Gayrimenkul sektörüne ilişkin üç kanunda yapılacak değişikliklerle, yaşanan tıkanıklıklar ortadan kaldırılacak.

Ancak, hükümetin ve ilgili bakanlıkların ve kurumların güçlü katılımı sayesinde, bu engellerin üstesinden gelmek ve çözümler bulmak için hızlandırılmış bir şekilde çalışmalar yürütülmektedir.

Şu anda gayrimenkul piyasasının işleyişini doğrudan etkileyen üç yasa bulunmaktadır: 2013 Arazi Kanunu, 2014 Konut Kanunu ve 2014 Gayrimenkul İşletme Kanunu. Ancak bu üç kanun birbiriyle çelişmekte ve örtüşmektedir.

Hanoi Hukuk Üniversitesi Üniversite Konseyi Başkan Yardımcısı Doçent Dr. Nguyen Quang Tuyen, gazetecilere yaptığı açıklamada, emlak piyasasını canlandıracak yasal bir atılım yaratmak amacıyla her üç yasanın da şu anda araştırma ve değişiklik aşamasında olduğunu söyledi.

Sayın Tuyen'e göre, son açıklamalar her üç yasanın da önemli değişikliklerden geçtiğini gösteriyor.

2013 Arazi Kanunu'ndaki değişikliklerin öne çıkan noktaları

Bu üç kanundan 2013 tarihli Arazi Kanunu, meselenin "merkezini" oluşturmaktadır. Gayrimenkul piyasasıyla ilgili diğer kanunların temelini oluşturan esas kanundur. Bu nedenle, 2013 tarihli Arazi Kanunu'nda yapılacak bir değişiklik, piyasadaki uzun süredir devam eden bir darboğazı ortadan kaldıracaktır.

Doçent Doktor Nguyen Quang Tuyen'in analizine göre, tadil edilen Arazi Kanunu taslağı birçok önemli ekleme içeriyor; örneğin, arazi kullanım planlaması ve planlarına ilişkin hükümler eklenmiş.

Arazi Kanunu'nda yapılacak değişiklik taslağı, arazi edinimi yetkisi, amacı ve kapsamı ile ulusal ve kamu yararına sosyo-ekonomik kalkınma için arazi edinimine ilişkin özel koşullar ve kriterler konusunda daha ayrıntılı düzenlemeler getirmektedir.

Ayrıca, taslak düzenlemeler, sosyo-ekonomik kalkınma için arazi kaynaklarını en üst düzeye çıkarmak amacıyla bitişik arazilerin etkin bir şekilde kullanılmasını, arazi kullanım haklarına katkıda bulunma mekanizmalarını, arazi kullanımını yeniden düzenlemeyi ve kentsel ve kırsal yerleşim alanlarının yenilenmesini de belirtmektedir.

“Taslak, arazi fiyat çerçevelerine ilişkin düzenlemeyi kaldırıyor; piyasa ilkelerine dayalı arazi fiyatlarının belirlenmesi mekanizmasını ve arazi fiyat tablolarının oluşturulmasında Merkezi Hükümet ve il Halk Konseyleri tarafından yapılacak denetim ve gözetim mekanizmalarını öngörüyor… Arazi fiyat tablolarının çıkarları uyumlu hale getirmesi gerektiğini öneriyoruz,” dedi Bay Tuyen.

Taslak, arazi kullanım hakları piyasası da dahil olmak üzere gayrimenkul piyasasıyla ilgili yasal düzenlemeleri iyileştirmeye devam ediyor. Arazi kullanım haklarının ticarileştirilmesini teşvik ediyor; arazi bilgilerine bağlı bir gayrimenkul piyasası bilgi sistemi oluşturulması için gereklilikler belirliyor; ve gayrimenkul piyasasının sağlıklı, güvenli ve sürdürülebilir gelişimini sağlamak için devlet düzenleme mekanizmalarını geliştiriyor…

