Розподіл капіталу на нерухомість

Đồ họa: HỒNG ANH

Графіка: HONG ANH

Однак багато економічних експертів стверджують, що замість того, щоб прирівнювати всі сегменти нерухомості до ризиків, необхідно розробити окремі кредитні механізми для сегментів, які обслуговують реальні потреби в житлі, а також відкрити більше середньострокових та довгострокових каналів капіталу для зменшення залежності від банківського кредитування.

Вибіркові потоки інвестицій у нерухомість

В'єтнамський ринок нерухомості демонструє ознаки відновлення після тривалого періоду стагнації. Угоди поступово покращуються, попит на житло знову зростає, а прискорені інвестиції в інфраструктуру призвели до значного попиту на капітал як з боку бізнесу, так і покупців житла. Однак, на відміну від попереднього періоду, кредитні потоки більше не вивільняються без розбору, а жорсткіше регулюються, надаючи пріоритет безпечним сегментам з реальним попитом.

За словами Нгуєн Фі Лана, директора Департаменту прогнозування та статистики й директора з питань монетарної та фінансової стабільності (Державний банк В'єтнаму), станом на 14 травня обсяг непогашених кредитів у всій системі досяг приблизно 19,4 мільйона мільярдів донгів, що на 18,3% більше, ніж за аналогічний період минулого року, тоді як мобілізація капіталу зросла приблизно на 14,9%, досягнувши приблизно 18,1 мільйона мільярдів донгів. Великий розрив між кредитами та мобілізацією капіталу створює значний тиск на ліквідність банківської системи. У цьому контексті Державний банк В'єтнаму продовжує спрямовувати потоки капіталу у виробничий та бізнес-сектори, пріоритетні галузі промисловості та нові рушійні сили зростання, такі як цифрова трансформація, зелена трансформація, циркулярна економіка, а також наука і технології.

Щодо нерухомості, кредитування все ще підтримується, але з суворішим контролем ризиків. Пан Лан наголосив, що регуляторні органи повинні належним чином регулювати потоки капіталу між галузями промисловості та секторами, оскільки надмірна пріоритетність будь-якого одного сектора ускладнить доступ до капіталу для багатьох інших секторів, особливо для малих, середніх та мікропідприємств.

За даними Vietcombank Securities (VCBS), кредитування нерухомості у 2026 році, ймовірно, продовжить зростати, але повільнішими та більш вибірковими темпами порівняно з 2025 роком, через суворий контроль Державного банку В'єтнаму за кредитуванням, що надається секторам з високим рівнем ризику. З початку 2026 року регуляторний орган вимагає від кредитних установ забезпечити, щоб зростання кредитування нерухомості не перевищувало загальні темпи зростання кредитування всієї банківської системи.

Фактично, Державний банк В'єтнаму продовжує сприяти доступу до капіталу для сектору нерухомості, про що свідчить постійне значне зростання кредитування нерухомості. За даними Міністерства будівництва, станом на 28 лютого загальний обсяг непогашених кредитів для діяльності у сфері нерухомості досяг приблизно 2,235 трильйона донгів, що на 11,7% більше порівняно з четвертим кварталом 2025 року та на 43% більше порівняно з аналогічним періодом минулого року. Однак багато підприємств повідомляють, що доступ до капіталу значно ускладнився в цей час.

Голова Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA) Ле Хоанг Чау повідомив, що план зростання кредитування на 2026 рік становить близько 15%, що нижче за 19,1% попереднього року, тоді як попит на капітал на ринку залишається дуже високим. Це створює значний тиск.

Окрім кредитного тиску, зростання процентних ставок також посилює навантаження на ринок. Хоча номінальні процентні ставки мають тенденцію до зниження, фактична вартість капіталу для підприємств нерухомості залишається високою через обмежений доступ до капіталу. Пан Фан Зуй Хунг, старший аналітик акціонерної компанії Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company, також попередив, що ризик рефінансування існує для забудовників курортної нерухомості або тих, хто стикається з юридичними проблемами.

Кредит не може застосовуватися однаково.

Одним із найбільш обговорюваних питань сьогодні є розподіл кредитів на ринку нерухомості. На думку експертів, застосування відносно однакового кредитного механізму до всіх сегментів нерухомості створює серйозні проблеми, ускладнюючи доступ до капіталу для багатьох проектів, що задовольняють реальні потреби в житлі. Генеральний директор OBC Holding Тран Ван Х'ю стверджує, що об'єднання всіх сегментів нерухомості в єдиний кредитний кошик спотворило капітальні витрати та безпосередньо вплинуло на доступ людей до житла.

Соціальне житло або доступне житло, що задовольняє реальні житлові потреби, не може витримувати тих самих процентних ставок та кредитних лімітів, що спекулятивна або елітна курортна нерухомість. «Єдина кредитна політика не лише створює дисбаланс у капітальних витратах, але й зрештою безпосередньо збільшує ціну продажу, роблячи мрію про власне житло дедалі недосяжнішою», – поділився далі пан Х'ю. Поділяючи ту саму думку, пан Чау також стверджував, що нерухомість слід класифікувати для забезпечення відповідного кредитування, а не прирівнювати всі сегменти до ризикованих. Соціальне житло має рівень безпеки до 99%, тоді як доступне житло та промислова нерухомість також належать до групи низького ризику.

Наразі Державний банк В'єтнаму розглядає пропозиції щодо класифікації нерухомості для розробки більш доцільних кредитних механізмів у майбутньому. Під час зустрічі з Державним банком В'єтнаму наприкінці квітня 2026 року прем'єр-міністр Ле Мінь Хунг доручив банківському сектору дослідити та класифікувати кожен тип нерухомості для застосування відповідних кредитних лімітів, а також заохочувати розвиток соціального житла та промислових зон.

Багато керівників комерційних банків також наголосили на «вибірковому» елементі в кредитуванні нерухомості. Голова правління VPBank Нго Чі Дунг заявив, що важливо не інвестувати в нерухомість, а обрати правильний сегмент. VPBank надає пріоритет капіталу для житлових проектів, які відповідають реальним потребам, особливо соціального житла та середнього сегмента, обмежуючи водночас фінансування курортних проектів або елітних спекулятивних сегментів.

Голова правління Techcombank Хо Хунг Ань також заявив, що банк фінансує лише проекти з хорошою ліквідністю, повною юридичною документацією та клієнтами з чіткою фінансовою спроможністю. Тим часом голова правління SHB До Куанг Хієн наголосив, що капітал SHB наразі зосереджений на інфраструктурних проектах, соціальному житлі, житлі для молоді та промисловій нерухомості – сегментах, які вважаються такими, що мають реальний попит і хорошу здатність до поглинання.

Банківський кредит вважається вирішальним «стовпом» ринку нерухомості. Однак багато хто стверджує, що надмірна залежність від банківських позик робить ринок вразливим до коливань процентних ставок та монетарної політики. Доктор Кан Ван Люк, головний економіст BIDV, вважає, що в довгостроковій перспективі необхідно розвивати інші канали мобілізації капіталу, такі як корпоративні облігації, інвестиційні трасти нерухомості (REIT) та житлові фонди, щоб зменшити тиск на банківську систему.

Поточний виклик для ринку нерухомості полягає не лише в послабленні кредитування, але, що ще важливіше, у вибірковому розподілі капіталу, наданні пріоритету сегментам, які задовольняють реальні потреби, одночасно сприяючи інституційним реформам та вирішуючи правові проблеми, що гальмують проекти. Фактично, згідно зі статистикою HoREA, у країні досі існує близько 4500 проектів, які стикаються з правовими перешкодами, що «заморожує» понад 2,5 трильйона донгів інвестиційного капіталу.

За даними газети «Нхан Дан»

Джерело: https://baoangiang.com.vn/phan-luong-von-cho-bat-dong-san-a487337.html