Yeni Dong Nai eyaletine uyacak şekilde arazi bölümü ve birleştirme yönetmeliklerini değiştirin

1 Temmuz itibarıyla Dong Nai ilinin yüzölçümü 12.700 km2'nin üzerindedir. Arazi yönetiminde istikrar ve birliği sağlamak amacıyla yetkililer, arazi bölümü, arazi toplulaştırması ve arazi kullanım hakkı sertifikalarının (kırmızı kitaplar) verilmesine ilişkin yönetmeliklerde değişiklik yapılmasını İl Halk Komitesi'ne sunmak için çalışmalarını sonlandırmaktadır.

Bien Hoa şehrinin bir köşesi. Fotoğraf: H.Loc

Bu yönetmelik, ilin arazi yönetimini yakından, şeffaf ve etkili bir şekilde kontrol etmesine, olumsuzlukları sınırlamasına ve sürdürülebilir kalkınmayı sağlamasına yardımcı olacak bir araçtır.

16 binden fazla arazi paylaşımı ve birleştirme davası

Arazi bölünmesi ve toplulaştırması, arazi kullanıcılarının meşru ihtiyaçlarıdır ve yasalarca izin verilir. Mevcut sosyo -ekonomik ve altyapı koşullarına bağlı olarak, her yerleşim biriminin arazi parseline eşlik eden asgari alan ve altyapı konusunda kendi düzenlemeleri vardır. Amaç, arazi bölünmesi ve toplulaştırmasının onaylı arazi kullanım planlaması ve planlarıyla uyumlu olmasını sağlamak; spekülasyon, yaygın ifraz ve planlama ihlallerini önlemek; ve arazi kullanıcılarının idari süreçleri yürütürken meşru haklarını şeffaf ve adil bir şekilde kullanmalarını sağlamak ve böylece kentsel ve kırsal kalkınmaya yönelik yerleşim alanlarının oluşumu için koşullar yaratmaktır.

İl yöneticileri, İl Tapu Sicil Müdürlüğü ve yerel Halk Komitelerinden mevcut yönetmelikleri gözden geçirmelerini ve uygun düzenlemeler önermelerini talep etti. Yeni yönetmeliklerin, hem vatandaşlar hem de yönetim kurumları için kolaylık sağlayacak, aynı zamanda planlamayı aksatan spekülasyonu ve yasadışı arazi bölünmesi ve satışını sınırlayacak şekilde katı bir yapıya sahip olması gerekiyor.

Bu hedefler doğrultusunda, Ekim 2024'te İl Halk Komitesi, ildeki her arazi türü için arazi bölünmesi ve birleştirilmesine ilişkin koşulları ve asgari alanı belirten 63/2024/QD-UBND sayılı Kararı yayınladı (Karar 63 olarak anılacaktır).

İl Tapu Sicil Dairesi Müdürü Le Thanh Tuan'a göre, yaklaşık 7 aylık uygulama sürecinin ardından 63 sayılı Karar, devlet kurumlarının arazi işlemlerini yönetme ve yürütme görevini başarıyla yerine getirmesine yardımcı olurken, aynı zamanda kişilerin yönetmeliklere uygun olarak haklarını kullanabilmeleri için gerekli koşulları da oluşturdu. Özellikle Kasım 2024'ten Mayıs 2025 sonuna kadar İl Tapu Sicil Dairesi yaklaşık 16.400 adet arazi parsel bölme ve birleştirme dosyası aldı ve işleme koydu.

Olumlu sonuçlara rağmen, 63 Sayılı Karar'ın uygulanması, özellikle arazi toplulaştırması koşullarıyla ilgili olarak hâlâ bazı zorluklarla karşı karşıyadır. Özellikle, arazi parsellerinin toplulaştırılabilmesi için aynı kullanım amacına, kullanım süresine ve arazi kirası ödeme şekline sahip olması gerekmektedir. Bu üç koşulun da uyumlu olmaması durumunda, parsellerin toplulaştırılabilmesi için arazi kullanım amacının değiştirilmesi, arazi kullanım süresinin ayarlanması ve arazi kirası ödeme şeklinin değiştirilmesi gibi işlemlerin aynı anda yapılması gerekmektedir. Ancak, 2025 tarihli Arazi Kanunu ve uygulama dokümanları, arazi toplulaştırması prosedürüne hizmet edecek düzenlemeleri açıkça öngörmediğinden, birim bu içerik konusunda tavsiyede bulunamamaktadır.

Buna göre değişecektir

Arazi bölüşümü ve toplulaştırmasına ilişkin yönetmeliklerin temel amacı, kişilerin arazi verme, bağışlama, miras alma ve konut inşa etme gibi haklarını kullanmalarını kolaylaştırmaktır. Ancak, düzenlemelerin yasadışı yollarla arazileri bölüp satma ve politikaları çarpıtma gibi durumlardan kaçınmaları için, arazi kullanım planlaması ve yapılaşma planlamasının sıkılaştırılması; aynı zamanda arazi bölüşümü ve toplulaştırmasının koşulları hakkında ayrıntılı ve açık düzenlemelerin yapılması gerekmektedir.

Bien Hoa şehri, Long Hung komününde gayrimenkul projesi. Fotoğraf: HOANG LOC

Diğer bir neden ise, Dong Nai ve Binh Phuoc eyaletleri arasındaki arazi bölüşümü ve birleştirme yönetmeliklerinin hâlen farklı olmasıdır. Örneğin, Dong Nai, kentsel yerleşim alanları için bölündükten sonra asgari alanı 60 m² ve ​​kırsal alanlarda 80 m² olarak belirlerken; Binh Phuoc eyaleti buna karşılık gelen 36 m² ve ​​50 m²'yi öngörmektedir. Altyapı koşullarıyla ilgili olarak, Dong Nai, bölündükten sonra arazi parselinin 19 m veya daha fazla veya 19 m'den az yol genişliğine sahip mevcut bir toplu taşıma yoluna bitişik olduğu durumları da açıkça belirtirken, Binh Phuoc eyaleti bunu belirtmemektedir.

Yeni Dong Nai eyaletine uygun yönetmeliklerin oluşturulması planını birleştirmek amacıyla, İl Tapu Sicil Dairesi, yakın zamanda Binh Phuoc İl Tapu Sicil Dairesi ile birlikte çalıştı. Bu kapsamda, birim, Tarım ve Çevre Bakanlığı'na, yeni Dong Nai eyaletinin idari yapısı faaliyete geçtikten sonra arazi bölüşümü ve arazi birleştirme yönetmeliklerini yayınlamak üzere İl Halk Komitesi'ne sunulmak üzere yönetmelik taslağını hazırlaması tavsiyesinde bulundu.

Taslak yönetmeliğe göre, mahallelerde parselasyon için asgari alan 60 m², ova köylerinde 80 m² ve ​​dağlık köylerde 100 m² olarak belirlenmiştir. Tarım arazilerinde ise parselasyon için asgari alan mahallelerde 500 m², köylerde ise 1.000 m² olarak belirlenmiştir.

Arazi toplulaştırmasının şartlarına ilişkin olarak taslakta iki temel durum öngörülmüştür: Birincisi, Devlet tarafından yönetilen küçük ve dar arazi parçalarının bitişik arazi kullanıcılarına tahsis edilmesi veya kiralanması, ardından arazi toplulaştırma işleminin gerçekleştirilmesi; ikincisi, onaylı detaylı planı veya kısaltılmış detaylı planı olan projelere ait konut arazileri için arazi toplulaştırması yapılırken, talep anında söz konusu planı onaylayan yetkili merciin izninin alınması gerekmektedir.

İl Halk Komitesi Başkan Yardımcısı Nguyen Thi Hoang, yeni Dong Nai ilinde arazi hukuku düzenlemelerinin uygulanmasında birlik ve beraberliğin sağlanması, halkın arazi kullanım haklarını kullanmasının kolaylaştırılması ve yönetim kurumlarının idari prosedürleri kolayca yerine getirmesine yardımcı olunması amacıyla, her arazi türüne göre arazi bölünmesi ve birleştirilmesi için koşullar ve asgari alanlar konusunda özel düzenlemeler yapılması gerektiğini söyledi.

Hoang Loc

Kaynak: https://baodongnai.com.vn/kinh-te/202506/thay-doi-quy-dinh-ve-tach-thua-hop-thua-dat-phuhop-voi-tinh-dong-nai-moi-47a12e6/