"Eşzamansız" kredilerden kaçının

En belirgin işaretlerden biri, yıl başından bu yana gayrimenkul sektöründeki kredilerin, tüm sistemin ortalama kredi büyüme hızının iki katı hızla artmış olmasıdır. Sadece yılın ilk 6 ayında, tüm sistemin kredileri yaklaşık %10 artarken, gayrimenkul sektöründeki kredilerin %20 oranında artması bekleniyor.

Techcombank, HDBank,SHB , MB... gibi bir dizi bankanın 2025 yılı ikinci çeyrek finansal raporlarına göre de bu bankaların gayrimenkul işletme kredilerinde geçen yıl sonuna göre yüzde 20-35 oranında artış yaşandığı görülüyor.

Şu ana kadar gayrimenkul kredileri rekor seviyeye (yaklaşık 3,2 milyar VND) ulaştı. Bankaların gayrimenkule neden sermaye akıttığını açıklamak zor değil. Devlet Bankası Başkanı'nın da belirttiği gibi, bu yılın ilk yarısında gayrimenkul kredilerindeki keskin artış, gayrimenkul piyasasının önündeki engellerin kaldırılması yönündeki hedefle uyumlu. Çünkü proje yasal engellerden kurtulduğunda, uygulama için sermaye ihtiyacı kaçınılmaz olarak artacak.

Analistler, bağımsız bir bakış açısıyla, üretim ve tüketimin birçok zorlukla karşı karşıya olduğu bir ortamda, büyümenin temel itici güçlerinin altyapı ve gayrimenkul olduğunu belirtiyor. Ayrıca, gayrimenkul kredilerinde gerçek zarar oranı çok düşük (teminatın yüksek likiditesi nedeniyle). Bu nedenle bu iki sektör sermaye akımlarını güçlü bir şekilde çekiyor.

Gayrimenkul kredileri hızla artsa da, Devlet Bankası'na göre bu sektöre verilen kredilerin hala güvenli göstergeler sağlaması iyi bir haber. Orta ve uzun vadeli kredilerde kullanılan kısa vadeli sermaye oranının hala %30 eşiğinin altında olması da bunun kanıtı. İşletmeci ayrıca, kredi kuruluşlarına sürekli olarak sermayelerini vadeye göre dengelemeleri talimatını vererek sistem güvenliğini sağlıyor.

Ancak son dönemde gayrimenkul piyasasının gayrimenkul kredi yapısı ve sermaye yapısı bazı mantık dışı noktalar barındırıyor.

Öncelikle, kredi yapısı açısından, gayrimenkul sektöründeki mevcut krediler artarken, konut alımı ve onarımı için kullanılan krediler yavaş bir artış gösterdi. Bu durum, banka sermayesinin ağırlıklı olarak yatırımcılara aktığını ve insanların yaşamak için ev almakla ilgilenmediğini gösteriyor. Bu durum, piyasadaki dengesizlikten de kaynaklanıyor; uygun fiyatlı ve orta sınıf konut arzı giderek azalıyor. Piyasadaki yeni arz çoğunlukla lüks dairelerden oluşurken, uygun fiyatlı, orta sınıf daireler ve sosyal konutlar büyük bir kıtlık yaşıyor. Sosyal konut kredileri için 145.000 milyar VND tutarındaki kredi paketinin ve 35 yaşın altındaki kişilere yönelik kredi paketlerinin çok yavaş dağıtılmasının nedeni de bu.

İkincisi, gayrimenkul piyasasının sermaye yapısıyla ilgili olarak, daha önce birçok gayrimenkul işletmesinin borç sermaye yapısı büyük ölçüde tahvillere dayanıyordu, hatta %50-60'lara kadar varıyordu, ancak şimdi bu oran yarı yarıya düştü. Bu yılın ilk 7 ayında, tüm piyasada tahvil ihraçları geçen yıl sonuna göre %63 artarken, gayrimenkul tahvil ihraçları tek başına yalnızca %13'ten fazla arttı.

Nitekim, kredi gevşemeye başladığında, kredi faiz oranları dip seviyeye indiğinde ve bankalar gayrimenkul kredilerine daha açık hale geldiğinde, birçok yatırımcı yeni tahvil ihraç etmemekle kalmıyor, aynı zamanda tahvilleri erken geri ödemek için acele ederek banka kredilerine yöneliyor. Özellikle gayrimenkul gibi uzun vadeli sermaye gerektiren alanlarda, işletmelerin banka kredilerine olan bağımlılığının artması, bankacılık sistemi için birçok risk oluşturuyor; özellikle de vade dengesizliği riski.

Gayrimenkul kredileri şu anda hala güvenli olsa da, bu şekilde keskin bir şekilde artmaya devam ederse ve sermaye akışı şu anda olduğu gibi ağırlıklı olarak lüks gayrimenkul projelerine yönelirse, piyasada kaçınılmaz olarak istikrarsızlık yaşanacaktır.

Bu durumun üstesinden gelmek için, kâr hedefleri ve hissedar çıkarlarından güçlü bir şekilde etkilenen bankalardan ayarlamalar bekleyemeyiz; bunun için Devletin düzenleyici müdahalesine ihtiyaç duyarız. Dolayısıyla, Devlet Bankası, İnşaat Bakanlığı ve diğer bakanlık ve şubelerin, sosyal konut ve uygun fiyatlı konut arzını artıracak ve bu segmentlere doğrudan kredi akışı sağlayacak çözümlere sahip olması gerekir. Ayrıca, kredi odasını kaldırırken, Devlet Bankası'nın sermaye akışını öncelikli alanlara yönlendirmek için daha etkili araçlara sahip olması gerekir.

Devlet Bankası Başkanı'nın da belirttiği gibi, uzun vadeli çözüm, sermaye piyasasını güçlü bir şekilde geliştirmek, orta ve uzun vadeli sermaye talebini karşılamak ve böylece bankacılık sisteminin kısa vadeli sermaye kaynakları üzerindeki baskıyı azaltmaktır. Gayrimenkul ve altyapı gibi büyük orta ve uzun vadeli sermaye kaynaklarına ihtiyaç duyan sektörlerin, şirket tahvilleri, yerel tahviller veya uluslararası krediler vb. ihraç ederek harekete geçmeleri ve banka kredilerine sonsuza dek güvenmeleri mümkün değildir.

Kaynak: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html