سیکنڈری اپارٹمنٹس بیچنا مشکل ہے۔

ہو چی منہ سٹی کے مشرقی حصے میں بہت سے بروکرز نے کہا کہ حال ہی میں، اگرچہ عام طور پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے کچھ مثبت اشارے دکھائے ہیں، لیکن خسارے میں اپارٹمنٹس بیچنے کی صورتحال اب بھی کافی عام ہے۔

اس کی وجہ یہ ہے کہ زمیندار بینک کے قرضوں کی ادائیگی کا دباؤ برداشت نہیں کر سکتے۔ پرانے ڈسٹرکٹ 9 (اب تھو ڈک سٹی) کے ایک بڑے شہری علاقے میں، بہت سے لوگ مکمل شدہ اپارٹمنٹس کے 15%-25% کے نقصان کو کم کرنا قبول کرتے ہیں لیکن پھر بھی انہیں خریدار تلاش کرنے میں دشواری ہوتی ہے۔

قرض ادا کرنے کے لیے خسارے میں بیچیں۔

اس علاقے کے ایک اپارٹمنٹ بروکر مسٹر ہونگ کے مطابق، بہت سے اپارٹمنٹس کے حوالے کیے جانے کے بعد، مالکان انہیں کرائے پر نہیں دے سکتے تھے لیکن پھر بھی انہیں 13%-15%/سال کا بینک سود ادا کرنا پڑتا تھا، اس لیے وہ دباؤ کو کم کرنے کے لیے خسارے میں بیچنے پر مجبور ہوئے۔

مثال کے طور پر، ایک 3 بیڈ روم والے لگژری اپارٹمنٹ کی قیمت پہلے تقریباً 5 بلین VND تھی لیکن اب کوئی اسے صرف 4 بلین VND میں فروخت کر رہا ہے۔ اور 2 بیڈ روم والے اپارٹمنٹ کی قیمت پہلے کی طرح 2.6-2.7 بلین VND کے بجائے 2.3-2.4 بلین VND ہے لیکن پھر بھی خریدار تلاش کرنا مشکل ہے۔

"اپارٹمنٹس جو حوالے کیے جا چکے ہیں یا ان کے حوالے کیے جانے والے ہیں ان کے نقصانات کو کم کرنے کی صورت حال میں کمی آئی ہے لیکن ختم نہیں ہوئی ہے کیونکہ سال کے آخر میں، بہت سے لوگوں کو اکثر مالی دباؤ کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔ درحقیقت، نہ صرف اس علاقے میں حوالے کیے گئے اپارٹمنٹس کی قیمتوں میں کمی کی صورت حال ہے بلکہ بہت سے دوسرے علاقے بھی ایسا کرتے ہیں، جب کہ مارکیٹ میں ابھی بھی نئے اپارٹمنٹس کی فراہمی کا فقدان ہے، خاص طور پر سستے اپارٹمنٹس۔

خاص طور پر، پرانے ڈسٹرکٹ 9، سینٹم ویلتھ میں بھی ایک اور پروجیکٹ کی اوسط ثانوی قیمت 40 ملین VND/m2 ہے، جو کہ 1 سال پہلے کے مقابلے میں 12% کم ہے، یا 4S Linh Dong اپارٹمنٹ 24-27 ملین VND/m2 میں فروخت کے لیے مشتہر کیا جا رہا ہے۔

دریں اثنا، اوپل بلیوارڈ اپارٹمنٹ کی عمارت جو فام وان ڈونگ اسٹریٹ پر واقع ہے لیکن دی این شہر، بِنہ ڈونگ صوبے میں ثانوی فروخت کی قیمت 30-34 ملین VND/m2 ہے، جو کہ ایک سال پہلے کی قیمت فروخت کے مقابلے میں 14% کم ہے۔

