Emlak müzayedesi organizasyonlarının seçilmesine ilişkin kriterleri değiştirin

Adalet Bakanlığı, varlık ihalesi eğitimini düzenleyen ve varlık ihalesi yapacak kuruluşların seçimine ilişkin rehberlik sağlayan bir Genelge hazırlıyor.

Adalet Bakanlığı, 27 Haziran 2024 tarihinde 15. Ulusal Meclis 7. Oturumunda, Emlak Müzayedesi Kanunu'nun (1 Ocak 2025 tarihinden itibaren yürürlüğe girmiştir) bir dizi maddesini değiştiren ve tamamlayan Kanun'u kabul ettiğini, Adalet Bakanlığı'nın iki konuyu ayrıntılı olarak düzenlemekle görevlendirildiğini bildirdi: (i) Emlak müzayede organizasyonlarının seçimi hakkında (Madde 36, Madde 1) ve (ii) Müzayedeciler için mesleki eğitimin programı, içeriği ve organizasyonu hakkında yönetmelik (Madde 44, Madde 1).

Emlak Müzayedesi Kanunu hükümlerine istinaden Adalet Bakanlığı tarafından 16 Mayıs 2017 tarih ve 06/2017/TT-BTP sayılı Genelge ile emlak müzayedesi alanında müzayede eğitim kursunun çerçeve programı, müzayede eğitim imkânları, staj ve müzayede uygulama stajı sonuçlarının ve formlarının test edilmesine ilişkin hükümler düzenlenmiştir.

Ayrıca Adalet Bakanlığı, 08.02.2022 tarih ve 02/2022/TT-BTP sayılı, taşınmaz satış ihalesi kuruluşlarının seçimine ilişkin Adalet Bakanlığı Genelgesi'ni de yayımlamıştır.

Emlak Müzayedesi Kanunu'nun bazı maddelerinde değişiklik ve eklemeler yapan Kanun, müzayede eğitim kursuna katılabilmek için meslek alanında 03 yıl ve üzeri çalışma şartının kaldırılmasını; emlak müzayedesinde eğitimden muafiyet düzenlemesinin kaldırılmasını ve bazı formların da artık pratik gerekliliklere uygun olmamasını sağlamıştır. Ayrıca, 02/2022/TT-BTP sayılı Genelge'nin uygulanmasıyla birlikte zorluklar ve sorunlar ortaya çıkmıştır.

Bu nedenle, Emlak Müzayedesi Kanunu'nun bazı maddelerinde değişiklik ve eklemeler yapan Kanunun etkin, süratli ve eş zamanlı olarak uygulanabilmesi ve 06/2017/TT-BTP sayılı Genelge ile 02/2022/TT-BTP sayılı Genelgelerin uygulanmasında karşılaşılan bir takım zorluk ve sorunların aşılabilmesi amacıyla Adalet Bakanlığı tarafından, müzayede eğitim kursunun çerçeve programını, müzayede eğitim tesislerini; müzayede uygulama stajı sonuçlarının staj ve sınavını; müzayedecilerin uzmanlık ve meslekleri konusunda verilecek eğitimin programını, içeriğini ve organizasyonunu; emlak müzayede organizasyonlarının seçimine ilişkin rehberliği; emlak müzayedesi alanında uygulanacak formları düzenleyen bir Genelge hazırlanması gerekmektedir.

Müzayede eğitim kurumu ve müzayede eğitim kursu çerçeve programı ile ilgili olarak, taslak Genelge, esasen, müzayede eğitim kurumunun Adalet Bakanlığı'na bağlı Adalet Akademisi olduğunu öngören 06/2017/TT-BTP sayılı Genelge'nin hükümlerini devralmaktadır. Müzayede eğitim çerçeve programı, Adalet Akademisi başkanlığında, Yargı Destek Daire Başkanlığı ile koordinasyon halinde yürütülmekte ve yayımlanmak üzere Adalet Bakanlığı'na sunulmaktadır.

Adalet Bakanlığı, avukatlık ve noterlik alanında mesleki eğitime ilişkin düzenlemeler üzerine yapılan araştırmalara dayanarak hazırlanan Taslak Genelge ile müzayedeciler için mesleki eğitimin içeriğinin, müzayedecilik etik kuralları; varlık müzayedeleri ve ilgili diğer yasal düzenlemelerle ilgili hukuki bilgilerin güncellenmesi ve tamamlanması; müzayede uygulama becerileri; müzayede uygulama sürecinde ortaya çıkan sorunları çözme becerileri; müzayede uygulama organizasyonlarını yönetme, organize etme ve işletme becerileri olmak üzere bir veya birkaç maddeden oluşmasının öngörüldüğünü bildirdi.

Mesleki eğitim uygulayan kuruluşlar arasında; Adalet Akademisi, Yargı Destek Daire Başkanlığı ve müzayedecilerin mesleki sosyal örgütleri yer almaktadır.

Müzayedecilerin mesleki eğitime katılımları için asgari süre yılda 1 iş günü (yılda 8 saat)'dir.

Taslak Genelge ile, o yıl mesleki eğitime katılma yükümlülüğünü tamamlamış sayılan haller, örneğin, yurt içinde veya yurt dışında hukuk alanında yayımlanmış ihtisas dergilerinde gayrimenkul ihale hukuku ve gayrimenkul ihalelerine ilişkin mevzuat konusunda araştırma makalesi yayınlanmış olmak; gayrimenkul ihaleleri konusunda yayımlanmış kitap ve ders kitaplarını yazmak veya yazımına katılmak; Adalet Akademisi'nde gayrimenkul ihaleleri konusunda verilen derslere katılmak...

