Блокування спекуляцій землею та зупинених проектів.

З 1 серпня 2024 року проекти, що відстають від графіка, будуть скасовані без компенсації. Це положення призведе до «очищення» інвесторів, запобігання спекуляціям землею та вирішення проблем застопорених проектів.

Проєкт IFC One Saigon (Район 1, Хошимін) залишається незавершеним після 17 років.

Вжити рішучих заходів для боротьби зі спекуляціями землею та зупиненими проектами.

Розташований на престижній ділянці на розі вулиць Хам Нгі та Тон Дук Тханг (Район 1, Хошимін), проєкт IFC One Saigon (раніше відомий як Saigon One Tower) залишається незавершеним, незважаючи на короткий період гучного перезапуску.

Збудований на ділянці площею 6672 м2, з 5 підвальними поверхами, 3 технічними поверхами та 41 надземним поверхом, IFC One Saigon розпочав будівництво 17 років тому, але після 5 років млявої реалізації проект офіційно припинив будівництво у 2011 році. Незважаючи на кілька змін власника, IFC One Saigon залишається незавершеним. Ця будівля неодноразово фігурувала у списках проектів, що псують вигляд міста.

Навпроти ринку Бен Тхань (Хошимін), поруч із жвавою станцією лінії метро №1, стоїть груба бетонна споруда під назвою One Central Saigon (раніше відома як The Spirit of Saigon). Це багатофункціональний комплекс, що складається з торгового центру, офісів, апартаментів, розкішних апартаментів та 6-зіркового готелю, загальною площею понад 8500 м2. Він займає чудове розташування в самому серці Району №1, з чотирма фасадами на вулицях. Проєкт кілька разів переходив з рук в руки, але дата завершення будівництва поки що невідома.

Аналогічно, проект Lancaster Lincoln (Район 4), інвестований Trung Thuy Lancaster Co., Ltd., був розпочатий у 2017 році, але після завершення підземного будівництва він застопорився. А проект D-One Saigon (Район Go Vap) компанії DHA, схвалений у 2016 році, донині залишається лише порожньою ділянкою землі.

Однією з нових особливостей Закону про землю 2024 року є застосування санкцій до проектів, що стосуються перетворення землекористування, визнання прав землекористування та передачі прав землекористування, тоді як попередні закони застосовували лише рекультивацію земель через порушення в проектах, де земля була виділена або здана в оренду.

Вищезазначені приклади проектів, які протягом багатьох років зупинялися в Хошиміні. Закон про землю 2013 року передбачає, що після затвердження рішення щодо інвестиційної політики проект має 12 місяців для реалізації або 24 місяці, якщо термін продовжено. Якщо його не реалізувати протягом цього періоду, проект буде скасовано. Однак скасування цих проектів є непростим, особливо коли підприємство вже зробило основні інвестиції в землю.

Закон про землю 2024 року (чинний з 1 серпня 2024 року) містить суворіші правила. Наприклад, інвестиційні проекти, які не використовуються протягом 12 місяців поспіль з дати передачі, або хід використання землі яких відстає від графіка на 24 місяці, як зазначено в інвестиційному рішенні, будуть скасовані.

У випадках, коли земля не введена в експлуатацію або проєкт відстає від графіка, інвестору може бути надано продовження терміну не більше ніж на 24 місяці, і він повинен сплатити державі додаткову суму, що відповідає періоду продовження. Після закінчення періоду продовження, якщо земля все ще не введена в експлуатацію, держава поверне її без компенсації за землю, активи, пов'язані з землею, та інвестиційні витрати.

Необхідно враховувати можливість «форс-мажору».

Відновлення зупинених проектів для відродження земельних ресурсів є надзвичайно важливим, але експерти вважають, що слід враховувати форс-мажорні обставини, такі як тривалі судові процедури. Це пояснюється тим, що самі підприємства хочуть якомога швидше завершити юридичні процедури, щоб розпочати будівництво, продажі та повернення капіталу.

У розмові з репортером газети «Інвестиційна газета» пан Ангус Лью, голова ради директорів Gamuda Land Vietnam, оцінив, що положення щодо рекультивації земель для проектів, які не будуть реалізовані після закінчення періоду продовження, передбаченого Законом про землю 2024 року, спрямовані на запобігання марнуванню земельних ресурсів. Однак у деяких випадках період продовження може бути довшим, наприклад, під час пандемії Covid-19.

Пан Ле Хуу Нгіа, генеральний директор будівельної компанії Le Thanh Construction Co., Ltd., спираючись на свій досвід ведення бізнесу, зазначив, що насправді трапляється багато випадків форс-мажору. Наприклад, підприємства не можуть реалізувати проекти через затримки в процедурах, пов'язаних з відповідними органами. Тому, на думку пана Нгіа, указ, який регулює Закон про землю, має доповнити та уточнити цей зміст; інакше в багатьох випадках підприємства будуть несправедливо «знищені».

«Щойно ми подали заявку на проект, нам потрібно було визначити терміни, але навіть після схвалення інвестицій ми не могли одразу розпочати реалізацію, оскільки отримання інвестиційних ліцензій та інші процедури займають багато років», – поділився пан Нгіа.

Позитивним моментом для підприємств, які бажають продовжити реалізацію проектів у разі затримок, є те, що закон передбачає умови для затримок через форс-мажорні обставини, такі як стихійні лиха чи війна. Крім того, якщо можна довести, що затримка сталася з вини органів влади або осіб, відповідальних за виконання закону, проект не буде скасовано. Однак підприємства також пропонують, щоб керівні укази передбачали більш детальні правила та конкретні санкції для осіб та організацій, опосередковано відповідальних за затримки проектів.

Поряд із суворішими правилами, встановленими в Законі про землю 2024 року, Закон про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості 2023 року запроваджує багато змін, пов'язаних з фінансовими вимогами інвесторів. Наприклад, підприємства з нерухомості повинні мати власний капітал не менше 20% від загального інвестиційного капіталу для проектів із площею землі менше 20 гектарів та не менше 15% від загального інвестиційного капіталу для проектів із площею землі 20 гектарів і більше, а також повинні забезпечити можливість залучення капіталу для реалізації інвестиційного проекту.

У випадках, коли компанія з нерухомості одночасно здійснює кілька проектів, вона повинна мати достатній власний капітал, виділений для забезпечення вищезгаданого співвідношення для кожного проекту, щоб завершити всі проекти. Крім того, Закон про діяльність у сфері нерухомості 2023 року також передбачає такі умови, як кредитні ліміти, корпоративні облігації тощо.

З огляду на такі суворі правила, підприємства повинні ретельно враховувати всі фактори, перш ніж розпочинати проект, уникаючи неефективних та розпорошених інвестицій, які можуть призвести до затримок проекту та марнування ресурсів.

Джерело: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html