ہو چی منہ شہر میں ایک اپارٹمنٹ پراجیکٹ پر عمل درآمد کیا جا رہا ہے۔

یہاں تک کہ ہلچل مچانے والے رہائشیوں کے ساتھ مکمل شدہ اپارٹمنٹ پراجیکٹس، جہاں قیمتیں عام طور پر ہر سال 5%-10% تک بڑھتی ہیں، سست پڑ گئی ہیں۔ بہت سے لوگوں کو پیسوں کی ضرورت ہے اور وہ جلدی فروخت کرنا چاہتے ہیں، اس لیے وہ قیمتیں کم کرنے کے لیے تیار ہیں۔ مثال کے طور پر، 2 بیڈ روم کا اپارٹمنٹ، سائگون پرل میں 85-90 m2 کے علاقے میں، Nguyen Huu Canh Street، Binh Thanh District، Ho Chi Minh City، تقریباً 5 بلین VND میں فروخت کے لیے پیش کیا جا رہا ہے، جبکہ 2 سال پہلے یہ 5.3-5.4 بلین VND/اپارٹمنٹ تھا۔ یا آرٹ اپارٹمنٹ (Phuoc Long B وارڈ، Thu Duc City) جو کئی سالوں سے حوالے کیا گیا ہے، تقریباً 37 ملین VND/m2 پر فروخت کے لیے پیش کیا جا رہا ہے، جو پچھلے سال کی اسی مدت سے 10% کم ہے۔

Batdongsan.com.vn کے بڑے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ نومبر 2023 میں، ہو چی منہ سٹی میں لگژری اپارٹمنٹس کی قیمتیں ایک جیسی رہیں، لیکن درمیانی فاصلے کے اور سستے اپارٹمنٹس میں پچھلے مہینے کے مقابلے میں 1% سے 4% تک کمی واقع ہوئی، اور پچھلے سال کے مقابلے میں یہ کمی بہت زیادہ مضبوط تھی۔

خاص طور پر، تھو ڈک سٹی میں اپارٹمنٹ کی اوسط قیمت 2023 میں 42 ملین VND/m2 ہے، جو 2022 کے مقابلے میں 16.5 فیصد کم ہے۔ ٹین فو ضلع میں اپارٹمنٹس 39 ملین VND/m2 ہیں، جو 2022 میں 49 ملین VND/m2 کے مقابلے میں 20 فیصد کم ہیں۔ یا بن ٹان ضلع میں اپارٹمنٹس تقریباً 43.9 ملین VND/m2 ہیں، جو کہ 2021 میں فروخت کی قیمت کے مقابلے میں 14.6 فیصد کم ہے۔

خریداروں کے لیے اچھا موقع

جنوبی علاقے میں Batdongsan.com.vn کے ڈائریکٹر مسٹر ڈنہ من ٹوان نے تبصرہ کیا کہ اگرچہ کچھ جگہوں پر اپارٹمنٹ کی قیمتیں کم ہوئی ہیں، لیکن وہ عام طور پر اب بھی کافی زیادہ ہیں۔ مثبت نکتہ یہ ہے کہ سرمایہ کاروں کی جانب سے ترجیحی پالیسیوں کی بدولت لوگوں میں مکان خریدنے کی صلاحیت بڑھ رہی ہے۔

2024 کے اوائل میں Batdongsan.com.vn کی جانب سے رئیل اسٹیٹ کنزیومر سائیکالوجی رپورٹ ابھی جاری کی گئی ہے جس سے ظاہر ہوتا ہے کہ 46% جواب دہندگان مارکیٹ کی موجودہ صورتحال سے مطمئن ہیں کیونکہ وہاں زیادہ اچھے مالی اختیارات موجود ہیں۔

Batdongsan.com.vn کے ماہرین کا خیال ہے کہ رئیل اسٹیٹ کے خریداروں اور فروخت کنندگان کی زیادہ مثبت نفسیات 2024 کی مارکیٹ کے لیے 2023 میں بقیہ مشکلات کو ترقی دینے اور ان پر قابو پانے کا ایک موقع ہوگا۔ زمین اداس ہے اور صحیح وقت کا انتظار کر رہی ہے۔"

