سماجی رہائش کی تعمیر کی فوری ضرورت - حتمی مضمون: نئے طریقہ کار کو شامل کرنا

وزارت تعمیرات کی پیشن گوئی کے مطابق، 2021 - 2030 کی مدت میں مکانات کی مانگ میں اضافہ جاری ہے، خاص طور پر شہری علاقوں میں۔ شہری آبادی کا تناسب فی الحال تقریباً 40% ہے اور 2030 تک یہ بڑھ کر تقریباً 45% ہو جائے گا۔ آبادی میں اضافے کی موجودہ شرح اور مکانات کی طلب کے ساتھ، ہر سال تقریباً 70 ملین مربع میٹر شہری مکانات کو شامل کرنا ضروری ہے۔

خاص طور پر، ویتنام میں سماجی رہائش کے شعبے کی ترقی کے امکانات اور گنجائش اب بھی بہت زیادہ ہے۔ تاہم، حقیقت میں، پالیسیاں واقعی پرکشش نہیں ہیں، لہذا زیادہ تر رئیل اسٹیٹ کے کاروبار اب بھی اس طبقے سے "لاتعلق" ہیں۔ لوگ اور کاروباری ادارے توقع کر رہے ہیں کہ نئی جاری کردہ پالیسیوں کے سلسلے میں سماجی رہائش کی ترقی کو فروغ دینے کے لیے طریقہ کار اور مالی رکاوٹوں کو دور کرنے میں مدد ملے گی۔

مسٹر Nguyen Hoang Nam - G-Home کے جنرل ڈائریکٹر:

فی الحال، اگر کوئی سرمایہ کار سوشل ہاؤسنگ بنانا چاہتا ہے، تو انٹرپرائز کو اپارٹمنٹ فنڈ کا 20% کرایہ کے لیے مختص کرنا ہوگا اور صرف 5 سال کے بعد اسے فروخت کرنے کی اجازت ہے۔ فی الحال، سماجی رہائش کو تیار کرنے کے لیے، کاروباری اداروں کو بہت زیادہ اخراجات کرنے پڑتے ہیں، جب کہ کرائے کی قیمت زیادہ نہیں ہو سکتی کیونکہ ایک "فریم ورک" موجود ہے۔

سوشل ہاؤسنگ کی تمام فروخت اور کرائے کی قیمتیں عوامی طور پر ان علاقوں کے محکمہ تعمیراتی پورٹل پر دستیاب ہیں جہاں پراجیکٹس واقع ہیں۔ ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں سوشل ہاؤسنگ کے کرایے کی تخمینی قیمت تقریباً 100,000 VND/m2/ماہ ہے۔ دوسرے صوبوں اور شہروں میں، یہ تقریباً 30,000 - 50,000 VND/m2/ماہ ہے۔

ذکر کرنے کی ضرورت نہیں، سوشل ہاؤسنگ کرایہ پر لینے کے لیے، کرایہ دار کو بہت سی شرائط پوری کرنی ہوں گی۔ یہاں تک کہ کم از کم 1 سال کی مدت کے لیے کرایہ۔ اس کے علاوہ، ضابطے میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ ایک بار سوشل ہاؤسنگ پالیسی سے لطف اندوز ہونے کے بعد دوسری بار اس سے لطف اندوز نہیں ہو سکتے۔ لہذا، اگر کرایہ دار سرکاری طور پر 1 ماہ کے لیے کرایہ پر لیتا ہے، تو وہ مستقبل میں سوشل ہاؤسنگ نہیں خرید سکے گا۔

دنیا کے بہت سے ممالک نے رینٹل ہاؤسنگ بنانے والے کاروبار کے ماڈل کو کامیابی کے ساتھ اور وسیع پیمانے پر لاگو کیا ہے کیونکہ ان کے طویل مدتی سرمایہ کے اخراجات سستے ہیں۔ کاروباروں کو صرف 3% کی شرح سود پر قرض لینا پڑتا ہے تاکہ وہ آسانی سے سرمایہ کاری کر سکیں، اور پھر جب وہ کرایہ پر لیتے ہیں، تب بھی وہ منافع کما سکتے ہیں۔

دریں اثنا، ویتنام میں، کاروباری اداروں کو فی الحال تقریباً 12-15% کی شرح سود کے ساتھ سرمائے تک رسائی حاصل کرنی پڑ رہی ہے اور اسے ہمیشہ ریزرو فیس لینا پڑتی ہے، اس لیے عمل درآمد کے اخراجات بڑھ جاتے ہیں۔ موجودہ مالیاتی میکانزم کے ساتھ، جب شرح سود اور ان پٹ لاگت بہت زیادہ ہوتی ہے تو کاروبار کو سپورٹ کرنے کے لیے پیسے کا کوئی ذریعہ نہیں ہے۔

دریں اثنا، کاروباری اداروں کے منافع کا مارجن صرف 10% ہے، اوسطاً، ہر سال صرف 2%/سال کا منافع حاصل ہوتا ہے۔ اس سے کاروباری اداروں کو سماجی رہائش کی تعمیر میں سرمایہ کاری کی طرف راغب کرنا مشکل ہو جاتا ہے۔

محترمہ ڈونگ تھوئے ڈنگ - CBRE ویتنام کی سینئر ڈائریکٹر:

2021 کے بعد سے، سماجی ہاؤسنگ کی تعمیر کے لیے سرمایہ کاری کے سرمائے کی شرح وہی لاگو ہوتی ہے جو تعمیراتی وزارت کی کمرشل ہاؤسنگ کی تعمیر کے لیے ہوتی ہے۔ تاہم، 13 جولائی 2022 کو، وزارت تعمیرات نے 2021 میں تعمیراتی کاموں کے لیے سرمایہ کاری کی سرمایہ کاری کی شرح اور کام کے ساختی اجزاء کی کل تعمیراتی قیمت کا اعلان کرنے پر فیصلہ نمبر 610/QD-BXD جاری کیا۔

اسی مناسبت سے وزارت تعمیرات نے اپارٹمنٹس کی شکل میں سوشل ہاؤسنگ پروجیکٹس کی تعمیر کے لیے سرمایہ کاری کے لیے ایک فریم ورک جاری کیا ہے۔ جائزہ کے ذریعے، سوشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کی تعمیر کے لیے سرمایہ کاری کا سرمایہ کمرشل اپارٹمنٹس کی تعمیر کے لیے سرمایہ کاری کے سرمائے سے تقریباً 25% کم ہے۔

اس طرح، 2021 سے تعمیر کیے جانے والے سماجی ہاؤسنگ منصوبے قیمتوں کے منصوبے تیار کرتے وقت تعمیراتی وزارت کی طرف سے جاری کردہ سرمایہ کاری کی شرح کا حوالہ دیں گے اور لاگو کریں گے، اس کے مطابق، سماجی ہاؤسنگ کی تعمیر کے لیے سرمایہ کاری کی شرح تجارتی ہاؤسنگ کے مقابلے میں کم ہے۔ تاہم، اگر ہم اچھے معیار کو یقینی بنانا چاہتے ہیں اور ماڈل سوشل ہاؤسنگ ایریاز بنانا چاہتے ہیں تو سرمایہ کاری کی شرح کو بڑھانے کی ضرورت ہے۔

فی الحال، نہ صرف سماجی رہائش بلکہ ویتنام میں تمام رئیل اسٹیٹ مصنوعات کے ترقیاتی اخراجات بھی زیادہ ہیں۔ لہذا، جس مسئلے کو حل کرنے کی ضرورت ہے وہ یہ ہے کہ سرمایہ کار کس طرح نقصانات سے بچ سکتے ہیں اور اپنی کاروباری سرگرمیوں میں منافع کما سکتے ہیں۔

