Залучення інвестицій у міський розвиток, орієнтований на транзит (TOD).

Будівництво компактних міських районів за моделлю TOD (транзитно-орієнтований розвиток) вздовж ліній метро та кільцевих доріг допоможе Хошиміну створити одні з найрозумніших міських кластерів у В'єтнамі.

Народний комітет міста Хошимін щойно видав рішення щодо плану розвитку 11 компактних міських районів на основі моделі TOD (Транзитно-орієнтований розвиток) вздовж ліній метро та кільцевої дороги №3, відповідно до Резолюції 98/2023/QH15. Відповідно, у період 2024-2025 років очікується впровадження розвитку TOD у 9 місцях вздовж 3 основних поточних транспортних проектів: лінія метро №1 (Бен Тхань - Суой Тьєн), лінія метро №2 (Бен Тхань - Тхам Луонг) та кільцева дорога №3.

Посилення ролі Центру землеустрою міста

Найбільша ділянка TOD (Транзитно-орієнтованого розвитку) займає понад 389 гектарів у комуні Суан Тхой Тхуонг (район Хок Мон) та з'єднується з кільцевою дорогою 3. Найменшою ділянкою є Виставковий центр та спортивний центр району Тан Бінь (5,1 гектара). Ця локація планується для розвитку TOD, щоб з'єднатися з лініями метро 2 та 5. Навколишня зона вже має існуючі житлові райони, школи та жвавий ринок.

Решта локацій знаходяться в 10-му районі, районі Тан Фу, місті Тху Дик та районі Бінь Чань; вони з'єднані з лініями метро 1, 2 та 3 і кільцевою дорогою 3.

Підтримуючи план уряду Хошиміна щодо розвитку 11 компактних міських районів вздовж ключових транспортних маршрутів, доктор Фам В'єт Туан, директор Інституту ресурсної та екологічної економіки в Хошиміні, заявив, що модель TOD (Транзитно-орієнтований розвиток) широко впроваджується в сучасних містах світу, особливо в Китаї, Таїланді та Сінгапурі. Ця модель допоможе ефективно використовувати та розвивати землі, придатні для міської реконструкції, створюючи компактні міські райони та кластери «розумних міст».

Виходячи з планування та поточного стану земельних ділянок, Хошимін має два підходи до будівництва модельних міст TOD (Транзитно-орієнтований розвиток). По-перше, група зосереджується на реконструкції та модернізації існуючих районів: переважно в існуючих житлових районах, що прилягають до кільцевих доріг або ліній метро. По-друге, група зосереджується на нових інвестиціях: будується на існуючих територіях, які є вільними землями, малонаселеними або куди планується перенести заводи та підприємства…

Якщо землю вздовж лінії метро 1 використовувати ефективно, це допоможе створити розумні міські кластери в Хошиміні. (Фото: HOANG TRIEU)

Д-р Туан запропонував зосередити центральну зону станції (у радіусі 400-500 м) на оптимальній щільній міській забудові. Тим часом перехідна зона навколо станції (у радіусі 500-1000 м) також має бути зосереджена на щільній міській забудові. Що стосується конкретно Кільцева дорога №3, то міська забудова має бути зосереджена в районах, прилеглих до розв'язок, доріг, що з'єднують Кільцева дорога №3, або відгалужень.

Для полегшення впровадження, за словами доктора Туана, Хошимін має опублікувати межі планування ділянок TOD (Транзитно-орієнтованого розвитку), щоб інформувати громадськість та розробляти розумні плани землевідведення для моделей, що відповідають затвердженим планам.

«Навантаження на компенсацію та придбання землі для міського розвитку, орієнтованого на транзит (TOD), величезне. Відповідно до Закону про землю 2024 року, щоб зменшити навантаження на державне управління, Департамент природних ресурсів та навколишнього середовища, Хошиміну необхідно посилити роль міського Центру розвитку земель для обслуговування плану TOD. Якщо план буде впроваджено належним чином та у правильному напрямку, це допоможе Хошиміну створити справді розумні міські райони, або, іншими словами, розумні міські кластери з найзручнішим транспортним сполученням у В'єтнамі», – прокоментував доктор Туан.

