WeWork – від 57 мільярдів доларів до межі банкрутства

Заснована у 2010 році з амбіцією створити нову робочу культуру, компанія WeWork вибухнула, а потім занепала лише за 9 років і не змогла відновитися після пандемії.

За десять днів до кінця 2018 року реактивний літак Gulfstream компанії WeWork вартістю 60 мільйонів доларів вилетів з Нью-Йорка на Гаваї. На борту був співзасновник Адам Нойманн і секрет вартістю 20 мільярдів доларів. Це був проект Fortitude, в рамках якого генеральний директор SoftBank Масайоші Сон мав збільшити свої інвестиції до 10 мільярдів доларів і викупити більшість акцій кожного інвестора, окрім Ноймана, ще за 10 мільярдів доларів.

Цей план гарантував, що WeWork залишатиметься під контролем родини Нойманн протягом поколінь, за підтримки заможного інвестора з дедалі амбітнішим баченням. Але протягом року Gulfstream був виставлений на продаж, Нойманн пішов з посади, а вартість WeWork впала в сім разів.

Після пандемії Covid-19 та подальшої невдалої спроби врятувати свій бізнес, WeWork мала мільярдні борги та прострочувала виплати відсотків за облігаціями. З того часу, як у світі венчурного капіталу оцінювали десятки мільярдів доларів, на початку листопада WSJ повідомила, що цей стартап готується оголосити про банкрутство. Що сталося з WeWork?

Мрія «змінити світ »

У 2010 році Адам Нойманн та Мігель Маккелві використали кошти від продажу свого стартапу Green Desk для спільного заснування WeWork. Їхнім баченням було створення «фізичної соціальної мережі», яка могла б залучити фрілансерів та тих, хто працює вдома.

Бізнес-модель WeWork полягає в довгостроковій оренді офісних будівель (або окремих поверхів) з подальшим ремонтом для здачі в оренду. Вони планують не просто надавати гнучкі та короткострокові місця, а залучати клієнтів розкішними, сучасними просторами, зручними послугами для взаємодії з громадськістю, розвагами та харчуванням.

Для молодих людей, які задаються питанням, чи може життя бути цікавішим, ніж цілий день сидіти в екрані комп’ютера, WeWork пропонує пиво, столи для пінболу та кімнати для медитації. Нойманн проповідує про створення нової робочої культури та багато іншого всюди. «Ми тут, щоб змінити світ. Мене більше нічого не хвилює», – якось сказав він.

Адам Нойманн у Шанхаї, Китай, 12 квітня 2018 року. Фото: Reuters — Адам Нойманн у Шанхаї, Китай, 12 квітня 2018 року. Фото: *Reuters*

Теоретично, очікувалося, що витрати на оренду приміщення та надання послуг будуть нижчими за орендну плату, що стягується з орендарів, що допоможе WeWork отримувати прибуток. Як і більшість стартапів, яким потрібно «спалювати гроші» в перші роки, Нойманн проаналізував переваги нової моделі та перспективу ринку коворкінгу вартістю 2 000 мільярдів доларів – яку The Guardian пізніше назвала перебільшеною – для залучення капіталу.

Він завжди казав, що генеральному директору SoftBank Масайоші Сону знадобилося лише 28 хвилин, щоб вирішити інвестувати у WeWork. У 2017 році SoftBank та Vision Fund інвестували 4,4 мільярда доларів у цей стартап з оцінкою в 20 мільярдів доларів. До 2018 року SoftBank зобов'язався вкласти ще 4,25 мільярда доларів, що зробить WeWork одним із провідних світових «єдинорогів» (стартапів з оцінкою в 1 мільярд доларів або більше).

«Бульбашка» оцінки лопнула

Питання вже назрівали. У 2017 році Wall Street Journal скептично поставилася до стартапу вартістю 20 мільярдів доларів, який по суті здає в оренду офісні приміщення. Не кажучи вже про оцінку в 47 мільярдів доларів, яку він отримав у раунді приватного фінансування, або про «величезний» прогноз Morgan Stanley у 100 мільярдів доларів.

Блиск тривав недовго. У 2018 році, коли WeWork звернулася до ринків облігацій, щоб позичити сотні мільйонів доларів, їй довелося розкрити більше інформації про свої фінанси. Документи показали, що у 2017 році WeWork втратила 883 мільйони доларів, незважаючи на дохід близько 886 мільйонів доларів. Витік інформації з Financial Times показав, що наступного року компанія втратила 1,9 мільярда доларів при доході близько 1,8 мільярда доларів.

До 2019 року WeWork перевершила JPMorgan Chase, ставши найбільшим комерційним орендарем у Нью-Йорку та контролювала більше квадратних футів у Лондоні, ніж будь-хто, окрім британського уряду . Але інвестори поставили під сумнів її хитку фінансову основу. У жовтні того ж року компанія відкликала свої плани щодо IPO після того, як інвестори неохоче купували її акції. Банки також неохоче надавали позики WeWork.

Протягом усього цього Нойманн був Нойманом. Його приватними літаками нібито перевозили марихуану через кордон. Його дружина могла звільняти співробітників, якщо почувалася некомфортно, а одну нараду щодо звільнення компанія завершила музичним виступом.

Зрештою, оцінка WeWork різко впала з піку в 47 мільярдів доларів у січні 2019 року до 7 мільярдів доларів пізніше того ж року, коли її придбав японський SoftBank. Вони звільнили тисячі співробітників. Нойманн пішов у відставку та отримав понад 700 мільйонів доларів від продажу акцій SoftBank та грошових виплат.

Коливання оцінки WeWork з 2013 по 2020 рік, з піками у 2019 році, коли оцінки фінансових установ коливалися від 8 до 104 мільярдів доларів. Графіка: FT

Згідно з аналізом Bloomberg за 2019 рік, те, що перетворило WeWork з улюбленця венчурних капіталістів на ізгоя, є безпрецедентним у будь-якій тенденції зростання та спаду, а також виходить за межі звичних турбот інвесторів, таких як майбутні грошові потоки.

В аналізі стверджується, що занепад WeWork можна пояснити лише абстрактно, так само, як засновник Нойманн переконав інвесторів вкласти в нього десятки мільярдів доларів. Слід визнати, що Нойманну вдалося продати бачення стартапу, який міг би домінувати у світі, а не компанії, яка орендує спільні офіси.

Боротьба після Covid-19

Коли династія Нойманів пішла з життя, у лютому 2020 року посаду зайняв Сандіп Матрані. За часів пана Матрані WeWork стала публічною у жовтні 2021 року шляхом злиття зі спеціальною компанією з придбання (SPAC).

Covid-19 пронісся повз, викликавши побоювання щодо економічної рецесії та скорочення робочих місць у технологічній галузі, що негативно вплинуло на попит на коворкінги. У ширшому контексті ринок оренди офісів переживав труднощі після пандемії, оскільки працівники неохоче поверталися до офісів.

Сюзанна Стрітер, керівник відділу валют та ринків у Hargreaves Lansdown, сказала, що WeWork вже демонструвала ознаки слабкості до пандемії, з великими збитками та накопиченими боргами. «Але криза Covid доклала зусиль для і без того крихкої бізнес-моделі», – сказала вона.

Зіткнувшись із цими труднощами, WeWork на початку цього року доклала зусиль для зміцнення своїх фінансів, щоб пережити спад. У березні вона погодилася на угоду про реструктуризацію боргу з SoftBank, а також з кількома великими кредиторами з Уолл-стріт, включаючи King Street Capital Management та Brigade Capital Management.

SoftBank погодився обміняти близько 1,6 мільярда доларів боргу на поєднання нових боргових зобов'язань та акцій у WeWork. Ця угода зменшила борг компанії більш ніж на 1,5 мільярда доларів.

У рамках цієї угоди WeWork також отримала інвестиції від фонду Раджива Місри SoftBank, One Investment Management, який надав майже 500 мільйонів доларів у вигляді високодохідних боргових зобов'язань. «Очікується, що нове фінансування, залучене та виділене в рамках угоди, повністю профінансує бізнес-план WeWork та забезпечить достатню ліквідність», – заявила компанія тоді.

Філія WeWork у Лондоні, Велика Британія, у жовтні 2019 року. Фото: Bloomberg — Філія WeWork у Лондоні, Велика Британія, у жовтні 2019 року. Фото: *Bloomberg*

Але у травні, після контролю за фінансовою реструктуризацією, пан Матрані раптово оголосив про свій відхід. До серпня WeWork викликала сумніви щодо своєї здатності вижити, оскільки компанія продовжувала втрачати гроші, а її готівкові кошти вичерпувалися.

Згідно з деклараціями про цінні папери, компанія витратила 530 мільйонів доларів за перші шість місяців року та має близько 205 мільйонів доларів готівки. Тим часом, вона має 2,9 мільярда доларів довгострокової заборгованості та понад 13 мільярдів доларів орендної плати на тлі зростання вартості позик та труднощів з орендою офісів.

Рада директорів тоді заявила, що «збитки призвели до збільшення кількості звільнень членів... і існували значні сумніви щодо здатності компанії продовжувати свою діяльність».

Тож WeWork окреслила кроки для покращення ліквідності та прибутковості, включаючи скорочення витрат шляхом реструктуризації та перегляду умов оренди, збільшення доходу шляхом зменшення відтоку учасників та збільшення нових продажів. Компанія заявила, що шукатиме додатковий капітал шляхом випуску облігацій, акцій або продажу активів.

Також цього місяця троє членів ради директорів подали у відставку через серйозні розбіжності щодо управління та стратегічного напрямку. Чотирьох нових директорів з досвідом у фінансовій реструктуризації було призначено для виконання функцій переговорників з кредиторами.

Справи виглядають не дуже добре. Акції WeWork впали на 96% з початку року. Станом на червень компанія мала 777 локацій у 39 країнах, 30% з яких знаходилися в США. Компанія має сплатити приблизно 10 мільярдів доларів орендної плати, починаючи з другої половини цього року до кінця 2027 року, та ще 15 мільярдів доларів, починаючи з 2028 року.

Джерела WSJ повідомили, що на початку листопада WeWork може подати заяву про банкрутство за розділом 11 вже наступного тижня, що відкриє шлях для реструктуризації діяльності та боргів компанії. За законом, план реструктуризації має бути схвалений судом з питань банкрутства та кредиторами.

Але як WeWork трансформуватиметься – це вже інше питання. Стартап завжди описував себе як «з легкими активами», тобто не володіє багатьма фізичними активами. Це зробило WeWork справді революційним у двох аспектах.

По-перше, орендуючи, а не купуючи чи будуючи, вони можуть швидко розширити свою мережу, якщо мають достатньо капіталу для оплати оренди. По-друге, вони більше використовують переваги дизайну простору та робочого середовища, щоб переконати клієнтів, незалежно від того, чи є вони фрілансерами, чи швидкозростаючими компаніями, які не можуть дозволити собі розширювати свої офіси традиційним способом.

Але є й зворотний бік «легкої економії активів». Асват Дамодаран, професор фінансів Нью-Йоркського університету, з самого початку скептично ставився до бізнес-моделі WeWork. «У добрі часи ви заповнюєте свою будівлю. У погані часи вони йдуть, і у вас залишається порожня будівля та іпотека», – сказав він.

Фхіен Ан ( синтез )

Посилання на джерело