En belirgin göstergelerden biri, yıl başından bu yana gayrimenkul sektörüne verilen kredilerin, tüm sistem genelindeki kredilerin ortalama büyüme oranının iki katı hızla artmış olmasıdır. Sadece ilk altı ayda, sistem genelinde krediler yaklaşık %10 artarken, gayrimenkul sektörüne verilen kredilerin %20 oranında arttığı tahmin edilmektedir.
Techcombank, HDBank,SHB , MB gibi birçok bankanın 2025 yılının ikinci çeyreğine ait mali raporları da, bu bankaların gayrimenkul sektörüne yönelik kredi verme faaliyetlerinin geçen yılın sonuna kıyasla %20-35 oranında arttığını gösteriyor.
Bugüne kadar gayrimenkul kredileri rekor seviyeye ulaştı (yaklaşık 3,2 trilyon VND). Bankaların gayrimenkule neden bu kadar sermaye akıttığını anlamak zor değil. Vietnam Merkez Bankası Başkanı'nın da belirttiği gibi, bu yılın ilk yarısında gayrimenkul kredilerindeki keskin artış, gayrimenkul piyasasındaki sorunların çözümüne yönelik eğilimle tutarlıdır. Çünkü projelerdeki yasal engeller kaldırıldığında, bunların uygulanması için gereken sermaye talebi kaçınılmaz olarak artacaktır.
Bağımsız bir bakış açısıyla, analistler üretim ve tüketimdeki zorluklar bağlamında büyümenin ana itici güçlerinin altyapı ve gayrimenkul olduğuna inanmaktadır. Dahası, gayrimenkul kredilerinde gerçek zarar oranı çok düşüktür (teminatın yüksek likiditesi nedeniyle). Bu nedenle bu iki sektör sermayeyi güçlü bir şekilde çekmektedir.
Gayrimenkul kredilerindeki hızlı artışa rağmen, Vietnam Merkez Bankası (SBV), bu sektördeki kredilerin hala güvenlik göstergelerini karşıladığını memnuniyetle belirtiyor. Bunun kanıtı, orta ve uzun vadeli krediler için kullanılan kısa vadeli sermaye oranının %30'un altında kalmasıdır. Düzenleyici kurum ayrıca, sistemin güvenliğini sağlamak amacıyla kredi kuruluşlarına sürekli olarak sermayeyi vade sürelerine göre dengelemeleri yönünde talimat vermektedir.
Ancak, gayrimenkul kredisi yapısı ve gayrimenkul piyasasının sermaye yapısı son zamanlarda bazı tutarsızlıklar göstermiştir.
Öncelikle, kredi yapısı açısından, gayrimenkul sektörüne yönelik kredilerde önemli bir artış yaşanırken, ev satın alma ve tadilat kredilerinde yavaş bir artış gözlemlenmiştir. Bu durum, banka sermayesinin ağırlıklı olarak müteahhitlere aktığını, insanların ise kişisel kullanım için ev satın alma konusunda henüz istekli olmadığını göstermektedir. Bu aynı zamanda, uygun fiyatlı ve orta sınıf konut arzının giderek azalmasıyla ortaya çıkan piyasa dengesizliğinden de kaynaklanmaktadır. Piyasadaki yeni arzın büyük kısmı lüks dairelerden oluşurken, uygun fiyatlı, orta sınıf ve sosyal konutlarda ciddi bir eksiklik söz konusudur. Bu durum, sosyal konutlar için ayrılan 145 milyar VND'lik kredi paketinin ve 35 yaş altı kişiler için ayrılan kredi paketlerinin çok yavaş dağıtılmasının da nedenidir.
İkinci olarak, gayrimenkul piyasasının sermaye yapısına gelince, daha önce birçok gayrimenkul şirketinin borç finansmanı yapısı büyük ölçüde, hatta %50-60'a varan oranlarda tahvillere dayanıyordu, ancak bu oran şimdi yarı yarıya keskin bir şekilde azaldı. Bu yılın ilk yedi ayında, tüm piyasada tahvil ihracı geçen yılın sonuna göre %63 artarken, gayrimenkul tahvil ihracı tek başına %13'ün biraz üzerinde arttı.
Gerçekte, kredi koşulları gevşediğinde, faiz oranları dip seviyelere indiğinde ve bankalar gayrimenkul kredilerine daha açık hale geldiğinde, birçok geliştirici sadece yeni tahvil ihraç etmekten kaçınmakla kalmaz, aynı zamanda mevcut tahvillerini de vadesinden önce agresif bir şekilde geri ödeyerek banka kredilerine yönelir. Özellikle gayrimenkul gibi uzun vadeli sermaye gerektiren sektörlerdeki işletmelerin banka kredisine olan bu artan bağımlılığı, bankacılık sistemi için, özellikle de vade uyumsuzluğu riski açısından önemli riskler oluşturmaktadır.
Gayrimenkul kredisi şu anda güvenli olsa da, eğer kredi fiyatları hızla artmaya devam eder ve sermaye akışı şu anki gibi ağırlıklı olarak lüks gayrimenkul projelerine yönelirse, piyasa kaçınılmaz olarak istikrarsızlıkla karşı karşıya kalacaktır.
Bu durumu düzeltmek için, kâr güdüsü ve hissedar çıkarlarıyla hareket eden bankaların düzenlemelerine güvenemeyiz; bunun yerine devletin düzenleyici müdahalesine ihtiyaç duyarız. Buna göre, Vietnam Merkez Bankası, İnşaat Bakanlığı ve diğer bakanlıklar ve kurumlar, sosyal konut ve uygun fiyatlı konut arzını artırmak ve kredi akışını bu segmentlere yönlendirmek için çözümler bulmalıdır. Ayrıca, gelecekte kredi limitleri kaldırıldığında, Vietnam Merkez Bankası'nın sermaye akışını öncelikli sektörlere yönlendirmek için daha etkili araçlara sahip olması gerekir.
Vietnam Merkez Bankası Başkanı'nın da belirttiği gibi, uzun vadeli çözüm, sermaye piyasasını güçlü bir şekilde geliştirmek, orta ve uzun vadeli sermaye ihtiyaçlarını etkin bir şekilde karşılamak ve böylece bankacılık sisteminin kısa vadeli sermaye kaynakları üzerindeki baskıyı azaltmaktır. Gayrimenkul ve altyapı gibi büyük miktarda orta ve uzun vadeli sermayeye ihtiyaç duyan sektörler, kurumsal tahvil ihracı, yerel yönetim tahvilleri veya uluslararası krediler yoluyla fon sağlamak zorundadır... Sadece banka kredisine güvenmeye devam edemezler.
Kaynak: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html
