Епоха «спекулятивної» торгівлі нерухомістю закінчилася.

VTV.vn - У 2026 році ринок зміщується до довгострокової стратегії, і вижити зможуть лише ті, хто має сильні фінансові можливості та стійке бачення.

Епоха короткострокових спекуляцій закінчилася; нерухомість вступає в довгострокову гру.

Скринінг

Згідно з даними дослідження В'єтнамської асоціації брокерів з нерухомості (VARS), у 2025 році на всьому ринку буде запущено приблизно 128 000 нових продуктів, що є найвищим рівнем за період 2019-2025 років і наближається до піку пропозиції. Однак це зростання не може повністю вирішити проблему дефіциту житла, оскільки структура пропозиції залишається незбалансованою.

Оскільки більшість нової пропозиції надходить від проектів елітних квартир та високоцінних малоповерхових будинків, тоді як сегмент доступного житла для більшості населення залишається гостро недоступним. Приблизно 25% пропозиції квартир на ринку мають ціну понад 100 мільйонів донгів за квадратний метр, в основному зосереджені у кількох великих забудовників.

Пан Нгуєн Ван Дінь, голова Асоціації ріелторів В'єтнаму, зазначив, що цей дисбаланс попиту та пропозиції ускладнює реальним покупцям доступ до ринку, навіть за наявності більшої кількості доступних продуктів. Водночас це також збільшує ризик для короткострокових інвестиційних стратегій, які покладаються на очікування швидкого зростання цін.

Фактично, незважаючи на покращення пропозиції, ціни на нерухомість продовжують встановлювати нові орієнтири. Це пов'язано з відкладеним попитом на житло протягом багатьох років, а також з такими сприятливими факторами, як економічне зростання, інвестиції в інфраструктуру та дедалі вищі витрати на розробку проектів. Багато нещодавно запущених проектів зафіксували позитивні показники поглинання, навіть зазнаючи розпродажів, при цьому покупцям доводилося платити премії, щоб володіти нерухомістю. Протягом цього періоду інвестиційний капітал потужно надходив на ринок, допомагаючи багатьом інвесторам досягти високих прибутків за короткий час.

Однак, з кінця 2025 року ринковий ландшафт почав змінюватися, оскільки пропозиція зросла по всіх напрямках, а ліквідність перестала розподілятися рівномірно між усіма регіонами та сегментами. За словами пана Дінь Мінь Туана, директора південного регіону Batdongsan.com.vn, ера «вигідних інвестицій скрізь» закінчилася. Поточний ринок більше не підходить для короткострокових спекулятивних стратегій. Норма прибутку значно звузилася, тоді як ризики зросли, особливо для інвесторів, які використовують високий фінансовий леверидж.

Крім того, одним із фундаментальних факторів, що змінюють ринок, є прорив у транспортній інфраструктурі. Прискорені інвестиції в швидкісні автомагістралі, кільцеві дороги та міжрегіональні маршрути протягом останніх років не лише збільшили вартість нерухомості, але й скоротили час подорожі та розширили можливості розвитку приміських районів та міст-супутників.

Тільки у 2025 році по всій країні розпочнеться та буде відкрито 564 проекти із загальним обсягом інвестицій понад 5,14 мільйона мільярдів донгів, з яких майже 75% припадає на приватний капітал. Загальна довжина швидкісних автомагістралей, розв'язок та під'їзних доріг перевищує цільові показники п'ятирічного плану соціально-економічного розвитку на 2021-2025 роки.

Поряд з розвитком інфраструктури, вирішення правових перешкод для проектів також стало вирішальною рушійною силою для постачання. Приблизно 1000 проектів мали вирішені труднощі та відновили реалізацію, тоді як багато великомасштабних проектів були схвалені та реалізовані достроково, щоб уникнути ризику рекультивації земель згідно з новими правилами.

Пан Нгуєн Куок Ань, заступник генерального директора Batdongsan.com.vn, зазначив, що коли пропозиція вивільняється у великих масштабах, ринок змушений вступити у фазу справжньої конкуренції. Часи рівномірного підвищення цін минули; проекти, які хочуть продати, повинні продемонструвати свою зручність використання, підключення до інфраструктури та повну юридичну документацію.

Інвестори більше не можуть легко досягати швидкого прибутку, як це було раніше.

Довгострокові інвестиції

Зі зростанням цін на нерухомість у великих містах відносно середнього доходу та зростанням капітальних витрат, особливо процентних ставок за кредитами, ринок поступово скорочується за кількістю учасників. Покупці, які шукають житло, змушені мати міцну фінансову основу та здатність накопичувати багатство в довгостроковій перспективі. Інвесторам також дедалі важче досягати швидкого прибутку, як і в попередні періоди.

Стратегії, засновані на неперевіреній інформації, стадному менталітеті або короткострокових очікуваннях, стають дедалі ризикованішими, особливо в контексті поступового зростання прозорості ринкових даних, зокрема присвоєння унікальних ідентифікаторів об'єктам нерухомості – радять експерти.

За словами пана Нгуєна Ван Діня, ринок змушує інвесторів змінити свій спосіб мислення. «Нова гра не для гарячих грошей. Інвестори, які хочуть вижити, повинні зосередитися на реальній цінності, довгостроковому потенціалі експлуатації та погодитися на довші інвестиційні цикли», – заявив голова VARS.

Не лише інвестори, а й забудовники стикаються зі значним тиском через вартість землі, витрати на розробку проектів та витрати на фінансування. Бізнеси, яким бракує фінансових можливостей, які надмірно залежать від кредитів або розробляють продукти, що не відповідають ринковому попиту, незабаром виявлять свої ризики.

VARS вважає, що на ринку, який переходить у бік справжньої конкуренції, репутація та можливості забудовника стають основною конкурентною перевагою. Проекти, які забезпечують своєчасне завершення, повну відповідність законодавству та прозору інформацію, матимуть явну перевагу в залученні інвестицій.

У довгостроковій перспективі VARS вважає, що ціни на нерухомість не зазнають «гарячого» сплеску, але й навряд чи різко впадуть. Високий попит на житло, економічне зростання та продовження інвестицій в інфраструктуру є підтримуючими факторами для ринку. Крім того, збільшення витрат на розробку проектів та фінансові зобов'язання, пов'язані з землею за новим прайс-листом, також створюють новий рівень цін.

Однак у 2026 році ринковий попит буде дуже вибірковим. Проекти з цінами продажу, що значно перевищують їхню реальну вартість, з поганим транспортним сполученням, неповною юридичною документацією або тими, що не відповідають реальним потребам проживання, ризикують зіткнутися з «замороженою» угодою.

Ринок нерухомості переходить від фази зростання, що ґрунтується на короткострокових очікуваннях, до повільнішого, але більш сталого циклу розвитку. Прибуток більше не буде отримуватися від спекулятивної торгівлі, а від справжньої вартості, фінансових можливостей та довгострокових стратегій учасників ринку.

Джерело: https://vtv.vn/bat-dong-san-het-thoi-luot-song-100260124152459157.htm