Ці правила не відповідають дійсності.
Пункт c, пункт 5, статті 159 проекту Закону про землю (зі змінами) визначає принцип визначення цін на землю з використанням методу надлишку наступним чином: «Метод надлишку застосовується до оцінки несільськогосподарських земельних ділянок та територій, на яких ще не інвестовано в технічну інфраструктуру або не збудовано будівельні споруди відповідно до детального плану будівництва, за винятком випадків, зазначених у пункті d цього пункту».
Необхідно визначити метод залишків, який буде застосовуватися при оцінці земельної ділянки з потенціалом розвитку.
Нещодавно проект поправки до Постанови Уряду 44/2014 про ціноутворення на землю також звузив сферу застосування, подібно до положень у проекті Закону про землю (зі змінами). Однак, через численні заперечення громадськості та експертів, редакційний комітет переглянутої Постанови 44/2014 згодом прийняв та переглянув цей зміст, зберігши чинні правила. Це означає, що метод надлишку застосовується до оцінки земельних ділянок з потенціалом розвитку внаслідок змін у плануванні або переобладнанні землекористування, коли можна визначити загальний передбачуваний дохід від розвитку та загальні розрахункові витрати.
Фактично, метод надлишку – це метод визначення вартості землі на основі її потенційного використання в майбутньому, а не її поточного використання, як у порівняльному або дохідному методах. Метод надлишку відображає ринкову вартість оцінюваної землі, включаючи такі фактори, як: цільове призначення землі; термін використання землі; щільність забудови; висота забудови; коефіцієнт використання землі; а також відображає практичну цінність грошових потоків в інвестиціях, виробництві та бізнесі. Тому, на думку багатьох підприємств, це також сучасний метод оцінки нерухомості, що відповідає міжнародній практиці, оскільки він може чітко відображати фінансову природу проекту нерухомості, включаючи витрати, доходи та прибутки.
Голова Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA) Ле Хоанг Чау оцінив, що положення про застосування методу надлишку для визначення цін на землю в проекті зміненого Закону про землю ігнорує дуже важливу категорію: сільськогосподарські угіддя. Наводячи випадок проекту спеціальної економічної зони, який Sama Dubai Group (Об'єднані Арабські Емірати - ОАЕ) раніше зареєструвала для інвестування в провінцію Фу Єн із загальним обсягом інвестицій до 250 мільярдів доларів США, пан Ле Хоанг Чау проаналізував: на земельній ділянці площею до 300 000 гектарів є сільськогосподарські угіддя; якщо цей тип землі не згадується, неможливо розрахувати плату за користування землею. Жоден проект міського розвитку не складається виключно з несільськогосподарських угідь; це завжди землі змішаного використання.
Таким чином, вищезазначене положення занадто далеке від реальності та призводить до того, що можна розвивати лише невеликі проекти нерухомості та невеликі житлові комплекси. Великі міські райони забудовуватися не можна. Крім того, після перетворення сільськогосподарських угідь на міські, промислові або житлові зони, це, природно, схвалюється компетентним органом, що забезпечує міцну основу для застосування методу надлишку під час розрахунку плати за користування землею.
«Не кажучи вже про те, що наразі існує класифікація земель, відвойованих у моря, включаючи випадки, коли держава безпосередньо виконує роботи, і випадки, коли їх виконують приватні особи. Тож які ж землі відвойовуються у моря? Це несільськогосподарські угіддя чи сільськогосподарські угіддя з водною поверхнею? Наприклад, лагуни, що використовуються для аквакультури, – це прибережні землі з водною поверхнею. Називати ці несільськогосподарські угіддя неправильно; це мають бути сільськогосподарські угіддя», – процитував пан Чау та запропонував застосовувати метод надлишку також до сільськогосподарських угідь, можливо, узгодивши його з поточним проектом поправки до Указу 44: «Метод надлишку застосовується для оцінки земельних ділянок з потенціалом розвитку внаслідок змін у плануванні або переобладнанні землекористування, коли визначаються загальний передбачуваний дохід від розвитку та загальні розрахункові витрати».
Відповідно до міжнародної практики
Пан Нгуєн Фхуонг, віце-голова Асоціації оцінки В'єтнаму, вважає, що застосування методу надлишку для визначення ціни землі з потенціалом розвитку є науково обґрунтованим, відповідає міжнародній практиці та необхідним для визначення цін на землю у В'єтнамі сьогодні. Цей метод зазвичай використовується для оцінки земельних ділянок з потенціалом розвитку, де немає угод щодо аналогічних ділянок, що унеможливлює застосування порівняльних чи інших методів. Використання методу розрахунку цін на житлову землю з подальшим множенням їх на відсоткове співвідношення між цінами на житлову землю та іншими типами землі в таблиці цін на землю є недоцільним.
Нещодавно, коли Міністерство природних ресурсів та навколишнього середовища готувало та запитувало думки щодо змін до Постанови №44, було багато пропозицій, і він був дуже задоволений тим, що відомство врахувало їх та зберегло чинний метод надлишку. Тому проект Закону про землю (зі змінами), також розроблений цим відомством, потребує перегляду положень щодо методу надлишку, щоб узгодити їх з чинними правилами. Застосування методу надлишку лише до несільськогосподарських земель було б важко реалізувати, оскільки для земель змішаного використання з високою вартістю було б дуже важко застосовувати інші методи.
Наприклад, порівняльний метод застосовується лише до малоповерхових будівель і не може застосовуватися до висотних будівель, багатофункціональних будівель або промислової нерухомості. Тим часом дохідний метод застосовується лише до сільськогосподарських угідь, які найбільше підходять для земель, що використовуються для вирощування однорічних культур… Таким чином, розроблені правила призведуть до зупинки проектів, що перевищують 200 мільярдів донгів. Наразі більшість проектів у сфері нерухомості мають дуже великий інвестиційний капітал. Крім того, це положення потенційно може призвести до значних втрат для державного бюджету через розширення масштабів земельних ділянок, на які поширюється метод коригування коефіцієнта ціни на землю…
Пан Ле Хоанг Чау також запропонував уряду розглянути можливість внесення змін до методу надлишку, який є методом визначення цін на землю шляхом віднімання розрахункових загальних витрат на освоєння земельної ділянки або району від загального розрахункового доходу від освоєння відповідно до плану землекористування та детального плану будівництва, затвердженого компетентними державними органами, замість того, щоб «виходити за рамки найбільш ефективного використання землі (коефіцієнт землекористування, щільність забудови, максимальна кількість поверхів будівлі)», як це передбачено в проекті.
Професор Данг Хунг Во, колишній заступник міністра природних ресурсів та навколишнього середовища, вважає, що оцінка землі є вузькоспеціалізованою галуззю. Наразі в законопроекті бракує багатьох методів оцінки. Тому закон не повинен визначати детальні методи оцінки землі, а лише передбачати, що вони повинні впроваджуватися відповідно до вже виданих В'єтнамських стандартів оцінки. Ці стандарти повинні включати різні методи оцінки, кожен з яких детально описаний разом із процедурами, процесами та супутніми критеріями.
Посилання на джерело
Коментар (0)