Varlık ihalesi kuruluşlarının kapasite, deneyim ve itibarına ilişkin kriterlerin değiştirilmesi ve tamamlanması

Varlık ihalesi yapacak kuruluşun seçilmesine ilişkin rehberlikle ilgili olarak, taslak Genelge, uygulamada halen yürürlükte olan 02/2022/TT-BTP sayılı Genelge hükümlerinin devralınması ve aynı zamanda Varlık İhalesi Kanunu'nun bazı maddelerinde değişiklik ve eklemeler yapılması ve ortaya çıkan zorlukların, engellerin ve sınırlamaların aşılması amacıyla bir dizi hükmün değiştirilmesi ve eklenmesi temelinde oluşturulmuştur. Değişiklik ve eklemelerin bazı temel içerikleri özellikle aşağıdaki gibidir:

Emlak müzayede organizasyonlarının seçilmesine ilişkin kriterlerin değerlendirilmesine ilişkin (Madde 33), Taslak Genelge, müzayede organizasyonlarının seçime başvururken puan düşürülmesine neden olan ihlalleri daraltmak amacıyla 02/2022/TT-BTP sayılı Genelge'nin 5. maddesinin 5. fıkrasının a ve b bentlerinde değişiklik ve eklemeler yapmaktadır. Buna göre, mesleki faaliyetlerinde kasıtlılık ve ciddiyet gerektiren durumlarda (yanlış müzayede kazananını ilan etmek, gizli anlaşma yapmak, fiyat baskılamak gibi) emlak müzayede organizasyonlarının ve müzayedecilerinin kapasitesi, deneyimi, dürüstlüğü ve mesleki etiğiyle doğrudan ilgili eylemler yalnızca seçilecektir.

Emlak müzayede örgütlerinin sorumlulukları (Madde 36) ve il ve merkezi olarak yönetilen şehirlerin Adalet Bakanlığı'nın görevleri (Madde 37) ile ilgili olarak , emlak müzayede örgütü tarafından beyan edilen seçime katılım için kayıt dosyasında yer alan bilgilerin doğruluğunu kontrol etmede ve doğrulamada emlak sahiplerinin zorluk çektiği durumu gidermek için, Taslak Genelgeye, emlak müzayede örgütünün sorumlulukları (Madde 3, Madde 36) hakkında düzenlemeler eklenmiştir. Bu sorumluluklar arasında, seçime katılım için kayıt dosyasında yer alan bilgilerin tam ve doğru olmasından sorumlu olmak ve bu Genelge ile çıkarılan forma göre her yıl periyodik olarak emlak müzayedelerinin organizasyonu ve faaliyetleri hakkında kuruluşun merkezinin bulunduğu Adalet Bakanlığı'na bir rapor göndermek yer almaktadır.

Aynı zamanda, Taslak Genelge, yukarıdaki raporun Ulusal Varlık Müzayede Portalı'nda yayınlanması konusunda il veya merkezi olarak yönetilen şehrin Adalet Bakanlığı'nın sorumluluğuna ilişkin düzenlemeleri tamamlamaktadır (Madde e, Madde 2, Madde 37).

Varlık müzayede organizasyonunun organizasyonu ve varlık müzayede faaliyetlerine ilişkin kamuya açıklanmış Rapor'a dayanarak, varlık sahipleri varlık müzayede organizasyonunun puanlanması ve seçilmesi amacına hizmet eden bu Rapor'a kolayca erişebilir, bunları kullanabilir ve araştırabilirler.

"Mülk açık artırma kuruluşlarının seçilmesine ilişkin kriterler puan tablosu" ekine ilişkin olarak, Mülk Açık Artırma Kanunu'nun bazı maddelerini değiştiren ve tamamlayan Kanun hükümlerine dayanarak, Taslak Genelge'ye eklenen Ek'te "Mülk açık artırma hizmet bedelleri, uygun mülk açık artırma maliyetleri" kriteri kaldırılmış; aşağıdaki yönde bir dizi özel bileşen kriteri değiştirilmiş ve eklenmiştir: (i) Etkin açık artırma planlarının teşvik edilmesi, açık artırmaların yürütülmesinde bilgi teknolojisinin kullanılması ve açık artırmaların düzenlenmesinin denetlenmesine yönelik planlara ilişkin kriterlerin tamamlanması; (ii) Sabit merkez, iletişim bilgileri (telefon numarası, faks, e-posta adresi...) ile açık adres kriterlerinin daha açık ve uygulanabilir olacak şekilde değiştirilmesi, açık artırma kuruluşlarının açık adresi olmadan merkez kiralama durumunun sınırlandırılması; (iii) Adil ve şeffaflığın sağlanması amacıyla, müzayedeleri yürüten bireysel müzayedecilerin deneyim, kapasite ve itibarına odaklanılması da dahil olmak üzere, varlık açık artırma kuruluşlarının kapasite, deneyim ve itibar kriterlerinin değiştirilmesi ve eklenmesi.

Lütfen taslağın tamamını okuyun ve yorumlarınızı buraya yazın.

Kaynak: https://thoibaonganhang.vn/sua-tieu-chi-lua-chon-to-chuc-dau-gia-tai-san-157130.html