Розчарування в інвестуванні в торгові будинки на першому поверсі.

Báo Tài nguyên Môi trường•29/08/2023

кхой-де.jpg — Магазин у багатоквартирному будинку в районі Гоу Вап вже давно стоїть порожнім.

Колись дуже затребувані та вважалися «золотою куркою» для інвесторів, магазини на перших поверхах багатьох багатоквартирних будинків тепер стикаються зі слабким попитом, низькими орендними ставками або виставлені на продаж. Через цю ситуацію багато власників магазинів опинилися у скрутному становищі, а капітал інвесторів був зв'язаний, оскільки нинішні низькі орендні ставки незначні порівняно з початковими інвестиціями від мільярдів до десятків мільярдів донгів. Це відбувається в Хошиміні, густонаселеному місті з найвищими споживчими витратами в країні.

Вже понад три місяці пан Зунг, власник торгового будинку в районі Го Вап міста Хошимін, намагається продати свій торговий будинок площею 50 м² зі збитком понад 500 мільйонів донгів, але ніхто ще не звертався до продавця. Пан Зунг придбав цей торговий будинок у 2019 році майже за 3,8 мільярда донгів і спочатку здавав його в оренду за 15 мільйонів донгів на місяць. Однак через погані ділові результати орендар звільнив приміщення через шість місяців. Після цього пан Зунг знову вивісив оголошення «здається в оренду», але, не маючи жодних запитів, він завчасно знизив орендну плату до 13 мільйонів донгів на місяць. Тепер, після кількох спроб оренди, ціну ще більше знизили до 10 мільйонів донгів на місяць, але приміщення залишається порожнім.

«Щомісяця мені доводиться сплачувати понад 20 мільйонів донгів відсотків та основної суми за моїм кредитом у розмірі 2 мільярди донгів. Дохід від оренди мізерний, а тиск від виплати відсотків надзвичайно великий, тому мені довелося продати магазин зі збитком, але я рекламую його вже понад 3 місяці і досі не знайшов покупця», – сказав пан Дунг.

Ділячись подібним досвідом, пан Хієн, інвестор у нерухомість, сказав: «У 2018 році я інвестував у магазин-хаус у проекті в колишньому 2-му районі (нині місто Тху Дик) за понад 5 мільярдів донгів. Розташована на головній дорозі з інтенсивним рухом, я був переконаний, що з часом моя нерухомість зросте у вартості або буде здана в оренду за високою ціною. Як і планував, я спочатку здав її орендарю, який відкрив кав'ярню за 30 мільйонів донгів на місяць. Однак з кінця 2020 року через труднощі в бізнесі мій магазин-хаус, разом з кількома сусідніми об'єктами нерухомості в тому ж районі, був закритий і не здається в оренду».

«Коли пандемія закінчилася, я думав, що ринок швидко стабілізується, але минуло два роки, а моя квартира досі порожня. Нещодавно потенційний орендар запропонував 15 мільйонів донгів на місяць за те, щоб здавати її під міні-супермаркет, але я ще не погодився. Планую продати її, бо це невигідна інвестиція», – сказав пан Хієн.

На думку багатьох експертів з нерухомості, електронна комерція значно зросла останнім часом. Багатьом компаніям зараз потрібні лише склади, а не фізичні магазини, і ці склади тепер є розумними сервісними складами, якими керують та працюють онлайн, що є і дешевшим, і безпечнішим. Оренда торгових приміщень для зберігання товарів є і дорогою, і небезпечною.

За словами експертів, торгові будинки були справді цінними, коли вони вперше з'явилися у В'єтнамі у 2000-х роках. У центральних районах Хошиміна низка торгових будинків колись була «золотими гусками», що приваблювали інвесторів. Завдяки їхньому успіху компанії з нерухомості постійно випускали на ринок нові об'єкти, що призводило до надлишку пропозиції.

Пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA), вважає, що проект шопхауса повинен враховувати багато факторів, зокрема демографічні показники, детальні розрахунки поведінки користувачів та кількість людей, які проходять через нього, щоб забезпечити щоденний приплив грошових коштів для проекту від бізнесу та торговельних операцій. Тільки тоді шопхаус може бути прибутковим. Крім того, необхідно ретельно вивчити значні зміни в торговельних та розважальних звичках людей. Наразі споживачі частіше користуються онлайн-шопінгом, а міграція до міських районів-супутників робить концентровану торгівлю менш ефективною, ніж раніше, що значно знижує вартість шопхаусів.

Поділяючи таку ж думку, експерти CBRE Vietnam вважають, що хоча професіонали вважають торговельні будинки прибутковим сегментом, інвестування в них для роздрібної торгівлі може легко призвести до розчарування, якщо потенційний попит з боку міської території та навколишніх мешканців не буде ретельно врахований. У неминучій тенденції розвитку сучасного ринку нерухомості кожен проект житлового комплексу повинен виділяти місце для комерційних площ. Однак, залежно від місця розташування, кожен проект матиме різні потреби. Тому розвиток та вдосконалення торгових будинків залежатиме від місця розташування та масштабу проекту.

У нещодавньому ринковому звіті JLL Vietnam компанія також порадила інвесторам, які розглядають цей сегмент магазинів-хаусів, що якщо у них немає легкодоступних коштів, їм слід двічі подумати, перш ніж інвестувати, оскільки ринок дуже легко «обвалити». Щоб утримати поточних орендарів, власники магазинів-хаусів повинні знижувати орендну плату. Тим часом, для нерухомості, яка зараз пропонується в оренду, орендодавці стикаються з вимогами знизити поточну орендну плату на 20-40%. Термін дії договорів залишається на рівні 3-5 років; однак орендарі пропонують не підвищувати орендну плату протягом усього терміну оренди…

Джерело