ریل اسٹیٹ: گنہگار یا ترقی ڈرائیور؟

2025 تک ویتنام کی جی ڈی پی کو 8 فیصد تک بڑھانے اور اگلے سالوں میں دوہرے ہندسوں تک پہنچنے کا ہدف قوم کی عظیم خواہش کی نمائندگی کرتا ہے - ایک جائز خواہش، جو ملک کے انضمام اور ترقی کے سفر پر آگے بڑھنے کے مضبوط ارادے کی عکاسی کرتی ہے۔

لیکن ترقی صرف ایک عدد نہیں ہو سکتی۔ جو چیز زیادہ اہم ہے وہ ہے ترقی کا معیار، عالمی اتار چڑھاو کے سامنے معیشت کی لچک۔ سوال یہ ہے کہ: کیا ویتنام کے پاس پائیدار پیش رفت پیدا کرنے کے لیے کافی ٹھوس بنیاد ہے، یا یہ صرف ایک قلیل مدتی "بوم" ہے جس کی قیادت رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کرتی ہے - ایک ایسا شعبہ جو ایک محرک قوت اور معیشت کی صحت کا ایک پیمانہ بھی ہے؟

اس سے انکار نہیں کیا جا سکتا کہ گزشتہ دہائی کے دوران کارپوریشنز رئیل اسٹیٹ ملک کا چہرہ بدلنے میں کردار ادا کیا ہے۔ نئے شہری علاقوں، راستوں، ریزورٹس اور جدید صنعتی زونز نے زیادہ مہذب شہری شکل بنانے، روزگار کے مواقع پیدا کرنے، انفراسٹرکچر کو فروغ دینے اور معیار زندگی کو بہتر بنانے میں اہم کردار ادا کیا ہے۔

بہت سے کاروباروں نے قدرتی آفات اور وبائی امراض کے دوران حکومت کا ساتھ دیتے ہوئے معاشرے میں فعال طور پر حصہ ڈالا ہے۔ یہ شراکتیں کافی ہیں جو نئے دور میں ویت نامی کاروباریوں کے احساس ذمہ داری اور کردار کی عکاسی کرتی ہیں۔

تاہم، ان کامیابیوں کے ساتھ ساتھ، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے بہت سے چیلنجز کا بھی انکشاف کیا ہے۔ مکانات کی قیمتوں میں تیزی سے اضافہ، محدود فراہمی، اور طویل قانونی عمل نے کاروبار اور لوگوں دونوں پر دباؤ بڑھایا ہے۔

اعداد و شمار کے مطابق، 2025 کی دوسری سہ ماہی میں، ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں اسی عرصے کے دوران 33 فیصد اضافہ ہوا، جو تقریباً 3,000 USD/m² تک پہنچ گیا۔ ہو چی منہ شہر میں، ان میں 47% اضافہ ہوا، تقریباً 4,700 USD/m² ہو گیا۔

یہ تسلیم کرنا ضروری ہے کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ یکساں نہیں ہے۔ اس شعبے میں بنیادی طور پر دو قسم کے کاروبار چل رہے ہیں۔

ایک گروہ صرف "کم خریدنے، زیادہ بیچنے" کی پرواہ کرتا ہے، قلیل مدتی قیاس آرائیوں کا شکار ہوتا ہے، معاشرے کے لیے بہت کم پائیدار قدر پیدا کرتا ہے۔ یہی گروہ مارکیٹ کو مسخ کرتا ہے اور حقیقی خریداروں کا اعتماد کھو دیتا ہے۔

لیکن اس کے علاوہ، حقیقی رئیل اسٹیٹ ڈویلپرز، کاروبار ایک طویل المدتی وژن پر عمل پیرا ہیں، نہ صرف فروخت کے لیے مکانات بنا رہے ہیں بلکہ ایک قابل رہائش شہر بھی بنا رہے ہیں۔ وہ منظم طریقے سے، کافی بڑے پیمانے پر، اکثر شہر کے سیٹلائٹ علاقوں میں آبادی کے پھیلاؤ اور متوازن علاقائی ترقی کی سمت کو درست طریقے سے نافذ کرنے کے لیے سرمایہ کاری کرتے ہیں۔

لوگوں کو نئے شہری علاقوں میں رہنے کی طرف راغب کرنے کے لیے، ان منصوبوں کو ایک جامع ماحولیاتی نظام کی ضروریات کو پورا کرنا چاہیے: جدید انفراسٹرکچر، تعلیم، صحت کی دیکھ بھال، تجارت، سبز جگہ اور مرکزی علاقے سے بہتر سہولیات۔ اس وقت، ہر شہری علاقہ نہ صرف رہنے کی جگہ ہے، بلکہ مقامی سماجی و اقتصادی ترقی کے لیے ایک محرک بھی ہے۔

ایسے کاروباروں کو منصوبہ بندی، قانونی معاملات، بنیادی ڈھانچے کی سرمایہ کاری سے لے کر رہائشیوں کو راغب کرنے تک کی تیاری میں کئی سال لگتے ہیں۔

ایک عام مثال کین جیو کوسٹل اربن پروجیکٹ ہے جس کے نفاذ کے اہل ہونے سے پہلے تیاری میں 21 سال لگے، ون ہومز ونڈر سٹی پروجیکٹ (سابقہ ​​ڈان فوونگ) کو قانونی منظوری حاصل کرنے میں 13 سال لگے... ہم وقت ساز قانونی فریم ورک کی کمی کی وجہ سے تیاری کا طویل وقت سرمایہ کاری کے سرمائے میں اضافے کا سبب بنا، جو کہ قیمتوں میں اضافے کی ایک بڑی وجہ ہے۔

ایک قابل ذکر حقیقت یہ ہے کہ کریڈٹ کیپٹل حال ہی میں رئیل اسٹیٹ میں بہتا ہے، جو کہ بینک کے کل بقایا قرضوں کا ایک بڑا حصہ ہے۔ 31 جولائی 2025 تک، اس شعبے میں بقایا قرض VND 4.1 ملین بلین (USD 155 بلین کے مساوی) سے تجاوز کر گیا، جو کہ بینکاری نظام کے کل بقایا قرضوں کا تقریباً 24% ہے۔ رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کی شرح نمو (17%) معیشت کی عمومی شرح نمو (9.6%) سے تقریباً دوگنی ہے۔

تاہم، مسئلہ رئیل اسٹیٹ میں سرمائے کا نہیں بلکہ رئیل اسٹیٹ میں کہاں ہے۔ جب سرمایہ قیاس آرائی پر مبنی منصوبوں، ذیلی تقسیم، قیمت کی لہر کی تخلیق میں مرکوز ہوتا ہے، تو معیشت خطرے میں ہوتی ہے۔ لیکن اگر سرمائے کو صحیح طریقے سے ڈائریکٹ کیا جائے، پائیدار شہری منصوبوں، بنیادی ڈھانچے اور حقیقی رہائش میں بہہ جائے... تو یہ بنیادی ڈھانچے کی ترقی اور سماجی تحفظ کے لیے ایک لیور ہے۔

کیونکہ رئیل اسٹیٹ، اگر صحیح سمت میں ترقی یافتہ ہو، تو نہ صرف اثاثے بناتی ہے بلکہ سیکڑوں متعلقہ صنعتوں جیسے مواد، تعمیرات، داخلہ ڈیزائن، لاجسٹکس، تجارت اور خدمات کو بھی متحرک کرتی ہے۔ یہ وہ نکتہ ہے جس کو جلد ہی دیکھنے اور ایڈجسٹ کرنے کی ضرورت ہے۔

بین الاقوامی تجربہ یہ ظاہر کرتا ہے کہ ہر ترقی یافتہ معیشت نے ریل اسٹیٹ کی مارکیٹوں کے زیادہ گرم ہونے کے دور کا تجربہ کیا ہے۔ اہم چیز خطرات کو سنبھالنے اور پالیسیوں کو منظم کرنے کی صلاحیت ہے۔ جب ریاست کے پاس ایک شفاف قانونی طریقہ کار ہوتا ہے، سرمایہ کے بہاؤ کو مؤثر طریقے سے کنٹرول کرتا ہے اور ایک صحت مند مسابقتی ماحول پیدا کرتا ہے، تو رئیل اسٹیٹ ممکنہ خطرے کی بجائے ترقی کے لیے ایک محرک بن جاتی ہے۔

بہت سے ممالک جیسے کہ جنوبی کوریا، سنگاپور یا چین میں، صنعت کاری کے ابتدائی مراحل میں رئیل اسٹیٹ کی مضبوط ترقی دیکھی گئی، جس نے جی ڈی پی میں بہت زیادہ حصہ ڈالا۔ لیکن جب مارکیٹ ایک خاص حد تک پہنچ گئی تو یہ ممالک تیزی سے ترقی پذیر پیداوار، ٹیکنالوجی اور اختراع کی طرف بڑھ گئے۔

چین سب سے حالیہ سبق ہے - جب بروقت ضابطے کی کمی نے پورے مالیاتی نظام کو زنجیر کا جھٹکا دیا۔ اس لیے ویتنام کو "متوازن ترقی"، زمینی منڈی اور پیداواری شعبے کے درمیان ہم آہنگی کی ترقی کے مسئلے پر خصوصی توجہ دینے کی ضرورت ہے۔

ایک مضبوط معیشت کو پیداوار، سائنس اور ٹیکنالوجی اور اختراع پر انحصار کرنا چاہیے، اور زمین یا اثاثوں پر تمام "ذمہ داری" نہیں ڈال سکتا۔ پائیدار ترقی حاصل کرنے کے لیے، ویتنام کو درج ذیل ستونوں پر توجہ مرکوز کرنے کی ضرورت ہے:

اصلاحات، انتظامی رکاوٹوں اور غیر ضروری اخراجات کو دور کریں۔

پروسیسنگ اور مینوفیکچرنگ صنعتوں، ہائی ٹیک زراعت، قابل تجدید توانائی اور ڈیجیٹل معیشت کو فروغ دینا۔

بینک کریڈٹ پر انحصار کم کرنے کے لیے کیپٹل مارکیٹس (اسٹاک، کارپوریٹ بانڈز) تیار کریں۔

سوشل ہاؤسنگ، ورکر ہاؤسنگ، کم لاگت ہاؤسنگ میں بہت زیادہ سرمایہ کاری کریں، اور رئیل اسٹیٹ کو اس کے مناسب سول فنکشن میں واپس لائیں۔

لینڈ ٹیکس، پراپرٹی ٹیکس میں اصلاحات، اینٹی قیاس آرائی ٹیکس اور خالی ہاؤس ٹیکس متعارف کروائیں۔

لوگوں، کاروباروں اور سرمایہ کاروں کی نگرانی کے لیے زمین کا ڈیٹا، لین دین کی قیمتوں اور رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کو شفاف بنائیں۔

اصلاحات کا مرکز زمین کی منڈی کو شفاف بنانا ہے کیونکہ جب زمین کی قیمتیں، منصوبہ بندی اور قانونی حیثیت کو عام کیا جائے گا تو مالیاتی اور بینکنگ مارکیٹ مستحکم ہو سکتی ہے، سماجی اعتماد مضبوط ہو سکتا ہے، اور GDP نمو کی حقیقی بنیاد ہے۔

سب سے اہم بات یہ ہے کہ کاروباری اداروں اور لوگوں کا اعتماد بحال کرنا ضروری ہے۔ مارکیٹ صرف اس وقت آسانی سے چلتی ہے جب کاروبار طویل مدتی سرمایہ کاری میں پراعتماد ہوں، لوگوں کو یقین ہو کہ ان کے اثاثے محفوظ ہیں، اور ریاست منصفانہ ریفری کا کردار ادا کرتی ہے۔ یہاں ایک تعمیری حکومت کا کردار انتظامی مداخلت نہیں ہے، بلکہ کھیل کے شفاف، مستحکم اور پیشین گوئی کے اصولوں کو ترتیب دینا ہے جو کہ ایک پختہ معیشت کی بنیاد ہے۔

دوہرے ہندسے کی ترقی ایک عظیم خواہش ہے۔ لیکن ترقی کو استحکام کے ساتھ مل کر چلنا چاہیے۔ ترقی کو معیار اور سماجی مساوات سے جوڑنا چاہیے۔ یہ ہمارے لیے انتخاب کرنے کا وقت ہے: یا تو ترقی کے عارضی ہالے کا پیچھا کریں، یا طویل مدتی مستقبل کے لیے پیداوار - ٹیکنالوجی - علم کی بنیاد مضبوطی سے بنائیں۔

صحیح سمت میں ایک "دھکا" ترقی کے ایک نئے دور کا آغاز کر سکتا ہے؛ غلط سمت میں "دھکا" معیشت کو خطرے کے جال میں گھسیٹ سکتا ہے۔ تاریخ اس انتخاب کا فیصلہ کرے گی اور آج کی نسل کی ذمہ داری ہے کہ وہ اس بات کو یقینی بنائے کہ "ترقی کا دھکا" مستقبل میں "جال" میں تبدیل نہ ہو۔

ترقی صرف تعداد کا معاملہ نہیں ہے، بلکہ ویتنام کے لوگوں کے ایمان، ذہانت اور خواہشات کا بھی معاملہ ہے۔ اگر ہم جانتے ہیں کہ قوم کے طویل مدتی مفادات کو قلیل مدتی مفادات پر کس طرح رکھنا ہے، تو ہمارے پاس نہ صرف "ترقی کی حوصلہ افزائی" ہوگی بلکہ خود انحصاری اور خوشحال ترقی کے دور میں داخل ہونے کے لیے ایک پائیدار بنیاد بھی ہوگی۔

ماخذ: https://baolangson.vn/bat-dong-san-toi-do-hay-dong-luc-tang-truong-5061170.html