کسٹمر کے حقوق کی حفاظت!

شق 5، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق 2023 کے قانون کے آرٹیکل 23 کے مطابق، رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کار کو صرف فروخت کی قیمت کے 5% سے زیادہ رقم جمع کرنے کی اجازت ہے۔ اور تعمیراتی کاموں کے اندر مکانات، تعمیراتی کاموں، یا فرش ایریا کو لیز پر دینا جب کہ انہیں کاروبار میں شامل کرنے کے لیے تمام شرائط مقرر کی گئی ہیں۔

ڈپازٹس سے متعلق ضوابط کے ساتھ ساتھ، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق 2023 کے قانون کا آرٹیکل 25 کاغذ پر مکانات کی خرید و فروخت یا لیز پر لینے کے لیے ادائیگی بھی طے کرتا ہے۔ اس کے مطابق، فریقین متعدد اقساط میں ادائیگی کرتے ہیں، پہلی قسط معاہدے کے 30% سے زیادہ نہیں ہوتی، بشمول ڈپازٹ (پرانے ضابطے میں ڈپازٹ شامل نہیں تھا)۔

بعد کی ادائیگیاں تعمیراتی پیشرفت کے مطابق ہونی چاہئیں لیکن گھر، تعمیراتی منصوبے، یا تعمیراتی منصوبے کے اندر فرش کے رقبے کے حوالے سے پہلے معاہدے کی قیمت کے 70% سے زیادہ نہیں ہونی چاہیے۔ اگر بیچنے والا ایک ادارہ ہے جس میں غیر ملکی سرمایہ کاری کا سرمایہ ہے، تو ادائیگی معاہدے کی قیمت کے 50% سے زیادہ نہیں ہونی چاہیے۔ اگر خریدار یا لیز ہولڈر کو ابھی تک زمین کی ملکیت کا سرٹیفکیٹ نہیں دیا گیا ہے، تو معاہدہ کی قیمت کا 95% سے زیادہ جمع نہیں کیا جا سکتا ہے۔ بقیہ قیمت اس وقت ادا کی جائے گی جب خریدار کو زمین کی ملکیت کا سرٹیفکیٹ دیا جائے گا۔

ڈیپازٹ خرید و فروخت کے عمل کا پہلا قدم ہے، جو معاہدہ پر دستخط کرنے سے پہلے کیا جاتا ہے۔ اس سے پہلے، رئیل اسٹیٹ ڈپازٹس کے ضوابط کے نافذ ہونے سے پہلے، مارکیٹ میں ڈپازٹ کی صورتحال متضاد تھی اور کئی خطرات لاحق تھے۔ بہت سے ڈویلپرز نے بڑے ذخائر اور ریزرویشن کے معاہدوں کو قبول کیا۔ کچھ پراجیکٹس نے یہاں تک کہ زیر تعمیر ہاؤسنگ یونٹس کی پیشکش کی لیکن پھر بھی اضافی سرمایہ اکٹھا کرنے کے لیے صارفین سے ڈپازٹس کی درخواست کی۔

حقیقت میں، بہت سے ہاؤسنگ پراجیکٹس نے بروکریج فرموں کے ذریعے یا براہ راست ڈویلپرز سے صارفین سے ڈپازٹس اور قسطوں کی ادائیگیاں جمع کی ہیں۔ تاہم، اس کے بعد ڈویلپرز یا تو اس منصوبے کو نافذ کرنے میں ناکام رہے یا اسے آدھے راستے پر شروع کر دیا اور پھر روک دیا، جس سے گھر کے خریداروں کا انتظار بے سود ہو گیا۔

رئیل اسٹیٹ کی خرید و فروخت کے ذخائر سے متعلق ضوابط کا مقصد گھر خریداروں کے حقوق کا تحفظ کرنا ہے، ضرورت سے زیادہ بڑے ذخائر جمع کرنے سے روکنا ہے جو دھوکہ دہی کی سرگرمیوں کا باعث بن سکتے ہیں اور خریداروں کو نقصان پہنچا سکتے ہیں۔ ان ضوابط کا مقصد رئیل اسٹیٹ پراجیکٹس کے نفاذ کو مزید سختی سے کنٹرول کرنا بھی ہے تاکہ کمزور مالی صلاحیت والے ڈویلپرز کی مشق کو محدود کیا جا سکے جو "شروع سے شروع" یا "زمین کو ذخیرہ کرنے اور صحیح وقت کا انتظار کرنا" جیسے طریقوں میں مصروف ہیں۔

ڈویلپرز کے نقطہ نظر سے، بہت سے رئیل اسٹیٹ کاروبار بے چینی محسوس کر رہے ہیں کیونکہ، حقیقت میں، اب کئی سالوں سے، زیادہ تر اپنی سرمایہ کاری کی مالی اعانت کے لیے اپنا پیسہ استعمال کر رہے ہیں۔ وہ سرمایہ کاری کے لیے گھر خریداروں سے سرمایہ اکٹھا کرتے ہیں... یہی وجہ ہے کہ بہت سے صارفین نے قیمت خرید کا 95% ادا کر دیا ہے لیکن یہ نہیں جانتے کہ انہیں اپنی جائیداد کے کاغذات کب موصول ہوں گے...

یا اس سے بھی بدتر، ڈویلپر کو مشکلات کا سامنا ہے، اور صارفین نہیں جانتے کہ انہیں ان کے گھر کب ملیں گے! یہاں تک کہ ایسے معاملات بھی ہوتے ہیں جب ڈویلپرز بینک کی "گارنٹی" کے ساتھ جمع کیے بغیر سرمایہ اکٹھا کرتے ہیں۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ گاہک اور رئیل اسٹیٹ ڈویلپر دونوں سرمایہ کاری میں شامل ہیں، منافع اور نقصان کو بانٹ رہے ہیں، لیکن گاہک کو ہمیشہ نقصانات کا سامنا کرنا پڑتا ہے!

دھیرے دھیرے ایک صحت مند رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بنانے کے لیے، موجودہ ضوابط کے علاوہ، مزید پابندیوں اور پابندیوں کی ضرورت ہے جو کہ ڈپازٹ اور کیپیٹل موبلائزیشن ٹرانزیکشنز کی حقیقت کے لیے موزوں ہوں، تاکہ صارفین کے جائز حقوق کا تحفظ کیا جا سکے اور بے ایمان سرمایہ کاروں کو ختم کیا جا سکے۔

ڈونگ جی آئی اے

ماخذ: https://www.sggp.org.vn/bao-ve-quyen-loi-khach-hang-post749500.html