Своєчасне втручання для запобігання інфляції цін на житло та землю.

Хоча ринок нерухомості в багатьох населених пунктах залишається стагнуючим, нещодавнє різке зростання цін на квартири та землю в Ханої та деяких північних провінціях і містах здивувало інвесторів. Однак той факт, що переможець торгів за земельну ділянку вартістю понад 100 мільйонів донгів/м2 у Тхань Оай (Ханой) втратив свій депозит, змусив багатьох усвідомити, що це тактика, яку використовують спекулянти для завищення цін.

Контролюйте кілька операцій перепродажу.

У документі, надісланому минулого тижня до місцевих органів влади, Міністерство будівництва зазначило, що ринок нерухомості останнім часом розвивається нестійким шляхом і має багато факторів ризику. Особливе занепокоєння викликає явище, коли деякі інвестори та брокери поширюють чутки, купують та продають нерухомість без розбору та створюють інформаційний хаос з метою підвищення цін на нерухомість заради власного прибутку.

У документі міністерства йдеться про суперечливі земельні аукціони на околиці Ханоя. За даними відомства, рекордно високі виграшні ставки, які у багато разів перевищували стартові ціни, негативно вплинули на соціально -економічний розвиток та здорове зростання ринку нерухомості.

Щоб запобігти цій ситуації, Міністерство будівництва звернулося до Народних комітетів провінцій та міст центрального управління з проханням зосередитися на виконанні кількох завдань. До них належать інспектування та перегляд діяльності підприємств, інвесторів, торгових майданчиків та брокерів у сфері нерухомості в їхніх місцевостях. Крім того, відповідним органам необхідно контролювати повторні купівлі-продажі нерухомості, особливо в районах, проектах та житлових комплексах, де спостерігається аномальне зростання цін; проводити інспекції та розслідування, а також вживати заходів для виправлення маніпуляцій з цінами, спекуляцій та порушень земельного законодавства, законодавства про ріелторську діяльність та пов'язаних з ним законів.

Відразу після того, як Міністерство будівництва опублікувало нагадування, Народний комітет провінції Кханьхоа видав офіційний лист № 9648, в якому доручив відповідним органам переглянути організацію аукціонів з продажу прав користування землею в цьому районі, щоб забезпечити дотримання закону, прозорість та відкритість; оперативно виявляти та суворо розглядати випадки порушень правових норм на аукціонах з продажу прав користування землею, особливо акти змови з метою маніпулювання ринком, завищення цін з метою створення нездорового ринку, який не відображає реальності, заради особистої вигоди…

За словами пана Тран Хоа Нама, заступника голови Народного комітету провінції Кханьхоа, для стабілізації місцевого ринку нерухомості провінція продовжить сприяти розвитку соціального житла, ефективно реалізувати проект «Інвестування в будівництво щонайменше одного мільйона одиниць соціального житла для малозабезпечених та працівників промислових парків у період 2021-2030 років» та ефективно впроваджувати «кредитну програму на 120 000 мільярдів донгів».

Тим часом, пан Ле Куок Тхань, заступник директора Департаменту фінансів провінції Кханьхоа, повідомив, що у 2025 році провінція виставить на аукціон 41 об'єкт нерухомості (будинки та землю). Це земельні ділянки, що знаходяться під управлінням Фонду інвестицій та розвитку та Департаменту міського управління міста Ніньхоа, з метою отримання доходів та поповнення ресурсів для розвитку.

Крім того, провінція Кханьхоа також зосереджується на завершенні планів зонування (масштаб 1/2000) у трьох стратегічно важливих районах: економічній зоні Ванфонг (частина району Ваннінь та міста Ніньхоа), місті Нячанг та новій міській зоні Камлам. Після завершення планів можна буде розпочати торги та аукціони нових проектів.

У приміських районах Ханоя з'явилися численні брокерські служби, що продають землю з аукціону за завищеними цінами. Фото: ТУЙ ЛІНЬ

Збільште суму депозиту та накладіть значні штрафи.

З точки зору галузі, пан Ле Дінь Чунг, генеральний директор акціонерної компанії SGO Homes Real Estate Consulting and Development (Ханой), вважає, що для запобігання спекуляціям та маніпуляціям цінами державі необхідно переглянути відповідну систему цін на землю, оскільки поточна система цін на землю на аукціонах нижча за ринкову.

Крім того, збільшення суми завдатку до 10%-20% від вартості земельної ділянки, що виставляється на аукціон, допоможе мінімізувати спекуляції та маніпуляції цінами з боку інвесторів. Зокрема, пан Чунг порадив, що особам, які виграють земельний аукціон, але потім не купують землю, слід знизити кредитний рейтинг або заборонити їм брати участь в інших земельних аукціонах. «Управління ціноутворенням та методами проведення аукціонів є надзвичайно важливим», – наголосив пан Чунг.

За словами доктора Чау Хоанг Тана, завідувача кафедри адміністративного права юридичного факультету Університету Кантхо, для того, щоб аукціони з продажу прав землекористування були оптимально ефективними, рішення про виставлення землі на аукціон має прийматися єдиним чином провінційним Народним комітетом. Необхідно переглянути та визначити кількість і місце розташування земельних ділянок і парцелей, а також розробити відповідний план аукціону, уникаючи фрагментарного підходу, який створює дефіцит. Перелік земельних ділянок і парцелей для ефективного аукціону слід переглянути, упорядкувати та опублікувати. Зокрема, процес аукціону повинен уникати надлишку землі під час масового оголошення.

«Занадто передчасно робити висновок, що той факт, що виграшні ставки були у багато разів вищими за стартову ціну, як на земельному аукціоні в районі Хоай Дик, Ханой, свідчить про нестабільність, але в цьому районі явно спостерігаються маніпуляції цінами. Крім того, встановлення занадто низької стартової ціни може неточно відображати ринкову ціну на момент аукціону», – прокоментував доктор Чау Хоанг Тан.

З юридичної точки зору, адвокат Нгуєн Фуонг Ліен з юридичної фірми SENLAW пропонує, щоб для запобігання маніпуляціям цінами та нестабільності ринку було встановлено початкову ціну, яка відповідає ринковій вартості. Це пояснюється тим, що початкова ціна слугує основою для розрахунку завдатку, і переможець торгів не отримає свій завдаток назад, якщо він не сплатить або сплатить повну суму.

За словами адвоката Лієна, хоча Указ 10/2023/ND-CP передбачав збільшення розміру застави для участі в земельних аукціонах до 20% від вартості земельної ділянки або площі на основі стартової ціни аукціону (у чотири рази вище, ніж раніше), він не був ефективним, оскільки стартова ціна все ще низька. «Якщо ми збережемо низьку стартову ціну, ми повинні збільшити ставку застави вище, ніж нинішні 20%, оскільки учасники аукціону повинні бути дуже фінансово підготовленими».

«Крім того, ще одним рішенням є збільшення адміністративного штрафу за непідписання договору продажу активів, що виставляються на аукціон (відмова від завдатку). Наразі за цю дію передбачено штраф лише від 7 до 10 мільйонів донгів для фізичних осіб (відповідно до пункту c, пункту 1, статті 23 Указу 82/2020/ND-CP)», – запропонувала пані Ліен.

Тим часом, доктор Хо Куок Туан, викладач і директор магістерської програми з фінансів та бухгалтерського обліку в Брістольському університеті, Велика Британія, навів міжнародний досвід, який показує, що єдиним інструментом для підтримки стабільності на ринку нерухомості є встановлення розумного податку, заснованого на принципі, що прибуток у сфері нерухомості має дорівнювати прибутку в сфері товарів і послуг. Це може запобігти інфляції цін або штучним коливанням цін.

Пункт продажу земельних ділянок, розташований прямо на аукціонних земельних ділянках на околиці Ханоя. Фото: ТУЙ ЛІНЬ

Масове зростання цін на землю малоймовірне.

Пан Буй Мінь Тхань, секретар міського партійного комітету Бен Кат провінції Бінь Дуонг, заявив, що останнім часом у цьому районі спостерігається локальна земельна «лихоманка», зосереджена переважно вздовж річки Сайгон у таких районах, як Ан Тай, Ан Дьєн, Рать Бап… та вздовж кільцевої дороги 4. Про це свідчить велика кількість людей, які здійснюють операції в нотаріальних конторах, а також значно зросли надходження від зборів за користування землею порівняно з аналогічним періодом минулого року.

Однак, пан Тхань вважає, що завдяки новому Закону про землю, спекуляції та маніпуляції цінами значно зменшилися. Крім того, місцева влада також суворо дотримується планування землекористування та функціонального зонування, а також активно поширює серед населення інформацію про планування та проекти нерухомості з чітким правовим статусом.

Пан Нгуєн Хю Нгіа, директор компанії з нерухомості в провінції Бінь Дуонг, також визнав, що якщо ринок нерухомості переживе черговий бум, спекуляції та маніпуляції цінами не будуть такими поширеними, як раніше, з двох важливих причин: по-перше, новий Закон про землю вжесточив ціни на землю в кожному районі, тим самим обмеживши випадки «купівлі ділянки землі вартістю 10 мільярдів донгів з декларуванням лише 100 мільйонів донгів податків»; по-друге, процес оцінки землі для банківських кредитів став набагато суворішим.

Раніше банки створювали власні оціночні підрозділи, що іноді призводило до того, що фактична вартість землі була нижчою за оцінку банку. Тепер, з незалежними оціночними підрозділами, хоча й не є абсолютно надійним, процес є більш суворим, ніж раніше.

Публічно розкривати проекти, які не підлягають торгівлі.

У провінції Біньтхуан, щоб запобігти спекуляціям та маніпуляціям цінами в умовах відновлення ринку нерухомості, Департамент будівництва опублікував список із 33 проектів нерухомості, які досі не відповідають умовам для здійснення угод. Це включає 17 проектів житлового та міського розвитку та 16 туристичних та курортних проектів, жоден з яких не відповідає вимогам для здійснення операцій з нерухомістю, передбаченим нормативними актами. Більшість цих проектів розташовані на першокласних землях у місті Фантхьєт та сусідніх районах і селищах.

Раніше ці 33 проекти отримали догану від провінції, оскільки інвестори та дистриб'ютори деяких проектів нерухомості в провінції Бінь Тхуан продавали та передавалися нерухомість за допомогою таких методів, як бронювання, замовлення та реєстрація, для збору коштів від покупців. Ці методи не регулюються Законом про житло, Законом про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості чи іншими відповідними правовими нормами.

Джерело: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm