Дохідність від оренди квартир різко падає, інвесторам потрібно змінити стратегію

Рівень прибутковості від оренди квартир зараз становить лише 3%-4%, що значно нижче, ніж кілька років тому.

Протягом багатьох років купівля квартири в оренду була безпечним вибором, що приносив стабільний щомісячний дохід для багатьох людей, особливо для клієнтів середнього віку. Вони розглядають це не лише як спосіб збереження активів, але й як сталий канал отримання прибутку завдяки зростанню вартості квартири з часом. Однак в останні роки проблема прибутку від оренди стрімко змінюється, коли ціна придбання квартири «стрімко зростає», тоді як ціна оренди зростає лише «равликово».

Дохідність оренди квартир падає більш ніж наполовину

Опитування, проведене репортером газети Lao Dong, показує, що лише за останні 3-4 роки ціни на квартири в Хошиміні зросли на 30-50%, а в деяких проектах навіть подвоїлися. Тим часом ціни на оренду зросли лише на 10-15%. Ця різниця призвела до різкого падіння норми прибутку від оренди, в багатьох випадках лише на 2-3% на рік, що нижче, ніж процентна ставка за ощадними депозитами.

Ціни на квартири стають все вищими, але орендна плата залишається на історично низькому рівні.

Пані Тхань Зунг (проживає в районі Суан Хоа) розповіла, що у 2015-2016 роках вона придбала дві двокімнатні квартири в проєкті Masteri Thao Dien (район Ан Кхань) лише за 2,4 мільярда донгів за квартиру. Після завершення інтер'єру вона здавала їх в оренду за 1000 доларів США на місяць. Однак після пандемії ціна оренди впала до 19 мільйонів донгів на місяць.

Навпаки, вартість квартири різко зросла. У квітні 2025 року вона продала одну за 6,9 мільярда донгів, що майже на 290% більше, ніж коли вона її купила. Всього через кілька місяців нова власниця передала її за 8 мільярдів донгів, тоді як поточна ціна оренди цього будинку зросла лише на 1-2 мільйони донгів порівняно з датою продажу. Рівень прибутковості від оренди капіталу за ставкою 10% на рік зараз становить лише близько 3,5%.

Не лише Мастері Тхао Дьєн, багато районів, які колись були «раєм» для оренди квартир, також опинилися в подібній ситуації. У міському районі Пху Мі Хунг (у районах Тан Хунг та Тан Май), де норма прибутку раніше становила 6%-9% на рік, багато домовласників відмовилися від нерухомості. Пані Мінх, давня інвесторка, сказала, що володіла тут 2-3 квартирами, але продала їх усі цього року.

«Раніше нову двокімнатну квартиру вартістю близько 4,2-4,5 мільярда донгів можна було легко орендувати за 20-21 мільйон донгів на місяць. Тепер цю ціну важко підтримувати, багато квартир коштують лише 17-18 мільйонів донгів на місяць через конкуренцію з боку нових пропозицій. Оренда вже не така «хороша», як раніше, і мені щомісяця доводиться декларувати 5% податку, тому я вирішила продати квартиру, щоб інвестувати в інші канали», – сказала вона.

У більш доступному сегменті, такому як квартира в районі Фу Мі (район Фу Тхуан), ціна двокімнатної квартири становить близько 3,8-3,9 млрд донгів, але орендна плата становить лише 12 млн донгів на місяць, що дає дохідність близько 4%. Проекти в 8-му районі, Бінь Тан та старому 9-му районі схожі, з цінами 2,7-3,5 млрд донгів за квартиру, але орендна плата становить лише 8-10 млн донгів на місяць, що дає дохідність 3-3,3%.

Вже не так «легко», як раніше

Пані Хьонг, менеджер з продажу компанії, що спеціалізується на оренді квартир у районі Фу Мі Хунг, визнала, що поточний рівень цін занадто високий порівняно з доходом від оренди. «Поточні орендарі віддають перевагу новим квартирам над старим, але вартість капіталовкладень швидко зросла за останні 4-5 років. Тому, хоча попит на оренду не зник, норма прибутку для інвесторів значно знизилася», – сказала вона.

Загальна картина ринку також відображає цю тенденцію. Згідно зі звітом CBRE Vietnam, у другому кварталі 2025 року середня ціна на квартири в Ханої на первинному ринку досягла 79 млн. донгів/м², що на 13% більше, ніж за аналогічний період минулого року; ціна на вторинному ринку досягла 50 млн. донгів/м², що на 15% більше.

У Хошиміні первинна ціна досягла 82 млн. донгів/м², що на 29% більше; вторинна ціна склала 53 млн. донгів/м², що на 33% більше. Тим часом валова орендна дохідність у двох найбільших містах за перші 6 місяців року становила лише 3,4–3,7%. Цей показник значно нижчий, ніж у Бангкоку (Таїланд) (6,2%), Куала-Лумпурі (Малайзія) (5,1%), Сеулі (Корея) (4,3%) і вищий лише за показник у Гонконзі (Китай) (3,2%) та Сінгапурі (3,3%).

Пан Во Хюїнь Туан Кіет, директор департаменту маркетингу житлових проектів CBRE Vietnam, пояснив, що основною причиною зниження орендної плати є обмежена нова пропозиція, особливо в Хошиміні, де в першому та другому кварталах 2025 року на продаж було виставлено лише 1676 нових квартир, що є найнижчим показником з 2015 року.

Більшість із них зосереджена в сегменті середнього та високого класу, що призводить до зростання цін. Хоча в Ханої більша пропозиція (1400 одиниць у другому кварталі), 100% з них знаходяться в сегменті високого та розкішного класу, що також призводить до зростання цін.

Окрім факторів попиту та пропозиції, додаткові витрати, такі як обслуговування, управління та податки, також знижують прибутки інвесторів. Не кажучи вже про тенденцію короткострокової оренди через Airbnb та активний розвиток соціального житла та доступного житла, що знижує попит на довгострокову оренду квартир, особливо в середньому ціновому сегменті.

Однак деякі експерти вважають, що можливості все ще існують, якщо інвестори знають, як вибирати. Пан Та Чунг Кієн, директор компанії Wowhome, прокоментував: «Якщо ви оберете правильний щойно зданий проект, гарне розташування, багато зручностей, орендна ставка все ще може сягати 4%-5% на рік, а також зростання ціни на 10%-15% на рік. Важливо те, що ви не можете купувати оптом, як раніше, а повинні ретельно прораховувати кожен продукт».

Проблиск світла

CBRE зазначила, що квартири середнього цінового сегмента в районах Ді Ан, Лай Тхієу, Тху Дау Мот у Хошиміні привертають значну увагу завдяки реальному попиту на житло та оренду з боку інженерів та експертів в індустріальних парках. Прибуток від оренди в цих районах є досить привабливим, тоді як ціни на нерухомість все ще мають потенціал для довгострокового зростання після промислового розвитку.

Джерело: https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm