Прискорити відновлення ринку нерухомості.

9 листопада газета «Нгуой Лао Донг» організувала семінар на тему «Усунення юридичних перешкод для ринку нерухомості». Багато думок керівників, експертів, юристів, асоціацій та підприємств свідчать про необхідність усунення юридичних перешкод, щоб допомогти ринку нерухомості суттєво відновитися.

Ринок пройшов своє дно, і нестачі капіталу немає.

Виступаючи на семінарі, багато експертів та керівників асоціацій погодилися з оцінкою, що ринок нерухомості пройшов свій найскладніший етап, нещодавно досяг дна, і відновлюється, хоча проблеми все ще залишаються.

Згідно з даними, наведеними доктором Каном Ван Люком, членом Національної консультативної ради з питань фінансової та монетарної політики, ринок має два відносно перспективні сегменти: житлову нерухомість та нерухомість промислових парків, які останнім часом постраждали найменше. Щодо житлової нерухомості, попередні звіти Асоціації ріелторів В'єтнаму відображають відновлення, причому кожен квартал перевершує попередній. Було запущено приблизно 20 000 продуктів; обсяг транзакцій поступово збільшувався протягом кварталів, збільшившись на 56% у третьому кварталі 2023 року порівняно з попереднім кварталом.

Що стосується промислової нерухомості, то в країні налічується майже 400 промислових парків, з яких близько 292 функціонують із рівнем заповнюваності приблизно 80%-82%. Рівень заповнюваності на кінець третього кварталу 2023 року становив близько 82% на півдні та 80% на півночі. Ціни на оренду промислових парків продовжували зростати на 7%-12% у третьому кварталі 2023 року порівняно з аналогічним періодом минулого року. Нова пропозиція продовжує зростати, з високими перспективами від проектів прямих іноземних інвестицій та високим попитом на склади, фабрики та соціальне житло, пов'язане з промисловими парками.

Семінар провів журналіст і лікар То Дінь Туан, головний редактор газети «Нгуой Лао Донг». Фото: ХОАНГ ТРІЕУ

Одна з раніше обговорюваних проблем на ринку нерухомості – доступ до кредитів – зараз поступово вирішується. Дані, опубліковані Державним банком В'єтнаму, показують, що кредитування інвестицій у нерухомість та житло зросло приблизно на 4,7% за перші шість місяців 2023 року, незважаючи на зниження доходів та високі процентні ставки. Прямі іноземні інвестиції (ПІІ) були досить позитивними: за перші 10 місяців 2023 року в нерухомість було зареєстровано майже 2 мільярди доларів, з яких було виплачено приблизно 763 мільйони доларів. Компанії з нерухомості також активно залучають капітал шляхом випуску облігацій, ведення переговорів щодо облігацій, термін погашення яких настає, та викупу випущених облігацій.

Пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін, також заявив, що ринок пройшов своє дно. Зокрема, згідно з даними Департаменту будівництва міста Хошимін, дно було досягнуто у першому кварталі 2023 року, коли сектор нерухомості зазнав негативного зростання на 16,1%, але потім поступово покращився. Наприкінці другого кварталу 2023 року зростання ринку нерухомості все ще було негативним на понад 11%, але з третього кварталу воно було негативним лише на понад 8%.

Одним із кредитних пакетів, який, як очікується, нещодавно створить імпульс для ринку нерухомості, є кредитний пакет на суму 120 000 мільярдів донгів для інвестицій у проекти розвитку соціального житла. В'єтнамський банк сільськогосподарського та сільського розвитку ( Agribank ) заявив, що з першого дня впровадження цього кредитного пакету було зареєстровано 30 000 мільярдів донгів.

За словами пана Фам Ван Дуонга, директора відділення Agribank у Бінь Трієу (Хошимін), Agribank є банком, що на 100% належить державі, тому він повинен суворо дотримуватися всіх нормативних актів, включаючи пакет у розмірі 120 000 мільярдів донгів. Agribank бере участь у проектах соціального житла з жовтня 2022 року і продовжує їх реалізовувати донині. Що стосується кредитного капіталу, то банк має надлишкові кошти та готовий кредитувати підприємства. Однак питання полягає в тому, що, надаючи капітал проектам, він також повинен повністю дотримуватися державних нормативних актів. Наразі Agribank координує свою діяльність з підприємствами для вирішення труднощів та пришвидшення виплат за проектами.

«Процентні ставки за кредитами на соціальне житло наразі є найнижчими за багато років. Агрібанк зараз пропонує кредити клієнтам, які купують соціальне житло, за процентною ставкою на 2 процентні пункти нижчою за стандартну. З огляду на низькі процентні ставки та легкодоступний капітал, ми просто чекаємо, поки підприємства завершать процедури виплати», – підтвердив пан Дуонг.

Посилення ролі робочих груп

Хоча нестачі кредитів на соціальне житло немає, підприємства кажуть, що реалізація цих проектів є дуже складною.

Пан Во Мінь Хоанг, генеральний директор Акціонерної компанії соціального житла міста Хошимін, зазначив, що уряд пропонує багато стимулів для розвитку соціального житла, але багато підприємств не мали до них доступу. Ще до участі в проектах соціального житла підприємства стикалися з труднощами, а після участі це стало ще складнішим. Зокрема, окрім капіталу, підприємства також стикаються з труднощами щодо наявності землі. Тому підприємства сподіваються, що уряд перегляне землю, доступну для оренди, та включить її до переліку проектів будівництва соціального житла, а також проведе тендер для вибору інвесторів. Після цього підприємства зможуть брати участь у розвитку соціального житла та включати вартість землі до витрат на розробку проекту.

«Підприємства, які реалізують проекти соціального житла, отримують лише 10% прибутку, але ціна продажу та цільові покупці повинні бути схвалені Департаментом будівництва. Тим часом деякі витрати не можуть бути включені до ціни продажу. Будівництво соціального житла займає більше часу та є складнішим, ніж комерційного житла, що робить бізнес менш зацікавленим. Чекати 2-3 роки, поки банки видадуть позики, неприйнятно для бізнесу. Тому ми пропонуємо механізм для швидшого розподілу коштів», – запропонував пан Хоанг.

Вищезазначені труднощі на ринку нерухомості були виявлені та обговорені в минулому. За словами експертів та представників бізнесу, які поділилися своїми думками на семінарі газети «Нгуой Лао Донг», питання, що залишається відкритим, полягає в тому, щоб запропонувати найбільш доцільні рішення для пришвидшення усунення цих труднощів.

Пан Тай Доан Хоа, заступник начальника відділу житлового будівництва та ринку нерухомості провінційного департаменту будівництва Донг Най , зазначив, що за допомогою огляду Донг Най визначив п'ять груп труднощів та перешкод у секторі нерухомості. Найпомітнішою з них є складність та перешкода щодо процедур затвердження інвестиційної політики та вибору інвесторів. Деякі проекти отримували інвестиційне схвалення протягом багатьох років, але тепер інспекційні органи вимагають від них дотримання Закону про житло, тобто вони повинні мати землю під житлову забудову. Оцінка землі також є складною. Деякі проекти були виділені, але не можуть бути оцінені, оскільки консалтингові компанії вагаються робити це, боячись труднощів із поясненням владі...

«Існує багато труднощів у реалізації завдання будівництва соціального житла в рамках проекту. Багато проектів реалізовувалися за старими нормами, але пізніше зіткнулися з перешкодами, коли планування було скориговано. Наприклад, Закон про житло передбачає, що населені пункти повинні провести переоцінку та вимагати від підприємств виділення 20% площі проекту під соціальне житло, що є дуже складним завданням», – заявив пан Хоа, описуючи поточну ситуацію.

Щоб подолати ці труднощі, провінція Донгнай планує продовжувати виділення землі під комерційне житло з цього моменту до 2030 року, а решту землі виділити під соціальне житло. Процес планування завершено та готовий до залучення інвесторів, але проблеми залишаються. З 2022 року Провінційний партійний комітет та Народний комітет провінції Донгнай доручили створити робочу групу для розгляду запитів та вирішення труднощів для бізнесу.

З початку 2023 року в провінції Донгнай було створено три цільові групи для вирішення перешкод для повільно реалізованих проектів, вирішення труднощів для бізнесу та розвитку соціального житла. Усі три цільові групи очолюють керівники провінцій. Департаменти, зокрема Департамент будівництва, також створили цільові групи для вирішення труднощів у межах своєї юрисдикції, розглядаючи питання поетапно; якщо питання стосуються вищих рівнів влади, вони зареєструються для співпраці з відповідними міністерствами та відомствами для їх вирішення на користь бізнесу.

Існують високі очікування щодо того, що три проекти поправок будуть прийняті найближчим часом.

Одним із очікуваних рішень є три законопроекти, зокрема Закон про ріелторську діяльність (зі змінами), Закон про житло (зі змінами) та Закон про землю (зі змінами), які зараз обговорюються та коментуються на 6-й сесії 15-ї Національної асамблеї ; якщо їх буде прийнято, вони усунуть правові перешкоди для ринку нерухомості.

Адвокат Нгуєн Тан Фонг, член Постійного комітету Асоціації ріелторів В'єтнаму, проаналізував: Проект Закону про житло (зі змінами) порушує питання про те, що деякі спори будуть вирішуватися шляхом комерційного арбітражу. Наразі суперечки між інвесторами, покупцями житла та користувачами квартир все ще виникають, причому багато проектів не видають свідоцтва про право власності протягом багатьох років. Нові положення в проекті закону допоможуть їм краще зрозуміти це.

Проект Закону про ріелторську діяльність (зі змінами) також стосується покращення якості ріелторських послуг у майбутньому...

«Коли ці три закони будуть прийняті, вони сприятимуть поширенню правових знань та покращать якість учасників ринку нерухомості, особливо брокерів», – зазначив адвокат Фонг.

Органи влади повинні надати конкретні та чіткі вказівки.

Щодо правових та процедурних аспектів будівництва соціального житла, багато експертів вважають, що підприємствам та асоціаціям необхідно конкретно визначити наявні перешкоди та визначити, які процедури слід усунути. Щодо підходу, уряд та відповідні установи повинні надати чіткі та конкретні вказівки щодо всіх поточних питань, дублювання та невідповідностей; місцеві органи влади також повинні уточнити ці питання, уникаючи тривалих та неефективних консультацій.

«Підприємства та асоціації докладають значних зусиль, але, на мою думку, їм потрібно прагнути до точніших рекомендацій та більш конкретних супутніх рішень», – оцінив доктор Кан Ван Люк.

ПАРТНЕРСЬКА ОРГАНІЗАЦІЯ

Джерело: https://nld.com.vn/kinh-te/toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-day-nhanh-toc-do-phuc-hoi-bat-dong-san-20231109222055675.htm