Пан Ле Хоанг Чау запропонував кілька конкретних механізмів, щоб допомогти Хошиміну розпочати роботу.
— Які, на вашу думку, це механізми?
*По-перше, контракт BOT (Build-Operate-Transfer) не повинен застосовуватися до інвестиційних проектів з модернізації, розширення та реконструкції існуючої дорожньої інфраструктури в Хошиміні. Це дозволяє уникнути конфлікту інтересів між інвестором проекту та людьми, які користуються дорогами BOT та повинні сплачувати плату за проїзд, що потенційно може призвести до соціальних заворушень. Натомість, інвестиційні проекти з модернізації, розширення та реконструкції існуючої дорожньої інфраструктури повинні реалізовуватися за контрактом BT (Build-Transfer) з використанням міського бюджету для оплати інвестору.
Крім того, необхідно розглянути можливість дозволити Хошиміну відновлювати будівельні інвестиційні проекти за моделлю контракту BT, використовуючи кошти державного бюджету для оплати праці інвесторів, а не використовувати земельні фонди для реалізації інвесторами інших проектів. Водночас держава повинна створювати бюджетні кошти шляхом інвестицій у розвиток земель, фондів розвитку земель, організацій з розвитку земель та аукціонів з продажу прав на користування землею, як це передбачено в проекті зміненого Закону про землю, щоб мобілізувати ресурси приватного сектору для інвестицій у розвиток міської інфраструктури, транспортні проекти тощо.
- Щодо поточних вузьких місць на ринку нерухомості, які ваші пропозиції щодо їх вирішення та створення проривів для розвитку Хошиміна?
Наразі найбільшою перешкодою є юридичні питання, зокрема розрахунок плати за користування землею. Більшість проектів неможливо реалізувати, оскільки вони не можуть сплачувати плату за користування землею за чинними методами розрахунку. Тому ми пропонуємо дозволити проектам комерційного житла застосовувати коефіцієнт коригування ціни на землю (коефіцієнт K) та подати його на затвердження Народній раді міста Хошимін для його застосування до розрахунку плати за користування землею та орендної плати за землю для всіх земельних ділянок (незалежно від їхньої вартості згідно з таблицею цін на землю).
Наразі метод надлишку широко застосовується для оцінки землі, визначаючи конкретні ціни на землю для розрахунку плати за користування землею та орендної плати за землю для проектів нерухомості, комерційного житла та міських районів. Однак цей метод не дає справді достовірних результатів оцінки землі. За словами експертів, для одного й того ж проекту нерухомості, якщо лише одна оціночна фірма застосовує два різні методи оцінки землі, вона надасть два різні результати з різницею приблизно 17%. Якщо один і той самий проект нерухомості оцінюється двома різними оціночними фірмами, які використовують один і той самий метод оцінки землі, вона також надасть два різні результати з різницею приблизно 17%. Тому застосування методу коригування ціни на землю для розрахунку плати за користування землею та орендної плати за землю для проектів нерухомості та комерційного житла є надзвичайно важливим.
- Які переваги застосування коефіцієнта K, сер?
*Наскільки мені відомо, Народний комітет міста Хошимін колись опублікував документ, у якому пропонується застосовувати метод коефіцієнта K для розрахунку плати за користування землею та плати за оренду землі для всіх проектів нерухомості та комерційного житла, незалежно від того, чи вартість плати за користування землею перевищує чи нижча за 30 мільярдів донгів, замість того, щоб наймати консалтингову фірму для оцінки вартості землі, як це відбувається зараз. Якщо коефіцієнт K застосовуватиметься для визначення плати за користування землею, процес може тривати не більше 6 місяців. Це забезпечить достатнє, точне та своєчасне надходження до державного бюджету, а також захистить права інвесторів проекту.
Багато проектів неможливо реалізувати, оскільки неможливо сплатити плату за користування землею.
Водночас, якщо його буде впроваджено відповідно до пропозиції Народного комітету міста Хошимін, це стандартизує розрахунок плати за користування землею та орендної плати за землю для проектів нерухомості, комерційного житла та міських районів, забезпечуючи прозорість та дозволяючи як державі, так і підприємствам передбачати розмір плати за користування землею та орендної плати за землю, що підлягає сплаті до державного бюджету.
Вирішення поточної ситуації, коли плата за користування землею та орендна плата за землю не визначені, дозволить уникнути юридичних ризиків для державних посадовців та службовців під час виконання ними своїх обов'язків та залучених осіб; а також забезпечить державним органам повні повноваження визначати розмір плати за користування землею та орендної плати за землю, що сплачуються до державного бюджету (через право визначати коефіцієнт коригування ціни на землю (коефіцієнт К4) щорічно або коли ринок коливається та відповідно до кожного типу проекту нерухомості, комерційного житла, міської території, таким чином виконуючи роль держави, яка лідирує на ринку, а не слідує за ним). Водночас це забезпечить достатнє, точне та своєчасне збір коштів до державного бюджету, одночасно захищаючи права інвесторів проекту.
- Одним із вузьких місць для бізнесу на даний момент є процедура затвердження інвестиційної політики та затвердження інвесторів. Це перші два кроки в реалізації проекту. Які пропозиції ви маєте щодо вирішення цієї проблеми?
*Ми помітили, що процедура затвердження інвестиційної політики одночасно зі затвердженням інвесторів є лише початковим кроком у «ланцюжку» інвестиційних та будівельних процедур для проектів нерухомості та комерційного житла. Таким чином, «вузьке місце» в цій процедурі призвело до «вузьких місць» у проектах соціального житла та проектах комерційного житла останнім часом. Отже, цю перешкоду необхідно вирішити не лише для Хошиміна, а й для всієї країни.
Крім того, однією з перешкод на даний момент є коригування планування масштабу 1/2000 для проектів соціального житла. Багато проектів неможливо реалізувати, оскільки більшість проектів соціального житла розташовані на землі, раніше призначеній для комерційного житла, яка була переобладнана. Якщо на цій землі буде побудовано соціальне житло, коефіцієнт землекористування збільшиться в 1,5 раза. Це означає, що старе планування масштабу 1/2000 доведеться відповідно скоригувати.
Коригування плану зонування масштабу 1/2000 є відповідальністю та повноваженнями державних органів і коригується «періодично» відповідно до законів про містобудування та будівництво. Однак немає жодного положення, яке б стверджувало, що «плани зонування та детальні плани повинні бути затверджені або скориговані відповідно до закону перед підготовкою звіту про техніко-економічне обґрунтування інвестицій та будівництва та реалізацією наступних кроків проекту». Тому інвестори в проекти соціального житла змушені чекати, не знаючи, скільки їм доведеться чекати, навіть якщо проекти соціального житла не збільшують чисельність населення провінції. Це пояснюється тим, що покупці соціального житла повинні мати постійне або тимчасове місце проживання щонайменше 6 місяців та соціальне страхування, а проект лише збільшує чисельність місцевого населення в районі, де розташований проект.
Посилання на джерело
Коментар (0)