WeWork – Від 57 мільярдів доларів до межі банкрутства

Заснована у 2010 році з амбіцією створити нову культуру праці, компанія WeWork пережила бум, але потім занепала лише за 9 років і не змогла відновитися після пандемії.

За десять днів до кінця 2018 року літак Gulfstream компанії WeWork вартістю 60 мільйонів доларів вилетів з Нью-Йорка на Гаваї. На борту були співзасновник Адам Нойманн та секретний проект вартістю 20 мільярдів доларів: проект Fortitude, в рамках якого генеральний директор SoftBank Масайоші Сон збільшив інвестиції до 10 мільярдів доларів та викупив більшість акцій кожного інвестора, окрім Ноймана, ще за 10 мільярдів доларів.

Цей план гарантував, що WeWork залишатиметься під контролем родини Нойманн протягом поколінь, за підтримки сильного інвестора та завдяки дедалі амбітнішому баченню. Однак протягом року літаки Gulfstream були виставлені на продаж, Нойманн втратив свою посаду, а вартість WeWork впала в сім разів.

Після чергової хвилі Covid-19 та подальших невдалих спроб врятувати свій бізнес, WeWork накопичив мільярди доларів боргу та оголосив дефолт з виплатами за облігаціями. Зі стартапу, який оцінювався в десятки мільярдів доларів у світі венчурного капіталу, WSJ на початку листопада повідомила, що він готується оголосити про банкрутство. Що сталося з WeWork?

Мрія «змінити світ »

У 2010 році Адам Нойманн та Мігель Маккелві використали кошти від продажу свого стартапу Green Desk для спільного заснування WeWork. Їхнім баченням було створення «фізичної соціальної мережі», яка могла б залучити фрілансерів або тих, хто працює з дому.

Бізнес-модель WeWork передбачає довгострокову оренду офісних будівель (або окремих поверхів) з подальшим ремонтом їх для подальшої здачі в оренду. Йдеться не просто про надання гнучкого короткострокового робочого простору; вони стратегічно приваблюють клієнтів розкішними, сучасними просторами та зручностями для взаємодії з громадськістю, розваг та харчування.

Для молодих людей, які задаються питанням, чи є щось цікавіше в житті, ніж цілий день сидіти перед екраном комп’ютера, WeWork пропонує пиво, столи для пінболу та кімнати для медитації. Нойманн всюди пропагував створення нової робочої культури та багато іншого. «Ми тут, щоб змінити світ. Більше цього мене нічого не цікавить», – якось сказав він.

Адам Нойманн у Шанхаї, Китай, 12 квітня 2018 року. Фото: Reuters — Адам Нойманн у Шанхаї, Китай, 12 квітня 2018 року. Фото: *Reuters*

Теоретично, очікувалося, що понесені витрати, включаючи оренду та експлуатаційні послуги, будуть нижчими за ціну, що стягується з орендарів, що дозволить WeWork отримувати прибуток. Як і більшості стартапів, у перші роки потрібно «спалювати гроші», Нойманн проаналізував переваги нової моделі та перспективу ринку коворкінгу вартістю 2 трильйони доларів, який The Guardian пізніше визнав завищеним, щоб залучити фінансування.

Він завжди згадує, що генеральний директор SoftBank Масайоші Сону знадобилося лише 28 хвилин, щоб вирішити інвестувати у WeWork. У 2017 році SoftBank та Vision Fund інвестували 4,4 мільярда доларів у стартап, оцінений у 20 мільярдів доларів. До 2018 року SoftBank виділив додаткові 4,25 мільярда доларів, що зробило WeWork одним із провідних світових «єдинорогів» (стартапів вартістю понад один мільярд доларів).

Бульбашка оцінки луснула.

Сумніви вже почали з'являтися. У 2017 році Wall Street Journal висловила скептицизм щодо стартапу вартістю 20 мільярдів доларів, який по суті був бізнесом з оренди офісів. І це не кажучи вже про оцінку в 47 мільярдів доларів, досягнуту в рамках раунду приватного фінансування, або про приголомшливу оцінку в 100 мільярдів доларів, яку, за прогнозами Morgan Stanley, мала досягти компанія.

Блиск та гламур тривали недовго. У 2018 році, коли WeWork звернулася до ринку облігацій, щоб позичити сотні мільйонів доларів, їм довелося розкрити більше інформації про своє фінансове становище. Документи показали, що у 2017 році WeWork втратила 883 мільйони доларів, незважаючи на дохід приблизно 886 мільйонів доларів. Витік інформації з Financial Times показав, що наступного року компанія втратила 1,9 мільярда доларів при доході приблизно 1,8 мільярда доларів.

До 2019 року WeWork перевершила JPMorgan Chase, ставши найбільшою компанією з комерційної оренди в Нью-Йорку та контролювала більше квадратних метрів у Лондоні, ніж будь-хто, окрім британського уряду . Але інвестори поставили під сумнів її нестабільну фінансову основу. У жовтні того ж року компанія була змушена відмовитися від своїх планів IPO після того, як інвестори не захотіли купувати її акції. Банки також менш охоче кредитували WeWork.

Протягом усіх цих труднощів Нойманн залишався Нойманом. Його поїздки на приватному літаку нібито пов'язували з транскордонною торгівлею марихуаною. Його дружина могла звільнити співробітників, якщо почувалася некомфортно, а компанія завершила нараду щодо звільнення музичним виступом.

Зрештою, оцінка WeWork різко впала з піку в 47 мільярдів доларів у січні 2019 року до 7 мільярдів доларів до кінця того ж року, коли її придбав SoftBank (Японія). Вони звільнили тисячі співробітників. Нойманн пішов у відставку та отримав понад 700 мільйонів доларів від продажу акцій SoftBank та грошових виплат.

Оцінка WeWork коливалася між 2013 і 2020 роками, досягнувши піку в 2019 році, коли фінансові установи оцінювали її від 8 до 104 мільярдів доларів. Графіка: FT

Згідно з аналізом Bloomberg за 2019 рік, те, що перетворило WeWork з улюбленця венчурного капіталу на зневажену компанію, є прецедентом для будь-якої моделі зростання та спаду, а не однією зі звичайних проблем інвесторів, таких як майбутній грошовий потік.

Аналіз показує, що занепад WeWork можна пояснити лише абстрактними концепціями, подібно до того, як засновник Нойманн переконав інвесторів вкласти десятки мільярдів доларів. Слід визнати, що Нойманн зміг продати бачення стартапу, який міг би домінувати у світі, а не просто компанії з оренди спільних офісів.

Труднощі в епоху після Covid-19

Коли ера Ноймана закінчилася, у лютому 2020 року, кермо влади взяв на себе Сандіп Матрані. Під керівництвом Матрані WeWork стала публічною у жовтні 2021 року шляхом злиття зі спеціальною компанією з придбання (SPAC).

Пандемія Covid-19 охопила всі регіони, викликавши побоювання щодо економічної рецесії та скорочення робочих місць у технологічній галузі, що значно вплинуло на попит на коворкінги. Загалом, ринок оренди офісів постраждав після пандемії, оскільки працівники неохоче поверталися до офісів.

Сюзанна Стрітер, керівник відділу валюти та ринків у Hargreaves Lansdown, сказала, що WeWork вже демонстрував ознаки слабкості, зазнаючи великих збитків та зростаючих боргів, ще до пандемії. «Але криза Covid змусила їх заплатити ціну за і без того крихку бізнес-модель», – сказала вона.

Зіткнувшись із цими труднощами, на початку цього року WeWork доклала зусиль для зміцнення своїх фінансів, щоб подолати спад. У березні вона погодилася на угоду про реструктуризацію боргу з SoftBank, а також з кількома великими кредиторами з Уолл-стріт, включаючи King Street Capital Management та Brigade Capital Management.

SoftBank погодився обміняти приблизно 1,6 мільярда доларів боргу на нове поєднання боргу та акцій у WeWork. Ця транзакція зменшила борг компанії більш ніж на 1,5 мільярда доларів.

У рамках цієї угоди WeWork також отримала інвестиції від фонду Раджива Місри SoftBank, One Investment Management, надавши майже 500 мільйонів доларів у вигляді боргових зобов'язань з високими відсотками. «Очікується, що нове фінансування, залучене та виділене в рамках угоди, повністю профінансує бізнес-план WeWork та забезпечить достатню ліквідність», – заявила компанія тоді.

Філія WeWork у Лондоні, Англія, жовтень 2019 року. Фото: Bloomberg — Філія WeWork у Лондоні, Англія, жовтень 2019 року. Фото: *Bloomberg*

Але у травні цього року, після контролю за фінансовою реструктуризацією, Матрані раптово оголосив про свій відхід. До серпня WeWork висловила сумніви щодо своєї здатності підтримувати діяльність, оскільки продовжувала зазнавати збитків, а її грошові резерви скорочувалися.

Згідно з поданими документами про цінні папери, компанія витратила 530 мільйонів доларів за перші шість місяців року та має приблизно 205 мільйонів доларів готівки, що залишилося. Тим часом у них є 2,9 мільярда доларів довгострокової заборгованості та понад 13 мільярдів доларів орендної плати на тлі зростання вартості позик та труднощів з орендою офісних приміщень.

Керівництво тоді заявило, що «збитки призвели до того, що зростаюча кількість учасників виходить... і існують значні сумніви щодо здатності компанії продовжувати роботу».

Тому WeWork окреслила кроки для покращення ліквідності та прибутковості, включаючи скорочення витрат шляхом реструктуризації та перегляду умов оренди, збільшення доходу шляхом зменшення відтоку учасників та генерування нових продажів. Компанія заявила, що шукатиме додатковий капітал шляхом випуску облігацій, розміщення акцій або продажу активів.

Також цього місяця троє членів ради директорів подали у відставку через серйозні розбіжності щодо управління та стратегічного напрямку. Для переговорів з кредиторами було призначено чотирьох нових директорів з досвідом у фінансовій реструктуризації.

Ситуація виглядає не дуже добре. З початку року акції WeWork впали на 96%. Станом на червень компанія мала 777 локацій у 39 країнах, 30% з яких знаходяться в США. Компанія має сплатити приблизно 10 мільярдів доларів орендних платежів, починаючи з другої половини цього року до кінця 2027 року, та додаткові 15 мільярдів доларів з 2028 року.

На початку листопада джерела WSJ повідомили, що WeWork може подати заяву про банкрутство за розділом 11 вже наступного тижня, що відкриє для компанії шлях до реструктуризації її діяльності та боргів. Згідно з правилами, такий план реструктуризації має бути схвалений судом з питань банкрутства та кредиторами.

Але як WeWork трансформуватиметься, це питання. Раніше стартап завжди позиціонував себе як «малоактивний», тобто не володів багатьма фізичними активами. Саме це зробило WeWork справді новаторським у двох аспектах.

По-перше, орендуючи замість купівлі чи будівництва, вони можуть швидко розширити свою мережу, якщо мають достатньо капіталу для покриття орендної плати. По-друге, вони не просто займаються маркетингом, а ефективно використовують переваги дизайну простору та робочого середовища, щоб переконати клієнтів, будь то фрілансери чи швидкозростаючі компанії, які не можуть дозволити собі розширювати свої офіси традиційним способом.

Але «легке використання активів» має й зворотний бік. Асват Дамодаран, професор фінансів Нью-Йоркського університету, з самого початку скептично ставився до бізнес-моделі WeWork. «У добрі часи ви заповнюєте свою будівлю. У погані часи вони йдуть, і у вас залишається порожня будівля та борг, який потрібно сплатити», – сказав він.

Фхіен Ан ( упорядковано )

Посилання на джерело