У провінції Куангнам будується коридор для управління земельними ресурсами.

Сільськогосподарські угіддя рекультивуються для проектів землебудівного розвитку. Фото: Х.КВАНГ

Проблеми, що виникають з «історії землі»

Одна фраза, яку ми часто чуємо, обговорюючи питання очищення земель з відповідними установами, це «через історичні земельні умови».

Ця фраза, по суті, описує дуже примітну ситуацію: управління земельними ресурсами в багатьох місцевостях вже давно є недбалим та непослідовним. Зокрема, це включає неоднозначність в управлінні державними землями; неправильне визначення права власності на землю під час надання громадянам прав землекористування; та неоднозначну появу літери «Т» (землі для житлової забудови) у сертифікатах на право землекористування, що викликає багато суперечок...

Найбільш очевидним наслідком цих розбіжностей є те, що вони створили плутанину для влади та призвели до широкої громадської незгоди під час впровадження політики компенсації, підтримки та переселення.

Проєкт індустріального парку Thaco -Chu Lai, площею 451 гектар у комуні Tam Anh Nam (район Nui Thanh), є «типовим прикладом повільного прогресу», головним чином через «історію» управління та використання земель.

Процес очищення земель для цього проєкту розпочався наприкінці 2019 року та кілька разів продовжувався після «ультиматумів» від керівників провінцій, але очищення земель досі не є безперервним.

Згідно з останнім звітом, в рамках проекту вже очищено понад 351,3/451 гектарів (78%), але земельні ділянки ще не є суміжними. Конкретні перешкоди, перелічені в цьому проекті, включають державні землі; консолідацію та обмін земель; будівництво будинків на сільськогосподарських угіддях; домогосподарства, які не погоджуються з компенсацією за виробничі лісові угіддя та вимагають компенсації за землю з багаторічними культурами...

Центр землевпорядкування району Нуй Тхань є одним із трьох підрозділів, відповідальних за розчищення земель для проекту індустріального парку Тхако-Чу Лай. Завдяки різним етапам передачі, центр вже розчистив земельні ділянки приблизно для 50% площі проекту.

Пан Доан Тхань Трі, заступник директора Центру розвитку земель району Нуй Тхань, визнав «історичні» перешкоди, які дуже важко вирішити під час робіт з очищення земель для цього проекту; він також заявив, що положення про те, що будинки, побудовані на сільськогосподарських землях, не мають права на отримання земель для переселення (відповідно до Рішення 42 Провінційного народного комітету про компенсацію, підтримку та переселення, коли держава повертає землю), «є проблемою, з якою стикається кожен проект, але Закон про землю 2024 року забезпечив спосіб її вирішення».

Інструкції з розбирання

Покращення управління земельними ресурсами та розробка практичних механізмів компенсації, підтримки та переселення відповідно до Закону про землю 2024 року – це два ключові завдання, на яких провінція Куангнам зосереджується, застосовуючи суворий та своєчасний підхід для задоволення потреб у розчищенні земель у провінції.

Мешканці, які постраждали від проекту індустріального парку Thako - Chu Lai, стверджують, що влада неправильно підтвердила походження землі під час надання компенсації. Фото: Х. Куанг

Щодо управління земельними ресурсами, першочерговим завданням є остаточне вирішення неоднозначності в «записах» управління державними землями. Згідно зі звітом, у провінції наразі налічується 225 045 ділянок державних земель, площею 11 763,3 гектара, що становить 3,14% від загальної площі сільськогосподарських угідь; з них 15 447 домогосподарств площею 1720 гектарів мають договори оренди землі, тоді як решта 10 043,3 гектара (що становить 85,5% площі) не мають договорів оренди землі.

У нещодавньому інтерв'ю газеті Quang Nam пан Буй Нгок Ань, директор Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища, заявив, що Закон про землю 2024 року продовжує не визнавати видачу «червоних сертифікатів» (сертифікатів власності на землю) на державні землі, і що коли держава поверне землю, компенсації за неї не буде.

Однак важливим відкриттям є дозвіл на розгляд, визнання та компенсацію, коли держава повертає сільськогосподарські угіддя, які не відповідають умовам видачі «сертифікатів на землекористування», у випадках, коли домогосподарства та окремі особи стабільно та безпосередньо використовували землю для виробництва до 1 липня 2004 року.

Щоб запровадити це нове положення в Законі про землю 2024 року та пов'язаних з ним нормативних актах, державний земельний фонд має бути, перш за все, «прозорим». Згідно з пропозицією Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища, у випадках, коли державні землі не мають договору оренди (вони встановлені лише в кадастрових записах, держава не управляє державним земельним фондом відповідно до правил, а люди використовують землю з порушенням земельних норм), обласному комітету партії пропонується доручити місцевим органам влади зосередитися на прискоренні перегляду державних земельних фондів у кожному населеному пункті.

Це включає перегляд та вилучення з державного земельного фонду тих, що раніше були створені неналежним чином; а також вирішення питання щодо земель державного значення, що перевищують 5% (це завдання має бути виконане у першому кварталі 2025 року).

Зокрема, для ключових проектів, місцеві органи влади повинні терміново організувати попередні експертизи та впровадити процедури розгляду та затвердження результатів експертизи як правової основи для придбання землі та компенсації відповідно до нормативних актів. Це слід вважати ключовим завданням для остаточного вирішення існуючих проблем та недоліків в управлінні державними земельними фондами загалом, а також для усунення перешкод у видачі земельних сертифікатів, компенсації та розчищенні земель для проектів зокрема в межах кожного населеного пункту...

Щодо механізмів придбання землі, провінція Куангнам доручила якомога швидше виконати завдання розробки нормативних актів щодо компенсації, підтримки та переселення. Відразу після набрання чинності Закону про землю 2024 року та видання урядом Указу про компенсацію, підтримку та переселення, коли держава купує землю (Указ 88 від 15 липня 2024 року), влада провінції почала розробляти, збирати відгуки та консультувати Народний комітет провінції щодо проекту Положення про компенсацію, підтримку та переселення, коли держава купує землю в провінції Куангнам.

Важливим моментом у цьому проекті постанови є те, що домогосподарства, у яких конфісковано сільськогосподарські угіддя, можуть отримати компенсацію у вигляді житлової землі за різними варіантами, включаючи «компенсацію землею іншого використання, окрім сільськогосподарських угідь», як це передбачено Законом про землю 2024 року.

Проекти положень про компенсацію, підтримку та переселення, коли держава повертає землі в провінції Куангнам, передбачають багато механізмів, які, як очікується, створять «новий поштовх» для робіт з очищення земель у провінції. Ці положення будуть розглянуті та затверджені Народною радою провінції на її наступній сесії; будівництво «коридорів» землекористування в провінції продовжуватиметься з багатьма іншими напрямками відповідно до Закону про землю 2024 року.

--------------------------

Пропозиції щодо вдосконалення правової бази для очищення земель.

Розчищення земель вважається найбільш «проблемною» сферою під час впровадження положень Земельного закону в провінції. Політика компенсації, підтримки та переселення, встановлена ​​раніше, як визнають спеціалізовані установи, перебуває під тиском, щоб бути тісно узгодженою з практичними реаліями управління та використання земель, які мають багато недоліків. Впроваджуючи Земельний закон 2024 року, Куанг Нам терміново розробляє правову базу, особливо положення щодо компенсації, підтримки та переселення, коли держава купує землю. Газета «Куанг Нам» зафіксувала деякі відгуки з низового рівня.

Пан Тран Зуй Куок В'єт – заступник начальника Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища округу Дай Лок: Потрібно додати багато нормативних актів щодо політики компенсації та підтримки.

Закон про землю 2024 року та Урядова постанова № 88/2024/ND-CP від ​​15 липня 2024 року в основному містять конкретні рекомендації щодо вирішення перешкод і труднощів у роботах з очищення земель. Щодо питань, що належать до компетенції Провінційного народного комітету, Департамент природних ресурсів та навколишнього середовища розробив положення про компенсацію, підтримку та переселення, коли держава повертає землі в провінції Куангнам, і надіслав їх населеним пунктам для отримання коментарів.

Виходячи з цього, Департамент природних ресурсів та навколишнього середовища округу Дай Лок порадив Окружному народному комітету надати відгуки та доповнити проект. Зокрема, округ просив чітко та конкретно визначити правила щодо повернення сільськогосподарських земель для одного або кількох проектів, коли держава повертає землю в один момент часу або сукупно з минулого до теперішнього часу, щоб забезпечити основу для впровадження.

Електроенергетичний сектор має визначити, які будинки та споруди, що обслуговують життєві потреби домогосподарств та окремих осіб, не потребують переміщення з безпечного коридору повітряних високовольтних ліній електропередачі, як це передбачено Урядом.

Заступник голови провінційного народного комітету Чан Нам Хунг слухає звіт з району Дай Лок про ситуацію з розчищенням земельних ділянок для будівництва дороги, що з'єднує Національну автомагістраль 14H з провінційною дорогою 609C. Фото: CT

Округ Дай Лок запропонував додати контент до проєкту, підготовленого Департаментом природних ресурсів та навколишнього середовища. Зокрема, вони запропонували переглянути положення щодо рівнів витрат, щоб забезпечити організацію та впровадження компенсації, підтримки та переселення, як це передбачено пунктом 8 статті 27 Декрету № 88. Вони запропонували, щоб рівень витрат визначався у відсотках, помножених на вартість компенсації, підтримки та переселення.

Округ Дай Лок також запросив роз'яснення щодо політики щодо підтримки різниці в мінімальній допомозі на переселення для домогосподарств, яким виділено ділянки для переселення, починаючи з другої ділянки.

Наразі деякі сім'ї збудували будинки на землі, яка спочатку використовувалася для багаторічних культур, що походять з садових або ставкових земель у межах тієї ж житлової ділянки. Тому необхідно додати спеціальні правила щодо рівнів підтримки або встановити конкретні ставки компенсації для цього типу земель у щорічному прейскуранті землі Провінційного народного комітету.

Керівники народного комітету округу Да Лок співпрацювали з інвестором над розчищенням земельної ділянки для будівництва ключових транспортних проектів у районі. Фото: Конг Ту

Насправді, площа будинків, що будуються домогосподарствами, часто перевищує площу землі, призначену для експропріації. Це включає випадки будівництва на землі, яка раніше використовувалася для багаторічних культур, таких як сади чи ставки, в межах тієї ж ділянки, що й будинок. Тому Народний комітет округу Дай Лок запропонував, щоб у проекті було зазначено терміни будівництва, щоб визначити відповідні рівні компенсації чи підтримки...

CONG TU (записано)

Пан Нгуєн Мінь Лі – заступник голови Народного комітету міста Хойан: Запропоновано інституціоналізацію в положеннях про переселення.

Згідно із Законом про землю 2024 року, провінції буде надано повноваження видавати певні документи, зокрема положення про компенсацію, підтримку та переселення, а також положення про умови поділу земельних ділянок. Наразі провінція зосереджується на розробці цих положень для їх якнайшвидшого видання.

Наразі, через відсутність нормативних актів, впровадження нових справ, безумовно, зіткнеться з перешкодами. В очікуванні нових правил, Хойан зосереджується на вирішенні старих невирішених питань. У випадках, коли вже розроблені плани компенсації, докладаються зусилля, щоб переконати мешканців продовжити виплату компенсації та вирішити питання, пов'язані з політикою переселення. Нові справи тимчасово очікують нових провінційних правил.

Раніше компенсація стикалася з багатьма перешкодами, такими як ціни на переселення або проблеми, пов'язані з визнанням земельних ділянок для людей через впровадження Директиви 299 (люди без записів про реєстрацію землі, незважаючи на тривале використання, що призводить до невигідних умов під час очищення земельних ділянок). Однак Закон про землю 2024 року розширив це, щоб збільшити права людей, такі як організація переселення до придбання землі.

Водночас, провінція також розробляє правила, які передбачають, що у випадках рекультивації великої кількості земель переселення буде розподілятися на відповідному рівні, а не лише за категорією, що також є перевагою при розчищенні земель.

У нещодавньому зверненні до Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища Хойан запропонував подальше вдосконалення політики переселення, зокрема, пропонуючи більш справедливий підхід до розмежування справ про великомасштабне придбання землі. Зокрема, вони виступали проти об'єднання великих сімей з малими сім'ями в угодах про переселення, оскільки це створить невідповідності в політиці.

Крім того, розрахунок на основі кількості подружніх пар також потребує розгляду, оскільки в провінційному проекті немає політики з цього питання. Закон про землю 2024 року передбачає, що у випадках, коли подружні пари фактично проживають разом, їм буде виділено житлову земельну ділянку залежно від наявності землі на місцевому рівні. Це також необхідно інституціоналізувати в провінційних нормативних актах (наразі провінція регулює лише кількість членів домогосподарства, а не кількість подружніх пар, які відповідають умовам для роздільного проживання домогосподарств).

Щодо питання очищення земельних ділянок, компенсації та переселення для проектів міського розвитку, ми пропонуємо, щоб замість надання тимчасового житла на 12 місяців, землю було передано протягом 36 місяців.

Фактично, деякі нормативні акти, що регулюють впровадження Закону про землю 2024 року, все ще є недосконалими, що призводить до багатьох труднощів у розчищенні земель та переселенні. Тому, щоб забезпечити безперебійне розчищення земель та переселення, Міський народний комітет просить Департамент природних ресурсів та навколишнього середовища негайно видати керівні документи, поки очікується видача відповідних документів (щодо застосування компенсаційної політики та розчищення земель; методів визначення конкретних цін на землю, цін на землю для переселення та вартості консультацій для визначення конкретних цін на землю...).

ХАНЬ ЛІНЬ (записано)

Пан Тран Ук – голова Народного комітету міста Дьєн Бан: Негайно опублікуйте нову політику.

Новий Закон про землю з його політичними механізмами спрямований на благо людей. Однак процедури наразі не завершені. По-перше, класифікація земель для житлової забудови в провінції ще не визначена під час рекультивації старих житлових земель. Навіть механізм заміни Рішення провінції № 23 щодо цін на землю для переселення ще не встановлений. Крім того, Народний комітет провінції ще не визначив класифікацію земель для житлової забудови відповідно до нового Закону про землю…

Щодо конкретних політичних механізмів, таких як Циркуляр 61 Міністерства фінансів про визначення витрат на консалтингові підрозділи, створені для компенсації (центри розвитку земельного фонду), хоча його було замінено новими правилами, жодне відомство ще не надало вказівок щодо основи для визначення цих витрат.

Згідно зі старими правилами, коли потрібно було підготувати план компенсації, з підрозділів, відповідальних за підготовку плану, стягувалася плата у розмірі 2%. Однак нові правила (Циркуляр 61) забороняють таку практику.

Окрім усіх запропонованих планів, також необхідно підготувати бюджет для підтримки цих планів та подати його компетентному органу для затвердження та оплати. В результаті, вже понад рік Центр розвитку земельних ресурсів Дьєн Бан фактично отримує аванси без будь-яких офіційних процедур врегулювання.

Коротше кажучи, найбільшою перешкодою наразі є несвоєчасне видання політик та механізмів; старі закони вже не діють, а нові ще не запроваджені. Тому з 1 серпня і дотепер усі заходи з очищення земель та компенсації довелося призупинити та відкласти, в основному вирішуючи деякі перехідні питання зі старих.

Уряд вже видав відповідний указ, тому першочерговим завданням для провінції є завершення формування інституційної бази та запровадження нових правил щодо очищення земель та переселення, які замінять старі. Щойно ці правила будуть прийняті, все буде діяти відповідно; наразі жодної правової бази немає. Звичайно, якщо під час впровадження виникнуть будь-які проблеми, ми надамо додатковий зворотний зв'язок.

VINH LOC (записано)

Пан Нгуєн Нгок Трай – директор Центру землевпорядкування міста Тамкьї: Потрібна підтримка щодо різниці в цінах на переселення та коригування з урахуванням цих змін.

Раніше, в рамках імплементації Земельного закону 2013 року, провінція видала Рішення (QD) 43 у 2014 році. У 2016 році було видано Рішення 02, а в 2017 році Рішення 19 було додатково змінено та доповнено з урахуванням попередніх рішень.

Можна сказати, що з 2017 року до кінця 2020 року компенсаційна політика в провінції була стабільною та діяла дуже добре. Однак у грудні 2021 року Провінційний народний комітет видав Рішення 42, яке має багато недоліків та труднощів щодо компенсаційних робіт та робіт з очищення земель.

Наприклад, у випадках землекористування до 1 липня 2004 року, якщо будинки були побудовані на сільськогосподарських угіддях, садових землях або землях, успадкованих від батьків, вони раніше визнавалися дійсними, якщо на них не поширювалися правила планування, і передбачалася компенсація за житлову землю та різницю в вартості переселення. Однак Рішення 42 цього не включає, вважаючи це порушенням закону. Це найбільший недолік Постанови Уряду 91 від 19 листопада 2019 року про адміністративні стягнення за земельні правопорушення.

Ті, хто володів земельними ділянками для житла, але не мав попередньої реєстрації постійного місця проживання, також мали право на компенсацію різниці у витратах на переселення після конфіскації землі. Однак, згідно з Рішенням 42, це більше неможливо; тепер вони повинні мати постійну реєстрацію місця проживання в комуні або районі, де було конфісковано землю.

Це також абсолютно нелогічно. Крім того, раніше, згідно з Рішенням 43, компенсація за садові землі становила 50% від вартості житлової землі, але Рішенням 42 це зменшилося до 50% і більше не передбачалося житлової землі...

Відповідно до Урядової постанови № 88 від 15 липня 2024 року, що регулює компенсацію, підтримку та переселення у випадках, коли держава повертає землю, Провінційний народний комітет видасть нові правила.

Нові правила мають кілька помітних переваг, таких як можливість перерозподілу понад 750 м2 сільськогосподарських угідь для інших цілей, наприклад, однієї ділянки для переселення. Або ж перерозподіл 400 м2 садових угідь може призвести до перерозподілу однієї ділянки для переселення.

На мою думку, слід розглянути питання компенсації різниці у вартості переселення, оскільки існує значна різниця між цінами компенсації та цінами переселення (наразі різниця становить 70% та 90% від ринкових цін). Без компенсації різниці у вартості переселення, землю під житло довелося б повертати людям після конфіскації їхньої землі.

По-друге, компенсація за садові землі не повинна базуватися на фіксованій сумі, оскільки садові землі в містах відрізняються від садових угідь у районах. Багато домогосподарств у районах мають 5000-7000 квадратних метрів садових угідь, але вони не мають високої цінності, тоді як міські садові землі є дуже цінними; якщо на них не вплинуло планування чи перетворення землекористування, 100 квадратних метрів можуть коштувати мільярди донгів.

Щодо записів землеустрою, ми маємо записи від 1985 року (Запис 299), записи згідно з Указом 64 від 1992 року, записи згідно з Указом 60 від 2024 року та базу даних 2010 року. Якби зміни у землекористуванні були належним чином оновлені, очищення земель більше не вимагало б проведення геодезичних досліджень та оновлення, що наразі є дуже складним процесом, що спричиняє значні труднощі в роботі з компенсації та призводить до скарг та судових позовів. Тому в майбутньому необхідно оновлювати зміни у землекористуванні, щоб створити записи, які засвідчують площу земель, відвойованих у людей, та підтверджують походження землекористування.

СЮАН ФУ (записано)

Джерело: https://baoquangnam.vn/quang-nam-xay-dung-hanh-lang-quan-ly-dat-dai-3141704.html