سماجی رہائش کی تعمیر کی فوری ضرورت - آخری حصہ: نئے میکانزم کو شامل کرنا

وزارت تعمیرات کی پیشین گوئیوں کے مطابق، 2021-2030 کے دوران خاص طور پر شہری علاقوں میں مکانات کی طلب میں اضافہ ہوتا رہے گا۔ موجودہ شہری آبادی کا تناسب تقریباً 40% ہے اور 2030 تک اس کے بڑھ کر 45% ہونے کا امکان ہے۔ موجودہ آبادی میں اضافے کی شرح اور مکانات کی طلب کو دیکھتے ہوئے، ہر سال تقریباً 70 ملین مربع میٹر شہری مکانات کو شامل کرنے کی ضرورت ہے۔

خاص طور پر، ویتنام میں سماجی رہائش کے شعبے کی ترقی کے امکانات اور گنجائش نمایاں ہے۔ تاہم، حقیقت میں، پالیسیاں ابھی تک حقیقی طور پر پرکشش نہیں ہیں، اس لیے زیادہ تر رئیل اسٹیٹ کے کاروبار اب بھی اس طبقہ سے لاتعلق ہیں۔ لوگ اور کاروبار امید کر رہے ہیں کہ طریقہ کار اور مالیاتی رکاوٹوں کو دور کرنے کے لیے نئی پالیسیوں کا ایک سلسلہ نافذ کیا جائے گا، اس طرح سماجی رہائش کی ترقی کو فروغ ملے گا۔

مسٹر Nguyen Hoang Nam - G-Home کے جنرل ڈائریکٹر:

فی الحال، اگر کوئی ڈیولپر سوشل ہاؤسنگ بنانا چاہتا ہے، تو اسے 20% یونٹ کرایہ کے لیے مختص کرنا ہوں گے اور اسے صرف 5 سال کے بعد فروخت کرنے کی اجازت ہے۔ سوشل ہاؤسنگ کی ترقی میں اب بہت زیادہ اخراجات شامل ہیں، جبکہ کرایہ کی قیمتیں موجودہ قیمت کی حدوں کی وجہ سے زیادہ نہیں ہو سکتیں۔

سوشل ہاؤسنگ کی تمام فروخت اور کرائے کی قیمتیں عوامی طور پر ان علاقوں کے محکمہ تعمیرات کے پورٹل پر دستیاب ہیں جہاں پراجیکٹس واقع ہیں۔ ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں سوشل ہاؤسنگ کے لیے کرائے کی تخمینی قیمتیں تقریباً 100,000 VND/m2/ماہ ہیں۔ دوسرے صوبوں اور شہروں میں، حد تقریباً 30,000 - 50,000 VND/m2/ماہ ہے۔

مزید برآں، سوشل ہاؤسنگ کرایہ پر لینے کے لیے، کرایہ داروں کو بہت سی شرائط کو پورا کرنے کی ضرورت ہے۔ بعض اوقات انہیں کم از کم ایک سال کے لیے کرایہ پر لینا چاہیے۔ اس کے علاوہ، ضوابط یہ بتاتے ہیں کہ ایک بار کسی نے سوشل ہاؤسنگ سے فائدہ اٹھایا ہے، وہ دوسری بار اس کے لیے اہل نہیں ہیں۔ لہذا، اگر کوئی کرایہ دار سرکاری طور پر صرف ایک ماہ کے لیے کرایہ پر لیتا ہے، تو وہ مستقبل میں سوشل ہاؤسنگ خریدنے کے اہل نہیں ہوں گے۔

دنیا کے بہت سے ممالک نے رینٹل ہاؤسنگ بنانے کے کاروباری ماڈل کو کامیابی کے ساتھ اور وسیع پیمانے پر لاگو کیا ہے کیونکہ ان کی طویل مدتی سرمایہ کی لاگت کم ہے۔ کاروباروں کو صرف تقریباً 3% کی شرح سود پر قرض لینے کی ضرورت ہوتی ہے، جس سے سرمایہ کاری آسان ہو جاتی ہے، اور پھر جب وہ اسے کرائے پر دینا شروع کرتے ہیں تب بھی وہ منافع کما سکتے ہیں۔

دریں اثنا، ویتنام میں، کاروباری اداروں کو فی الحال تقریباً 12-15% کی شرح سود پر سرمائے تک رسائی حاصل کرنی پڑتی ہے اور ہمیشہ اضافی فیسوں کے لیے انتظامات کرنے پڑتے ہیں، اس طرح عمل درآمد کے اخراجات بڑھ جاتے ہیں۔ موجودہ مالیاتی طریقہ کار کے ساتھ، سود کی شرح اور ان پٹ لاگت بہت زیادہ ہونے پر کاروبار کو سپورٹ کرنے کے لیے کوئی فنڈز دستیاب نہیں ہیں۔

دریں اثنا، کاروبار کے لیے منافع کا مارجن صرف 10% ہے، جس کا اوسط صرف 2% سالانہ منافع ہے۔ اس سے کاروباروں کو سماجی ہاؤسنگ کی تعمیر میں سرمایہ کاری کی طرف راغب کرنا مشکل ہو جاتا ہے۔

محترمہ ڈونگ تھوئے ڈنگ - CBRE ویتنام کی سینئر ڈائریکٹر:

