Частина 1: Орендне житло: суттєва зміна в мисленні щодо житла
Тим часом, більшість пропозиції орендного житла надходить з невеликих сімейних будинків, гуртожитків для працівників, студентського житла або міні-квартир у житлових районах.
Значна частина потреб у житлі людей із середнім та низьким рівнем доходу задовольняється за рахунок соціальних ресурсів, а не масштабних проектів у сфері нерухомості.
З огляду на це, уряд цього разу прагне не створити новий ринок, а інтегрувати існуючий ринок, що працює в тіні, в офіційну стратегію міського розвитку.
Щоб зрозуміти, чому бізнес не дуже зацікавлений у цій галузі, просто проведіть простий розрахунок.
Припустимо, що забудовник будує 300-квартирний будинок у Ханої . Якщо вони продадуть його приблизно за 100 мільйонів донгів за квадратний метр, компанія зможе отримати близько 2100 мільярдів донгів доходу та завершити життєвий цикл проекту лише за кілька років.
Але якби всю будівлю залишили для здачі в оренду, ситуація була б зовсім іншою. За нинішніх орендних ставок інвестору, можливо, доведеться чекати 20-30 років, щоб окупити свої інвестиції, не кажучи вже про експлуатаційні витрати та витрати на технічне обслуговування, а також ринкові ризики протягом цього часу.
Іншими словами, одна сторона пропонує відчутний прибуток протягом терміну перебування генерального директора на посаді. Інша сторона — це гра, яка охоплює кілька поколінь керівництва.
Зіткнувшись із цими двома варіантами, більшість підприємств вирішили б продати будинки. Це зрозуміло, адже бізнес створюється для отримання прибутку, а не для вирішення соціальних проблем від імені уряду.
Фактично, В'єтнам багато років намагався вирішити житлову проблему шляхом продажу соціального житла. Однак прогрес у впровадженні був повільнішим, ніж очікувалося, частково через низьку норму прибутку, а процедури та терміни впровадження тривалі.
Це показує, що навіть із соціальним житлом, якщо питання пільг не буде вирішено, ринок буде дуже важко функціонувати.
Тим часом мільйони орендарів продовжують чекати. Їх не дуже хвилюють фінансові моделі чи розрахунки прибутку підприємств. Їм потрібно набагато простіше: стабільне житло за ціною, яку вони можуть собі дозволити.
Держава не може замінити ринок.
Якби ринок міг самостійно вирішити проблему оренди житла, можливо, мільйонам працівників не довелося б жити в тісних гуртожитках, як вони це роблять сьогодні.
Але якби держава втрутилася та замінила ринок, бюджет все одно ледве задовольняв би потреби міста з десятками мільйонів людей.
Отже, роль держави полягає не в тому, щоб замінити ринок, а у створенні умов для його функціонування таким чином, щоб це служило довгостроковим цілям розвитку.
У цьому ж духу пронизана і нова директива прем'єр-міністра Ле Мінь Хунга, коли він вимагав розвитку орендного житла таким чином, щоб держава не субсидувала його, але й не залишала його повністю на розсуд ринку.
Вибір Ханоя як пілотного місця для перших моделей орендного житла не випадковий. Це також місцевість, яка стикається з найбільшим тиском урбанізації, зростання населення через міграцію та збільшення розриву між цінами на житло та доходами людей.
З економічної точки зору, найбільшим ресурсом, який уряд може надати ринку орендного житла, є не гроші, а земля.
Примітно, що цього разу уряд не лише обговорює питання капіталу, але й вимагає перегляду державних земель та активів для включення до розвитку орендного житла. Якщо підприємствам доведеться купувати землю за ринковими цінами, а потім будувати орендне житло, більшість проектів будуть вкрай нездійсненними.
Але коли держава почне займатися землею, інфраструктурою та інституціями, економічне рівняння повністю зміниться.
Хто забезпечить фінансування протягом 30 років?
Земля — це лише половина історії. Інша половина — це капітал.
Оренда житла – це довгострокова інвестиція, яка охоплює десятиліття, тоді як капітал сучасної банківської системи є переважно короткостроковим. Зрештою, важко використовувати кошти, залучені протягом кількох місяців або років, для фінансування активу, який окупає свої інвестиції протягом десятиліть.
Це означає, що для розвитку масштабного ринку орендного житла В'єтнаму потрібно буде знайти відповідні довгострокові джерела капіталу.
Іншими словами, щоб мати мільйони орендного житла, В'єтнам повинен вирішити не лише земельну проблему, а й проблему довгострокового капіталу.
Найбільша проблема полягає не в будівлях.
Порівняно з В'єтнамом, найбільша різниця між розвиненими країнами з орендним житлом полягає в системах доходів та соціального забезпечення.
У багатьох розвинених країнах люди готові орендувати житло на все життя, оскільки в них все ще є інші рівні захисту на майбутнє, такі як пенсійні фонди, соціальне забезпечення або програми державного забезпечення.
Тим часом у В'єтнамі будинок часто залишається найбільшим активом сім'ї, формою заощаджень на старість, а також найважливішою страховкою від життєвих невизначеностей.
Таким чином, історія орендного житла зрештою залежить не лише від будівельної галузі чи ринку нерухомості. Вона також залежить від темпів зростання доходів, якості зайнятості та зрілості системи соціального забезпечення.
Політика є сталою лише тоді, коли вона вигідна всім.
Якщо у статті «Орендне житло: суттєва зміна в житловому мисленні» ставилося питання про те, де житимуть мільйони людей у Ханої з населенням 15 мільйонів, то в цій статті порушується інше питання: хто будуватиме це житло?
Успіх ринку орендного житла зрештою залежить не від якоїсь окремої організації, а від того, чи зможе В'єтнам розробити механізм, який гарантуватиме переваги для всіх сторін.
Але зрештою, метою будь-якої політики є люди.
Ринок орендного житла є справді успішним лише тоді, коли звичайні працівники можуть знайти стабільне житло для життя, роботи та виховання своїх дітей у місті, адже жоден бізнес не будує будинки з доброти.
Але жодне місто не може розвиватися сталим чином, якщо ті самі люди, які створюють його цінність, більше не можуть залишатися.
Джерело: https://vietnamnet.vn/nha-o-cho-thue-cong-thuc-nao-de-tat-ca-cung-co-loi-2521538.html
Коментар (0)