Прайс-лист гарячої землі 2026 провінцій

Дотепер провінції оголошували новий прейскурант на землю відповідно до Закону про землю 2024 року, щоб зібрати громадську думку, перш ніж подавати його до Народної ради для прийняття рішення про його офіційне впровадження з 1 січня 2026 року. Зміна прейскуранта на землю привертає особливу увагу з боку людей, бізнесу, преси та громадськості, і можна сказати, що вона стає гарячою темою.

З 2026 року держава скасує систему цін на землю, яка регулюється урядом кожні 5 років, і замінить її прейскурантом на землю, який регулюється провінціями, починаючи з 2026 року, а потім щорічно коригуватиметься відповідно до фактичних коливань ринку. Прейскурант на землю складається відповідно до суворих правил уряду та інструкцій Міністерства сільського господарства та навколишнього середовища щодо принципів, процесів, методів та критеріїв щодо районів та місць розташування. Два найосновніші принципи полягають у визначенні цін, що тісно пов'язано з ринковими цінами, забезпечуючи незалежність між консультаційним підрозділом з визначення цін та Радою з оцінки цін з компетентним органом, що затверджує це. Загальний прейскурант включає 8 основних вторинних таблиць відповідно до 8 типів земель: 4 таблиці сільськогосподарських угідь (землі для однорічних культур, землі для багаторічних культур, землі для аквакультури та лісові угіддя). Несільськогосподарські угіддя також включають 4 таблиці (житлові землі, комерційні та обслуговуючі землі, землі для виробничих об'єктів, землі для промислових парків). Крім того, його можна розділити на багато менших вторинних таблиць, таких як житлові землі та інші несільськогосподарські угіддя, класифіковані за міськими та сільськими районами. Таблиця цін на землю за кожною адміністративною одиницею комуни та району, кожна одиниця поділена на багато районів, кожен район має певну кількість об'єктів. Кожен об'єкт має певну кількість місць розташування. Кожна категорія житлових земель та інших несільськогосподарських земель зазвичай має 5 місць розташування, кожна категорія популярних сільськогосподарських земель має 3 місця розташування. Місце розташування номер 1 має найвищу ціну, наступні місця розташування поступово знижуються.

Прейскурант земельних ділянок є основою для визначення ціни землі, що надається в оренду або виділяється державою (з оплатою), ціни торгів, плати за користування землею при перетворенні земельних ділянок, податку на купівлю та передачу земельних ділянок, компенсації при поверненні земель державою, інших зборів та платежів за землю.

Пропонується, що прейскурант земель провінцій на 2026 рік наблизиться до ринкової ціни, збільшившись в середньому на 30%-70% для житлової землі та на 20%-50% для сільськогосподарських угідь (порівняно з прейскурантом землі, чинним до кінця 2025 року). Прейскурант землі на рівнинах пропонується збільшити в середньому на 30-40% для житлової землі, на 15-30% для сільськогосподарських угідь. У гірських районах цей показник становить 15-30% та 10-25%. Пікова ціна на всі типи земель у гірських районах значно нижча, лише 10-30% на рівнинах. Примітно, що у випадках об'єднання провінцій ціни на землю в центральній частині не зростають або навіть знижуються, коли адміністративний центр провінції переміщується в інше місце, навпаки, ціни на землю в місці, яке стає спільним адміністративним центром провінцій після об'єднання, різко зростають.

Деякі населені пункти стали епіцентрами уваги преси. На півночі Ханоя запропоновано підвищити ціну на міську землю на 2-26% (порівняно зі скоригованою ціною 2025 року), що на 150-270% (порівняно з нескоригованою ціною 2025 року). Пікова ціна (розрахована за квадратний метр) становить 702 мільйони донгів для міської землі в центрі міста та 290 000 донгів для сільськогосподарських угідь. У Куангніні міська земля зросла в середньому в 1,5-2 рази, найвища - більш ніж у 5 разів, пікова ціна становила 203 мільйони донгів; сільська земля зросла в середньому більш ніж у 3 рази, аж до 9 разів. У Хайфоні ціна зросла найбільше - на 370%, пікова ціна на міську землю становила понад 200 мільйонів донгів. Ціна на міську землю в Бакніні зросла в середньому в 2,4 раза, пікова ціна становила 120 мільйонів донгів. У Центральному регіоні, Нгеан, у деяких місцях старого та нового міста Вінь, розрахована за ціною 80% від ринкової, пікова ціна становила понад 200 мільйонів донгів. У Данангу ціни на міську землю зросли на 5-82%, пікова ціна становила 350 мільйонів донгів; сільськогосподарські угіддя всіх видів зросли в середньому на 140-150%, пікова ціна становила 300 000 донгів. У Куангнгаї ціни на міську землю зросли у 2-3 рази, пікова ціна становила 60 мільйонів донгів. На півдні, у Хошиміні, зросли на 4%-280%. Пікова ціна на міську землю становила 687 мільйонів донгів, сільськогосподарські угіддя – 810 тисяч донгів. У Донгнаї житлова земля зросла в 1,3-2 рази; сільськогосподарські угіддя зросли в 1,1-1,8 раза, в деяких місцях – у 9 разів. Пікова ціна міської землі становила 64 мільйони донгів, сільської землі – 18 мільйонів донгів, сільськогосподарських угідь – 396 000 донгів/м2. У Тайніні вартість сільських та міських угідь зросла в 1,6-6 разів, пікова ціна міської землі становила 83 мільйони донгів, сільськогосподарських угідь – 178 000 донгів.

