Що потрібно Хошиміну для прориву?

Пан Ле Хоанг Чау запропонував багато спеціальних механізмів, щоб допомогти Хошиміну розпочати роботу.

— Як ви думаєте, які це механізми?

*По-перше, контракти BOT не повинні застосовуватися до інвестиційних проектів з модернізації, реконструкції та розширення існуючих доріг у місті Хошимін. Це дозволяє уникнути конфлікту інтересів між інвесторами проекту та людьми, які користуються дорогами BOT та повинні сплачувати збори, що потенційно може створювати соціальні проблеми. Натомість, інвестиційні проекти з модернізації, реконструкції та розширення існуючих доріг повинні реалізовуватися за контрактами BT, використовуючи бюджет міста для оплати інвесторів.

Крім того, необхідно розглянути можливість дозволити Хошиміну відновлювати будівельні інвестиційні проекти у формі контрактів BT, використовуючи державний бюджетний капітал для оплати інвесторів, безумовно, не платячи земельними фондами інвесторам за реалізацію інших проектів. Водночас держава створює бюджетний капітал шляхом інвестиційної діяльності в розвиток земельного фонду, фонди розвитку земель, організації розвитку земельного фонду, аукціони з прав користування землею відповідно до положень проекту Закону про землю (зі змінами) для мобілізації ресурсів приватного сектору для інвестування в розвиток міської інфраструктури, дорожні роботи тощо.

- Щодо поточних вузьких місць на ринку нерухомості, які ваші пропозиції щодо їх вирішення та створення прориву для розвитку Хошиміна?

*Наразі найбільша проблема пов’язана з правовими питаннями, зокрема з розрахунком плати за користування землею. Більшість проектів неможливо реалізувати, оскільки вони не можуть сплачувати плату за користування землею за чинними методами розрахунку. Тому пропонується дозволити проектам комерційного житла застосовувати коефіцієнт коригування ціни на землю (коефіцієнт K) та подати його на затвердження Народній раді міста Хошимін щодо застосування плати за користування землею та орендної плати за землю до всіх земельних ділянок та земельних ділянок (незалежно від вартості, розрахованої відповідно до прейскуранта землі).

Оскільки наразі метод надлишку зазвичай використовується для визначення конкретних цін на землю з метою розрахунку плати за користування землею та орендної плати за землю для проектів нерухомості, комерційного житла та міських районів. Однак цей метод не дає достовірних результатів оцінки землі. Згідно з розрахунками експертів, для одного й того ж проекту нерухомості, якщо лише одне оціночне підприємство застосовує два різні методи оцінки землі, воно дасть два різні результати з різницею у вартості близько 17%. Якщо один і той самий проект нерухомості реалізується двома різними оціночними підприємствами, один і той самий метод оцінки землі також дасть два різні результати з різницею у вартості близько 17%. Тому застосування методу коригування коефіцієнта ціни на землю для розрахунку плати за користування землею та орендної плати за землю для проектів комерційної житлової нерухомості є вкрай необхідним.

- Наскільки корисним є застосування коефіцієнта K, сер?

*Наскільки мені відомо, Народний комітет міста Хошимін видав документ із запитом на дозвіл застосовувати метод коефіцієнта K для розрахунку плати за користування землею та орендної плати за землю для всіх проектів нерухомості та комерційного житла, незалежно від того, чи має проект вартість плати за користування землею вище чи нижче 30 мільярдів донгів, замість найму консалтингової компанії з оцінки землі, як це відбувається зараз. Якщо коефіцієнт K застосовується для визначення плати за користування землею, час не може перевищувати 6 місяців. Забезпечення повного, правильного та своєчасного збору коштів до державного бюджету, водночас гарантуючи права інвесторів проекту.

Багато проектів неможливо реалізувати, оскільки вони не можуть сплатити плату за користування землею.

Водночас, якщо його застосовуватиметься відповідно до пропозиції Народного комітету міста Хошимін, це формалізує розрахунок плати за користування землею та орендної плати за землю для проектів нерухомості, комерційного житла та міських районів, забезпечуючи прозорість, щоб як держава, так і підприємства могли прогнозувати розмір плати за користування землею та орендної плати за землю, які необхідно сплачувати до державного бюджету.

Подолання поточної ситуації невідомості щодо плати за користування землею та орендної плати за землю, уникнення юридичних ризиків для посадовців, державних службовців та працівників державної служби під час виконання службових обов'язків та пов'язаних з ними осіб; водночас забезпечення державним органам повних повноважень вирішувати питання щодо розміру плати за користування землею та орендної плати за землю, що сплачуються до державного бюджету (через право визначати коефіцієнт коригування ціни на землю (коефіцієнт К4) щорічно або коли ринок коливається, відповідно до кожного типу проекту нерухомості, комерційного житла, міських районів, щоб виконувати роль держави, яка лідирує на ринку, а не держави, яка слідує за ринком). Водночас забезпечення достатнього, правильного та своєчасного збору коштів до державного бюджету, гарантуючи права інвесторів проекту.

– Проблема, з якою зараз «застрягли» підприємства, – це процедура затвердження інвестиційної політики та затвердження інвесторів. Це перші два кроки для реалізації проекту. Які ваші рекомендації щодо їх вирішення?

*Ми усвідомлюємо, що процедура затвердження інвестиційної політики одночасно із затвердженням інвесторів є лише початковою процедурою «ланцюжка» інвестиційних та будівельних процедур для проектів нерухомості та комерційного житла. Таким чином, «блокування» цієї процедури призвело до «блокування» проектів соціального житла та проектів комерційного житла в минулому. Тому необхідно усунути цю перешкоду не лише для Хошиміна, а й для всієї країни.

Крім того, поточною проблемою є коригування плану на 1/2000 для проектів соціального житла. Багато проектів неможливо реалізувати, оскільки більшість проектів соціального житла – це землі, переобладнані з комерційного житла. Якщо буде побудовано соціальне житло, коефіцієнт землекористування збільшиться в 1,5 раза. Це означає, що старий план на 1/2000 доведеться відповідно скоригувати.

Коригування плану зонування масштабу 1/2000 знаходиться під відповідальністю та повноваженнями державних органів і коригується «періодично» відповідно до закону про містобудування та будівництво, але не було передбачено, що «плани зонування та детальні плани повинні бути затверджені або затверджені для коригування відповідно до закону перед підготовкою Звіту про техніко-економічне обґрунтування інвестицій у будівництво та реалізацією наступних кроків проекту». Тому інвестори проектів соціального житла повинні чекати, не знаючи, скільки їм доведеться чекати, навіть якщо проект соціального житла не збільшує чисельність населення провінції. Тому що покупці соціального житла повинні бути постійними або тимчасовими мешканцями протягом щонайменше 6 місяців та мати соціальне страхування, що лише збільшує чисельність місцевого населення в районі, де розташований проект.

Посилання на джерело: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm