Будьте обережні, інвестуючи в землю без свідоцтва про право власності.

Змінений Закон про землю 2024 року, нещодавно прийнятий Національними зборами , набуде чинності з 1 серпня. Одним із питань, що викликають великий інтерес, є регулювання видачі сертифікатів права користування землею (широко відомих як земельні документи) на землю без існуючих документів на право користування землею.

Пошукайте ранні покупки

Зокрема, стаття 138 зміненого Закону про землю передбачає, що домогосподарства та фізичні особи, які наразі користуються землею без документів, але не порушують земельне законодавство та не підпадають під випадки, коли земля була виділена без належного дозволу до 1 липня 2014 року, будуть розглядатися для видачі сертифікатів на право користування землею. У цій статті також окреслено кілька випадків, які будуть розглянуті для видачі сертифікатів на право користування землею.

Багато хто вважає, що коли вищезгадане положення набуде чинності, воно вирішить питання видачі сертифікатів на право користування землею у випадках землекористування, що походить від предків і використовувалося стабільно. Такі випадки досі є поширеними, особливо у сільській місцевості.

В умовах млявого ринку нерухомості, коли більшість інвестиційних каналів непривабливі, деякі ризикнули купити землю без свідоцтв про право власності в сільській місцевості, сподіваючись, що коли Закон про землю набуде чинності та будуть видані свідоцтва про право власності, ціна продажу зросте в багато разів.

Багато людей хочуть придбати землю без свідоцтв про право власності в комуні Куанг Кхе, район Дак Глонг, провінція Дак Нонг .

У розмові з репортером газети «Нгої Лао Донг» пан Буй Конг, брокер з нерухомості в провінції Дак Нонг, розповів, що за останні кілька місяців він отримав чимало «замовлень» від клієнтів, які запитували про купівлю сільськогосподарських угідь без свідоцтв про право власності. За словами пана Конга, клієнти переважно запитують землю із зеленими свідоцтвами про право власності (лісові землі), землю без червоних свідоцтв про право власності, але що належить людям, які обробляли її багато років, або землю з витягами з землі (земля, яка була обстежена та позначена межовими знаками). «Я щойно виступив посередником у продажу двох земельних ділянок двом клієнтам з Хошиміна та Ханоя. Вони купили сільськогосподарські угіддя без свідоцтв про право власності та одразу після покупки встановили межові знаки. Вони сказали, що купили їх, щоб чекати, поки свідоцтва про право власності на землю будуть введені в дію, коли новий закон набуде чинності 1 серпня», – розповів пан Конг.

За словами пана Конга, лісові угіддя та сільськогосподарські угіддя без сертифікатів на право власності на землю зараз дуже дешеві, лише 400-500 мільйонів донгів/гектар (10 000 м2). Тим часом земля зі сертифікатами на право власності на землю в 2-3 рази дорожча.

«Раніше, коли люди говорили про сільськогосподарські угіддя без документів на право власності, усі вагалися, бо боялися, що не зможуть оформити документи після їх купівлі. Тільки місцеві жителі купували та продавали їх між собою для обробки. Останнім часом багато людей активно шукають їх, замовляючи у мене. Можливо, вони дізналися про новий закон, який дозволяє отримання документів на право власності на землю, і про те, що цей тип землі такий дешевий, тому вони так багато купують», – наголосив пан Конг.

Аналогічно, пані Кім, співробітниця компанії з нерухомості в провінціях Бінь Фуок і Тай Нінь, також розповіла, що останнім часом багато людей зверталися до неї з проханням купити великі земельні ділянки для сільського господарства, деякі навіть запитували про купівлю землі без свідоцтв про право власності, якщо ціна буде вигідною. «Минулого тижня моя компанія консультувала та уклала угоду щодо земельної ділянки площею понад 12 гектарів, наразі засадженої дуріаном та іншими фруктовими деревами, в окрузі Лок Нінь, провінція Бінь Фуок, за понад 7 мільярдів донгів. З цих 12 гектарів лише 3 гектари мають право власності; решта досі не зареєстровані», – сказала пані Кім.

Ризикована тенденція

Адвокат Нгуєн Фуонг Лієн з юридичної фірми SENLAW заявив, що новий Закон про землю, який незабаром набуде чинності, сприятиме видачі громадянам свідоцтв про право власності на землю. Однак купівля землі без свідоцтва про право власності є ризикованою та потенційно дуже небезпечною формою інвестицій. Громадянам та інвесторам необхідно ретельно враховувати переваги та недоліки під час купівлі чи продажу землі, дотримуючись цієї тенденції. «Земля без юридичних документів зазвичай набагато дешевша, ніж земля з офіційно визнаним правом власності. Однак це пов’язано з багатьма ризиками. Купуючи землю без юридичних документів, покупцям важко перевірити походження землі, інформацію про ділянку та її статус планування. Крім того, оскільки немає сертифіката на право користування землею, покупці не можуть бути впевнені, що земля не є предметом суперечок або посягань, або що немає перекриваючих земельних операцій та конфліктів власності. У такому випадку покупці залежать від чесності продавця. Покупці також можуть бути обмежені у своїх основних правах користування землею, оскільки вони не можуть передавати, дарувати, успадковувати, заставляти, змінювати цільове призначення землі або здавати землю в оренду. Якщо вони хочуть будувати на землі, вони повинні чекати завершення процедур, щоб подати заявку на перетворення цільового призначення землі та отримати сертифікат на право користування землею...» – проаналізував адвокат Лієн.

Як людина, що працює в секторі нерухомості, генеральний директор компанії Real Estate Financial Services Company (FINA) доктор Фам Ань Кхой заявив, що лише після 1 серпня, коли набудуть чинності та будуть застосовуватися закони, що стосуються нерухомості та земельних операцій, ми зможемо оцінити ефективність рішень деяких людей щодо купівлі землі без свідоцтв про право власності на землю.

«Усім відомо, що сільськогосподарські угіддя, особливо землі без свідоцтва про право власності, коштують дуже дешево, але якщо на них буде надано право власності, ціна зросте в багато разів. Однак ніхто не може бути впевнений, чи ця земля без свідоцтва про право власності зазнає будь-яких обмежень щодо планування, чи є вона предметом суперечок, чи взагалі розглядатиметься для отримання права власності».

«Сільськогосподарські угіддя, якщо їх використовувати для обробітку та з інвестуванням у високотехнологічне сільськогосподарське виробництво для підвищення економічної ефективності, мають великий потенціал. Однак ті, хто купує сільськогосподарські угіддя або угіддя без документа на право власності, щоб пізніше змінити їх цільове призначення, поділити їх та продати ділянки, зіткнуться з труднощами та не заохочуються Законом про землю та іншими законами, пов’язаними з нерухомістю», – прокоментував цей експерт.

Фактично, експерти з нерухомості та фінансів неодноразово радили тим, хто має вільні гроші, та інвесторам у нерухомість ретельно обміркувати, перш ніж інвестувати в землю та будинки у віддалених та приміських провінціях. Перед інвестуванням необхідно врахувати економічну ефективність, потенціал експлуатації, переваги, грошовий потік, рентабельність інвестицій, ліквідність та, особливо, передбачувані ризики.

Джерело: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm