Усунення основних перешкод для населених пунктів у тендерах на міські інвестиційні проекти

Встановлення мінімальної ставки платежу до державного бюджету замість суми

Уряд щойно видав Постанову № 115/2024, в якій детально описано низку статей та заходів щодо реалізації Закону про тендери щодо відбору інвесторів для реалізації проектів з використанням землі. Найбільшою зміною цієї постанови є чітке визначення мінімальної ставки, яку підприємства повинні сплачувати до державного бюджету.

За словами адвоката Фам Тхань Туана, раніше, згідно з положеннями Указу 25/2020, що визначає розмір платежу до державного бюджету на додаток до плати за користування землею та орендної плати за землю (раніше відомої як м3), населені пункти стикалися з труднощами у 3 питаннях.

По-перше, немає еталонного земельного фонду, оскільки немає результатів аукціонів або їх забагато, що ускладнює синтез. По-друге, важко визначити очікувану плату за користування землею та орендну плату за землю. По-третє, важко координувати роботу місцевих органів з оцінки вартості. Це одна з причин, чому багато населених пунктів плутаються під час організації торгів на проекти використання землі.

Щоб подолати вищезазначені недоліки, стаття 48 Декрету 115/2024 передбачає мінімальну ставку платежу до державного бюджету (зазвичай звану значенням m) під час тендеру на вибір інвесторів для реалізації проектів у міських районах; сільські житлові райони розраховуються у відсотках, а не у сумі, як раніше.

Відсоток розраховується на основі середнього показника зростання земельних ділянок після аукціону з продажу прав користування землею (різниця між стартовою ціною та ціною, що виграла аукціон) на реалізацію проектів у населеному пункті.

Земля, що виставляється на аукціон для реалізації згаданого проекту (без використання результатів окремих земельних аукціонів для будівництва будинків), повинна мати успішні результати аукціону протягом 3 років поспіль до дати прийняття рішення про затвердження інвестиційної політики проекту (максимум 7 років у деяких особливих випадках) та бути подібною за місцем розташування (той самий районний рівень або інший район у провінції) до землі, що виставляється на аукціон.

Таким чином, Указ змінив спосіб визначення критеріїв оцінки ефективності землекористування в бік застосування «мінімальної ставки платежу до державного бюджету» замість визначення цієї величини в конкретних грошах, як раніше. Фактична величина платежу до державного бюджету (величина М) дорівнюватиме запропонованій інвестором ставці бюджетного платежу, помноженій на фактичну плату за користування землею та орендну плату за землю проекту.

Проєкт нерухомості в Хошиміні (Фото: Чінь Нгуєн).

Очікується, що це принесе значні доходи місцевим жителям

Експерти з нерухомості ілюструють визначення значення m наступним чином.

Народний комітет провінції А організував аукціон прав користування землею для 4 проектів міської зони. Населений пункт А використає результати аукціону цих 4 проектів для розрахунку середнього коефіцієнта збільшення ціни після аукціону (співвідношення між мінімальною ціною та ціною аукціону), результат становить 10%. Ставка 10%, зазначена в тендерній документації, є мінімальною ставкою платежу до державного бюджету, яку повинен сплатити інвестор (вартість m).

Інвестори повинні запропонувати ставку платежу до державного бюджету у розмірі 10% або більше. Фактична сума платежу до державного бюджету дорівнюватиме ставці, запропонованій інвестором-переможцем (наприклад, 20%), помноженій на фактичну суму плати за користування землею та орендної плати за землю (наприклад, 200 мільярдів донгів). Плата за користування землею та орендна плата за землю розраховуються відповідно до положень закону про землю. Таким чином, інвестор сплатить до державного бюджету додатково 40 мільярдів донгів на додаток до зобов'язання щодо плати за користування землею (значення M).

Якщо населений пункт ніколи не організовував аукціон проектів, то у формулі не буде еталонного земельного фонду. Пункт 6 статті 48 Декрету також передбачає, що у разі відсутності еталонного земельного фонду для аукціону може бути використаний середній коефіцієнт збільшення вартості бюджетних платежів за проектами, які були організовані для торгів протягом 5 послідовних років до дати прийняття рішення про інвестиційну політику або документа, що затверджує інформацію про проект, що організовується для торгів.

У випадку, якщо населений пункт не організував відбір інвесторів для реалізації проєкту методом аукціону або торгів, тому немає опорного земельного фонду, у тендерній документації не зазначено розмір внеску до державного бюджету (м). Цей розмір пропонується інвестором у тендерній документації. Розмір внеску до державного бюджету, запропонований інвестором (М), буде сплачено одночасно зі сплатою плати за користування землею та орендної плати за землю згідно з формою та графіком, визначеними у Проектному договорі.

Таким чином, визначення ставки внеску до державного бюджету (m) стало чітким та повним, що полегшило труднощі для багатьох населених пунктів. Очікується, що нове положення щодо визначення розміру внеску до державного бюджету (m) принесе значні доходи населеним пунктам, покращуючи інвестиційний клімат у прозорому та привабливому напрямку.

Однак, за словами юриста Фам Тхань Туана, вищезазначений розрахунок також може значно збільшити вартість реалізації проекту для підприємства порівняно з сумою грошей, яку M має сплатити.

Джерело: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm