سیکنڈری اپارٹمنٹس بیچنا مشکل ہے۔

ہو چی منہ سٹی کے مشرقی حصے میں بہت سے رئیل اسٹیٹ ایجنٹس کا کہنا ہے کہ حال ہی میں، اگرچہ عام طور پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے کچھ مثبت علامات ظاہر کیے ہیں، لیکن نقصان میں فروخت کے لیے پیش کیے جانے والے اپارٹمنٹس کی تعداد اب بھی کافی زیادہ ہے۔

وجہ یہ ہے کہ گھر کے مالکان بینک کے قرضوں کی ادائیگی کا دباؤ برداشت نہیں کر سکتے۔ سابق ڈسٹرکٹ 9 (اب تھو ڈک سٹی کا حصہ) کے ایک بڑے شہری علاقے میں، بہت سے لوگ مکمل شدہ اپارٹمنٹس پر 15%-25% کے نقصان کو قبول کر رہے ہیں، لیکن پھر بھی خریداروں کو تلاش کرنا مشکل ہے۔

قرض کی ادائیگی کے لیے خسارے میں بیچنا۔

اس علاقے کے ایک اپارٹمنٹ بروکر، مسٹر ہونگ کے مطابق، بہت سے اپارٹمنٹس، حوالے کیے جانے کے بعد، مالکان کے لیے کرائے پر دینا مشکل ہے، پھر بھی انہیں اب بھی 13%-15% سالانہ کا بینک سود ادا کرنا پڑتا ہے، جس سے وہ دباؤ کو کم کرنے کے لیے خسارے میں فروخت کرنے پر مجبور ہیں۔

مثال کے طور پر، ایک لگژری 3 بیڈ روم والا اپارٹمنٹ جس کی قیمت پہلے تقریباً 5 بلین VND تھی اب صرف 4 بلین VND میں فروخت ہو رہی ہے۔ جبکہ 2 بیڈ روم والے اپارٹمنٹ کی قیمت پہلے کی طرح 2.6-2.7 بلین VND کی بجائے 2.3-2.4 بلین VND ہے، لیکن پھر بھی خریدار تلاش کرنا مشکل ہے۔

"گھاٹے میں اپارٹمنٹس بیچنے کا رجحان، چاہے پہلے ہی حوالے کیا جا چکا ہو یا حوالے کیے جانے والا ہو، سست ہو گیا ہے لیکن مکمل طور پر نہیں رکا ہے کیونکہ بہت سے لوگوں کو سال کے آخر میں اکثر مالی دباؤ کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔ درحقیقت، یہ صرف اسی علاقے میں نہیں ہو رہا ہے؛ بہت سے دوسرے علاقے بھی حوالے کیے گئے اپارٹمنٹس کی قیمتوں میں اسی طرح کی کمی کا سامنا کر رہے ہیں۔

خاص طور پر، سابق ڈسٹرکٹ 9 میں ایک اور پروجیکٹ، سینٹم ویلتھ، کی اوسط سیکنڈری مارکیٹ قیمت 40 ملین VND/m2 ہے، جو ایک سال پہلے کے مقابلے میں 12% کم ہے، جبکہ 4S Linh Dong اپارٹمنٹس کی تشہیر 24-27 ملین VND/m2 پر کی جا رہی ہے۔

دریں اثنا، Opal Boulevard اپارٹمنٹ کمپلیکس، Pham Van Dong Street پر واقع ہے لیکن Di An کے شہر کی حدود میں، Binh Duong صوبے کی، ثانوی مارکیٹ میں فروخت کی قیمت 30-34 ملین VND/m2 ہے، جو ایک سال پہلے کی قیمت فروخت کے مقابلے میں 14% کم ہے۔

ہو چی منہ شہر میں اس وقت ایک اپارٹمنٹ پراجیکٹ تیار ہو رہا ہے۔

یہاں تک کہ مکمل شدہ اپارٹمنٹ پراجیکٹس، جس میں ہلچل سے بھرے رہائشی علاقوں اور قیمتوں میں عام طور پر سالانہ 5%-10% اضافہ ہوتا ہے، میں سست روی دیکھی گئی ہے۔ بہت سے لوگ جنہیں نقد رقم کی ضرورت ہوتی ہے وہ جلدی فروخت کرنا چاہتے ہیں اور قیمتیں کم کرنے کے لیے تیار ہیں۔ مثال کے طور پر، سیگن پرل ایریا میں، 85-90 m2 سائز کا دو بیڈروم اپارٹمنٹ، Nguyen Huu Canh سٹریٹ، Binh Thanh District, Ho Chi Minh City پر واقع ہے، تقریباً 5 بلین VND میں پیش کیا جا رہا ہے، جو دو سال پہلے 5.3-5.4 بلین VND تھا۔ اسی طرح، دی آرٹ بلڈنگ (Phuoc Long B وارڈ، Thu Duc City) میں اپارٹمنٹس، جو کئی سال پہلے حوالے کیے گئے تھے، تقریباً 37 ملین VND/m2 میں پیش کیے جا رہے ہیں، جو پچھلے سال کی اسی مدت سے 10% کم ہے۔

Batdongsan.com.vn کے بڑے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ نومبر 2023 میں، ہو چی منہ شہر میں لگژری اپارٹمنٹس کی قیمتوں میں کوئی تبدیلی نہیں ہوئی، لیکن درمیانی رینج اور سستی اپارٹمنٹس کی قیمتوں میں پچھلے مہینے کے مقابلے میں 1% سے 4% تک کمی واقع ہوئی، اور یہ کمی پچھلے سال کے مقابلے میں اور بھی نمایاں تھی۔

خاص طور پر، تھو ڈک سٹی میں اپارٹمنٹس کی اوسط قیمت 2023 میں 42 ملین VND/m2 تھی، جو 2022 کے مقابلے میں 16.5% کی کمی ہے۔ ٹین فو ڈسٹرکٹ میں اپارٹمنٹس 39 ملین VND/m2 تھے، جو 2022 میں 49 ملین VND/m2 کے مقابلے میں 20% کی کمی ہے۔ اور بنہ ٹین ڈسٹرکٹ میں اپارٹمنٹس تقریباً 43.9 ملین VND/m2 تھے، جو کہ 2021 میں فروخت کی قیمت کے مقابلے میں 14.6 فیصد کی کمی ہے۔

خریداروں کے لیے ایک اچھا موقع۔

جنوبی علاقے میں Batdongsan.com.vn کے ڈائریکٹر مسٹر ڈنہ من ٹوان نے تبصرہ کیا کہ اگرچہ کچھ علاقوں میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں کم ہوئی ہیں، لیکن وہ مجموعی طور پر اب بھی کافی زیادہ ہیں۔ مثبت نکتہ یہ ہے کہ ڈویلپرز کی جانب سے ترجیحی پالیسیوں کی بدولت لوگوں میں گھر خریدنے کی صلاحیت بڑھ رہی ہے۔

حال ہی میں Batdongsan.com.vn کے ذریعہ شائع کردہ 2024 کی رئیل اسٹیٹ صارفین کے جذبات کی رپورٹ کے مطابق، 46% جواب دہندگان مارکیٹ کی موجودہ صورتحال سے مطمئن ہیں کیونکہ ان کے پاس اب زیادہ اور بہتر مالی اختیارات ہیں۔

Batdongsan.com.vn کے ماہرین کا خیال ہے کہ رئیل اسٹیٹ کے خریداروں اور فروخت کنندگان کے درمیان زیادہ مثبت جذبات 2024 میں مارکیٹ کو ترقی دینے کے مواقع پیدا کریں گے اور 2023 میں برقرار رہنے والی مشکلات پر قابو پالیں گے۔ مسٹر ڈنہ من ٹوان نے گزشتہ سال نمایاں ریئل اسٹیٹ کی اقسام کی صورت حال کا خلاصہ اس طرح کیا ہے: "ایک لچکدار اور قابل گھر گھر ہیں۔ غیر مستحکم، اور زمینی پلاٹ سست ہیں اور صحیح وقت کا انتظار کر رہے ہیں۔"

ویت این ہوا رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر ٹران کھنہ کوانگ کے مطابق، سال کے آخر میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ عام طور پر دو سمتوں پر چلتی ہے۔ اگر مارکیٹ مثبت ہے تو، رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں نمایاں اضافہ ہوگا۔ تاہم، اگر مارکیٹ کم مثبت ہے، جیسا کہ اس وقت ہے، تو ایسی صورت حال ہو گی کہ گھر کے مالکان اپنی مالی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے خسارے میں فروخت کریں۔ اس کے باوجود، رعایتی جائیدادوں کی اس فراہمی کا امکان زیادہ نہیں ہے، مارکیٹ کا صرف 5%۔

وہ لوگ جو تھوڑی دیر کے لیے باہر رہنے میں کامیاب ہو گئے ہیں وہ مارکیٹ کی بحالی کا انتظار کرنے کی کوشش کریں گے۔ اس کے برعکس، یہ گھر خریداروں یا ان لوگوں کے لیے جن کے پاس بینک قرض نہیں ہے، خریدنے کے لیے ادھار لیا ہوا سرمایہ استعمال کرنے کا ایک موقع ہے، کیونکہ مارکیٹ اس وقت اپنے نیچے ہے، اور اس بات کا امکان نہیں ہے کہ قیمتیں مزید گریں۔

Savills Vietnam کے ڈپٹی مینیجنگ ڈائریکٹر Troy Griffiths کے مطابق، مجموعی طور پر مارکیٹ کی مشکلات کے باوجود، ہو چی منہ سٹی میں رینٹل اپارٹمنٹ سیگمنٹ اب بھی 2.9% سے 13.6% تک کے منافع کے ساتھ کافی اچھی کارکردگی کا مظاہرہ کر رہا ہے۔ اہم بات یہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ ایک طویل مدتی سرمایہ کاری کا ذریعہ ہے اور اس کا جائزہ کم از کم 5 سے 10 سال کی طویل مدتی مدت میں ہونا چاہیے۔

"طویل مدت میں، ویتنام کے بنیادی عوامل جیسے درمیانی آمدنی میں اضافہ، بڑی آبادی، اور شہری کاری رہائشی رئیل اسٹیٹ کے لیے بنیادی محرکات ہوں گے۔ مزید برآں، ویتنام خطے میں بنیادی ڈھانچے پر اخراجات کی بلند ترین شرحوں میں سے ایک ہے (جی ڈی پی کا 6%)، جس سے یہ تبدیل ہو جائے گا کہ رئیل اسٹیٹ کے استعمال کے طریقے کو تبدیل کر دیا جائے گا، لہذا ایک ماہر سرمایہ کاروں کو اس کلیدی اثر کی نگرانی کرنی چاہیے۔

ایک الٹ پوائنٹ آ رہا ہے۔

Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر جناب Nguyen Quoc Anh نے پیشین گوئی کی کہ 2024 کی دوسری سے چوتھی سہ ماہی تک رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں اہم موڑ آ سکتا ہے۔ اس کے بعد، مارکیٹ چار مراحل کے ساتھ ایک نئے دور میں داخل ہو جائے گی: تلاش، استحکام، بحالی، اور استحکام۔

خاص طور پر، 2024 کے دوسرے نصف حصے میں اپارٹمنٹ کی مصنوعات سے چھوٹے پیمانے پر لیکویڈیٹی کے ساتھ ریسرچ کا مرحلہ متوقع ہے جو حقیقی رہائش کی ضروریات کو پورا کرتا ہے۔ اس کے بعد استحکام کا مرحلہ آئے گا، جو 2024 کی چوتھی سہ ماہی اور 2025 کی پہلی سہ ماہی کے درمیان آنے کی توقع ہے، ایسے حالات میں جہاں مالیاتی ٹولز اور پالیسیوں کو بڑے پیمانے پر لاگو کیا جاتا ہے تاکہ فنڈنگ ​​میں مشکلات کو دور کیا جا سکے۔

ماخذ: https://nld.com.vn/can-ho-thu-cap-kho-ban-196240110212435805.htm