"Eşzamansız" kredilerden kaçının

Vietnam Devlet Bankası (SBV) yöneticileri, gayrimenkul sektörüne verilen kredilerin hala güvenli oranlar sağladığını belirtse de, bu sektördeki sermaye yapısı piyasa ve tüm bankacılık sistemi için potansiyel riskler taşıyor.

En belirgin göstergelerden biri, yıl başından bu yana gayrimenkul sektöründeki kredilerin, tüm sistemin ortalama kredi büyüme hızının iki katı hızla artmış olmasıdır. Sadece yılın ilk 6 ayında, tüm sistemin kredileri yaklaşık %10 artarken, gayrimenkul sektöründeki kredilerin %20 oranında artması bekleniyor.

Techcombank, HDBank,SHB , MB... gibi bir dizi bankanın 2025 yılı ikinci çeyrek finansal raporlarına göre de bu bankaların gayrimenkul işletme kredilerinde geçen yıl sonuna göre yüzde 20-35 oranında artış yaşandığı görülüyor.

Şu ana kadar gayrimenkul kredileri rekor seviyeye (yaklaşık 3,2 milyar VND) ulaştı. Bankaların gayrimenkule sermaye akıtmasının nedenini açıklamak zor değil. Devlet Bankası Başkanı'nın da belirttiği gibi, bu yılın ilk yarısında gayrimenkul kredilerindeki keskin artış, gayrimenkul piyasasının önündeki engellerin kaldırılması yönündeki hedefle uyumlu. Çünkü projeler yasal engellerden kurtulduğunda, uygulama için sermaye ihtiyacı kaçınılmaz olarak artacaktır.

Analistler, bağımsız bir bakış açısıyla, üretim ve tüketimin birçok zorlukla karşı karşıya olduğu bir ortamda, büyümenin temel itici güçlerinin altyapı ve gayrimenkul olduğunu belirtiyor. Ayrıca, gayrimenkul kredilerinde gerçek zarar oranı çok düşük (teminatın yüksek likiditesi nedeniyle). Bu nedenle bu iki sektör güçlü sermaye akışlarını çekiyor.

Gayrimenkul kredileri hızla artsa da, Devlet Bankası'na göre bu sektöre verilen kredilerin hala güvenli göstergeler sağlaması iyi bir haber. Orta ve uzun vadeli kredilerde kullanılan kısa vadeli sermaye oranının hala %30 eşiğinin altında olması da bunun kanıtı. İşletmeci ayrıca, kredi kuruluşlarına sürekli olarak vadeye göre sermaye dengelemeleri talimatı vererek sistem güvenliğini sağlıyor.

Ancak son dönemde gayrimenkul piyasasının gayrimenkul kredi yapısı ve sermaye yapısı bazı mantık dışı noktalar barındırıyor.

Öncelikle, kredi yapısı açısından, gayrimenkul sektöründeki mevcut krediler artarken, konut alımı ve onarımı için kullanılan krediler yavaş bir artış gösterdi. Bu durum, banka sermayesinin ağırlıklı olarak yatırımcılara aktığını ve insanların yaşamak için ev almakla ilgilenmediğini gösteriyor. Bu durum, piyasadaki dengesizlikten de kaynaklanıyor; uygun fiyatlı ve orta sınıf konut arzı giderek azalıyor. Piyasadaki yeni arz çoğunlukla lüks dairelerden oluşurken, uygun fiyatlı, orta sınıf daireler ve sosyal konutlar büyük bir kıtlık yaşıyor. Sosyal konut kredileri için 145.000 milyar VND tutarındaki kredi paketinin ve 35 yaşın altındaki kişilere yönelik kredi paketlerinin çok yavaş dağıtılmasının nedeni de bu.

İkincisi, gayrimenkul piyasasının sermaye yapısına gelince, daha önce birçok gayrimenkul işletmesinin borç sermaye yapısı büyük ölçüde tahvillere dayanıyordu, hatta %50-60'lara kadar varıyordu, ancak şimdi bu oran yarı yarıya düştü. Bu yılın ilk 7 ayında, tüm piyasada tahvil ihraçları geçen yıl sonuna göre %63 artarken, gayrimenkul tahvil ihraçları yalnızca %13'ten fazla arttı.

Nitekim, krediler gevşediğinde, kredi faiz oranları dip seviyeye indiğinde ve bankalar gayrimenkul kredilerine daha açık hale geldiğinde, birçok yatırımcı yeni tahvil ihraç etmemekle kalmıyor, aynı zamanda tahvilleri erken geri ödemek ve banka kredilerine yönelmek için acele ediyor. Özellikle gayrimenkul gibi uzun vadeli sermaye gerektiren alanlarda, işletmelerin banka kredilerine olan bağımlılığının artması, bankacılık sistemi için birçok risk oluşturuyor; özellikle de vade dengesizliği riski.

Gayrimenkul kredileri şu anda hala güvenli olsa da, bu şekilde keskin bir şekilde artmaya devam ederse ve sermaye akımları şu anda olduğu gibi ağırlıklı olarak lüks gayrimenkul projelerine yönelirse, piyasanın istikrarsız olması kaçınılmazdır.

Bu durumun üstesinden gelmek için, kâr hedefleri ve hissedar çıkarlarından güçlü bir şekilde etkilenen bankalardan ayarlamalar bekleyemeyiz; bunun için Devletin düzenleyici müdahalesine ihtiyaç duyarız. Dolayısıyla, Devlet Bankası, İnşaat Bakanlığı ve diğer bakanlık ve şubelerin, sosyal konut ve uygun fiyatlı konut arzını artıracak ve bu kesimlere doğrudan kredi akışı sağlayacak çözümlere sahip olması gerekir. Ayrıca, kredi odası kaldırılırken, Devlet Bankası'nın sermaye akışlarını öncelikli alanlara yönlendirmek için daha etkili araçlara sahip olması gerekir.

Devlet Bankası Başkanı'nın da belirttiği gibi, uzun vadeli çözüm, sermaye piyasasını güçlü bir şekilde geliştirmek, orta ve uzun vadeli sermaye talebini karşılamak ve böylece bankacılık sisteminin kısa vadeli sermaye kaynakları üzerindeki baskıyı azaltmaktır. Gayrimenkul ve altyapı gibi büyük orta ve uzun vadeli sermaye kaynaklarına ihtiyaç duyan sektörlerin, şirket tahvilleri, yerel tahviller veya uluslararası krediler vb. ihraç ederek harekete geçmeleri ve banka kredisine sonsuza kadar güvenmemeleri gerekmektedir.

Kaynak: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html