سیکنڈری اپارٹمنٹس بیچنا مشکل ہے۔

ہو چی منہ سٹی کے مشرقی حصے میں بہت سے بروکرز نے کہا کہ حال ہی میں، اگرچہ عام طور پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے کچھ مثبت اشارے دکھائے ہیں، لیکن خسارے میں اپارٹمنٹس بیچنے کی صورتحال اب بھی کافی عام ہے۔

وجہ یہ ہے کہ مالک مکان بینک کے قرض کی ادائیگی کا دباؤ برداشت نہیں کر سکتا۔ پرانے ڈسٹرکٹ 9 (اب تھو ڈک سٹی) کے ایک بڑے شہری علاقے میں، بہت سے لوگ مکمل شدہ اپارٹمنٹس پر 15%-25% کا نقصان قبول کرتے ہیں لیکن پھر بھی انہیں خریدار تلاش کرنے میں دشواری ہوتی ہے۔

قرض ادا کرنے کے لیے خسارے میں بیچیں۔

اس علاقے کے ایک اپارٹمنٹ بروکر مسٹر ہونگ کے مطابق، بہت سے اپارٹمنٹس کے حوالے کیے جانے کے بعد، مالکان انہیں کرائے پر نہیں دے سکتے لیکن پھر بھی انہیں 13%-15%/سال کا بینک سود ادا کرنا پڑتا ہے اس لیے وہ دباؤ کو کم کرنے کے لیے خسارے میں بیچنے پر مجبور ہیں۔

مثال کے طور پر، ایک 3 بیڈ روم والے لگژری اپارٹمنٹ کی قیمت پہلے لگ بھگ 5 بلین VND تھی، لیکن اب کوئی اسے صرف 4 بلین VND میں بیچ رہا ہے۔ اور 2 بیڈ روم والے اپارٹمنٹ کی قیمت پہلے کی طرح 2.6-2.7 بلین VND کے بجائے 2.3-2.4 بلین VND ہے، لیکن پھر بھی خریدار تلاش کرنا مشکل ہے۔

"اپارٹمنٹس جو حوالے کیے جا چکے ہیں یا ان کے حوالے کیے جانے والے ہیں ان کے نقصانات کو کم کرنے کی صورتحال سست ہو گئی ہے لیکن ختم نہیں ہوئی ہے کیونکہ سال کے آخر میں، بہت سے لوگوں کو اکثر مالی دباؤ کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔ درحقیقت، نہ صرف اس علاقے میں حوالے کیے گئے اپارٹمنٹس کی قیمتوں میں کمی کی صورت حال ہے بلکہ بہت سے دوسرے علاقوں میں بھی، جب کہ مارکیٹ میں ابھی بھی نئے اپارٹمنٹس کی فراہمی کی کمی ہے، خاص طور پر سستے اپارٹمنٹس۔"

خاص طور پر، پرانے ڈسٹرکٹ 9، سینٹم ویلتھ میں بھی ایک اور پروجیکٹ کی اوسط ثانوی قیمت 40 ملین VND/m2 ہے، جو کہ 1 سال پہلے کے مقابلے میں 12% کم ہے، یا 4S Linh Dong اپارٹمنٹ 24-27 ملین VND/m2 میں فروخت کے لیے مشتہر کیا جا رہا ہے۔

Opal Boulevard اپارٹمنٹ کی عمارت جو Pham Van Dong Street پر واقع ہے لیکن Di An City, Binh Duong Province میں ثانوی فروخت کی قیمت 30-34 ملین VND/m2 ہے، جو کہ ایک سال پہلے کی فروخت کی قیمت کے مقابلے میں 14% کم ہے۔

ہو چی منہ شہر میں ایک اپارٹمنٹ پراجیکٹ پر عمل درآمد کیا جا رہا ہے۔

یہاں تک کہ ہلچل مچانے والے رہائشیوں کے ساتھ مکمل شدہ اپارٹمنٹ پراجیکٹس، جہاں قیمتیں عام طور پر ہر سال 5%-10% تک بڑھتی ہیں، سست پڑ گئی ہیں۔ بہت سے لوگ جنہیں پیسوں کی ضرورت ہے اور وہ جلدی فروخت کرنا چاہتے ہیں قیمتیں کم کرنے کے لیے تیار ہیں۔ مثال کے طور پر، ایک 2 بیڈروم کا اپارٹمنٹ، سائگن پرل کے علاقے میں 85-90 m2، Nguyen Huu Canh Street، Binh Thanh District، Ho Chi Minh City، تقریباً 5 بلین VND میں فروخت کے لیے پیش کیا جا رہا ہے، جبکہ 2 سال پہلے یہ 5.3-5.4 بلین VND/اپارٹمنٹ تھا۔ یا آرٹ اپارٹمنٹ (Phuoc Long B وارڈ، Thu Duc City) جو کئی سالوں سے حوالے کیا گیا ہے، تقریباً 37 ملین VND/m2 میں فروخت کے لیے پیش کیا جا رہا ہے، جو پچھلے سال کی اسی مدت سے 10% کم ہے۔

Batdongsan.com.vn کے بڑے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ نومبر 2023 میں، ہو چی منہ سٹی میں لگژری اپارٹمنٹس کی قیمتیں ایک جیسی رہیں، لیکن درمیانی فاصلے کے اور سستے اپارٹمنٹس میں پچھلے مہینے کے مقابلے میں 1% سے 4% تک کمی واقع ہوئی، اور پچھلے سال کے مقابلے میں یہ کمی بہت زیادہ مضبوط تھی۔

خاص طور پر، تھو ڈک سٹی میں اپارٹمنٹ کی اوسط قیمت 2023 میں 42 ملین VND/m2 ہے، جو 2022 کے مقابلے میں 16.5 فیصد کم ہے۔ ٹین فو ضلع میں اپارٹمنٹس 39 ملین VND/m2 ہیں، جو 2022 میں 49 ملین VND/m2 کے مقابلے میں 20 فیصد کم ہیں۔ یا بن ٹان ضلع میں اپارٹمنٹس تقریباً 43.9 ملین VND/m2 ہیں، جو کہ 2021 میں فروخت کی قیمت کے مقابلے میں 14.6 فیصد کم ہے۔

خریداروں کے لیے اچھا موقع

جنوبی علاقے میں Batdongsan.com.vn کے ڈائریکٹر مسٹر ڈنہ من ٹوان نے تبصرہ کیا کہ اگرچہ کچھ جگہوں پر اپارٹمنٹ کی قیمتیں کم ہوئی ہیں، لیکن وہ عام طور پر اب بھی کافی زیادہ ہیں۔ مثبت نکتہ یہ ہے کہ سرمایہ کاروں کی جانب سے ترجیحی پالیسیوں کی بدولت لوگوں میں مکان خریدنے کی صلاحیت بڑھ رہی ہے۔

2024 کے اوائل میں Batdongsan.com.vn کی جانب سے رئیل اسٹیٹ صارفین کے جذبات کی رپورٹ ابھی جاری کی گئی ہے جس سے ظاہر ہوتا ہے کہ 46% جواب دہندگان مارکیٹ کی موجودہ صورتحال سے مطمئن ہیں کیونکہ وہاں زیادہ اچھے مالی اختیارات موجود ہیں۔

Batdongsan.com.vn کے ماہرین کا خیال ہے کہ رئیل اسٹیٹ کے خریداروں اور فروخت کنندگان کی زیادہ مثبت نفسیات 2024 کی مارکیٹ کے لیے 2023 میں بقیہ مشکلات کو ترقی دینے اور ان پر قابو پانے کا ایک موقع ہوگا۔ زمین اداس ہے اور صحیح وقت کا انتظار کر رہی ہے۔"