Провінції Північного Середзем'я та Гір належать до групи з низьким та середнім зростанням цін на землю. Вартість міських земель зросла в середньому на 15%-30%, найвищий показник – у 5-8 разів; сільськогосподарські угіддя зросли в середньому на 5-20%, найвищий – у 80%. Провінція Тхай Нгуєн досягла найвищого піку, вартість сільськогосподарських угідь становила 140 000 донгів, вартість міських земель – 100 мільйонів донгів. У провінції Фу Тхо цей показник становив понад 90 000 донгів та 105 мільйонів донгів. У провінції Лаокай цей показник становив понад 50 000 донгів та 83 000 мільйонів донгів. У провінції Дьєнб'єн цей показник становив 82 000 донгів та 42,5 мільйона донгів. У провінції Лайтяу цей показник становив 43 000 донгів та понад 9 000 мільйонів донгів. У провінції Лангшон цей показник становив 43 000 донгів та 37,2 мільйона донгів.

Сон Ла — одна з провінцій, яка завчасно оголосила прейскурант на землю на 2026 рік і наразі збирає коментарі з усіх рівнів, секторів, організацій та людей. Провінційний комітет Вітчизняного фронту також збирає коментарі від членів Консультативної ради. Прейскурант землі Сон Ла містить 8 прейскурантів відповідно до 8 типів земель. Сільськогосподарські угіддя мають 4 таблиці (землі для вирощування однорічних культур, землі для вирощування багаторічних культур, лісові угіддя, землі для аквакультури). Несільськогосподарські угіддя мають 4 таблиці: житлові землі, комерційні землі, землі обслуговування, несільськогосподарські виробничі землі, землі промислових парків, промислові кластери). Несільськогосподарські угіддя згідно з 75 адміністративними одиницями комун та районів. Кожен район зазвичай має близько 20 районів, комуна — близько 10 районів. Кожна область має багато категорій, кожна категорія зазвичай має 5 місць розташування. Що стосується сільськогосподарських угідь, то вся провінція має 75 комун та районів, що становить 75 районів та також 75 місць розташування. Середня ціна на житлову землю зросла на 10-20%. Ціна на сільськогосподарські угіддя в основному стабільно зростала приблизно на 30%. Найвища ціна на житлову землю серед усіх типів земель припадає на район То Х'єу, зазвичай 15-20 мільйонів донгів/м2, пікова ціна становить 54 мільйони донгів. Другий пік – 32 мільйони донгів, у районі Тхао Нгуєн (старе місто Мок Чау). Пікова ціна на комунальні землі становить майже 16 мільйонів донгів (комуна Май Сон, старе місто Май Сон). Найвища ціна на сільськогосподарські угіддя – це угіддя під рис з двома культурами, в середньому 45 000 донгів/м2, пікова ціна – 78 000 донгів (комуна Доан Кет, старий район Мок Чау). Таким чином, порівняно з очікуваним прайс-листом на землю в провінціях країни, очікувана ціна на землю в Шон Ла знаходиться в низькій групі, темпи зростання також знаходяться в низькій групі, у північному середньогірському та гірському регіоні ціна на землю та темпи зростання знаходяться в середній групі. Така ймовірність узгоджується з фактичною ситуацією на ринку землі в Шон Ла.

Таблиця цін на землю провінції Шон Ла знаходиться в групі провінцій з деякими відмінностями порівняно з усією країною та регіоном. Тобто, (1) ціни на сільськогосподарську землю постійно та швидшими темпами зростають, ніж ціни на житлову землю, тоді як у всій країні та регіоні ціни на житлову землю зростають швидше; (2) Зонування та розташування житлової землі та інших несільськогосподарських земель за комунами та районами, без поділу таблиці на міські та сільські райони; (3) Врахування кожної комуни та району як області та місця розташування для визначення цін на сільськогосподарську землю. Проблема полягає в тому, що до об'єднання вся провінція мала 204 комуни та райони, зараз їх 75. Зараз багато комун об'єднуються з 2-3 комун, включаючи комуни, що належать до різних регіонів розвитку (регіон I, регіон II, регіон III), але всі в одному місці, що викликає занепокоєння.

