Будьте обережні, інвестуючи в землю без червоної книги

Переглянутий Закон про землю 2024 року щойно був схвалений Національними зборами та набуде чинності з 1 серпня. Одним із пунктів, який цікавить багатьох людей, є регулювання видачі сертифікатів на право користування землею (широко відомих як червоні книги) для земельних ділянок без документів на право користування землею.

Превентивні покупки

Зокрема, стаття 138 зміненого Закону про землю передбачає, що домогосподарства та фізичні особи, які використовують землю без документів, але не порушують земельне законодавство, а також не у випадках, коли земля була виділена без належного дозволу до 1 липня 2014 року, будуть розглядатися для отримання сертифікатів на право користування землею. Цей закон також окреслює багато випадків, які розглядаються для отримання сертифікатів на право користування землею.

Багато хто вважає, що коли вищезгадане положення набуде чинності, воно вирішить проблему видачі сертифікатів на право користування землею у випадках використання землі, що залишилося від предків і використовується стабільно. Це поширені випадки, особливо у сільській місцевості.

В умовах млявого ринку нерухомості більшість інвестиційних каналів є непривабливими, деякі ризикнули купити землю без червоних книг у сільській місцевості з розрахунком на те, що коли Закон про землю набуде чинності, земля буде внесена до червоних книг, ціна продажу зросте багаторазово.

Багато людей хочуть купити землю без червонокнижної класифікації в комуні Куанг Кхе, район Дак Глонг, провінція Дак Нонг .

У розмові з репортером газети «Нгуой Лао Донг» пан Буй Конг, брокер з нерухомості в провінції Дак Нонг, розповів, що за останні кілька місяців він отримав «замовлення» від багатьох клієнтів з проханням купити сільськогосподарську землю без червоної книги. За словами пана Конга, клієнти переважно запитують землю із зеленою книгою (лісові землі), землю без червоної книги, але що належить давнім мешканцям, або землю з випискою (межі землі виміряні та позначені). «Я щойно виступив посередником у продажу двох земельних ділянок двом клієнтам у Хошиміні та Ханої. Вони купили сільськогосподарську землю без книги, і після покупки їм одразу ж встановили межові кілки. Вони сказали, що купили її, щоб чекати на книгу, коли новий закон набуде чинності з 1 серпня», – сказав пан Конг.

За словами пана Конга, лісові угіддя та сільськогосподарські угіддя без червонокнижних угідь зараз дуже дешеві, лише 400-500 мільйонів донгів/га (10 000 м²). Тим часом землі з червонокнижними угіддями коштують у 2-3 рази дорожче.

«У минулому, коли йшлося про сільськогосподарські угіддя без сертифіката, всі вагалися, бо боялися, що не зможуть оформити документи. Тільки місцеві жителі купували та продавали їх одне одному для ведення сільського господарства. Останнім часом багато людей шукали їх і просили мене знайти. Можливо, вони знають, що новий закон дозволяє видавати сертифікати, а ціна на цей тип землі занадто низька, тому вони хочуть купувати їх у великих кількостях», – наголосив пан Конг.

Так само пані Кім, співробітниця компанії з нерухомості в Бінь Фуок та Тай Нінь, також зазначила, що останнім часом багато людей зверталися з проханням купити великі ділянки землі для сільськогосподарських потреб, деякі люди навіть просили купити землю без червоної книги, якщо ціна буде вигідною. «Минулого тижня моя компанія щойно провела консультації та уклала угоду про купівлю земельної ділянки площею понад 12 гектарів, де вирощують дуріан та деякі інші фруктові дерева в окрузі Лок Нінь, провінція Бінь Фуок, вартістю понад 7 мільярдів донгів. З цих 12 гектарів лише 3 гектари мають червону книгу, решта ще не зареєстровані», – сказала пані Кім.

Ризикована тенденція

Адвокат Нгуєн Фуонг Лієн з юридичної фірми SENLAW зазначив, що новий Закон про землю, який незабаром набуде чинності, сприятиме видачі сертифікатів людям. Однак купівля землі без сертифіката є формою авантюрного та дуже ризикованого інвестування. Люди та інвестори повинні враховувати всі за та проти під час купівлі чи продажу землі, дотримуючись цієї тенденції. «Земля без юридичних документів часто набагато дешевша, ніж земля з державно визнаними правами. Але це пов’язано з багатьма ризиками, наприклад, під час купівлі землі без юридичних документів покупцеві важко перевірити походження землі, інформацію про земельну ділянку та статус планування. Далі, оскільки немає свідоцтва про право користування землею, покупцеві важко переконатися, що земля не оскаржується або не зазіхає на неї, або що існує ситуація перекриття продажів землі та конфліктів щодо права власності. У цей час покупець залежить від чесності продавця. Або ж покупець матиме обмежені свої основні права як землекористувача, оскільки він не може передавати, дарувати, успадковувати, заставляти, змінювати цільове призначення землі, орендувати... Якщо вони хочуть будувати на землі, вони також повинні чекати на завершення процедур подання заявки на зміну цільового призначення землі та видачу свідоцтва про право користування землею...» – проаналізував адвокат Лієн.

Як людина, що працює в секторі нерухомості, генеральний директор компанії Real Estate Financial Services Company (FINA) доктор Фам Ань Кхой заявив, що лише після 1 серпня набудуть чинності та будуть застосовуватися закони, пов'язані з нерухомістю та земельними операціями, і ми зможемо оцінити ефективність рішень деяких людей «скоригувати шляхи» для купівлі землі без червоних книг.

«Усім відомо, що сільськогосподарська земля, особливо земля без сертифіката, дуже дешева. Якщо їй нададуть сертифікат, ціна зросте в рази. Однак ніхто не впевнений, чи ця земля без сертифіката бере участь у якомусь плануванні, чи є вона предметом суперечок, чи буде розглядатися на отримання сертифіката чи ні?»

Сільськогосподарські угіддя, якщо їх використовувати для обробітку, інвестування у високі технології для сільськогосподарського виробництва, підвищення економічної ефективності, мають великий потенціал. Що ж до тих, хто купує сільськогосподарські угіддя, землю без сертифіката, щоб пізніше змінити цільове призначення, розділити землю на ділянки та продати її, це буде складно та не заохочувано в Земельному законі та інших законах, пов’язаних з нерухомістю», – прокоментував цей експерт.

Фактично, експерти з нерухомості та фінансів неодноразово рекомендували людям з вільними грошима та інвесторам у нерухомість ретельно обміркувати, перш ніж інвестувати в нерухомість у віддалених та периферійних провінціях. Перед інвестуванням необхідно враховувати економічну ефективність, експлуатаційні можливості, потенційні переваги, грошовий потік, прибутковість, ліквідність тощо, особливо передбачувані ризики.

Джерело: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm