کسٹمر کے حقوق کی حفاظت کریں!

رئیل اسٹیٹ بزنس 2023 کے قانون کی شق 5، آرٹیکل 23 کے مطابق، رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو صرف فروخت کی قیمت کے 5% سے زیادہ کے ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت ہے۔ مکانات کی لیز پر خریداری، تعمیراتی کام، اور تعمیراتی کاموں میں تعمیراتی منزل کا رقبہ جب وہ قواعد و ضوابط کے مطابق کاروبار شروع کرنے کے لیے تمام شرائط کو پورا کر چکے ہوں۔

ڈپازٹس کے ضوابط کے ساتھ ساتھ، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق 2023 کے قانون کا آرٹیکل 25 کاغذ پر مکانات کی خرید و فروخت، لیز پر دینے کی ادائیگی کو بھی منظم کرتا ہے۔ اس کے مطابق، فریقین متعدد ادائیگیاں کرتے ہیں اور پہلی ادائیگی ڈیپازٹ سمیت معاہدے کے 30% سے زیادہ نہیں ہونی چاہیے (پرانے ضوابط میں ڈپازٹ شامل نہیں ہے)۔

بعد میں ادائیگیاں تعمیراتی پیشرفت کے مطابق ہونی چاہئیں لیکن کنٹریکٹ ویلیو کے 70% سے زیادہ نہیں ہوں گی جب کہ تعمیراتی کام میں گھر، تعمیراتی کام، اور تعمیراتی منزل کا رقبہ حوالے نہیں کیا گیا ہے۔ اگر بیچنے والا غیر ملکی سرمایہ کاری کرنے والا ادارہ ہے، تو یہ معاہدہ کی قیمت کے 50% سے زیادہ نہیں ہوگا۔ اگر خریدار یا کرایہ پر لینے والے کو ریڈ بک/گلابی کتاب نہیں دی گئی ہے، تو اسے معاہدے کی قیمت کے 95% سے زیادہ جمع کرنے کی اجازت نہیں ہوگی۔ بقیہ قیمت اس وقت ادا کی جائے گی جب خریدار کو گلابی کتاب دی جائے گی۔

ڈپازٹ خرید و فروخت کے عمل کا پہلا قدم ہے، جو معاہدہ پر دستخط کرنے سے پہلے کیا جاتا ہے۔ پہلے، جب رئیل اسٹیٹ کی خریداری کے لیے ڈپازٹ پر کوئی ضابطے نہیں تھے، تو مارکیٹ میں ڈپازٹ کی صورتحال متضاد تھی، جس سے کچھ ممکنہ خطرات لاحق تھے۔ بہت سے سرمایہ کاروں نے ڈپازٹس کو قبول کیا اور بڑی رقم کے ساتھ جگہ ریزرو کرنے پر رضامندی ظاہر کی۔ کچھ پراجیکٹس جو مستقبل میں مکانات فروخت کرنے کے اہل بھی نہیں تھے اب بھی فروخت کے لیے پیش کیے گئے ہیں، صارفین سے مزید سرمایہ اکٹھا کرنے کے لیے جمع کرنے کا مطالبہ کرتے ہیں۔

درحقیقت، بہت سے ہاؤسنگ پروجیکٹس ہیں جنہوں نے بروکریج یونٹس کے ذریعے یا براہ راست سرمایہ کار سے صارفین سے ڈیپازٹس اور پیش رفت کی ادائیگیاں اکٹھی کی ہیں۔ تاہم، سرمایہ کار نے پھر اس منصوبے پر عمل درآمد نہیں کیا یا اسے آدھے راستے پر لاگو کیا اور پھر روک دیا، گھر کے خریداروں کو انتظار کی حالت میں چھوڑ دیا۔

رئیل اسٹیٹ ڈپازٹ سے متعلق ضوابط کا مقصد گھر کے خریداروں کے حقوق کی حفاظت کرنا ہے، بہت زیادہ ڈپازٹ جمع کرنے سے گریز کرنا ہے، جس سے خریداروں کو نقصان پہنچانے والے دھوکہ دہی کے رویے کا باعث بن سکتے ہیں۔ اس ضابطے کا مقصد رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے نفاذ کو مزید سختی سے کنٹرول کرنا ہے تاکہ کمزور مالی صلاحیت کے حامل سرمایہ کاروں کے "ننگے ہاتھوں چوروں کو پکڑنے"، "زمین پکڑنے اور صحیح وقت کا انتظار" کی صورتحال کو محدود کیا جا سکے۔

سرمایہ کار کے نقطہ نظر سے، بہت سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار "بے چین" ہیں کیونکہ حقیقت میں، اب کئی سالوں سے، ان میں سے اکثر "خود کو فرائی کرنے کے لیے اپنی چربی کا استعمال کر رہے ہیں"۔ وہ سرمایہ کاری کے لیے گھر کے خریداروں سے سرمایہ اکٹھا کرتے ہیں… چنانچہ بہت سے ایسے صارفین ہیں جنہوں نے گھر کی خریداری کی قیمت کا 95% ادا کر دیا ہے لیکن یہ نہیں جانتے کہ انہیں گھر کی ملکیت کے کاغذات کب ملیں گے…

یا اس سے بھی بدتر، سرمایہ کار مشکل میں ہے، گاہک نہیں جانتا کہ گھر کب ملے گا! یہاں تک کہ ایک ایسی صورتحال بھی ہے جب سرمایہ کار بینک سے "گارنٹی" کے ساتھ جمع کیے بغیر سرمایہ جمع کرتا ہے۔ اس کا مطلب ہے کہ گاہک اور رئیل اسٹیٹ ڈویلپر مل کر سرمایہ کاری کرتے ہیں "نفع کھانے کے لیے، نقصان برداشت کرنے کے لیے"، لیکن "زبان" ہمیشہ گاہک کی ہوتی ہے!

بتدریج ایک صحت مند رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بنانے کے لیے، موجودہ ضوابط کے علاوہ، ڈپازٹ ٹرانزیکشنز اور کیپیٹل موبلائزیشن کی حقیقت کے لیے مناسب مزید پابندیاں اور پابندیاں ہونی چاہئیں تاکہ صارفین کے جائز حقوق کا تحفظ ہو اور ایسے سرمایہ کاروں کو فلٹر کیا جائے جو "ننگے ہاتھوں چوروں کو پکڑتے ہیں"۔

ڈونگ جیا

ماخذ: https://www.sggp.org.vn/bao-ve-quyen-loi-khach-hang-post749500.html