Гарне планування приваблює інвесторів.

Щоб вивільнити ресурси для ТОР (Транзитно-орієнтованого розвитку), доктор Фам Тран Хай з Інституту досліджень розвитку міста Хошимін розглянув питання просторової організації, зокрема перепланування земель у межах районів ТОР. Відповідно, простір навколо станцій метро слід реорганізувати, а мешканців слід заохочувати до надання землі для проектів ТОР як капітальних вкладників. Залежно від площі та місця розташування наданої землі, буде розрахована компенсація, яка буде надана мешканцям у вигляді землі або місця забудови. «Ця модель підтримується міжнародними організаціями, особливо в країнах, які стикаються з труднощами у придбанні землі», – заявив доктор Хай.

Щодо політики, доктор Хай запропонував регулювати додану вартість від землі, включаючи плату за покращення (що стягується з існуючої нерухомості в районах TOD), плату за вплив (для проектів в районах TOD) та передачу прав просторового розвитку (для землі в межах районів TOD). Для досягнення цієї мети необхідно вдосконалити правову базу цієї політики, зокрема шляхом коригування земельних норм у статті 219 Закону про землю 2024 року щодо внеску прав землекористування та коригування земельних ділянок; або норм щодо продажу прав просторового розвитку через збільшення площі.

На зустрічі між Департаментом транспорту міста Хошимін та місцевими органами влади щодо реалізації проекту TOD (Транзитно-орієнтований розвиток) у 2023 році представник Народного комітету району Нябе поділився своїм досвідом у придбанні землі та її продажу на аукціонах на вулиці Нгуєн Хю Тхо. Хоча вулиця Нгуєн Хю Тхо не є проектом TOD, вона демонструє характеристики, подібні до тих, де уряд виділяє бюджет на будівництво дороги, а потім купує землю вздовж маршруту для аукціону та реінвестування в транспортну інфраструктуру. Тому, за словами представника району Нябе, для ефективного впровадження TOD для ліній метро 1 та 2 і кільцевої дороги 3 органи планування повинні бути гнучкими та орієнтованими на загальні критерії, уникаючи надмірної деталізації, щоб сприяти проведенню земельних аукціонів та залучати інвесторів, не обмежуючи їхні ідеї.

«У процесі планування нам потрібно лише передбачити конкретні цілі щодо зелених зон, комерційних зон, доріг тощо. Виходячи з цього, інвестори можуть запропонувати власні ідеї та проекти будівництва, які будуть ефективнішими, ніж їх впровадження державою», – додав представник округу Нябе.

Деякі населені пункти, через які проходить лінія метро 2, такі як район Тан Бінь, поділилися своїм досвідом, що під час залучення інвесторів через торги та аукціони вони часто вимагають коригування для підвищення планових показників. Тому під час реалізації плану цілі слід підвищити до максимального рівня разом із багатьма привабливими умовами для залучення інвесторів.

11 модельних міст TOD

Згідно з планом, з 2026 по 2028 рік Хошимін продовжить реалізацію двох зон TOD (транзитно-орієнтованого розвитку) в комуні Тан Хіеп (район Хок Мон) вздовж кільцевої дороги 3 та в районі навколо станції Тан Кьєн (район Бінь Чань), що з'єднаються з подовженою лінією метро 3 та залізничною лінією Хошимін - Кан Тхо .

Оскільки 9 міських районів TOD перебувають на етапі 1, межі, планування та правовий статус землі будуть визначені у другому та третьому кварталах 2025 року. Згодом планування буде скориговано у другому та четвертому кварталах 2025 року, а процес вибору інвестора буде завершено на початку 2026 року.

Джерело: https://nld.com.vn/thu-hut-dau-tu-xay-dung-do-thi-tod-196241108210443765.htm