%90-95 oranında ön ödeme talep edip ardından parayı zimmete geçiren dolandırıcılardan nasıl korunabilirsiniz?

Piyasadaki her türlü mevduat faaliyetini ele almamız gerekiyor.

Emlak İşletmeciliği Hakkında Değişiklik Yapılmış Kanun Taslağı'nın 24. maddesinin 4. fıkrasının d bendinde yer alan, emlak projesi geliştiricilerinin "konut veya inşaat projesinin işletmeye alınması için gerekli tüm koşulları karşılaması ve sözleşmenin imzalanmasının ardından işlemin tamamlanması durumunda ancak müşterilerden depozito almalarına izin verildiği" yönündeki düzenlemeye ilişkin olarak, Ho Chi Minh Şehri Emlak Derneği (HoREA) Başkanı Bay Le Hoang Chau, bu düzenlemenin doğru ancak yetersiz olduğunu düşünüyor. Ona göre, gayrimenkul, konut veya inşaat halindeki arsaların alım satımına ilişkin sözleşmenin imzalanmasından önce de depozito kabulüne izin veren bir düzenleme ile tamamlanması gerekiyor.

Gayrimenkul, konut ve yapım aşamasındaki arsa alım satım sözleşmelerinin imzalanmasından önce teminat kabulüne ilişkin yasal düzenlemeler ve daha sıkı yönetmeliklerin getirilmesi ihtiyacı, yasal normların tutarlılığını ve tekdüzeliğini sağlamak ve dolandırıcılık faaliyetlerini önlemek için gereklidir.

Yêu cầu đặt cọc 90-95% rồi chiếm dụng, lừa đảo, làm gì để tránh? - 1 — Hanoi'de yapım aşamasında olan bir apartman projesi (Örnek fotoğraf: Ha Phong).

HoREA Başkanı, 2006 ve 2014 tarihli Gayrimenkul İşletme Kanunlarının kusurlu olduğunu, çünkü bu kanunların yalnızca sözleşme imzalandıktan sonraki gayrimenkul işlemlerini düzenlediğini, ancak sözleşme imzalanmadan önce depozito ödenmesi şartını öngörmediğini savundu.

Gerçekte, gayrimenkul alım satım sözleşmesi imzalanmadan önce teminat yatırma zorunluluğu nedeniyle, teminat uygulamaları oldukça yaygındır ve yalnızca 2015 Medeni Kanunu'nun 328. maddesinin 2. fıkrası hükümleriyle düzenlenmektedir. Bununla birlikte, Medeni Kanun azami teminat miktarını belirtmemekte, bu da vicdansız aracıların, arazi spekülatörlerinin ve işletmelerin sistemi istismar ederek büyük miktarda teminat almasına yol açmaktadır.

"İşlem değerinin %90-95'ine varan oranlarda depozito alındığı, ardından bu depozitoların zimmete geçirildiği veya dolandırıldığı, bu durumun depozito sahibine zarar verdiği ve gayrimenkul piyasasında istikrarsızlığa yol açtığı vakalar olmuştur. Bu nedenle, Gayrimenkul İşletmeciliği Kanunu'nda bunun düzenlenmesi şarttır," diye belirtti Bay Chau.

Ancak, değiştirilmiş haliyle Gayrimenkul İşletmeleri Hakkındaki Kanun Taslağı'nın 24. maddesinin 4. fıkrasının d bendi de, gayrimenkul işlem sözleşmesinin akdedilmesi için gerekli şartlar yerine getirilmeden önce yapılan teminatları düzenlemeyerek bu eksikliği tekrarlamaktadır. Bu durum özellikle, "parsellenmiş arsa" alım satımı vaadi olarak veya gayrimenkul projelerinin ürünlerinin alım satımı vaadi olarak yapılan teminatlar için geçerlidir; bu teminatlar, sözleşmenin akdedilmesi için gerekli şartlar yerine getirilmeden önce, arazi kullanım hakları belgeleri mevcut olmadığında, yetkili makam henüz "yatırım politikasını yatırımcı onayıyla eş zamanlı olarak onaylamadığında" veya inşaat henüz başlamadığında yapılır. Bu gibi durumlarda, teminatı yapan taraf genellikle zarara uğrar.

