Як ми можемо вирішити труднощі, що виникають на ринку нерухомості?

* Репортер: Д-ре Тран Ду Ліч , було запропоновано багато рішень для підтримки ринку нерухомості, але чому підприємства продовжують повідомляти про труднощі та потребують «порятунку» як з точки зору капіталу, так і з юридичних питань?

- Д-р Тран Ду Ліч: Я не погоджуюся з терміном «порятунок». Комплексне рішення необхідне, але воно не повинно бути «порятунком».

Не лише нещодавно, а й протягом останніх кількох десятиліть ринок нерухомості В'єтнаму розвивався дуже швидко та потужно, але нездоровим чином, про що свідчать надмірні спекуляції. Звичайно, в ринковій економіці спекуляції існують у кожному секторі, але коли спекуляції стають надмірними, це призводить до спотворень у попиті та пропозиції, а також у цінах.

Наприклад, у період 2009-2011 років ринок нерухомості завмер лише в групі елітних товарів, незавершених проектах, проектах з поділу земельних ділянок на продаж або проектах, де фундамент був завершений, але потім закинутий... Тим часом готова продукція в середньому та низькому цінових сегментах продовжувала торгуватися нормально і навіть була дефіцитною.

У 2022 році, поряд із захопленим економічним відновленням після того, як пандемію COVID-19 було взято під контроль, ринок нерухомості також пережив масове зростання в багатьох продуктових сегментах, причому хвиля інвестицій та спекуляцій стала досить поширеною. Багато компаній з нерухомості співпрацювали з комерційними банками, зобов'язуючись надавати позики для стимулювання спекуляцій замість того, щоб сприяти купівлі житла для людей, які дійсно цього потребують.

Хоча курортна нерухомість та кондотелі процвітають, житлового житла в міських районах небагато. Наприклад, у Хошиміні вже кілька років не з'являлося нових проектів чи продуктів у сегменті житла для людей із середнім та низьким рівнем доходу.

* Якщо ринок нерухомості потребуватиме порятунку, який буде порядок пріоритетів?

– Усім відомо, що бізнес у сфері нерухомості – це бізнес, який ведеться за чужі гроші, включаючи кредитні позики, випуск облігацій, аванси клієнтів та частину власного капіталу компанії.

Ринку нерухомості потрібно дозволити саморегулюватися та самоочищатися, поряд із комплексною програмою реформ уряду, замість того, щоб зосереджуватися на негайній фінансовій допомозі. (Фото: ХОАНГ ЧІЄУ)

В умовах нестабільного фінансового ринку, коли всі чотири джерела капіталу для ринку нерухомості, особливо корпоративні облігації, припиняють своє існування, дефіцит капіталу неминучий. Крім того, низка проектів, які були готові до подальшого розвитку та реалізації, гальмується процедурними та правовими перешкодами, що перешкоджає додатковому постачанню. Це створює замкнене коло: проекти, що знаходяться на стадії розробки, не мають необхідного капіталу для продовження, тоді як нові проекти стикаються з правовими перешкодами.

З огляду на цю ситуацію, я вважаю, що головна мета уряду полягає не просто у вирішенні нагальних проблем на ринку нерухомості, а в розробці відносно добре структурованого плану відродження ринку в середньостроковій та довгостроковій перспективі.

* Які конкретні рішення, сер?

- Існує дуже тісний зв'язок між фінансовим ринком та ринком нерухомості. Тому рішення для покращення стану ринку нерухомості повинні бути синхронізовані з вирішенням проблем на фінансовому ринку за допомогою комплексного плану дій.

З інституційної точки зору необхідно переглянути всі правові норми, пов'язані з ринком нерухомості, від початку проекту до його функціонування та розвитку, включаючи: норми щодо кредитної системи, норми Закону про ріелторську діяльність, Закону про житло, Закону про землю, Закону про будівництво тощо. Виходячи з цього, слід внести корективи для усунення недоліків у всій правовій системі, а не просто вирішити питання в одному чи двох законах.

З огляду на правові перешкоди, можна запропонувати, щоб робоча група з вирішення труднощів та перешкод для проектів у сфері нерухомості вибрала кілька зразкових випадків для вирішення, створивши правову основу для інших сфер, щоб вони могли наслідувати та відтворювати це рішення.

Зверніть увагу, що фінансові інструменти слід використовувати для контролю та обмеження спекуляцій на ринку нерухомості. Пріоритет слід надавати житловим проектам із реальним ринковим попитом, зосереджуючись на наданні фінансової підтримки як покупцям житла, так і забудовникам, щоб збільшити розумну пропозицію на ринку. Насправді існує багато покинутих міських районів, де закріплено великі обсяги капіталу.

Тож звідки беруться гроші на фінансування житлових проектів, які справді необхідні нужденним? Ця ситуація схожа на вторинний ринок. Головне — дозволити ринку самоочиститися та саморегулюватися; як ми можемо його врятувати, і хто може?

Великим компаніям з нерухомості рекомендується проводити проактивну реструктуризацію, щоб зменшити фінансовий тиск. Інвестори можуть реструктуризуватися самостійно, продаючи проекти, які спричиняють їм проблеми з боргами, або проекти, які занадто пов'язані з кількома секторами.

Інвесторам потрібна система управління ризиками; вони не можуть діяти нерозбірливо або надмірно використовувати фінансові інструменти. Державний банк нещодавно навів приклад компанії з нерухомості, яка одночасно розробляє десятки проектів по всій країні – як їх можна врятувати? З точки зору банків, вони можуть вирішити не перекласифікувати борг, а натомість реструктуризувати, продовжити або відкласти погашення боргу для компаній цієї категорії.

Найголовніше — почати негайно; чим довше ви зволікаєте, тим важче буде!

(Продовження буде)

Джерело: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm