Konut talebi artıyor.
Piyasa araştırma kuruluşlarından elde edilen anket verileri, son yıllarda 45-70 m² büyüklüğündeki dairelerin sayısının giderek azaldığını gösteriyor. Birçok yeni proje, kârı maksimize etmek amacıyla yüksek satış fiyatlarıyla büyük daireler geliştirmeye odaklanıyor; bu da gençlerin, memurların, entelektüellerin ve küçük ailelerin konutlara erişimini zorlaştırıyor.
Belirlenen nedenlerden biri, projelerdeki nüfus kontrolüne ilişkin düzenlemelerdir. Buna göre, planlama onaylanırken, yönetim organı genellikle inşaat ölçeğini, teknik altyapıyı, sosyal altyapıyı ve nüfus yoğunluğunu belirlemek için nüfus hedeflerine dayalı kararlar almaktadır. Bu nedenle, birçok yatırımcı, nüfus hedefini onaylanan sınırlar içinde "tutmak" için küçük dairelerin sayısını azaltmak ve büyük dairelerin boyutunu artırmak zorunda kalmaktadır.
Özellikle, birçok yerleşim yerinde apartmanlardaki nüfusu belirleme yönteminde, ortak bir standart olmaksızın, daire başına düşen kişi sayısının ortalaması alınarak mekanik bir yaklaşım benimsenmektedir. Örneğin, Hanoi'de , 27 Mayıs 2024 tarihli 34/2024/QD-UBND sayılı Kararın bazı maddelerini değiştiren ve tamamlayan 1 Nisan 2026 tarihli 39/2026/QD-UBND sayılı Karara göre, şehir şu düzenlemeyi getirmiştir: 25-45 m² kullanılabilir alana sahip tek odalı bir daire 1 kişi olarak sayılır; 40-55 m²'den fazla kullanılabilir alana sahip iki veya üç odalı bir daire 2 kişi olarak sayılır; 55-70 m²'den fazla kullanılabilir alana sahip bir daire 3 kişi olarak sayılır; ve 70-77 m²'den fazla kullanılabilir alana sahip bir daire 4 kişi olarak sayılır.
Ho Chi Minh Şehrinde, 9 Ocak 2026 tarihinden itibaren geçerli olan 32/2025/QD-UBND sayılı Karara göre, yönetmelikler şu şekildedir: 1 yatak odalı dairelerin alanı 25-56 m² , 2 yatak odalı dairelerin alanı 56-96 m² ve 3-4 yatak odalı dairelerin alanı 96-160 m² veya daha fazla olmalıdır…
Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği Başkanı Le Hoang Chau'ya göre, son 10 yılda "evlenmek ve çocuk sahibi olmaktan kaçınma, yaşam baskıları ve yüksek yaşam maliyetleri nedeniyle hane halkı büyüklüğünün 1-3 kişiye çıkması" eğilimi, 2024 yılında kadın başına sadece 1,91 çocuk doğurma oranına yol açmıştır; bu oran, kadın başına 2,1 çocuk olan yenilenme seviyesinin altındadır. Bu durum, insanların daha uzun yaşaması eğilimiyle birleşince, nüfusun hızla yaşlanmasına neden olmuştur.
2009 yılında ülkede 7,45 milyon yaşlı insan varken, bu sayının 2025 yılının başlarında 16,1 milyona ulaşması ve ulusal nüfusun %16'sından fazlasını oluşturması bekleniyor. Bununla birlikte, aynı bölgede veya projede birbirine yakın yaşayan ancak ayrı alanlarda, evlerde veya dairelerde bulunan "geniş ailelerin" sayısında ve bekar kişilerin, çocuksuz genç çiftlerin veya daha az kuşaktan oluşan küçük ailelerin sayısında önemli bir artış eğilimi de gözlemleniyor...
"Bu nedenle, apartman binalarındaki nüfusu katı bir nüfus hesaplama yöntemi kullanarak belirlemek, yeni projelerde sadece yüksek gelirli bireylerin bir kesiminin ihtiyaçlarına uygun olan 'büyük dairelerin' sayısını artıracaktır. Orta sınıf apartman projelerine uygulandığında ise, çok sayıda 'büyük daireye' sahip olmak, ortalama ve düşük gelirli insanların çoğunluğunun ve kariyerlerine yeni başlayan gençlerin ihtiyaçlarına ve mali olanaklarına uygun değildir," diye analiz etti Bay Le Hoang Chau.
Esnek ve pratik bir yaklaşıma ihtiyacımız var.
Uzmanlara göre, nüfusu yalnızca daire sayısına göre hesaplamak yerine, daha bilimsel bir nüfus veri sistemi ve tahmin modeli geliştirilmelidir. Nüfus belirlemesi, daire büyüklüğü, yatak odası sayısı, konut tipi, bölgesel özellikler ve demografik eğilimler gibi birden fazla faktöre dayanmalıdır. Bu, işletmelerin uygun fiyatlı ürünler geliştirmesine ve aynı zamanda uygun bir genel nüfus büyüklüğünü sağlamasına olanak tanıyacaktır.
Bazı uzmanlar, gerçek kullanıma dayalı bir nüfus hesaplama yöntemi uygulanmasını önermektedir. Örneğin, stüdyo daire veya tek yatak odalı bir daire 1-2 kişi için; iki yatak odalı bir daire 3-4 kişi için hesaplanabilir ve daha büyük daireler için daha yüksek bir katsayı uygulanabilir.
Ayrıca, nüfus yoğunluğu bölgenin altyapı kapasitesiyle ilişkilendirilmelidir. Bölgenin iyi bir ulaşım sistemine, okullara, sağlık tesislerine ve kamusal alanlara sahip olması durumunda, apartman yapısında daha fazla esneklik sağlanabilir.
Vietnam Şehir Planlama ve Geliştirme Derneği Başkanı Tran Ngoc Chinh, "Nüfus yoğunluğunu azaltmak için küçük daireleri sınırlama zihniyetinden, kentsel altyapıyı kapsamlı bir şekilde geliştirme zihniyetine geçmek çok önemli. Çünkü altyapıya doğru şekilde yatırım yapılırsa, küçük ve orta ölçekli dairelerin sayısının artması, şehre çok fazla baskı yapmadan insanların büyük çoğunluğunun konut sorununu çözmeye katkıda bulunacaktır" dedi.
Aynı görüşü paylaşan Vietnam Gayrimenkul Derneği Başkan Yardımcısı Dr. Nguyen Van Dinh, daha uygun bir nüfus katsayısı uygulamak için dairelerin alan ve fonksiyona göre sınıflandırılmasına yönelik bir dizi kriter geliştirilmesinin ve nüfus tahminlerini daha doğru hale getirmek için inşaat, planlama ve polis sektörleri arasında birbirine bağlı nüfus ve konut veri tabanının hızla tamamlanmasının gerekli olduğuna inanmaktadır.
Bu sayede, yerel yönetimler her bölgeye uygun nüfus hedeflerini proaktif olarak belirleyebilir ve tüm projelere tek bir formül uygulama durumundan kaçınabilirler. Ayrıca, küçük ölçekli dairelerin geliştirilmesi, topluluk yaşam alanından yoksun yüksek yoğunluklu yerleşim alanlarının oluşma riskini önlemek için tasarım, yaşam kalitesi ve kamusal olanaklar konusunda katı standartlarla birlikte yürütülmelidir.
Aynı zamanda, hükümetin, orta gelirli kişilerin karşılayabileceği dairelere yönelik bugünkü piyasa talebinin en yüksek olması nedeniyle, işletmeleri orta segment daireler geliştirmeye teşvik edecek mekanizmaları arazi, kredi, yatırım prosedürleri vb. konularda tercihli politikalar aracılığıyla oluşturmaya devam etmesi gerekmektedir. Bu segmentteki arzı artırmak için, yasal, planlama ve nüfus belirleyici darboğazların eş zamanlı olarak ortadan kaldırılması gerekmektedir.
Kaynak: https://hanoimoi.vn/xac-dinh-dan-so-chung-cu-mo-duong-cho-can-ho-muc-trung-779034.html
Yorum (0)