Розчарований інвестуванням у торгові будинки в базовому блоці

кхой-де.jpg — Магазин у багатоквартирному будинку в районі Го Вап вже давно пустує.

Колись ці будинки були популярними на ринку та вважалися «золотою куркою» для інвесторів, але досі магазини в багатьох багатоквартирних будинках занепали, здаються в оренду за низькими цінами або виставляються на продаж. Через цю ситуацію багато власників магазинів опинилися в скрутному становищі, інвестори змушені закопувати свій капітал, оскільки нинішня дешева орендна плата – це лише піщинка порівняно з початковими інвестиціями від кількох мільярдів до кількох десятків мільярдів донгів. Така ситуація спостерігається в Хошиміні, де висока щільність населення, а споживання споживчих товарів людьми знаходиться на піку в країні.

Вже понад 3 місяці пан Зунг, власник торгового будинку в районі Го Вап міста Хошимін, продає торговий будинок площею 50 м2 зі збитком понад 500 мільйонів донгів, але ніхто ще не звернувся за послугою. Цей торговий будинок був придбаний паном Зунгом у 2019 році майже за 3,8 мільярда донгів, спочатку орендуючи за 15 мільйонів донгів на місяць. Однак, через млявий бізнес, орендар повернув будинок після 6 місяців оренди. Після цього пан Зунг продовжував вивішувати оголошення про оренду, але мало хто просив, тому він проактивно знизив її до 13 мільйонів донгів на місяць. Наразі, завдяки багатьом орендарям, ціну було знижено до 10 мільйонів донгів на місяць, але приміщення все ще пустує.

«Щомісяця мені доводиться сплачувати банківські відсотки та основну суму у розмірі понад 20 мільйонів донгів за позикою у розмірі 2 мільярди донгів. Орендна плата мізерна, тиск процентних ставок значний, тому мені довелося продати магазин зі збитком, але після більш ніж 3 місяців реклами я досі не знайшов покупця», – сказав пан Зунг.

У такій самій ситуації пан Хієн, інвестор у нерухомість, поділився: «У 2018 році я інвестував у магазин-хаус у проекті у старому районі 2 (нині місто Тху Дик) за понад 5 мільярдів донгів, розташований на головній вулиці з інтенсивним рухом транспорту, тому на той час я був упевнений, що з часом ціна на мій будинок зросте або його буде здано в оренду за високою ціною. Як і планував, спочатку я здавав його клієнтам для відкриття кав'ярні за ціною 30 мільйонів донгів на місяць. Однак з кінця 2020 року через труднощі в бізнесі мій магазин-хаус та низка сусідніх будинків у тому ж районі були закриті, без орендарів».

«Коли пандемія закінчиться, я думав, що ринок швидко стабілізується, але через 2 роки моя квартира все ще пустує. Нещодавно один клієнт хотів здати її в оренду, щоб відкрити міні-супермаркет і платити 15 мільйонів на місяць, але я ще не погодився, плануючи продати її, оскільки інвестиції неефективні», – сказав пан Хієн.

На думку багатьох експертів з нерухомості, останнім часом електронна комерція дедалі більше розвивається, багатьом компаніям тепер потрібні лише склади, а не магазини, а склади тепер також є розумними сервісними складами, якими керують та працюють онлайн, що є одночасно дешевим та безпечним, тоді як оренда торгового центру як складу є одночасно дорогою та небезпечною.

За словами експертів, модель торгових будинків була справді цінною, коли вперше з'явилася у В'єтнамі у 2000-х роках. У центральних районах Хошиміна серія торгових будинків колись була «золотою куркою», яка приваблювала інвесторів. Завдяки їхньому успіху компанії з нерухомості постійно випускали на ринок нові пропозиції, що призводило до надлишку.

Пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA), зазначив, що проект торгових будинків повинен враховувати багато факторів, зокрема демографічні проблеми, детально розраховувати поведінку користувачів, кількість людей, які проходять повз для здійснення ділових та торгових заходів, щоб створити щоденний грошовий потік для проекту. Тільки тоді торгові будинки можуть забезпечити ефективність бізнесу. Крім того, необхідно ретельно вивчити основні зміни в методах покупок та розваг людей. Наразі споживачі більше використовують онлайн-шопінг, а також мігрують до міських районів-супутників, що робить концентровану торгівлю не такою ефективною, як раніше, тим самим значно знижуючи вартість торгових будинків.

Поділяючи таку ж думку, експерти CBRE Vietnam зазначили, що хоча цей сегмент вважається експертами прибутковим, якщо потенційний попит з боку внутрішніх міських районів та навколишніх мешканців не буде ретельно розрахований, інвестиції в торгові центри для відкриття магазинів можуть легко призвести до розчарування. В умовах неминучої тенденції розвитку сучасного ринку нерухомості будь-який проект квартир повинен резервувати місце для комерційних площ. Однак, залежно від місця розташування, кожен проект матиме різні потреби. Тому розвиток та вдосконалення торгових центрів залежатиме від місця розташування та масштабу проекту.

У нещодавньому ринковому звіті JLL Vietnam цей підрозділ також надав рекомендації інвесторам щодо вибору цього сегмента торгових приміщень: якщо немає вільного грошового потоку, інвесторам слід враховувати інвестування в торгові приміщень, оскільки «вирватися» буде дуже легко. Щоб утримати поточних орендарів, власники торгових приміщень повинні знизити ціни на оренду. Тим часом, хоча орендодавці стикаються з проханням знизити поточну ціну оренди на 20-40%, термін дії договору все ще зберігається на рівні 3-5 років, проте орендарі пропонують не підвищувати ціну оренди протягом усього терміну оренди...

Джерело