Ретельно розрахуйте відсоткову ставку за кредитом.

На цьому тлі Міністерство будівництва нещодавно запропонувало пакет пільгових позик на суму 100 000 мільярдів донгів у проекті Постанови про пільговий капітал для розвитку соціального житла, що, як очікується, створить прорив у сегменті соціального житла.

Перешкоди у виплаті кредиту

На початку квітня 2023 року Рішенням 338/QD-TTg Уряд схвалив реалізацію Проєкту «Інвестування в будівництво щонайменше 1 мільйона одиниць соціального житла для малозабезпечених та працівників індустріальних парків у період 2021-2025 років». Мета полягає в тому, щоб до 2030 року загалом було збудовано приблизно 1 062 200 одиниць житла. З них 428 000 одиниць буде збудовано у період 2021-2025 років, а 634 200 одиниць – у період 2025-2030 років.

Пропозиція Міністерства будівництва щодо кредитного пакету у розмірі 100 трильйонів донгів є доречною, враховуючи поточну нестачу фінансування будівництва соціального житла. (Фото: Тхань Хай)

Для реалізації Проєкту уряд також схвалив пропозицію Державного банку В'єтнаму (SBV) виділити 120 000 мільярдів донгів чотирьом державним комерційним банкам з процентними ставками за кредитами для інвесторів на рівні 8,7% на рік та для покупців/орендарів соціального житла на рівні 8,2% на рік. З 1 липня 2023 року SBV періодично оголошуватиме пільгові процентні ставки за кредитами для комерційних банків-учасників кожні шість місяців, а це означає, що процентні ставки можуть залежати від коливань ринку.

Оскільки Державний банк В'єтнаму встановлює процентні ставки лише на 1,5-2% нижчі на рік за загальну ринкову ставку для середньострокових та довгострокових кредитів, низка комерційних банків (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank та HD Bank) подали заявки на «розподіл пирога», зареєструвавшись для участі в програмі з 5000 мільярдів донгів для кожного банку, збільшивши загальний капітал для підтримки процентних ставок до 145 000 мільярдів донгів.

На жаль, після майже 20 місяців впровадження цей кредитний пакет був відхилений громадськістю, оскільки правила, встановлені Державним банком В'єтнаму (SBV), не відповідають їхнім фінансовим можливостям. Тому, після тривалих роздумів, на початку вересня 2024 року SBV вирішив знизити процентну ставку до 7% річних для забудовників та 6,5% річних для покупців житла.

Однак, згідно з оцінками, передбачена процентна ставка все ще є занадто високою для покупців житла, тому цей кредитний пакет залишається непопулярним досі. Про це свідчить детальний звіт Міністерства будівництва про реалізацію пільгового кредитного пакету на соціальне житло у розмірі 120 000 мільярдів донгів.

Зокрема, станом на кінець третього кварталу 2024 року лише 34 з 63 населених пунктів опублікували на своїх електронних порталах документи, в яких перелічено 83 проекти, що мають право на отримання пільгових кредитів. Загальний залишок виданих кредитів становив 1,783 млрд донгів (з яких корпоративні клієнти склали 1,633 млрд донгів; покупці житла – 150 млрд донгів), що становить приблизно 1,1% від загального зареєстрованого допоміжного капіталу.

«Реалізація проектів соціального житла наразі стикається з багатьма труднощами. Тільки у третьому кварталі 2024 року в країні було реалізовано 8 проектів масштабом 4960 одиниць; 3 проекти отримали інвестиційне схвалення масштабом 2676 одиниць; і лише 1 проект був частково завершений масштабом 200 одиниць. Згідно з повідомленнями з населених пунктів, з 2021 року до кінця третього кварталу 2024 року в країні було завершено 79 проектів соціального житла масштабом 42 414 одиниць; і розпочато будівництво 131 проекту масштабом 111 687 одиниць», – повідомив Хоанг Хай, директор Департаменту управління ринком житла та нерухомості (Міністерство будівництва).

Пріоритет слід надавати покупцям житла.

Згідно з узагальненими даними Міністерства будівництва, наразі по всій країні завершено або будується лише понад 143 000 одиниць соціального житла. Таким чином, цільовий показник у 428 000 одиниць на період 2021-2025 років у рамках Проекту практично неможливо досягти, оскільки лише «диво» може завершити будівництво 258 000 нових одиниць менш ніж за 13 місяців. Мрія про власне житло для малозабезпечених та працівників буде ще більше відкладена.

За словами Ле Хоанг Чау, голови Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA), соціальне житло є важливою політикою партії та держави. Це додатково підтверджується рішучістю внести зміни та доповнення до Закону про житло 2023 року, Закону про землю 2024 року та кількох керівних указів, що забезпечують єдність та узгодженість у правилах соціального житла.

Однак механізми пільгового кредитування для будівництва соціального житла все ще мають багато недоліків, які викликають занепокоєння, а саме: брак «початкового капіталу» або, якщо такий є, дещо суворі правила, що ускладнює або унеможливлює доступ до нього для осіб, які мають на це право.

«Урядова постанова 100/2024/ND-CP визначає рівень капіталу, пільгові процентні ставки, умови та виплату позик на проекти соціального житла (7,92%/рік для інвесторів соціального житла, які продають або здають в оренду з правом купівлі; 6,6% для проектів, що здаються лише в оренду), створюючи сприятливі умови для доступу інвесторів до пільгових кредитних джерел для реалізації проектів. Однак, в офіційному листі 4524/NHCS-TDSV від 1 серпня 2024 року від Банку соціальної політики, виданому на підставі Постанови 100/2024/ND-CP, процентна ставка за кредитами у розмірі 6,6%/рік для покупців житла вважається високою», – заявив пан Ле Хоанг Чау.

З огляду на вищезазначену ситуацію, з метою розширення пільгових джерел капіталу для розвитку соціального житла, проект Постанови про пільгові джерела капіталу для розвитку соціального житла, щодо якого Міністерство будівництва наразі запитує думки міністерств та відомств перед поданням його на оприлюднення уряду, пропонує запровадити пільговий кредитний пакет у розмірі 100 000 мільярдів донгів з джерел облігаційного капіталу, який застосовуватиметься протягом 5 років. Це вперше, коли Міністерство будівництва пропонує застосувати пакет соціального житла шляхом випуску облігацій.

Відповідно, процентна ставка за цим пільговим кредитним пакетом дорівнюватиме процентній ставці за кредитами для бідних домогосподарств, визначеній Прем'єр-міністром у кожному періоді; період виплати триватиме до повного виплати кредитного пакету, але не пізніше 31 грудня 2030 року.

Обговорюючи це питання, Нгуєн Тхе Діеп, заступник голови Ханойського клубу нерухомості, зазначив, що пропозиція Міністерства будівництва в проекті Резолюції щодо пільгових джерел капіталу для розвитку соціального житла є новаторською, оскільки вона розширює джерела капіталу для розвитку та створює можливості для покупців соціального житла. Однак також необхідно уточнити правила щодо процентних ставок за цим кредитним пакетом, в якому покупці житла є центром уваги та повинні мати пріоритет.

«Якщо процентна ставка за кредитним пакетом на 100 трильйонів донгів буде такою ж, як процентна ставка за позиками бідним домогосподарствам, визначена прем’єр-міністром у кожному періоді на основі Указу 100/2024/ND-CP, яка становить 6,6% на рік, то все одно буде важко заохотити людей позичати гроші для купівлі соціального житла наразі, оскільки процентна ставка за позиками згідно з Рішенням 486/2023/QD-TTg становила лише 4,8% на рік», – сказав пан Нгуєн Тхе Діеп.

Поділяючи таку ж думку, голова HoREA Ле Хоанг Чау запропонував уряду розглянути можливість дозволити продовження застосування регулювання процентної ставки за кредитами у розмірі 4,8%/рік, як це передбачено Рішенням Прем'єр-міністра 486/2023/QD-TTg. Наразі Банк соціальної політики реалізує «програму кредитування для підтримки бідних домогосподарств, що забезпечують житлом», за процентною ставкою 3%/рік, тому найкраще було б застосовувати процентну ставку за кредитами у розмірі 3-4,8%/рік для тих, хто купує або орендує соціальне житло, щоб заохотити покупців житла, стимулювати ринок та створити мотивацію для інвесторів до прискорення реалізації проектів.

 

Пропозиція Міністерства будівництва щодо кредитного пакету на 100 000 мільярдів донгів є дуже доречною, враховуючи поточну нестачу капіталу для будівництва соціального житла. Однак, необхідно винести уроки з очевидного досвіду кредитного пакету на 120 000 мільярдів донгів згідно з Резолюцією 33/2023/NQ-CP, який не зміг залучити позичальників. Зокрема, необхідно ретельно вивчити правила щодо умов кредитування та процентних ставок, щоб переконатися, що вони відповідають реальним обставинам людей.

Доктор Нгуєн Хуй Тхань - фінансовий експерт

Джерело: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html