Контролювати потік капіталу в нерухомість.

Для сталого розвитку ринку нерухомості необхідно контролювати потоки капіталу, запобігати спекуляціям та заохочувати розвиток житла, яке відповідає реальним потребам.

Ринок нерухомості стрімко відновлюється, спостерігається швидке зростання пропозиції та поступове пом'якшення фінансової політики. Однак це відновлення також пов'язане з багатьма проблемами, особливо щодо спекуляцій, штучного підвищення цін та дисбалансу між пропозицією та попитом, якщо його своєчасно не контролювати.

Знову жваво.

За даними В'єтнамської асоціації ріелторів (VARS), у першому кварталі 2025 року на ринку було зареєстровано 27 000 об'єктів житлової нерухомості, що на 33% більше, ніж за аналогічний період минулого року. З них понад 14 500 продуктів були нещодавно запущені. Кількість нещодавно затверджених житлових проектів також зросла приблизно на 18%.

Значні інвестиції в транспортну інфраструктуру є основною рушійною силою для бізнесу, яка запускає нові проекти. Пані Хьюнь Тхі Кім Тхань, менеджер з інвестиційного консультування Savills Vietnam, зазначила, що інфраструктурні проекти не лише створюють короткостроковий ефект, але й закладають довгострокову основу для ринку нерухомості, особливо в приміських районах та сусідніх провінціях.

Проєкт Victoria Village компанії Novaland у місті Тху Дик, Хошимін, нещодавно вирішив свої юридичні проблеми завдяки новій політиці.

Пан Нгуєн Куок Ань, заступник генерального директора Batdongsan.com.vn, зазначив, що інформація про об'єднання провінцій та міст також сприяла зростанню інтересу до нерухомості. Наприклад, у березні 2025 року кількість пошуків будинків та земельних ділянок у Данангу зросла на 39%, а в Куангнамі – на 96% порівняно з попереднім місяцем.

За словами професора Хоанга Ван Куонга, члена Комітету з питань фінансів та бюджету Національних зборів , резолюції 170 та 171, нещодавно прийняті Національними зборами, усунуть багато перешкод для застопорених проектів, особливо тих, що пов'язані з передачею землі та юридичними процедурами. Він вважає, що багато проектів з "першокласними землями" зможуть продовжити реалізацію без повторних торгів, вимагаючи лише коригування планування або ціноутворення.

Пан Ле Хуу Нгіа, генеральний директор акціонерної компанії Le Thanh Construction Joint Stock Company, прогнозує, що капітал у сфері нерухомості буде надлишком з 2025 року, а ринок може пережити бум у 2027 році. Однак він також стурбований здатністю банківської системи задовольнити попит у разі раптового зростання попиту.

Спрямування потоку капіталу в правильному напрямку.

Д-р Нгуєн Ван Дінь, віцепрезидент Асоціації нерухомості В'єтнаму, оцінив, що Резолюції 170 та 171 можуть допомогти розблокувати приблизно 1000 зупинених проектів, що еквівалентно 30 мільярдам доларів «зв'язаного капіталу». Після того, як цей потік капіталу буде розблоковано, це створить значний поштовх для економіки, відновивши довіру серед бізнесу та інвесторів.

Поділяючи таку ж думку, пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін, зазначив, що наразі в місті зареєстровано 343 проекти для реалізації відповідно до Резолюції 171, що охоплюють площу приблизно 1913 гектарів. За оцінками, якщо кожен проект матиме близько 830 будинків, то в Хошиміні буде додатково 216 000 будинків протягом наступних 3-10 років.

Фактично, нерухомість становить приблизно 7,62% ВВП і впливає на понад 40 інших секторів економіки. Тому регулювання та контроль потоків капіталу в цей сектор завжди є головним пріоритетом для уряду. Пан Нгуєн Дик Лень, заступник директора Регіонального відділення II Державного банку В'єтнаму, повідомив, що обсяг непогашених кредитів на нерухомість у Хошиміні наразі становить 1085 трильйонів донгів, що становить 27,5% від загальної суми непогашених кредитів. Вищі за середні темпи зростання кредитів на нерухомість свідчать про те, що банки «не ускладнюють життя бізнесу». Він підтвердив, що якщо правові питання будуть покращені, банки створять сприятливіші умови для запозичень підприємств у середньостроковій та довгостроковій перспективі.

За словами пана Чуонг Ван Фуока, колишнього виконуючого обов'язки голови Національної комісії з фінансового нагляду, В'єтнаму слід звернутися до китайської моделі розвитку нерухомості, особливо до розподілу капіталу з чітким напрямком. Він запропонував швидку реформу фінансового ринку для підтримки сталого розвитку нерухомості. Питання «звідки береться капітал і кому надавати позики» має вирішуватися ринком, але держава повинна розробити розумну інституційну базу для його керівництва.

Доктор Нгуєн Ван Дінь стверджує, що необхідно чітко розрізняти інвестиційний капітал та спекуляції. Спекулятивний капітал часто не створює продуктів, а лише підвищує ціни заради прибутку. Пропозиція житла зростає, але не повністю відповідає фактичному попиту. У деяких районах будівництво йде бурхливими темпами, але покупців немає, оскільки воно не базується на реальних опитуваннях. Тому, якщо потік капіталу не контролюватиметься суворо, це призведе до ситуації, коли ті, хто дійсно потребує купити житло, матимуть труднощі з доступом до житла, водночас це заохочує спекулянтів накопичувати нерухомість в очікуванні зростання цін.

«Це мало серйозні наслідки в Китаї та Японії, впливаючи на соціальну структуру, оскільки молоді люди вагаються одружуватися, бо не можуть дозволити собі купити житло», – висловив своє занепокоєння пан Дінь.

Призначення ліків для ринку.

З іншої точки зору, професор Тран Нгок Тхо (Економічний університет міста Хошимін) порівняв ринок нерухомості з людиною середнього віку, яка страждає від «хвороб, пов’язаних зі старістю», маючи три небезпечні показники: високий кров’яний тиск (ціни на житло значно перевищують дохід), високий рівень цукру в крові (кредитна залежність) та високий рівень холестерину (великі запаси, зростання безнадійної заборгованості). Якщо ця ситуація збережеться, ринок, швидше за все, «перенесе інсульт».

Тому сучасна політика має бути схожою на доброго лікаря – правильно діагностувати хворобу, призначити правильні ліки та використовувати достатньо сильну дозу, а не просто задовольнити ринок половинчастими рішеннями. «Пацієнти» – тобто підприємства та інвестори – також повинні навчитися зцілюватися самостійно, знижуючи ціни, реструктуризуючи прибутки та зосереджуючись на доступному житлі для підвищення ліквідності.

Пан Тхо також запропонував запровадити високі прогресивні податки на спекулятивну нерухомість; зменшити виробничі витрати шляхом більш прозорого контролю над ринком землі, проведення публічних аукціонів та встановлення конкретних цінових лімітів. Крім того, для уникнення системних ризиків необхідний суворіший контроль за боргами підприємств нерухомості.

Джерело: https://nld.com.vn/kiem-soat-dong-von-vao-bat-dong-san-196250422201857251.htm