Нерухомість: грішник чи рушійна сила зростання?

Мета збільшення ВВП В'єтнаму до 8% до 2025 року та прагнення до двозначних показників у наступні роки є великим прагненням нації – законним прагненням, що відображає сильне бажання країни піднятися на шляху інтеграції та розвитку.

Але зростання не може бути просто числом. Важливішою є якість зростання, стійкість економіки перед обличчям глобальних коливань. Питання полягає в тому, чи має В'єтнам достатньо ґрунтовної основи для створення сталого прориву, чи це лише короткостроковий «бум», очолюваний ринком нерухомості – сектором, який є одночасно рушійною силою та показником здоров'я економіки?

Не можна заперечувати, що протягом останнього десятиліття корпорації нерухомість зробили свій внесок у зміну обличчя країни. Нові міські райони, проспекти, курорти та сучасні промислові зони сприяли формуванню більш цивілізованого міського вигляду, створенню робочих місць, розвитку інфраструктури та покращенню якості життя.

Багато підприємств також активно сприяють розвитку суспільства, підтримуючи уряд під час стихійних лих та пандемій. Цей внесок є суттєвим і відображає почуття відповідальності та роль в'єтнамських підприємців у нову еру.

Однак, поряд із цими досягненнями, ринок нерухомості також виявив багато викликів. Швидке зростання цін на житло, обмежена пропозиція та тривалі судові процеси посилили тиск як на бізнес, так і на населення.

Згідно зі статистикою, у другому кварталі 2025 року ціни на квартири в Ханої зросли на 33% за той самий період, досягнувши близько 3000 доларів США/м²; у Хошиміні вони зросли на 47%, до майже 4700 доларів США/м².

Важливо визнати, що ринок нерухомості неоднорідний. У цій сфері працюють два основних типи підприємств.

Одна група дбає лише про те, щоб «купувати дешево, продавати дорого», наживаючись на короткострокових спекуляціях, створюючи мало сталої цінності для суспільства. Саме ця група спотворює ринок і втрачає довіру реальних покупців.

Але крім цього, є справжні забудовники нерухомості, компанії, які прагнуть довгострокового бачення, не лише будуючи будинки на продаж, а й створюючи придатне для життя місто. Вони систематично інвестують у досить великих масштабах, часто в супутникові райони міста, щоб належним чином реалізувати напрямок розподілу населення та збалансованого регіонального розвитку.

Щоб залучити людей до проживання в нових міських районах, ці проекти повинні відповідати потребам комплексної живої екосистеми: сучасна інфраструктура, освіта, охорона здоров'я, торгівля, зелені зони та кращі зручності, ніж у центральній зоні. У той час кожна міська зона є не лише місцем для життя, а й рушійною силою місцевого соціально-економічного розвитку.

Такий бізнес часто потребує багато років на підготовку, починаючи від планування, юридичних питань, інвестицій у інфраструктуру і закінчуючи залученням мешканців.

Типовим прикладом є прибережний міський проект Кан Зіо, підготовка якого перед його впровадженням тривала 21 рік, проект Vinhomes Wonder City (раніше Dan Phuong) отримав юридичне схвалення за 13 років... Тривалий час підготовки через відсутність синхронної правової бази призвів до збільшення інвестиційного капіталу, що є однією з основних причин, що перешкоджають зниженню цін на житло.

Примітним фактом є те, що кредитний капітал останнім часом значною мірою спрямовувався в нерухомість, складаючи значну частку від загальної суми непогашених банківських кредитів. Станом на 31 липня 2025 року непогашені кредити в цьому секторі перевищили 4,1 мільйона донгівських донгів (що еквівалентно 155 мільярдам доларів США), що становить майже 24% від загальної суми непогашених кредитів банківської системи. Темпи зростання кредитування нерухомості (17%) майже вдвічі перевищують загальні темпи зростання економіки (9,6%).

Однак проблема не в капіталі, що втікає в нерухомість, а в тому, куди саме він потрапляє. Коли капітал зосереджений у спекулятивних проектах, забудові, створенні цінових хвиль, економіка перебуває під загрозою. Але якщо капітал правильно спрямовується, він вливається в стійкі міські проекти, інфраструктуру та реальне житло... тоді він є важелем розвитку інфраструктури та соціального забезпечення.

Тому що нерухомість, якщо її розвивати у правильному напрямку, не лише створює активи, а й активізує сотні суміжних галузей, таких як матеріали, будівництво, дизайн інтер'єрів, логістика, торгівля та послуги. Це той момент, на який потрібно звернути увагу та найближчим часом скоригувати.

Міжнародний досвід показує, що кожна розвинена економіка пережила період перегріву ринків нерухомості. Важливо вміння управляти ризиками та регулювати політику. Коли держава має прозорий правовий механізм, ефективно контролює потоки капіталу та створює здорове конкурентне середовище, нерухомість стає рушійною силою зростання, а не потенційним ризиком.

У багатьох країнах, таких як Південна Корея, Сінгапур чи Китай, на ранніх етапах індустріалізації спостерігалося значне зростання ринку нерухомості, що значною мірою сприяло ВВП. Але коли ринок досяг певного порогу, ці країни швидко переключилися на розвиток виробництва, технологій та інновацій.

Китай – це найновіший урок – коли відсутність своєчасного регулювання спричинила ланцюговий шок для всієї фінансової системи. Тому В'єтнаму потрібно звернути особливу увагу на проблему «збалансованого зростання», гармонійного розвитку між ринком землі та виробничим сектором.

Сильна економіка повинна спиратися на виробництво, науку, технології та інновації, і не може перекладати всю «відповідальність» на землю чи активи. Для досягнення сталого зростання В'єтнаму необхідно зосередитися на таких основах:

Реформа, усунення адміністративних бар'єрів та непотрібних витрат.

Сприяти розвитку переробної та виробничої промисловості, високотехнологічного сільського господарства, відновлюваної енергетики та цифрової економіки.

Розвивати ринки капіталу (акції, корпоративні облігації) для зменшення залежності від банківського кредиту.

Зробіть значні інвестиції в соціальне житло, житло для працівників, недороге житло та поверніть нерухомості її належне цивільне призначення.

Реформувати земельний податок, податок на майно, запровадити податок проти спекуляції та податок на незабудоване житло.

Зробіть дані про землю, ціни угод та кредити на нерухомість прозорими для контролю людьми, підприємствами та інвесторами.

Мета реформи — зробити ринок землі прозорим, оскільки лише тоді, коли ціни на землю, планування та законність будуть оприлюднені, фінансовий та банківський ринок може бути стабільним, соціальна довіра зміцнитися, а зростання ВВП матиме реальну основу.

Найголовніше – відновити довіру бізнесу та людей. Ринок працює безперебійно лише тоді, коли бізнес впевнений у довгострокових інвестиціях, люди вірять, що їхні активи захищені, а держава відіграє роль справедливого арбітра. Роль конструктивного уряду тут полягає не в адміністративному втручанні, а в встановленні прозорих, стабільних та передбачуваних правил гри – основи зрілої економіки.

Двозначне зростання – це благородне прагнення. Але розвиток має йти пліч-о-пліч зі стабільністю; зростання має бути пов'язане з якістю та соціальною справедливістю. Настав час зробити вибір: або гнатися за тимчасовим ореолом зростання, або міцно будувати фундамент виробництва – технологій – знань для довгострокового майбутнього.

«Поштовх» у правильному напрямку може відкрити нову еру розвитку; «поштовх» у неправильному напрямку може затягнути економіку в пастку ризику. Історія розсудить цей вибір, і сьогоднішнє покоління несе відповідальність за те, щоб «поштовх зростання» не перетворився на «пастку» в майбутньому.

Зростання — це не лише питання чисел, а й питання віри, інтелекту та прагнень в'єтнамського народу. Якщо ми знатимемо, як поставити довгострокові інтереси нації вище за короткострокові, ми матимемо не лише «стимул зростання», але й стійку основу для вступу в еру самостійного та процвітаючого розвитку.

Джерело: https://baolangson.vn/bat-dong-san-toi-do-hay-dong-luc-tang-truong-5061170.html