Прейскурант цін на землю та темпи зростання цін на землю між регіонами, провінціями та містами зумовлені переважно різним рівнем економічного розвитку, різним рівнем урбанізації, різним рівнем розвитку інфраструктури, промисловими парками, підприємствами та інвестиційними проектами. Але загалом, на думку експертів, якщо стара ціна на землю становить близько 70% від ринкової ціни, то очікується, що ціна у 2026 році зросте до понад 85%. Однак на ринкову ціну іноді, а в деяких місцях, також впливають негативні фактори (стимулювання цін, інфляція цін). Очікувана ціна на землю занадто швидка, що створює шок чи ні, існують різні думки. Якщо державна ціна «наздоганяє», ринкова ціна також «біжить». Найбезпечнішим і найрозумнішим є те, що асимптотичний процес потребує щонайменше 5-річного циклу для створення оптимального асимптотичного рівня. Наближення цін на землю до ринкових цін є об'єктивною та необхідною тенденцією, але це також палиця з двома кінцями. Держава обмежить фінансові втрати, збільшить доходи бюджету та водночас збільшить витрати на компенсацію, підтримку та переселення під час рекультивації земель. Підприємства стурбовані тим, що витрати на інвестиційні проекти зростатимуть зі зростанням цін на землю, що знижуватиме конкурентоспроможність продукції на ринку, що, своєю чергою, вплине на залучення робочої сили та створить джерела для надходжень до бюджету. Люди стурбовані, особливо, ціною садових земель при їх перетворенні на житлові землі. Очікується, що ціна садових земель, приєднаних до житлових земель, зросте в 1,5 раза порівняно з ціною сільськогосподарських земель того ж типу, але при перетворенні на житлові землі ціна зростає в 20, навіть у 50 разів. Домогосподарства, які хочуть відокремити та перетворити землю для будівництва будинків для своїх дітей, безпорадні, оскільки їм доводиться нести фінансове навантаження, яке перевищує їхні можливості. Багато експертів рекомендують наблизити ціну садових земель до ціни житлових земель (близько 60-70%), щоб зменшити фінансове навантаження на людей. Але уряд запропонував, і Національні збори шукають думки щодо політики використання фінансової політики для вирішення проблеми більш розумним способом. Тобто, люди, які перетворюють садові землі на житлові землі в межах встановленого ліміту, отримають 70% знижку, сплачуючи лише 30% фінансового зобов'язання. У разі перевищення ліміту менше одного разу вони сплатять 50%, а у разі перевищення ліміту більше одного разу – 100%.

Щодо збільшення вхідних витрат інвестиційних проектів підприємств при зростанні цін на землю, то, за словами професора Дан Хунг Во, колишнього заступника міністра природних ресурсів та навколишнього середовища, та багатьох експертів, країни з хорошим досвідом можуть повчитися. Тобто, інвестиційні проекти підприємств створюють об'єкти, інфраструктуру, залучають робочу силу, це основний фактор, який підвищує ціни на землю в регіоні, створюючи надходження до бюджету. Отже, можна зменшити вхідну фінансову відповідальність підприємств.

Ще одна проблема полягає в тому, що процес формування прайс-листів на землю дуже важко піддається впливу негативних факторів, але визначення конкретних цін на землю для кожного випадку залежно від типу землі, площі, місця розташування та часу може виникнути з більшою ймовірністю. Оскільки в цей час конкретна ціна на землю береться з ціни в прайс-листі на землю, помноженої на коефіцієнт. Ефективним заходом запобігання негативним ризикам, що спричиняють несправедливість та призводять до судових позовів, є те, що визначення конкретних цін на землю має бути публічним та прозорим, громада повинна перебувати під контролем та мати свою думку. З іншого боку, перехідний період для підготовки до коригування цін на землю, земельні процедури, земельні операції, перетворення земель часто блокуються та стагнують, що значною мірою впливає на інтереси бізнесу та людей. Органи влади всіх рівнів повинні забезпечити публічний, прозорий та плавний перехідний процес, а також доручити компетентним органам (агентствам, які займаються земельними процедурами та стягують податки, збори та платежі за землю) подолати явище затримки в очікуванні зростання цін на землю.

Оцінюється, що прейскурант земельних цін на 2026 рік у провінціях був ретельно підготовлений, в основному близький до ринкової реальності. Але це лише прогноз. Зібравши думки основних зацікавлених сторін (людей та бізнесу), думки організацій з функцією критики, коментарі та оцінки оціночної ради, прейскуранти землі, безумовно, будуть більш повними, задовольнятимуть державу, бізнес та населення, значною мірою сприяючи соціально-економічному розвитку кожного населеного пункту та всієї країни.

 

Фан Дук Нгу

Джерело: https://sonla.dcs.vn/tin-tuc-su-kien/noi-dung/nong-bang-gia-dat-2026-cac-tinh-5699.html