Як вирішити проблеми з нерухомістю?

* Репортер: Д-ре Тран Ду Ліч , було запропоновано багато рішень для підтримки ринку нерухомості, але чому підприємства продовжують повідомляти про труднощі та потребують «порятунку» як з точки зору капіталу, так і з юридичних питань?

- Д-Р ТРАН ДЮ ЛІШ: Я не погоджуюся зі словом «порятунок». Потрібне синхронне рішення, але це не «порятунок».

Не лише зараз, а й протягом останніх кількох десятиліть ринок нерухомості В'єтнаму розвивався дуже швидко, потужно, але нездорово, що відображається в надмірних спекуляціях. Звичайно, в ринковій економіці спекуляції існують у кожній сфері, але коли спекуляції надмірні, це спричиняє спотворення попиту, пропозиції та цін.

Наприклад, у період 2009-2011 років ринок нерухомості завмер лише в групі елітних товарів, незавершених проектах, поділі та продажу земельних ділянок, або проектах, які щойно завершили будівництво фундаменту, а потім залишили його... Готова продукція в середньому та низькому цінових сегментах все ще торгувалася нормально, навіть бракувало.

У 2022 році, поряд з ентузіазмом щодо економічного відновлення після того, як пандемію COVID-19 було взяти під контроль, ринок нерухомості також швидко зростав у багатьох продуктових сегментах, причому хвиля інвестицій та серфінгу стала досить популярною. Багато компаній з нерухомості, пов'язаних з комерційними банками, почали надавати кредити для стимулювання спекуляцій, а не для створення умов для людей, які потребують придбання житла.

Хоча курортна нерухомість та кондотелі демонструють сильні тенденції до зростання, житлового будівництва в міських районах небагато. Наприклад, у Хошиміні вже кілька років не з'являється нових проектів чи нових продуктів у сегменті житла для людей із середнім та низьким рівнем доходу.

* Якщо ми «врятуємо» ринок нерухомості, який буде порядок пріоритетів?

– Усім відомо, що бізнес у сфері нерухомості – це ведення бізнесу за рахунок чужих грошей, включаючи кредитні позики, мобілізацію облігаційного капіталу, аванси клієнтів та частину власного капіталу підприємства.

Необхідно дозволити ринку нерухомості саморегулюватися та самоочищатися паралельно з синхронною програмою реформ уряду, замість того, щоб ставити питання порятунку на перше місце. Фото: ХОАНГ ЧІЕУ

В умовах нестабільного фінансового ринку, коли всі чотири джерела постачання капіталу для ринку нерухомості, особливо корпоративні облігації, більше недоступні, перевантаження капіталу неминуче. Не кажучи вже про те, що низка проектів з умовами для розвитку та подальшої реалізації застрягає в процедурах та юридичних питаннях, тому пропозиція не збільшується. Звідси виникає замкнене коло: проекти, що знаходяться в розробці, не мають капіталу для продовження реалізації, нові проекти заплутуються в юридичних питаннях.

Зіткнувшись із цією ситуацією, я вважаю, що головна мета уряду полягає не просто в негайному врегулюванні ринку нерухомості, а в розробці відносно систематичного плану для оздоровлення ринку у середньостроковій та довгостроковій перспективі.

* Яке конкретне рішення, сер?

- Існує дуже тісний зв'язок між фінансовим ринком та ринком нерухомості. Тому рішення для оздоровлення ринку нерухомості має бути синхронізоване з вирішенням проблем на фінансовому ринку за допомогою масштабної програми дій.

Інституційно необхідно переглянути всі правові норми, пов'язані з ринком нерухомості, від початку проекту до експлуатації та розвитку, включаючи: норми щодо кредитної системи, норми в Законі про ріелторську діяльність, Житловому праві, Земельному праві, Будівельному праві... Звідти коригувати недоліки в усій правовій системі, а не просто вирішувати труднощі в 1-2 законах.

У разі виникнення юридичних перешкод можна запропонувати робочу групу для усунення труднощів та перешкод для проектів у сфері нерухомості, щоб вибрати деякі типові приклади для розгляду, створюючи правову основу для впровадження та відтворення рішення в інших місцях.

Зверніть увагу, використовуйте фінансові інструменти для контролю та обмеження спекуляцій на ринку нерухомості. Надавайте пріоритет житловим проектам з реальним ринковим попитом, у яких пріоритет надається капітальній підтримці як покупців житла, так і інвесторів, щоб збільшити розумну пропозицію на ринку. Фактично, існує багато покинутих міських районів, де заховані великі потоки капіталу.

Тож куди ж йдуть гроші на житлові проекти, які справді потрібні людям, які їх потребують? Ця ситуація схожа на вторинний ринок. Головне — дозволити ринку самоочищатися та самооброблюватися, але як ми можемо його врятувати і хто може його врятувати?

Великим компаніям з нерухомості рекомендується проводити проактивну реструктуризацію, щоб зменшити фінансовий тиск. Інвестори можуть реструктуризуватися самостійно, продаючи проекти, які призвели до боргів, та проекти, що охоплюють занадто багато секторів.

Інвесторам потрібна система управління ризиками, вони не можуть бути надмірно розгульними, надмірно використовуючи фінансові інструменти. Державний банк нещодавно навів приклад підприємств нерухомості, які одночасно розробляють десятки проектів по всій країні, як їх врятувати? З боку банку є можливість не передавати групи боргів, реструктуризувати, продовжувати або відтерміновувати борг для підприємств цієї групи.

Найголовніше — почати робити це зараз, чим довше ви чекатимете, тим важче буде!

(Продовження буде)

Джерело: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm