Створити прозорість та забезпечити доступ до землі

НДО - Політика оподаткування доходів фізичних осіб для діяльності з передачі нерухомості завжди є суперечливою темою, оскільки вона має забезпечити надходження до бюджету, уникаючи при цьому створення тягаря для населення. Зокрема, вважається, що чинний метод оподаткування все ще має багато недоліків, що призводить до неправдивого декларування вартості угод, спричиняє податкові збитки та спотворює ринок.

Методи оподаткування все ще мають багато недоліків.

За даними Міністерства фінансів , для того, щоб податкова політика належним чином відображала характер економічних операцій, визначення оподатковуваного доходу від передачі нерухомості має базуватися на формулі: ставка податку, помножена на оподатковуваний дохід, у якій оподатковуваний дохід розраховується за ціною продажу мінус загальні пов'язані з цим витрати.

Міністерство фінансів вважає за необхідне вивчити варіант регулювання податку на доходи фізичних осіб від передачі нерухомості та права користування землею за ставкою 20% для створення аналогічності зі ставкою податку на прибуток підприємств від передачі нерухомості. Однак для застосування цього методу необхідні дві важливі умови: база даних історії земельних операцій, яка відображає фактичну вартість, та чіткі правила щодо витрат, що відраховуються, та умов доказування, а також собівартість переданої нерухомості.

Проблема полягає в тому, що, хоча податковий орган має дані про історичні транзакції з 2018 року, ціна передачі, зафіксована в договорі, все ще не відображає фактичну вартість. Контроль за тим, щоб покупці та продавці чесно декларували вартість, все ще є складним. Тим часом, зібрати документи для підтвердження витрат на передачу та капітальних витрат нелегко.

Легко ідентифіковані витрати, такі як витрати на купівлю, будівництво та ремонт, можна зафіксувати, але такі витрати, як брокерські комісійні, відсотки та компенсаційні витрати, важко довести. Це створює значну перешкоду для розрахунку фактичного прибутку від операцій з нерухомістю. Особливо у випадках, коли нерухомість була придбана давно, отримана у спадок або подарована, початкову вартість майже неможливо визначити.

Розповідаючи про це питання, економічний експерт Нгуєн Трі Х'єу зазначив, що однією з причин спотворення ринку нерухомості В'єтнаму є неефективне застосування податку на нерухомість. Наразі податки, пов'язані з нерухомістю, включають переважно податок на використання несільськогосподарських земель, податок на доходи фізичних осіб від передачі майна та реєстраційні збори. Тим часом багато розвинених країн, таких як США, Японія чи Південна Корея, застосовують щорічний податок на нерухомість, що допомагає регулювати ринок та створювати стійке джерело доходів до державного бюджету.

Відсутність розумної системи оподаткування нерухомості призвела до спекуляцій та накопичення коштів, що призвело до зростання цін на нерухомість до рівня, недоступного для тих, хто має реальні потреби. Без податкового тиску багато інвесторів готові «накопичувати» нерухомість замість того, щоб здійснювати операції з нерухомістю чи експлуатувати її. Це зменшує пропозицію, підвищує ціни та створює нездоровий ринок. Водночас держава також втрачає важливі джерела доходів, водночас змушена значною мірою покладатися на податок на прибуток підприємств та податок на додану вартість.

Тому, на думку пана Нгуєна Трі Хіеу, реформування політики оподаткування нерухомості необхідне для обмеження спекуляцій. Одним із рішень, яке можна розглянути, є запровадження прогресивного податку на другу або більше об'єктів нерухомості. Цей метод контролює ситуацію з накопиченням нерухомості та не впливає на покупців житла. Крім того, має бути політика звільнення від податків та їх зниження для соціального житла та житла для людей з низьким рівнем доходу, щоб забезпечити доступ до житла для вразливих груп; водночас збір податків має бути децентралізованим та здійснюватися місцевими органами влади, що сприятиме створенню бюджетного джерела для розвитку інфраструктури та громадських послуг у міських районах.

Покращення управління та зв'язування податкових даних

Аналізуючи недоліки чинної політики щодо податку на доходи фізичних осіб, експерт Фан Хю Нгі, заступник директора Інституту банківської справи та фінансів (Національного економічного університету), зазначив, що наразі існує два методи розрахунку податку: перший метод – це 2% податок на загальну вартість угоди, другий метод – це 20% податок на різницю між ціною покупки та ціною продажу.

Перший метод, хоча й простий, створює велику лазівку, коли багато людей навмисно декларують нижчі ціни, ніж фактична ціна, щоб зменшити податки. Це не лише призводить до втрат бюджету, але й робить ринок менш прозорим.

На противагу цьому, другий метод, що застосовує 20% податок на різницю між ціною купівлі та продажу, точніше відображає фактичний прибуток, але має труднощі з визначенням собівартості, особливо для операцій, які відбулися багато років тому.

Щоб подолати цю ситуацію, пан Фан Хуу Нгі запропонував посилити управління декларуванням цін, забезпечуючи правильність реєстрації вартості угоди. Тоді, якщо покупець навмисно вкаже низьку ціну, щоб уникнути сплати податків, йому буде важко перепродати товар, оскільки ціна покупки, зазначена в документах, буде занадто низькою, що може призвести до збільшення податку, що підлягає сплаті в наступній угоді. Крім того, слід застосовувати суворі санкції до випадків неправдивого декларування вартості угоди для забезпечення прозорості на ринку.

Ще одним важливим рішенням є впровадження взаємозв'язку даних між нотаріальними, податковими та землевпорядними органами для кращого контролю вартості транзакцій.

За словами пана Нгі, якщо існує прозора система даних, держава може порівнювати ринкові ціни, щоб виявляти випадки заниження деклараційних значень, ніж реальні. Водночас необхідно вивчати та доповнювати законодавчі норми для визначення обґрунтованих витрат під час розрахунку оподатковуваного доходу, уникаючи ситуації, коли платники податків мають труднощі з доведенням фактичних витрат.

Загалом, реформа податку на доходи фізичних осіб від передачі нерухомості має забезпечити дві цілі: підвищення прозорості, уникнення податкових втрат та створення умов для стабільного розвитку ринку. Відповідно, необхідні коригування, щоб податки відображали фактичний прибуток, обмежуючи ситуацію «двох цін» в операціях з нерухомістю.

Однак, впровадження повинно мати розумний план дій, уникати раптових збоїв та забезпечувати права тих, хто має реальну потребу купувати житло. Адже реформа податку на нерухомість — це не лише фінансове питання, а й питання, пов’язане зі сталим розвитком ринку.

За умови належного впровадження, податок на доходи фізичних осіб сприятиме зменшенню спекуляцій, стабілізації цін на нерухомість та створенню стабільного джерела доходів для бюджету, замість надмірної залежності від інших податків. Найголовніше, що податкова політика має бути розміщена в синхронній екосистемі управління, від контролю декларацій цін, перевірки транзакцій до створення прозорої бази даних, щоб забезпечити справедливість для покупців, продавців та держави.

Джерело: https://nhandan.vn/tao-su-minh-bach-va-bao-dam-quyen-tiep-can-dat-dai-post865655.html