Перетворення садових земель на житлові угіддя: витрати зменшилися, але перешкоди залишаються.

За словами експертів, вимога сплати лише 30-50% різниці в ціні землі під час перетворення землі на житлову нерухомість допомогла полегшити фінансовий тягар, але цього все ще недостатньо.

Згідно з резолюцією, нещодавно прийнятою Національними зборами, з 2026 року особи, які перетворюють сільськогосподарські угіддя, садові угіддя або землі біля ставків у межах тієї ж ділянки, що й житлова нерухомість, на житлову нерухомість, повинні будуть сплачувати лише 30-50% різниці в платі за користування землею, а не 100%, як це є зараз.

Адвокат Фам Тхань Туан з Ханойської асоціації адвокатів оцінив, що нові правила допомогли зменшити фінансові зобов'язання до 70% під час зміни цільового призначення землі в межах дозволеного ліміту, тим самим значно зменшивши фінансове навантаження на людей.

Він навів приклад: якщо ціна на землю згідно з місцевим прейскурантом становить 2 000 000 донгів/м2, тоді як ціна на житлову землю становить 10 000 000 донгів/м2, то згідно з чинним Законом про землю 2024 року, люди повинні сплатити всю різницю в 8 000 000 донгів/м2 при зміні цільового призначення землі.

Однак, згідно з новими правилами, що набули чинності з 1 січня 2026 року, у випадках зміни цільового призначення земельної ділянки в межах місцевого ліміту землевідведення для житлової забудови, сума фінансового зобов'язання, що підлягає стягненню, суттєво зміниться.

Наприклад, з урахуванням місцевого ліміту виділення землі в 200 м2, при зміні цільового призначення землі в межах цієї території люди повинні сплатити лише 30% від різниці. Таким чином, замість того, щоб платити 8 000 000 донгів/м2, люди повинні сплатити лише 2 400 000 донгів/м2.

« Нові правила сприяють зменшенню фінансового тягаря, водночас забезпечуючи справедливість та розумність політики, демонструючи гуманність у вирішенні випадків, коли фінансові зобов’язання були виконані, але ще не відповідають чинній практиці », – наголосив пан Туан.

Поділяючи таку ж думку, адвокат Нгуєн Ван Дінь також оцінив це як розумне та необхідне коригування в контексті зростання нового прейскуранту землі в багатьох населених пунктах, що призводить до надмірно високих зборів за користування землею.

Вартість перетворення садових земель на житлові землі зменшилася. (Ілюстративне зображення).

Він навів приклад: мешканець володіє 1000 квадратними метрами сільськогосподарських угідь на тій самій ділянці, що й житлова забудова в житловому районі, і хоче змінити цільове призначення землі на житлову забудову, але місцевий ліміт землекористування для житлової забудови становить 200 квадратних метрів.

Згідно з новими правилами, за перші 200 квадратних метрів люди повинні сплатити лише 30% різниці між платою за користування землею, розрахованою на основі цін на землю під житлову забудову, та цінами на землю сільськогосподарського призначення; за наступні 200 квадратних метрів вони сплачують 50% різниці; а за решту 600 квадратних метрів вони повинні сплатити 100% різниці.

Новий метод розрахунку значно зменшує витрати для людей порівняно з попереднім, особливо для тих, хто має великі земельні ділянки або домогосподарства у приміських та сільських районах.

« Положення, яке передбачає, що пільгові збори за користування землею застосовуються лише один раз до домогосподарства або окремої особи та до однієї земельної ділянки, а також що зниження обмежується максимум двома лімітами виділення землі для житлових потреб, забезпечить суворий контроль, запобігатиме зловживанням політикою та уникне ситуацій, коли люди використовують політику для «накопичення землі», зміни її цільового призначення, а потім перепродають її з метою отримання прибутку», – сказав пан Дінь.

За словами адвоката Діня, перехідне положення також є дуже розумним. Відповідно, якщо домогосподарство або особа вже змінили цільове призначення землі з моменту набрання чинності Закону про землю 2024 року (1 серпня 2024 року) до набрання чинності новим положенням (1 січня 2026 року), тоді дозволяється застосовувати «ретроактивний» ефект у спосіб, який є вигідним та забезпечує справедливість між тими, хто сплатив, і тими, хто ще не сплатив збір за зміну цільового призначення землі.

Досі є невирішені питання.

За словами пана Ле Хоанг Чау, голови Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA), прайс-листи на землю в багатьох населених пунктах були значно скориговані вгору. Наприклад, у Хошиміні ціни підвищилися дуже сильно – з 2,56 до 38 разів порівняно з прайс-листом на землю 2020 року. Навіть за умови використання методу стягнення зборів шляхом віднімання ціни сільськогосподарської землі від ціни житлової землі та множення на 30% (у межах ліміту) та 50% (поза лімітом), сума, яку люди платять, залишається високою.

Він навів приклад: прайс-лист на землю в розмірі 10 мільйонів донгів/м², ціна на сільськогосподарські угіддя в розмірі 300 000 донгів/м², ліміт виділення житлової землі в розмірі 200 м² та коефіцієнт коригування ціни на землю 1,5.

У такому разі, якщо домогосподарство подає заявку на перетворення 50 м2 сільськогосподарських угідь на землі для житлової забудови, плата за користування землею буде на 70,9% нижчою, становитиме 218,25 мільйона донгів.

« Якщо плату знизити до 20%, це домогосподарство платитиме лише на 80,6% менше за користування землею, що еквівалентно сплаті лише 145,5 мільйонів донгів », – сказав пан Чау.

Крім того, за словами пана Чау, це положення не відображає фактичного землекористування людей. У багатьох сім'ях садові угіддя накопичувалися протягом багатьох періодів, або ж потреба в переобладнанні виникає в різний час, залежно від фінансових можливостей та житлових потреб різних поколінь.

Він стверджував, що дозвіл лише на одноразові виплати означає, що ця політика не повністю вирішила труднощі, особливо для багатодітних сімей, яким потрібно було поділити землю, щоб забезпечити собі довгострокове житло.

Поділяючи таку ж думку, незалежний фінансовий та консультант з питань нерухомості Ле Куок Кієн також зазначив, що хоча ця політика значно знизила рівень стягнення податків, загальна сума, яку люди повинні сплатити, залишається високою через багаторазове зростання нового прейскуранту на землю. Тих, хто не має достатніх фінансових можливостей на момент подання заявки на перетворення, зобов'язання сплатити повну суму одразу може продовжувати стримувати.

Тому пан Кін запропонував вивчити механізм, який би дозволив людям відкладати або затримувати сплату зборів за користування землею, виконуючи свої фінансові зобов'язання лише після передачі або дарування землі, тим самим підвищуючи доцільність цієї політики.

Джерело: https://baolangson.vn/chuyen-dat-vuon-sang-dat-o-chi-phi-da-giam-vuong-mac-van-con-5068720.html