ویت این ہوا رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر ٹران کھنہ کوانگ کے مطابق، سال کے آخر میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ عام طور پر دو سمتوں میں جاتی ہے۔ اگر مارکیٹ مثبت ہے تو، رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اچھی طرح سے اضافہ ہو جائے گا. اگر مارکیٹ اب کی طرح مثبت نہیں ہے، تو گھر کے مالکان کی مالی ضروریات کو حل کرنے کے لیے خسارے میں کمی کی صورت حال ہوگی۔ تاہم، اس رعایتی سپلائی کا امکان زیادہ نہیں ہے، مارکیٹ کا صرف 5 فیصد۔

کیونکہ جو لوگ پچھلے وقت سے باہر ہولڈ آؤٹ کرنے میں کامیاب رہے ہیں وہ مارکیٹ کی بحالی کا انتظار کرنے کی کوشش کریں گے۔ دوسری جانب یہ ان لوگوں کے لیے ایک موقع ہے جو زندگی گزارنے کے لیے خریدتے ہیں یا جن کے پاس بینک قرض نہیں ہے وہ قرضے خریدنے کے لیے استعمال کریں، کیونکہ مارکیٹ اس وقت نچلی سطح پر ہے، قیمتوں میں مزید کمی کرنا مشکل ہوگا۔

Savills Vietnam کے ڈپٹی منیجنگ ڈائریکٹر مسٹر Troy Griffiths کے مطابق، اگرچہ عام مارکیٹ کو بہت سی مشکلات کا سامنا ہے، ہو چی منہ سٹی میں اپارٹمنٹ کرایہ پر لینے والا طبقہ اب بھی 2.9% سے 13.6% تک منافع کے ساتھ کافی اچھی کارکردگی لاتا ہے۔ اہم بات یہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ ایک طویل مدتی سرمایہ کاری کا ذریعہ ہے اور اس کی پیمائش کم از کم 5 سے 10 سال کی طویل مدتی مستحکم مدت میں کی جانی چاہیے۔

"طویل مدت میں، ویتنام کے بنیادی اصول جیسے اوسط آمدنی میں اضافہ، بڑی آبادی اور شہری کاری رہائشی ریل اسٹیٹ کے لیے اہم محرک ہوں گے۔ مزید برآں، ویتنام کے پاس خطے کے بنیادی ڈھانچے کے اخراجات (GDP کا 6%) ہیں، جو رئیل اسٹیٹ کے استعمال کے طریقے کو بدل دے گا، لہذا سرمایہ کاروں کو ان اہم اثرات پر گہری نظر رکھنی چاہیے۔"

ایک الٹ جلد آنے والا ہے۔

Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر مسٹر Nguyen Quoc Anh نے پیشین گوئی کی کہ 2024 کی دوسری سہ ماہی سے چوتھی سہ ماہی تک ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کا اہم موڑ ظاہر ہو سکتا ہے۔ اس کے بعد، مارکیٹ 4 مراحل کے ساتھ ایک نئے دور میں داخل ہو گی: تلاش، استحکام، خوشحالی اور استحکام۔

تلاش کا مرحلہ 2024 کے دوسرے نصف حصے میں متوقع ہے جس میں اپارٹمنٹ کی مصنوعات سے آنے والی چھوٹی لیکویڈیٹی رہائش کی حقیقی ضروریات کو پورا کرتی ہے۔ اس کے بعد استحکام کا مرحلہ ہے، جو 2024 کی چوتھی سہ ماہی سے 2025 کی پہلی سہ ماہی تک گرنے کی توقع ہے، اس شرط کے تحت کہ مالیاتی ٹولز اور پالیسیوں کو وسیع پیمانے پر فروغ دیا جائے، جس سے رقم کے ذرائع میں مشکلات کو دور کرنے میں مدد ملے گی۔

ماخذ: https://nld.com.vn/can-ho-thu-cap-kho-ban-196240110212435805.htm