakan Yardımcısı, sosyal konut yapımına yönelik sermaye düzenlemesinin de sıkıntılarla karşı karşıya olduğunu ve ihtiyaçları karşılamadığını söyledi.

Sosyal konutlar nasıl hızlandırılır?

Emlak uzmanı Nguyen Van Duc, gazetecilere yaptığı açıklamada, sosyal konutların amacının yoksulların barınma koşullarına kavuşmasına yardımcı olmak olan iyi bir politika olduğunu, ancak uygulama biçiminin etkili olmadığını vurguladı. Konut Kanunu'ndaki (değişiklik yapılan) yeni düzenlemeler daha açık olsa da, bu işletme sahibi, devletin sosyal konut inşasına katılımının önemini vurguladı.

Uzmanlar, önümüzdeki dönemde sosyal konut yapımının hızlandırılması için idari prosedürlerin hızla gözden geçirilmesi gerektiğini söylüyor (İllüstrasyon fotoğrafı).

"Şirketimiz ve diğer birçok şirket yoksullar için sosyal konut inşasına yatırım yaptı, ancak bir süre sonra ayakta kalamadılar. O dönemde sosyal konut inşa ederken idari prosedürler, banka faiz oranları, fiyatlar ve uzun inşaat süreleri gibi sorunlar yaşanıyordu ve bu da emlak şirketlerinin iki kat zarar etmesine neden oluyordu. Bu nedenle bugün çok az şirket sosyal konutlara yatırım yapıyor," diye paylaştı.

G6 Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Sayın Nguyen Anh Que, basına yaptığı açıklamada, Hanoi'nin batısındaki bu işletmenin sosyal konut projesinin yatırım prosedürlerindeki zorluklar nedeniyle uzun yıllardır hayata geçirilemediğini söyledi: "Projemiz açık artırmayla satılan bir arazi, dolayısıyla bir yatırım politikası oluşturmamız gerekip gerekmediği tek sorun, ancak 2020'den beri tamamlanamadı. İkinci sorun ise, özellikle Hanoi ve Ho Chi Minh City olmak üzere devlet kurumlarının yatırım prosedürlerini yürütmede çok yavaş davranması ve bu durumun yatırımcılar ve konutsuz insanlar için kayıplara yol açması."

Bu arada, bir gayrimenkul CEO'su, işletmelerin sosyal konutlara ilgi duymamasının en büyük nedeninin kâr faktörü olduğunu belirtti. Sosyal konutlar fiyatla kontrol edilir ve işletmelere satış maliyeti elbette kâr açısından sınırlıdır. Fiyat kontrol kurumları, fiyatla kontrol edilen ve fiyatı sınırlı olan ticari konutlardan farklıdır ve fiyat yasası oldukça karmaşıktır, bu nedenle teşvikler mevcuttur, ancak bu teşvikler işletmelerin piyasada gerçekten uygulayabileceği kadar derinlemesine uygulanmamıştır.

Devlet Bankası, vergi ve arazi kullanım ücreti teşviklerine ek olarak, sosyal konut ve işçi konutu projelerinin geliştirilmesi için orta ve uzun vadeli kredilerde piyasa faiz oranlarının %1,5-2 altında faiz oranlarıyla 120 trilyon VND tutarında bir kredi paketi uygulamaktadır. Ancak şu anda en büyük sorun, politika, süreç ve prosedür mekanizmalarında yatmaktadır. Karmaşık düzenlemeler, ayrıntılı talimatların eksikliği ve hantal ve zaman alıcı prosedürler, sosyal konutla ilgilenen işletmeleri caydırmıştır.

İşletmelerden gelen paylaşımlar, sosyal konut inşa ederken yatırımcının kârının en fazla %10 ile sınırlandırıldığını gösteriyor. Projenin sadece 1 yıl gerisinde kalması kârsız olarak değerlendiriliyor. Bu nedenle işletmeler, yasal engelleri ortadan kaldırmak, yatırım süreçlerini hızlandırmak ve aynı zamanda sosyal konut inşa ederken yatırımcıların kârını artıracak çözümler bulmak istiyor:

Ulusal Meclis Bilim, Teknoloji ve Çevre Komitesi Daimi Üyesi Bay Tran Van Khai, bu konu hakkında şunları söyledi: "Kâr olmalı. Devlet, vergi araçlarıyla düzenleme yapacak ve maliyet fiyatına makul maliyetlerin yansıtılmasına izin verecek. Bu, işletmelerin sosyal konut inşasına yatırım yaparken zarar etmemelerine ve %10'luk uygun bir kâr elde etmelerine yardımcı olacak. Böylece işletmeler gerçek kâr elde edebilecek. Devlet, yasal politikalar, arazi ve imtiyazlı kredi sermayesi ile destek sağlamalı ki işletmeler gerçek kâr elde edebilsin."

Uzmanlar, önümüzdeki dönemde sosyal konut yapımının hızlandırılması için gereksiz idari işlemlerin en aza indirilmesi yönünde idari süreçlerin hızla gözden geçirilmesi, yatırımcıların ve gayrimenkul şirketlerinin sosyal konut projelerinin hayata geçirilmesine katılımını teşvik edecek politikaların oluşturulması gerektiğini söyledi.

N.Giang

Kaynak: https://www.nguoiduatin.vn/nhu-cau-can-ho-gia-re-lon-vi-sao-doanh-nghiep-khong-man-ma-lam-noxh-a653434.html