Прайс-лист на гарячу землю на 2026 рік у різних провінціях.

На сьогоднішній день провінції оголосили нові прейскуранти землі відповідно до Закону про землю 2024 року, щоб зібрати широку думку, перш ніж подавати їх до Народних рад провінцій для прийняття рішення та офіційного впровадження з 1 січня 2026 року. Зміни до прейскурантів землі привертають значну увагу громадськості, бізнесу, преси та громадської думки; можна сказати, що це стає гарячою темою.

З 2026 року уряд скасує систему цін на землю, що встановлюється урядом кожні 5 років, замінивши її таблицями цін на землю, що визначаються провінціями, починаючи з 2026 року, і згодом щорічно коригуються відповідно до фактичних коливань ринку. Таблиці цін на землю розробляються відповідно до суворих урядових норм та вказівок Міністерства сільського господарства та навколишнього середовища щодо принципів, процедур, методів та критеріїв для районів та місць розташування. Двома найважливішими принципами є визначення цін, що точно відображають ринкові ціни, та забезпечення незалежності між консультаційним підрозділом, який визначає ціну, та Радою з оцінки цін, затвердженою компетентним органом. Загальна таблиця цін включає 8 основних вторинних таблиць відповідно до 8 типів земель: 4 таблиці для сільськогосподарських угідь (однорічні посіви, багаторічні посіви, аквакультури та лісові угіддя). 4 таблиці для несільськогосподарських угідь (житлові землі, комерційні та сервісні землі, виробничі землі та землі промислових парків). Крім того, ціни на землю можна додатково розділити на менші вторинні таблиці, такі як житлові землі та інші типи несільськогосподарських угідь, класифіковані за міськими та сільськими районами. Таблиці цін на землю також доступні для кожної адміністративної одиниці (комуни/району), причому кожна одиниця додатково поділена на кілька зон, кожна зона містить певну кількість категорій. Кожна категорія має певну кількість місць розташування. Кожна категорія житлових та інших несільськогосподарських земель зазвичай має 5 місць розташування, тоді як кожна категорія сільськогосподарських земель зазвичай має 3 місця розташування. Місце розташування номер 1 має найвищу ціну, а наступні місця розташування мають нижчу ціну.

Прейскурант земельних ділянок слугує фундаментальною основою для визначення вартості земель державної власності для оренди або виділення (з оплатою), цін торгів, плати за користування землею при перетворенні земельних ділянок, податків на купівлю-продаж землі, компенсації при поверненні земель державою, а також інших зборів і платежів, пов'язаних із землею.

Запропонований прейскурант цін на землю для провінцій на 2026 рік близький до ринкових цін, із середнім зростанням на 30%-70% для житлової землі та на 20%-50% для сільськогосподарських угідь (порівняно з прейскурантом цін на землю, що діяв до кінця 2025 року). Запропоноване збільшення цін на житлову землю на рівнинах становить 30-40% для житлової землі та 15-30% для сільськогосподарських угідь. Цей показник становить 15-30% та 10-25% у гірських районах. Пікові ціни на землю в гірських районах значно нижчі, лише 10-30% від цін на рівнинах. Примітно, що у випадках об'єднання провінцій ціни на землю в центральних районах не зростають і навіть можуть знижуватися при переміщенні адміністративного центру провінції. І навпаки, ціни на землю в районах, які стають спільним адміністративним центром об'єднаних провінцій, різко зростають.

Кілька населених пунктів опинилися в центрі уваги ЗМІ. На півночі Ханой пропонує підвищення цін на міську землю на 2-26% (порівняно зі скоригованою ціною 2025 року) та на 150-270% (порівняно з нескоригованою ціною 2025 року). Пікова ціна (за квадратний метр) становить 702 мільйони донгів за міську землю в центрі міста та 290 000 донгів за сільськогосподарські угіддя. У Куангніні ціни на міську землю зросли в середньому в 1,5-2 рази, а деякі сягнули понад 5 разів, досягнувши піку в 203 мільйони донгів; ціни на сільську землю зросли в середньому приблизно в 3 рази, а деякі сягнули 9 разів. Найбільше зростання спостерігалося в Хайфоні - на 370%, а ціни на міську землю перевищили 200 мільйонів донгів. У Бакніні ціни на міську землю зросли в середньому в 2,4 рази, досягнувши піку в 120 мільйонів донгів. У Центральному В'єтнамі, в провінції Нгеан, ціни на землю в деяких районах старого та нового міста Вінь розраховуються на рівні 80% від ринкової вартості, а пікові ціни перевищують 200 мільйонів донгів. У Данангу ціни на міську землю зросли на 5-82%, досягнувши піку в 350 мільйонів донгів; ціни на сільськогосподарські угіддя всіх типів зросли в середньому на 140-150%, досягнувши піку в 300 000 донгів. У Куангнгаї ціни на міську землю зросли в 2-3 рази, досягнувши піку в 60 мільйонів донгів. У Південному В'єтнамі, у Хошиміні, спостерігалося зростання на 4%-280%. Пікові ціни на міську землю досягли 687 мільйонів донгів, а на сільськогосподарські угіддя - 810 000 донгів. У Донгнаї ціни на житлову землю зросли в 1,3-2 рази; ціни на сільськогосподарські угіддя зросли в 1,1-1,8 раза, а в деяких районах - до 9 разів. Пікові ціни на міську землю досягли 64 мільйонів донгів, на сільську житлову землю – 18 мільйонів донгів, а на сільськогосподарські угіддя – 396 000 донгів/м2. У Тайніні ціни на землю в сільській та міській місцевості зросли в 1,6–6 разів, при цьому ціни на міську землю досягли піку в 83 мільйони донгів, а на сільськогосподарські угіддя – 178 000 донгів.