ویت این ہوا رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر ٹران کھنہ کوانگ کے مطابق، سال کے آخر میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ عام طور پر دو سمتوں میں جاتی ہے۔ اگر مارکیٹ مثبت ہے تو، رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اچھی طرح سے اضافہ ہو جائے گا. اگر مارکیٹ اب کی طرح مثبت نہیں ہے، تو گھر کے مالکان کی مالی ضروریات کو حل کرنے کے لیے خسارے میں کمی کی صورت حال ہوگی۔ تاہم، اس رعایتی سپلائی کا امکان زیادہ نہیں ہے، مارکیٹ کا صرف 5 فیصد۔

کیونکہ وہ لوگ جنہوں نے پچھلی مدت تک پکڑ رکھی ہے وہ مارکیٹ کے ٹھیک ہونے کا انتظار کرنے کی کوشش کریں گے۔ اس کے برعکس یہ ان لوگوں کے لیے ایک موقع ہے جو زندگی گزارنے کے لیے خریدتے ہیں یا جن کے پاس بینک قرض نہیں ہے وہ قرضے خریدنے کے لیے استعمال کریں، کیونکہ مارکیٹ اس وقت نچلی سطح پر ہے، قیمتوں میں مزید کمی کرنا مشکل ہوگا۔

Savills Vietnam کے ڈپٹی منیجنگ ڈائریکٹر مسٹر Troy Griffiths کے مطابق، اگرچہ عام مارکیٹ کو بہت سی مشکلات کا سامنا ہے، ہو چی منہ سٹی میں اپارٹمنٹ کرایہ پر لینے والا طبقہ اب بھی 2.9% سے 13.6% تک منافع کے ساتھ کافی اچھی کارکردگی لاتا ہے۔ اہم بات یہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ ایک طویل مدتی سرمایہ کاری کا ذریعہ ہے اور اس کی پیمائش کم از کم 5 سے 10 سال کی طویل مدتی مستحکم مدت میں کی جانی چاہیے۔

"طویل مدت میں، ویتنام کے بنیادی اصول جیسے اوسط آمدنی میں اضافہ، بڑی آبادی اور شہری کاری رہائشی رئیل اسٹیٹ کے لیے بنیادی محرکات ہوں گے۔ مزید یہ کہ ویتنام خطے میں بنیادی ڈھانچے کے اخراجات کی بلند ترین سطح ہے (جی ڈی پی کا 6%)، جو رئیل اسٹیٹ کے استعمال کے طریقے کو بدل دے گا، اس لیے سرمایہ کاروں کو ان اہم اثرات پر گہری نظر رکھنی چاہیے۔" ماہرین نے کہا۔

ایک الٹ جلد آنے والا ہے۔

Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر مسٹر Nguyen Quoc Anh نے پیشین گوئی کی کہ 2024 کی دوسری سہ ماہی سے چوتھی سہ ماہی تک ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کا اہم موڑ ظاہر ہو سکتا ہے۔ اس کے بعد، مارکیٹ 4 مراحل کے ساتھ ایک نئے دور میں داخل ہو گی: تلاش، استحکام، بہتری اور استحکام۔

تلاش کا مرحلہ 2024 کے دوسرے نصف میں ہونے کی توقع ہے جس میں رہائش کی حقیقی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے اپارٹمنٹ کی مصنوعات سے آنے والی چھوٹی لیکویڈیٹی ہوگی۔ اس کے بعد استحکام کا مرحلہ ہے، جو 2024 کی چوتھی سہ ماہی سے 2025 کی پہلی سہ ماہی تک گرنے کی توقع ہے، اس شرط کے تحت کہ مالیاتی ٹولز اور پالیسیوں کو وسیع پیمانے پر فروغ دیا جائے، جس سے رقم کے ذرائع میں مشکلات کو حل کرنے میں مدد ملے گی۔

ماخذ: https://nld.com.vn/can-ho-thu-cap-kho-ban-196240110212435805.htm