Запобігання ризикам, пов'язаним з кредитами на нерухомість

У нещодавно прийнятій Резолюції про План соціально-економічного розвитку на 2026 рік, поряд із метою досягнення зростання ВВП на 10% або більше, Національні збори також закликали спрямувати кредитні потоки у виробничий та бізнес-сектори, пріоритетні сфери та рушійні сили зростання економіки.

Національні збори також закликали до контролю кредитування в секторах з потенційними ризиками; ефективного управління нерухомістю, фондовим ринком тощо.

Це не перший випадок, коли необхідність спрямування потоків капіталу в пріоритетні сектори, контролю кредитних ризиків та ефективного управління ринком нерухомості включена до резолюції Національних зборів. В контексті тиску на кредитування щодо досягнення двозначного зростання ця вимога є ще більш нагальною.

Поряд із цільовим показником зростання кредитування на 2026 рік, це означає, що в економіку, ймовірно, буде влито приблизно 3,5-4 трильйони донгів. Однак ризики для економіки будуть значними, якщо цей потік капіталу зіпсується.

Уроки Китаю показують, що коли співвідношення кредитів на нерухомість до загальної суми непогашених кредитів досягає 50%, ризик дефолту є непередбачуваним. У В'єтнамі офіційна статистика, опублікована Державним банком В'єтнаму, перевищує 20%, але експерти вважають, що якщо повністю врахувати непогашені споживчі кредити, фактична цифра перевищує 30%.

Як тільки кредитування продовжить розширюватися в найближчі роки, за відсутності ефективних механізмів контролю ризикованого кредитування та продовження надходження капіталу в нерухомість, це співвідношення незабаром зросте до 40%. У цей момент контроль розподілу ризику стане ще складнішим.

Згідно з фінансовими звітами багатьох банків за третій квартал 2025 року, кредити на нерухомість становлять близько третини від загальної кількості непогашених кредитів. Якщо врахувати споживчі кредити, то ця частка ще набагато вища.

Хоча уряд прагне перенаправити капітал у виробництво та бізнес, очевидно, що значна його частина спрямовується у спекуляції, зокрема спекуляції на ринку нерухомості.

Той факт, що кредити на нерухомість «циркулюють» між банками та забудовниками — банки, які спочатку позикують забудовників на будівництво будинків, потім покупців на придбання тієї ж нерухомості, а потім забудовники використовують отримані кошти для запуску нових проектів, — також несе значні ризики. Іншими словами, ризики ринку нерухомості природним чином переносяться на банківську систему.

Отже, без ефективних механізмів контролю цих потоків капіталу ці ризики стануть очевидними в найближчі кілька років, оскільки співвідношення кредитів на нерухомість до ВВП зростатиме. Цей зв'язок також запобігає падінню цін на житло, незважаючи на всі зусилля уряду.

Наразі Міністерство будівництва очолює та координує з відповідними установами пропонування уряду кількох рішень, таких як створення та управління інформаційною системою та базою даних про житло та ринок нерухомості, які слугуватимуть основою для створення та функціонування національної бази даних про житло та ринок нерухомості; дослідження та пропонування пілотних механізмів та політик для моделі Центру операцій з нерухомістю та правами землекористування; вдосконалення правової бази та процедур створення Національного житлового фонду; а також розробка та подання уряду Постанови про механізми контролю та стримування цін на нерухомість…

На сьогоднішній день, хоча існує досить високий ступінь консенсусу щодо механізмів контролю цін на нерухомість, рішення для контролю кредитування нерухомості залишається суперечливим. Багато хто стверджує, що контроль кредитування нерухомості є необхідним, але він повинен уникати надмірного втручання в бізнес-операції банків, одночасно балансуючи між контролем ризиків та підтримкою зростання. Найважливішим для перенаправлення кредитування з нерухомості залишається сприяння інвестиційному та бізнес-середовищу, розширення ринків, стимулювання споживчого попиту та тим самим заохочення припливу капіталу у виробничий сектор.

Зокрема, для сектора нерухомості негайним рішенням для контролю цього кредитного потоку є розширення інших каналів залучення капіталу для бізнесу, особливо через облігації, цінні папери та криптовалюти. Крім того, вкрай важливо збільшити пропозицію житла для людей з низьким та середнім рівнем доходу. Зусилля щодо забезпечення прозорості транзакцій та створення комплексної системи політики щодо землі, інвестицій, планування, кредитування та оподаткування вважаються життєво важливими рішеннями для стабілізації ринку нерухомості.

Впровадження цих рішень узгоджено не лише забезпечить спрямування кредитних потоків у правильному напрямку, але й запобіжить перенесенню ризиків з ринку нерухомості на банківський сектор.

Джерело: https://baodautu.vn/ngan-rui-ro-tu-tin-dung-bat-dong-san-d435555.html