Що можна зробити, щоб уникнути шахрайства, яке передбачає вимогу внесення 90-95% депозиту з подальшим незаконним привласненням коштів?

Нам потрібно охопити всі види депозитної діяльності на ринку.

Щодо положення у пункті d, пункті 4, статті 24 Проекту зміненого Закону про діяльність у сфері нерухомості, яке зазначає, що забудовники проектів нерухомості «мають право отримувати депозити від клієнтів лише тоді, коли житловий або будівельний проект відповідає всім умовам для введення в експлуатацію, а угода завершена після підписання договору», пан Ле Хоанг Чау - голова Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA) - вважає це положення правильним, але недостатнім. Він стверджує, що його необхідно доповнити положенням, яке дозволить приймати депозити до підписання договору купівлі-продажу нерухомості, житла або земельних ділянок, що будуються.

Правове регулювання щодо депозитів та необхідність доповнення суворіших правил прийняття депозитів до підписання договорів купівлі-продажу нерухомості, будинків та земельних ділянок, що будуються, є необхідними для забезпечення узгодженості та єдності правових норм і запобігання шахрайській діяльності.

Yêu cầu đặt cọc 90-95% rồi chiếm dụng, lừa đảo, làm gì để tránh? - 1 — Будівництво проєкту кондомініуму в Ханої (ілюстративне фото: Хафонг).

Голова HoREA стверджував, що закони про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості 2006 та 2014 років були недосконалими, оскільки вони регулювали операції з нерухомістю лише після підписання договору, але не передбачали вимоги щодо внесення депозитів до підписання договору.

Насправді, через суттєву необхідність внесення завдатку перед підписанням договору угоди з нерухомістю, практика внесення завдатків залишається дуже поширеною та регулюється лише положеннями пункту 2 статті 328 Цивільного кодексу 2015 року. Однак Цивільний кодекс не визначає максимальну суму завдатку, що призводить до багатьох випадків, коли недобросовісні брокери, земельні спекулянти та підприємства використовують систему для отримання великих завдатків.

«Були випадки, коли депозити на суму до 90-95% від вартості угоди були отримані, а потім незаконно привласнені або навіть шахрайським шляхом, що завдало збитків вкладнику, а також сприяло нестабільності на ринку нерухомості. Тому вкрай важливо врегулювати це в Законі про ріелторську діяльність», – заявив пан Чау.

Однак, підпункт d, пункт 4, стаття 24 проекту Закону про ріелторську діяльність з поправками також повторює цей недолік, не регулюючи депозити, внесені до виконання умов для укладення договору угоди з нерухомістю. Це особливо стосується випадків, коли депозити вносяться як обіцянка купівлі-продажу «розділених земельних ділянок» або як обіцянка купівлі-продажу продукції проектів нерухомості до виконання умов для укладення договору, коли відсутні документи на право користування землею, або компетентний орган ще не «затвердив інвестиційну політику одночасно зі схваленням інвестора», або будівництво ще не розпочалося. У таких випадках сторона, яка вносить депозит, зазвичай несе збитки.

Наприклад, якщо завдаток низький, але вартість нерухомості зростає, сторона, яка отримує завдаток, може бути готова скасувати угоду та повернути завдаток (подвійну суму) вкладнику. Або, якщо завдаток великий або дуже великий, сторона, яка отримує завдаток, може вчинити шахрайство та незаконно привласнити завдаток клієнта…

Крім того, за словами пана Чау, пункт d, пункт 4, стаття 24 проекту зміненого закону про операції з нерухомістю передбачає лише випадок внесення депозиту після підписання договору з метою «забезпечення виконання договору», але не передбачає випадок внесення депозиту до підписання договору з метою «забезпечення укладення договору». Таким чином, «сфера регулювання» не повністю охоплює всю діяльність зі внесення депозиту на ринку нерухомості.

На основі вищезазначеного аналізу він запропонував додати наступний зміст: Забудовники проектів нерухомості несуть відповідальність за отримання депозитів від клієнтів, зацікавлених у купівлі або оренді житла чи майбутніх будівельних проектів, і мають право отримувати депозити лише від них, якщо проект отримав інвестиційне схвалення від компетентного органу, дозвіл на будівництво (якщо застосовується) та будівництво розпочато. Як альтернатива, забудовники можуть отримувати депозити від клієнтів лише тоді, коли житловий або будівельний проект відповідає всім умовам для введення в дію, а транзакція була проведена відповідно до положень цього Закону.

«Сума завдатку не повинна перевищувати 5% від вартості будинку чи будівельного об’єкта, що купується, продається або здається в оренду; продавець або орендодавець повинен чітко вказати ціну продажу або оренди будинку чи будівельного об’єкта в договорі завдатку», – наголосив пан Чау.

Запобігти обходу закону забудовниками.

У попередньому звіті Економічного комітету Національних зборів про перегляд переглянутого Закону про операції з нерухомістю деякі думки свідчать про те, що немає потреби регулювати положення про заставу в Законі про операції з нерухомістю, і що вони повинні регулюватися загальними положеннями Цивільного кодексу. Таким чином, положення про «заставу» є новим положенням у проекті Закону; до розробника закону звертаються з проханням повідомити та роз'яснити необхідність і підстави для запропонованого положення, особливо його практичну основу.

«За необхідності, до проекту Закону слід включити лише конкретні положення щодо застави у майбутніх операціях з нерухомістю; немає потреби повторювати положення, які вже передбачені Цивільним кодексом», – йдеться у звіті про огляд.

Yêu cầu đặt cọc 90-95% rồi chiếm dụng, lừa đảo, làm gì để tránh? - 2 — На думку експертів, необхідно охопити всю депозитну діяльність на ринку, щоб обмежити ризики для вкладників (ілюстративне зображення: Хафонг).

Щодо депозитів в операціях з нерухомістю, пов'язаних з майбутніми будівельними проектами, міністр будівництва Нгуєн Тхань Нгі також заявив, що раніше закони про нерухомість не містили положень з цього питання.

Насправді деякі забудовники обходять закон, підписуючи договори про завдаток або інші види договорів для збору коштів від клієнтів до виконання умов продажу будинків або будівельних проектів. Тому цей проект містить положення про отримання завдатків лише тоді, коли будинки або будівельні проекти відповідають умовам для введення в експлуатацію та здійснення операцій відповідно до нормативних актів.

Джерело