Квартира за 100 мільйонів донгів/м², «гра» для кого?

У найновішому звіті Міністерства будівництва йдеться, що за перші 9 місяців року... ціна продажу квартири У Ханої та Хошиміні ціни залишалися високими та мали тенденцію до зростання порівняно з аналогічним періодом минулого року.

Зокрема, середня первинна ціна продажу квартир у Ханої у третьому кварталі 2025 року становила від 70 до 80 мільйонів донгів/м², що на 5,6% більше порівняно з першим кварталом 2025 року та на 33% більше порівняно з аналогічним періодом 2024 року. Зокрема, деякі проекти елітних квартир у Ханої зафіксували ціни продажу від 150 до 300 мільйонів донгів/м².

У Хошиміні середня первинна ціна продажу квартир за останні 9 місяців становила близько 75 мільйонів донгів/м², що не змінилося порівняно з першим кварталом цього року, але зросло на 36% порівняно з аналогічним періодом 2024 року. Деякі елітні проекти мають ціни продажу від 150 мільйонів донгів/м² або більше.

Останній звіт Savills також показує, що кожен квадратний метр нещодавно введених у експлуатацію квартир у другому кварталі в Ханої досяг середньої вартості 91 мільйона донгів за квадратний метр. Не очікується, що ця ціна знизиться, принаймні цього року, оскільки більшість проектів, готових до запуску в решті року, мають очікувану ціну понад 90 мільйонів донгів за квадратний метр.

У звіті Міністерства будівництва також наголошується, що ціни на нерухомість неухильно зростають щороку, але не відображають їхньої справжньої вартості та все ще є високими порівняно із середнім доходом більшості людей.

Зокрема, за даними Міністерства будівництва, досі існують явища накопичення ресурсів, зростання цін та спекуляцій. Це підвищує рівень цін на нерухомість, спричиняючи дисбаланс між попитом і пропозицією та перевищуючи можливості більшості людей щодо їхньої доступності.

Інвестори та заможні люди є основними клієнтами сегмента елітних апартаментів. (Ілюстративне фото: Мінх Дик).

Тим часом, за словами експертів з нерухомості, більшість покупців у дорогому сегменті ринку сьогодні – це інвестори, які сподіваються на високий потенціал прибутку. Навпаки, незважаючи на високий попит, доступ до житла для більшості людей, особливо молоді, є дуже низьким через високі ціни на житло.

Пан Нгуєн Ван Дінь, голова Асоціації ріелторських брокерів, проаналізував: Щодо покупців житла, реальність показує, що лише невелика група є покупцями, які купують вперше, і купують житло з реальними потребами в житлі. Більшість – інвестори, деякі купують для короткострокового «серфінгу», деякі купують, щоб зберегти активи в контексті сильних коливань в інших інвестиційних каналах.

Згідно з опитуванням, проведеним дослідницькою компанією DKRA Vietnam, насправді покупці-інвестори становлять більшу частку, ніж покупці з реальними потребами в житлі, що становить 70-80% продажів. Більшість цих клієнтів вже володіють щонайменше двома об'єктами нерухомості, використовуючи вільні кошти замість позик. Вони зосереджуються на прибутковості, чіткому правовому статусі, орендній спроможності та ліквідності.

Опитування, проведене компанією Property Guru Vietnam, показує, що до 60% нещодавніх угод на ринку квартир зосереджені в групі інвестиційних клієнтів. Інвестори з притаманною толерантністю до ризику готові використовувати фінансовий леверидж для придбання акцій, вважаючи, що ціни на квартири продовжуватимуть зростати найближчим часом.

Окрім групи інвесторів, які купують житло заради прибутку, пані Фам Тхі Мієн, заступниця директора Інституту досліджень та оцінки ринку нерухомості В'єтнаму (VARS IRE), вказала на ще одну групу людей, які готові придбати квартири за ціною 100 мільйонів донгів/м², а саме людей з хорошим фінансовим потенціалом.

Пані Мієн зазначила, що, незважаючи на високу ціну продажу, інвестори все ж таки продали свою продукцію. Зокрема, коефіцієнт поглинання нової пропозиції все ще сягнув 62%. Зокрема, більшість «закритих» квартир були в сегменті елітної та розкішної нерухомості.

« Нововідкриті проекти мають висока ціна але все ще добре поглинається, оскільки попит на житло з боку групи людей з хорошими фінансовими можливостями, включаючи в'єтнамців та іноземців, залишається високим. Крім того, інвестиційний попит також зріс, оскільки клієнти користуються «пільговим» грошовим потоком, очікуючи, що ціни продовжуватимуть зростати, – сказала пані Мієн.