Örneğin, depozito düşükse ancak gayrimenkulün değeri artarsa, depozitoyu alan taraf anlaşmayı iptal edip depozitoyu (iki katı) depozito verene iade etmeye istekli olabilir. Veya, depozito büyük veya çok büyükse, depozitoyu alan taraf dolandırıcılık yapıp müşterinin depozitosunu zimmetine geçirebilir…

Ayrıca, Bay Chau'ya göre, Gayrimenkul İşletmeciliği Hakkında Değişiklik Yapılmış Kanun Taslağı'nın 24. maddesinin 4. fıkrasının d bendi, yalnızca "sözleşmenin ifasını güvence altına almak" amacıyla sözleşme imzalandıktan sonra yapılan depozito işlemlerini düzenlemekte, ancak "sözleşmenin sonuçlandırılmasını güvence altına almak" amacıyla sözleşme imzalanmadan önce yapılan depozito işlemlerini düzenlememektedir. Bu nedenle, "düzenleme kapsamı" gayrimenkul piyasasındaki tüm depozito işlemlerini tam olarak kapsamamaktadır.

Yukarıdaki analize dayanarak, aşağıdaki içeriğin eklenmesini önerdi: Gayrimenkul proje geliştiricileri, konut veya gelecekteki inşaat projelerini satın almak veya kiralamak isteyen müşterilerden depozito almakla yükümlüdür ve ancak proje yetkili makamdan yatırım onayı, (varsa) inşaat ruhsatı almış ve inşaata başlanmışsa depozito alabilirler. Alternatif olarak, geliştiriciler ancak konut veya inşaat projesinin işletmeye alınmak için gerekli tüm koşulları karşılaması ve işlemin bu Kanun hükümlerine uygun olarak gerçekleştirilmesi durumunda müşterilerden depozito alabilirler.

"Depozito miktarı, satın alınan, satılan veya kiralanan evin veya inşaat projesinin değerinin %5'ini aşmamalıdır; satıcı veya kiralayan, depozito sözleşmesinde evin veya inşaat projesinin satış veya kiralama fiyatını açıkça belirtmelidir," diye vurguladı Bay Chau.

Geliştiricilerin yasayı çiğnemesini engelleyin.

Ulusal Meclis Ekonomi Komitesi'nin Gayrimenkul İşletmeciliği Kanunu'nun revize edilmiş taslağına ilişkin ön inceleme raporunda, bazı görüşler Gayrimenkul İşletmeciliği Kanunu'nda depozito hükümlerinin düzenlenmesinin gereksiz olduğunu ve bunların Medeni Kanun'un genel hükümlerine tabi olması gerektiğini öne sürmüştür. Bu nedenle, "depozito" ile ilgili hüküm taslakta yeni bir hükümdür; taslağı hazırlayan kurumdan, bu düzenlemenin gerekliliğini ve dayanağını, özellikle de pratik dayanağını rapor etmesi ve açıklığa kavuşturması istenmektedir.

İnceleme raporunda, "Gerekli görülen durumlarda, taslak yasaya yalnızca gelecekteki gayrimenkul işlemlerindeki mevduatlara ilişkin özel hükümler eklenmelidir; Medeni Kanun'da zaten belirtilmiş olan hükümlerin tekrar edilmesine gerek yoktur" denildi.

Yêu cầu đặt cọc 90-95% rồi chiếm dụng, lừa đảo, làm gì để tránh? - 2 — Uzmanlara göre, mevduat sahipleri için riskleri sınırlamak amacıyla piyasadaki tüm mevduat işlemlerinin kapsanması gerekmektedir (Örnek görsel: Ha Phong).

İnşaat Bakanı Nguyen Thanh Nghi, gelecekteki inşaat projelerini içeren gayrimenkul işlemlerindeki mevduatlarla ilgili olarak, daha önce gayrimenkul işletme yasalarında bu konuda herhangi bir düzenleme bulunmadığını da belirtti.

Gerçekte, bazı müteahhitler, evlerin veya inşaat projelerinin satışına ilişkin koşullar yerine getirilmeden önce müşterilerden para toplamak için depozito sözleşmeleri veya diğer sözleşme türlerini imzalayarak yasayı ihlal etmektedirler. Bu nedenle, bu taslak, depozitoların yalnızca evler veya inşaat projeleri satışa sunulma ve düzenlemelere uygun olarak işlem yapma koşullarını yerine getirdikten sonra alınmasına ilişkin düzenlemeler içermektedir.

[reklam_2]
Kaynak