Провінції в Північному Мідлендсі та гірському регіоні належать до групи з низьким або середнім зростанням цін на землю. Вартість міських житлових угідь зросла в середньому на 15%-30%, причому найбільше зростання склало 5-8 разів; сільськогосподарські угіддя збільшилися в середньому на 5-20%, причому найбільше зростання склало 80%. Провінція Тхай Нгуєн досягла найвищого піку, де сільськогосподарські угіддя становили 140 000 донгів, а міські житлові угіддя – 100 мільйонів донгів. У провінції Фу Тхо ціни перевищували 90 000 донгів та 105 мільйонів донгів. У провінції Лаокай ціни перевищували 50 000 донгів та 83 000 мільйонів донгів. У провінції Дьєнб'єн ціни становили 82 000 донгів та 42,5 мільйона донгів. У провінції Лай Чау ціни становили 43 000 донгів та понад 9 000 мільйонів донгів. У провінції Лангшон ціни становили 43 000 та 37,2 мільйона донгів.

Сон Ла — одна з провінцій, яка завчасно оголосила свій прейскурант на землю на 2026 рік і наразі збирає відгуки від усіх рівнів, секторів, організацій та громадськості. Провінційний комітет Вітчизняного фронту також збирає думки членів Консультативної ради. Прейскурант землі Сон Ла складається з восьми прейскурантів для восьми типів земель. Сільськогосподарські угіддя мають чотири списки (однорічні посівні угіддя, багаторічні посівні угіддя, лісові угіддя та землі аквакультури). Несільськогосподарські угіддя мають чотири списки: житлові землі, комерційні та обслуговуючі землі, несільськогосподарські виробничі землі та землі промислових парків/промислових кластерів). Несільськогосподарські угіддя класифікуються за 75 адміністративними одиницями (комунами та районами). Кожен район зазвичай має близько 20 районів, а кожна комуна — близько 10 районів. Кожен район має багато категорій, кожна з яких зазвичай має 5 місць розташування. Що стосується сільськогосподарських угідь, то вся провінція має 75 комун та районів, що означає 75 районів та 75 місць розташування. Середні ціни на житлову землю зросли на 10-20%. Ціни на базові сільськогосподарські угіддя стабільно зростали приблизно на 30%. Ціни на житлову землю були найвищими серед усіх типів земель, причому найвища ціна спостерігалася в районі То Х'єу, зазвичай на рівні 15-20 мільйонів донгів/м2, досягнувши піку в 54 мільйони донгів. Друга за величиною ціна становила 32 мільйони донгів у районі Тхао Нгуєн (колишнє місто Мок Чау). Ціна на житлову землю на рівні комуни досягла піку майже в 16 мільйонів донгів (комуна Май Сон, колишнє місто Май Сон). Найвищі ціни на сільськогосподарські угіддя були для земель з подвійним посівом рису, в середньому 45 000 донгів/м2, досягнувши піку в 78 000 донгів (комуна Доан Кет, колишній район Мок Чау). Таким чином, порівняно з прогнозованими прайс-листами на землю в провінціях по всій країні, прогнозовані ціни на землю в провінціях по всій країні є одними з найнижчих, а темпи зростання також є одними з найнижчих. У регіоні Північного Мідлендсу та гір ціни на землю та темпи зростання знаходяться в середньому діапазоні. Це відповідає фактичній ситуації на ринку землі в Шон Ла.

Прейскурант земельних ділянок провінції Шон Ла має деякі відмінності порівняно з рештою країни та регіону. Тобто, (1) ціни на сільськогосподарські угіддя постійно зростають і швидшими темпами, ніж ціни на житлові землі, тоді як в решті країни та регіону ціни на житлові землі зростають більше; (2) Земля та несільськогосподарські угіддя поділяються на райони та місця розташування відповідно до кожної комуни та району, замість того, щоб розділяти список за міськими та сільськими районами; (3) Кожна комуна та район використовуються як район, так і місце розташування для визначення цін на сільськогосподарські угіддя. Проблема викликає занепокоєння, що до об'єднання провінція мала 204 комуни та райони, зараз їх лише 75. Зараз багато комун об'єднані з 2-3 комун, включаючи комуни, що належать до різних зон розвитку (зона I, зона II, зона III), але всі вони мають одне й те саме місце розташування, що викликає занепокоєння.

