Блокувати спекуляції землею, «призупинені» проекти

З 1 серпня 2024 року проекти, що відстають від графіка, будуть скасовані без компенсації. Це положення створить «очищення» інвесторів, запобіжить спекуляціям землею та врегулює «призупинені» проекти.

Проєкт IFC One Saigon (Район 1, Хошимін) після 17 років роботи досі не завершено.

Рішучі заходи для припинення спекуляцій землею та «призупинених» проектів

Розташований на «золотій землі» прямо на розі вулиць Хам Нгі та Тон Дук Тханг (Район 1, Хошимін), проєкт IFC One Saigon (раніше Saigon One Tower) досі не завершений після короткого періоду бурхливого перезапуску.

Збудований на земельній ділянці площею 6672 м2, з 5 підвалами, 3 технічними поверхами та 41 поверхом, IFC One Saigon розпочав будівництво 17 років тому, але після 5 років млявої реалізації, у 2011 році, проєкт офіційно припинив будівництво. Після численних змін власників, IFC One Saigon так і не зміг завершити. Цей проєкт неодноразово згадувався у списку проектів, які псують імідж міста.

Навпроти ринку Бен Тхань (Хошмін), прямо на галасливій станції метро №1, розташований грубий бетонний блок під назвою One Central Saigon (раніше відомий як The Spirit of Saigon). Це комплекс комерційних центрів, офісів, квартир, суперапартаментів, 6-зіркових готелів, загальною площею понад 8500 м2, розташований на чотирикутнику Бен Тхань у престижному місці прямо в центрі 1-го району з 4 фасадами. Цей проект також змінив багатьох власників, але ще не завершений.

Аналогічно, проект Lancaster Lincoln (Район 4), інвестований компанією Trung Thuy Lancaster Company Limited, був розпочатий у 2017 році, але після завершення підземного будівництва він був «неактивним». Тим часом проект D-One Saigon (Район Go Vap) компанії DHA був схвалений у 2016 році, але на сьогоднішній день він все ще залишається просто порожньою ділянкою.

Одним із нових пунктів Закону про землю 2024 року є застосування санкцій до проектів, які змінюють цільове призначення, визнають права землекористування та отримують передачу прав землекористування, тоді як попередній закон застосовував анулювання через порушення лише до проектів, яким було виділено землю або орендовано землю.

Це лише кілька випадків проектів, які були «призупинені» протягом багатьох років у місті Хошимін. Закон про землю 2013 року передбачає, що після схвалення проекту для інвестиційної політики він має 12-місячний термін для реалізації або 24 місяці, якщо його продовжено. Якщо цей термін не буде реалізовано, проект буде скасовано. Однак скасування цих проектів є непростим, особливо коли підприємство здійснило основні інвестиції в цю землю.

Закон про землю 2024 року (який набрав чинності з 1 серпня 2024 року) має багато суворіших правил. Наприклад, інвестиційний проєкт, який не використовується протягом 12 місяців поспіль з дати передачі, або прогрес у використанні землі якого відстає на 24 місяці від прогресу, зафіксованого в інвестиційному рішенні, буде анульовано.

У випадку, якщо земля не введена в експлуатацію або введена з відставанням від графіка, інвестору надається продовження терміну не більше ніж на 24 місяці, і він повинен сплатити державі додаткову суму грошей. Після закінчення продовження терміну, якщо земля все ще не введена в експлуатацію, держава поверне її без компенсації за землю, активи, пов'язані з землею, та інвестиційні витрати на землю.

Потрібно враховувати випадок «форс-мажору»

Відновлення призупинених проектів з регенерації земельних ресурсів є вкрай необхідним, але, на думку експертів, необхідно враховувати випадки форс-мажору, такі як судові процедури, які тривають багато років. Адже самі підприємства також хочуть якомога швидше завершити судові процедури, щоб мати змогу розгорнути будівництво, продажі та повернути капітал.

Виступаючи перед журналістами газети Dau Tu, пан Ангус Лью, голова ради директорів Gamuda Land Vietnam, оцінив, що положення щодо рекультивації земель для проектів, які не будуть реалізовані після закінчення періоду продовження, передбачені Законом про землю 2024 року, спрямовані на запобігання марнуванню земельних ресурсів. Однак у деяких випадках період продовження може бути довшим, наприклад, під час пандемії Covid-19.

Пан Ле Хуу Нгіа, генеральний директор будівельної компанії Le Thanh Construction Company Limited, виходячи зі свого ділового досвіду, зазначив, що насправді трапляється багато випадків форс-мажору. Наприклад, підприємства не можуть реалізувати проекти через повільні процедури, пов'язані з органами влади. Тому, на думку пана Нгіа, указ, який регулює Земельний закон, має доповнити та уточнити цей зміст, інакше в багатьох випадках підприємства будуть «несправедливо знищені».

«Щойно ми подали проектні документи, нам довелося скласти графік, але після схвалення інвестицій ми все одно не могли реалізувати їх негайно, оскільки подання заявки на інвестиційну ліцензію та інші процедури зайняли багато років», – поділився пан Нгіа.

Відправною точкою для підприємств, які бажають продовжити реалізацію проєктів, коли прогрес відстає від графіка, є те, що Закон встановлює умови для повільного впровадження через форс-мажорні обставини, такі як стихійні лиха, напади ворогів, і якщо можна довести, що проєкт затримується з вини компетентних органів або з вини осіб, які виконують державні обов'язки, його не буде скасовано. Однак підприємства також рекомендують, щоб у керівних постановах були більш детальні правила та конкретні санкції для осіб та організацій, які опосередковано спричиняють відставання від графіка проєкту.

Поряд із посиленням правил у Законі про землю 2024 року, Закон про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості 2023 року містить багато змін, пов'язаних з фінансовими умовами інвесторів. Наприклад, підприємства з нерухомості повинні мати власний капітал не менше 20% від загального інвестиційного капіталу для проектів із масштабом землекористування менше 20 гектарів, не менше 15% від загального інвестиційного капіталу для проектів із масштабом землекористування 20 гектарів або більше, а також повинні забезпечувати здатність мобілізувати капітал для реалізації інвестиційних проектів.

У випадку, якщо підприємство з нерухомості одночасно реалізує багато проектів, воно повинно мати достатній власний капітал, виділений для забезпечення вищевказаного співвідношення кожного проекту для реалізації всіх проектів. Крім того, Закон про ріелторську діяльність 2023 року також передбачає такі умови, як ліміт кредитного балансу, корпоративні облігації...

З такими суворими правилами підприємства повинні ретельно розраховувати, перш ніж розпочинати проект, щоб уникнути неефективних інвестицій, стагнації проекту та марнування ресурсів.

Джерело: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html