Özellikle arazi ve arazi fiyatlarının finansal yönetimi konusunda, 18 No'lu Kararın ruhuna uygun olarak, Arazi Kanunu Taslağı (değişiklik yapılmış haliyle) hükümetin arazi fiyat çerçevesini kaldırmıştır. Ayrıca, Madde 153, arazi değerlemesi için şu ilkeleri açıkça belirtmektedir: Arazi kullanım amacına dayalı değerleme; arazi kullanım süresine ve arazi fiyatlarını etkileyen diğer faktörlere dayalı değerleme…

Taslak, illerin ve merkezi yönetim altındaki şehirlerin arazi gelirlerinin kalkınmayı desteklemek amacıyla merkezi bütçeye aktarılmasına ilişkin düzenlemeler ekliyor; illerin Halk Komitelerinin, yerel duruma bağlı olarak, kamulaştırılan arazinin bulunduğu topluluğu ve kamulaştırılan arazinin sahiplerini desteklemek için düzenleme düzeyini belirleyeceğini öngörüyor (Madde 148)...

Ayrıca taslak, tarım arazisi kullanıcılarının ürün ve hayvan yetiştirme yapısını değiştirmesine izin veren bir madde de ekliyor (Madde 172). Ayrıca tarımsal üretim için arazi birleştirme ve biriktirme ile ilgili düzenlemeler de içeriyor ve tarımsal üretim için arazi birleştirme ve biriktirmenin ilkelerini, koşullarını ve biçimlerini belirliyor…

2014 Konut Yasası'nda ne gibi değişiklikler yapıldı?

Bu arada, Doçent Doktor Nguyen Quang Tuyen de İnşaat Bakanlığı'nın 2014 Konut Kanunu Taslağı'nda (değiştirilmiş) yaptığı değişiklik ve eklemelerin birçok olumlu yönü olduğuna inanmaktadır.

Örneğin, 2014 tarihli Konut Kanunu Taslağı (değişiklik yapılmış haliyle), konut mülkiyet haklarının tanınması koşulları; konut mülkiyet haklarının tanınması; konut sahiplerinin ve kullanıcılarının hak ve yükümlülükleri; devlet mülkiyetindeki konut türleri; devlet mülkiyetindeki konut sahiplerini temsil eden kurumlar; ve yabancı kuruluşlar veya bireyler olan konut sahiplerinin hak ve yükümlülükleri hakkında düzenlemeler eklemiştir.

İnşaat Bakanlığı ayrıca, apartman binalarının güvenlik standartlarını karşılamaması nedeniyle yıkıma tabi tutulması durumunda mülkiyet haklarının tesis edilme ve sona erdirilme esasları ile mülkiyet haklarının sona ermesinden sonra mal sahiplerinin hak ve sorumlulukları da dahil olmak üzere apartman mülkiyetine ilişkin düzenlemeler eklemiştir.

Apartman binalarının yenilenmesi ve yeniden inşasına ilişkin bölümde yer alan düzenlemeler de oldukça ayrıntılı bir şekilde ele alınmıştır; örneğin, apartman binalarının uygulanması ve yenilenmesine ilişkin ilkeler; apartman binalarının kalitesinin denetimi ve değerlendirilmesi; apartman binalarının yenilenmesi ve yeniden inşasının biçimleri; apartman binası yenileme ve yeniden inşa projeleri için yatırımcı seçimi; yeniden yerleşim konutları ve geçici konutların düzenlenmesi…

Sosyal konut politikasıyla ilgili olarak, İnşaat Bakanlığı sosyal konut geliştirme biçimleri, sosyal konut inşaat projelerine ilişkin şartlar, devlet yatırımı yapılan sosyal konutların satış fiyatının belirlenmesi ve satış, kiralama ve kiralama yoluyla mülkiyet edinme amaçlı sosyal konutlar için fiyat değerlendirmesinin zamanlaması konularında düzenlemeler eklemiştir.

Konut geliştirme finansmanı konusunda, İnşaat Bakanlığı konut geliştirme için sermaye kaynakları; konut geliştirme için sermayenin harekete geçirilmesi ve kullanılması ilkeleri; Sosyal Politika Bankası aracılığıyla sosyal konut geliştirme için imtiyazlı krediler; konut geliştirme için devlet sermaye kaynakları; ve konut geliştirme için sermaye harekete geçirme biçimleri hakkında düzenlemeler eklemiştir…

Arazi spekülasyonunu önlemek için Gayrimenkul İşletmeleri Kanunu'nda değişiklik yapılmalıdır.

Son olarak, Doçent Doktor Nguyen Quang Tuyen de 2014 Gayrimenkul İşletmeciliği Yasa Taslağına yapılan değişiklik ve eklemeleri olumlu değerlendirdi.

Öncelikle, hangi tatil beldesi gayrimenkul ürünlerinin satışa sunulduğunu netleştirelim.

Öncelikle, ticari faaliyetlere dahil olan gayrimenkullerin kapsamı ve türleri ile ilgili olarak, Gayrimenkul İşletmeciliği Hakkında Kanun Taslağı (değişiklik yapılmış hali), 5. maddede eklemeler ve açıklıklar getirilmiştir.

"Böylece, işletmeye dahil edilen gayrimenkul türleri açıkça belirlenmiş oldu ve daha önce sadece genel ifadelerin kullanıldığı, emlakçıların yasa dışı eylemlerde bulunmak için kullanabileceği birçok 'açık' durumun önüne geçildi," dedi Bay Tuyen.

Plan özellikle turistik daireler, turistik villalar ve konaklama birimleriyle birleştirilmiş ofis binaları gibi tatil beldesi gayrimenkul ürünlerinin eklenmesini içeriyor.

İkinci olarak, konut ve işletmeye alınan mevcut inşaat işleriyle ilgili 13. Madde ayrıca şunları da ekler: İşletmeye alınan mevcut inşaat işleri, inşaat kanununa uygun sivil işler, turistik daireler, turistik villalar ve konaklama ile birleştirilmiş ofislerdir.

İkinci olarak, gayrimenkul aracılık faaliyetlerinin sıkı bir şekilde yönetilmesi gereklidir: ​​Birincisi, sosyal hayatı olumsuz etkileyen şişirilmiş fiyatlar "ateşi" gibi son zamanlardaki gayrimenkul piyasasının eksikliklerinin giderilmesi gerekmektedir; bu durumun "suçlusu" ise aşırı insan gücüne sahip ancak niteliksiz olan mevcut aracılık gücüdür.

İkinci olarak, taslağın 60. maddesinde belirtildiği üzere borsada işlem görmesi gereken gayrimenkul türlerine ilişkin hususlar ele alınacaktır.

Üçüncüsü, özellikle emlakçılar için, Kanun taslağı bir başka koşul daha getiriyor: "Bireyler bağımsız emlakçılık hizmeti verme hakkına sahiptir, ancak emlakçılık lisansına sahip olmaları ve vergi kanunu hükümlerine uygun olarak vergi ödemesi için kayıt yaptırmaları gerekmektedir."

"Bu düzenlemeyle birlikte, emlakçılık işletmelerinin artık bir şirket kurmaları gerekmiyor ve bu nedenle 'en az iki kişinin emlakçılık lisansına sahip olması' baskısına tabi değiller ," diye açıkladı Bay Tuyen.

Üçüncüsü, gayrimenkul bilgilerinin oluşturulması ve yönetimiyle ilgili olarak: Gayrimenkul İşletmeleri Hakkındaki Kanun Taslağı (değişiklik yapılmış haliyle), gayrimenkul işletmelerinin web sitelerinde gayrimenkul hakkında bilgileri kamuya açık bir şekilde ifşa etmekten sorumlu olduğunu açıkça belirtmektedir;…

"Gayrimenkul fiyatlarının piyasa değerine göre doğru bir şekilde belirlenebilmesi için, temiz bir gayrimenkul bilgi sisteminin kurulması yaklaşık 3-5 yıl sürecektir," diye vurguladı Bay Tuyen.

Dinh Tran

Kaynak: https://www.congluan.vn/sua-doi-3-dao-luat-lien-quan-toi-bat-dong-san-khi-nut-that-sap-duoc-go-post240434.html