Експерт також зазначив, що більшість угод на первинному ринку відбуваються за рахунок попиту людей, які володіють багатьма об'єктами нерухомості.

Представник компанії з нерухомості в Ханої повідомив, що в проектах у престижних районах, ціна яких оцінюється в сотні мільйонів донгів/м², більшість покупців – це заможні люди з реальними потребами в житлі. Це можуть бути клієнти віком 8X та 9X років, які шукають житлову площу з усіма зручностями та цивілізованою спільнотою.

« Проєкти з ціновим діапазоном 100-150 мільйонів донгів/м² найлегше продати, тоді як квартири вартістю понад 200 мільйонів донгів/м² будуть більш вибірковими », – сказав він.

Інвестування на піку ризиковане.

Пан Нгуєн Куок Хунг, віце-голова та генеральний секретар Банківської асоціації В'єтнаму, якось попереджав, що інвестори, які «тримають» багато дорогих квартир, чекають зростання цін, а потім продають, зіткнуться з багатьма ризиками, починаючи з 2025 року. За словами пана Хунга, самі банки продовжують видавати кредити, інвестори продовжують купувати будинки, а пізніше покупці мають різницю в ціні з іншими покупцями, очікуючи зростання цін. Але коли ціни падають або житло більше не можна продати, наслідки відчують кінцеві покупці.

Інвестування в квартири за піковими цінами може бути пов'язане з багатьма ризиками. (Ілюстрація: Cong Hieu).

Пан Хунг вважає, що найближчим часом, коли уряд реалізує проект «1 мільйон квартир соціального житла», ринок нерухомості повернеться до своєї справжньої природи.

Поряд з цим, капітал у розмірі понад 145 000 мільярдів донгів, який чекає на інвесторів соціального житла, також запропонує хороший напрямок для ринку нерухомості.

Пан Нгуєн Куанг Хюй, генеральний директор факультету фінансів та банківської справи (Університет Нгуєн Трай), також зазначив, що інвестування в квартири вартістю сотні мільйонів донгів становитиме високі ризики.

Зокрема, це сегмент з обмеженою ліквідністю, коли клієнтська база невелика, буде важко швидко перепродати. Орендна дохідність цих квартир вартістю сто мільйонів м² також досить скромна, становить лише близько 3-5% на рік, що значно нижче, ніж в інших каналах.

Тим часом, інвестування в ці квартири пов'язане з високим ризиком коригування цін або стагнування зростання. Якщо ціна значно перевищує доступність та фактичну експлуатаційну вартість, ринок може зіткнутися з уповільненням.

Зрештою, за словами пана Хуя, вкладення всього капіталу в елітну квартиру означає втрату можливості диверсифікувати інвестиції в інші сфери.

Пан Фам Дук Тоан, генеральний директор акціонерної компанії EZ Real Estate Investment and Development, також зазначив, що інвесторам наразі варто витрачати гроші лише на купівлю дешевих квартир.

За словами пана Тоана, приблизно 2-3 роки тому квартири рідко були в привабливому інвестиційному портфелі через менталітет, що вони є витратним майном, що з часом втрачає вартість. Але коли нова пропозиція в Ханої поступово обмежувалася, цей продукт знову зацікавив багатьох інвесторів з безпечним смаком. Завдяки щомісячному грошовому потоку від оренди в поєднанні зі темпами зростання цін, інвестування в квартири приносить кращий прибуток, ніж поточні заощадження.

Однак, поточні ціни на квартири настільки високі, що покупці легко «купуватимуть дешевше», що призводить до великих ризиків. Наприклад, квартира коштує 4-5 мільярдів донгів, але орендна плата становить лише близько 10 мільйонів донгів на місяць, тоді як квартира коштує 2-3 мільярди донгів, орендна плата також еквівалентна. Тому, на думку пана Тоана, інвесторам слід інвестувати лише в продукти з розумними цінами.

Пан Нгуєн Куок Ань, заступник генерального директора PropertyGuru Vietnam, також вважає, що купувати або інвестувати слід лише в дешеві та розумні товари. Він також зазначив, що час покупки не такий важливий, як підготовка стабільного фінансового становища. Покупці повинні мати щонайменше 30-40% вартості будинку власними коштами. Необхідно забезпечити стабільний грошовий потік протягом наступних 3-5 років, щоб уникнути фінансового тиску під час позик на купівлю будинку.

Джерело: https://baolangson.vn/chung-cu-100-trieu-dong-m-cuoc-choi-danh-cho-ai-5060380.html