جب کہ مارکیٹ میں ہاؤسنگ کی مانگ اب بھی بہت زیادہ ہے، خاص طور پر "سستی" طبقہ یا خاص طور پر سوشل ہاؤسنگ میں۔ لہذا، کاروباری اداروں کو بھی مارکیٹ کی قریب سے پیروی کرنی چاہیے، مواقع سے فائدہ اٹھانے اور ایسی مصنوعات لانچ کرنے کے قابل ہونا چاہیے جو زیادہ مہنگی نہ ہوں۔ اس کے علاوہ، دنیا کے کچھ ممالک میں تجربے سے پتہ چلتا ہے کہ خریداروں کو اپارٹمنٹس فروخت کرنے کی پیشکش کرنے کے بجائے، سرمایہ کار لوگوں کو 1 - 3 سال کی مدت کے لیے کرائے پر لینے کی اجازت دیتے ہیں، رینٹل ایگریمنٹ میں ایک شق موجود ہے جس میں انہیں خریدنے کی اجازت دی گئی ہے۔ اس طرح، ان 3 سالوں میں، ضرورت مند لوگوں کو جمع کرنے اور منتخب کرنے کے زیادہ مواقع ملیں گے۔

مسٹر لی ہوانگ چاؤ - ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین:

فرمان نمبر 100/2015/ND-CP کے مطابق، سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹس کے سرمایہ کاروں کو تعمیراتی کثافت یا زمین کے استعمال کے گتانک کو معیاری سے زیادہ سے زیادہ 1.5 گنا تک بڑھانے کی اجازت ہے۔ تاہم، سوشل ہاؤسنگ کی ترقی اور انتظام سے متعلق تازہ ترین مسودہ فرمان میں، وزارت تعمیرات نے اس شق کو ہٹا دیا ہے۔

سوشل ہاؤسنگ کی ترقی اور انتظام سے متعلق مسودہ حکم نامے میں ایک ایسی شق شامل کرنے کی ضرورت ہے جو سماجی ہاؤسنگ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو تعمیراتی معیارات اور ضوابط کے مقابلے میں تعمیراتی کثافت یا زمین کے استعمال کے گتانک کو زیادہ سے زیادہ 1.5 گنا تک بڑھانے کی اجازت دیتا ہے۔ اس کا مقصد فزیبلٹی کو یقینی بنانا اور سرمایہ کاروں کو زمین کے استعمال کے حقوق پر بات چیت کرنے کی ترغیب دینا یا سماجی ہاؤسنگ منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کرنا ہے۔

یہ سرمایہ کاروں کو راغب کرنے کے لیے پالیسی میکانزم میں سے ایک ہے۔ سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹس کے سرمایہ کاروں کو تعمیراتی کثافت یا زمین کے استعمال کے گتانک کو موجودہ تعمیراتی معیارات کے مقابلے میں زیادہ سے زیادہ 1.5 گنا تک ایڈجسٹ کرنے کی اجازت دی جانی چاہیے جو کہ مجاز حکام کی طرف سے بولی لگانے کے معاملے میں ایسے سرمایہ کاروں کے لیے جاری کیے گئے ہیں جہاں زمین کے پلاٹ یا اراضی کے رقبے میں صرف 1/2000 اسکیل زوننگ پلان ہے یا ایسی صورتوں میں جہاں سرمایہ کاروں کے پاس سوشل پروجیکٹ کو لاگو کرنے کا حق ہے۔

کیونکہ، اس پالیسی میکانزم کے بغیر، سرمایہ کار ایسے سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹس کو نافذ کرنے کے بجائے جو کہ بہت سے ضابطوں کے پابند ہوں، تجارتی ہاؤسنگ پراجیکٹس کو لاگو کرنے کے لیے اپنے پاس موجود زمین کو استعمال کرنے کا انتخاب کریں گے، جو کہ آسان اور زیادہ موثر ہیں۔

اس کے علاوہ، جب کہ ریاست کے پاس سوشل ہاؤسنگ تیار کرنے کے لیے زمین کے فنڈز دستیاب نہیں ہیں، یہ ضروری ہے کہ سرمایہ کاروں کو زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کرنے کے لیے اپنے طور پر بات چیت کرنے کی ترغیب دی جائے یا سماجی ہاؤسنگ منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کیے جائیں۔

وی این اے کے مطابق

ماخذ: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478