Ціни на землю та її зростання різняться залежно від регіонів та провінцій/міст, головним чином через різні рівні економічного розвитку, урбанізації, розвитку інфраструктури, промислових зон, бізнесу та інвестиційних проектів. Загалом, експерти прогнозують, що якщо поточні ціни на землю становитимуть близько 70% від ринкової вартості, то очікується, що ціни у 2026 році зростуть приблизно на 85%. Однак на ринкові ціни іноді та в деяких місцях впливають негативні фактори (маніпуляції цінами, інфляція цін). Чи є прогнозоване зростання цін на землю занадто швидким і створить шок, є предметом дискусій. Якщо уряд «спіймає» ринкову ціну, ринкова ціна також «піде за ним». Найбезпечніший та найрозумніший підхід — це мати щонайменше 5-річний цикл для досягнення оптимальної конвергенції цін. Наближення цін на землю до ринкової вартості є об’єктивною та необхідною тенденцією, але це також палиця з двома кінцями. Уряд обмежить фінансові втрати та збільшить доходи бюджету, але це також збільшить витрати на компенсацію, підтримку та переселення, коли землі будуть рекультивовані. Підприємства стурбовані тим, що вхідні витрати інвестиційних проектів зростуть через зростання цін на землю, що знизить конкурентоспроможність їхньої продукції на ринку, що, у свою чергу, впливає на залучення робочої сили та отримання доходів до бюджету. Громадськість стурбована, особливо, ціною садових земель при їх перетворенні на житлові землі. Очікується, що ціна садових земель, приєднаних до житлових земель, зросте в 1,5 раза порівняно з ціною аналогічних сільськогосподарських земель, але при перетворенні на житлові землі ціна зростає в 20 або навіть у 50 разів. Домогосподарства, які бажають відокремити та перетворити землю для будівництва будинків для своїх дітей, безпорадні через фінансове навантаження, яке перевищує їхні можливості. Багато експертів пропонують підвищити ціну на садові землі майже до ціни житлових земель (близько 60-70%), щоб зменшити фінансове навантаження на людей. Однак уряд пропонує, а Національні збори зараз шукають думки щодо політики використання фінансових стимулів для більш розумного вирішення цього питання. Ті, хто перетворює садові землі на житлові землі в межах встановленого ліміту, мають право на 70% зниження, сплачуючи лише 30% своїх фінансових зобов'язань. Якщо ліміт перевищується менше одного разу, вони сплачують 50%; якщо його перевищено один або декілька разів, вони сплачують 100%.

Щодо збільшення витрат на інвестиційні проекти для бізнесу через зростання цін на землю, професор Данг Хунг Во, колишній заступник міністра природних ресурсів та навколишнього середовища, та багато експертів вважають, що країни з хорошим досвідом можуть повчитися на цьому. Зокрема, інвестиційні проекти для бізнесу створюють інфраструктуру та залучають робочу силу, що є фундаментальними факторами підвищення цін на землю в цьому регіоні та отримання доходів до бюджету. Таким чином, фінансове навантаження на підприємства може бути зменшено.

Ще одне питання полягає в тому, що процес встановлення таблиць цін на землю менш схильний до негативного впливу, але визначення конкретних цін на землю для кожного випадку на основі типу землі, площі, місця розташування та часу може бути більш схильним до проблем. Це пояснюється тим, що конкретна ціна на землю потім розраховується шляхом множення ціни в таблиці цін на землю на коефіцієнт. Ефективним заходом запобігання негативним ризикам, несправедливості та потенційним скаргам є забезпечення публічного та прозорого визначення конкретних цін на землю, під наглядом та за участю громади. З іншого боку, перехідний період, що передує коригуванню цін на землю, земельним процедурам, операціям купівлі-продажу та перетворенню земель, часто стикається із затримками та збоями, що суттєво впливає на права бізнесу та громадян. Органи влади всіх рівнів повинні забезпечити прозорий, безперебійний та ефективний перехідний процес, спрямовуючи відповідні установи (ті, що займаються земельними процедурами та стягують земельні податки, збори та платежі) на подолання затримок, спричинених очікуванням підвищення цін на землю.

Прайс-листи на землю на 2026 рік у провінціях вважаються добре підготовленими та загалом відображають ринкові реалії. Однак це лише прогнози. Завдяки збору відгуків від ключових зацікавлених сторін (громадян та бізнесу), включаючи думки організацій з функціями рецензування, та оцінки оціночної ради, прайс-листи на землю, безсумнівно, будуть більш повними, задовольнятимуть уряд, бізнес та громадян, а також робитимуть значний внесок у сприяння соціально-економічному розвитку в кожному населеному пункті та країні в цілому.

 

Фан Дук Нгу

Джерело: https://sonla.dcs.vn/tin-tuc-su-kien/noi-dung/nong-bang-gia-dat-2026-cac-tinh-5699.html