2021 سے پہلے، سماجی ہاؤسنگ کی تعمیر کے لیے فی مربع میٹر سرمایہ کاری کی لاگت تجارتی ہاؤسنگ کی تعمیر کے لیے فی مربع میٹر کی اسی سرمایہ کاری کی لاگت پر مبنی تھی، جیسا کہ وزارت تعمیرات نے طے کیا تھا۔ تاہم، 13 جولائی 2022 کو، وزارت تعمیرات نے فیصلہ نمبر 610/QD-BXD جاری کیا جس میں تعمیراتی منصوبوں کے لیے فی مربع میٹر سرمایہ کاری کی لاگت اور 2021 کے لیے ساختی اجزاء کی جامع تعمیراتی قیمت کا اعلان کیا گیا۔

اسی مناسبت سے وزارت تعمیرات نے اپارٹمنٹ عمارتوں کی شکل میں سماجی ہاؤسنگ منصوبوں کی تعمیر کے لیے سرمایہ کاری کی لاگت کا فریم ورک جاری کیا ہے۔ جائزہ لینے پر، سماجی ہاؤسنگ کے منصوبوں کے لیے سرمایہ کاری کی لاگت کمرشل اپارٹمنٹ کی عمارتوں کے مقابلے میں تقریباً 25% کم ہے۔

لہذا، 2021 کے بعد سے لاگو ہونے والے سماجی ہاؤسنگ پروجیکٹس قیمتوں کے منصوبے تیار کرتے وقت تعمیراتی وزارت کی طرف سے جاری کردہ سرمایہ کاری لاگت کی شرحوں کا حوالہ دیں گے اور لاگو کریں گے۔ اس کے مطابق، سماجی ہاؤسنگ کی تعمیر کے لیے سرمایہ کاری کی لاگت کمرشل ہاؤسنگ سے کم ہے۔ تاہم، اگر وہ اچھے معیار کو یقینی بنانا چاہتے ہیں اور ماڈل سوشل ہاؤسنگ ایریاز بنانا چاہتے ہیں، تو سرمایہ کاری کی لاگت کو بڑھانے کی ضرورت ہے۔

فی الحال، نہ صرف سماجی رہائش بلکہ ویتنام میں تمام رئیل اسٹیٹ کی ترقی کے منصوبوں کو اعلی ترقیاتی اخراجات کا سامنا ہے۔ لہذا، چیلنج یہ ہے کہ ڈویلپرز کو نقصانات سے بچنے اور اپنے کاروباری کاموں میں منافع کو کیسے یقینی بنایا جائے۔

اگرچہ ہاؤسنگ کی مانگ بہت زیادہ ہے، خاص طور پر سستی طبقہ میں یا خاص طور پر سماجی رہائش میں، کاروباری اداروں کو مارکیٹ کی قریب سے نگرانی کرنی چاہیے، مواقع سے فائدہ اٹھانا چاہیے، اور ایسی مصنوعات پیش کرنی چاہیے جو زیادہ مہنگی نہ ہوں۔ مزید برآں، کچھ ممالک کے تجربے سے پتہ چلتا ہے کہ فروخت کے لیے اپارٹمنٹس کی پیشکش کرنے کے بجائے، ڈویلپر لوگوں کو 1-3 سال کے لیے کرائے پر لینے کی اجازت دیتے ہیں، لیز کے معاہدے کی ایک شق کے ساتھ جو خریداری کی اجازت دیتا ہے۔ اس سے ضرورت مندوں کو فنڈز جمع کرنے اور اپنا انتخاب کرنے کے لیے مزید وقت ملتا ہے۔

مسٹر لی ہونگ چاؤ - ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین:

فرمان نمبر 100/2015/ND-CP کے مطابق، سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹس میں سرمایہ کاروں کو اجازت ہے کہ وہ تعمیراتی کثافت یا زمین کے استعمال کے گتانک کو معیاری سے زیادہ سے زیادہ 1.5 گنا تک بڑھا سکتے ہیں۔ تاہم، سوشل ہاؤسنگ کی ترقی اور انتظام سے متعلق تازہ ترین مسودہ حکمنامے میں، وزارت تعمیرات نے اس ضابطے کو ہٹا دیا ہے۔

سماجی ہاؤسنگ کی ترقی اور انتظام سے متعلق مسودہ حکم نامے میں اس شق کو بحال کرنے کی ضرورت ہے جو سماجی ہاؤسنگ منصوبوں کے سرمایہ کاروں کو عمارت کی کثافت یا زمین کے استعمال کے گتانک کو مقررہ تعمیراتی معیارات اور ضوابط کے مقابلے میں 1.5 گنا تک بڑھانے کی اجازت دیتا ہے۔ اس کا مقصد فزیبلٹی کو یقینی بنانا اور سرمایہ کاروں کی حوصلہ افزائی کرنا ہے کہ وہ زمین کے استعمال کے حقوق کے بارے میں بات چیت کریں، یا زمین کے استعمال کے موجودہ حقوق حاصل کریں، سماجی ہاؤسنگ کے منصوبوں کو نافذ کرنے کے لیے۔

یہ سرمایہ کاروں کو راغب کرنے کے لیے پالیسی میکانزم میں سے ایک ہے۔ سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹس میں سرمایہ کاروں کو عمارت کی کثافت یا زمین کے استعمال کے گتانک کو مجاز حکام کے جاری کردہ موجودہ تعمیراتی معیارات اور ضوابط سے زیادہ سے زیادہ 1.5 گنا تک ایڈجسٹ کرنے کی اجازت دی جانی چاہیے، ایسی صورتوں میں جہاں زمین کے پلاٹ یا علاقے میں صرف 1/2000 اسکیل زوننگ کا منصوبہ ہے یا جہاں سرمایہ کار کے پاس پہلے سے ہی سوشل ہاؤسنگ پروجیکٹ کو لاگو کرنے کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق موجود ہیں۔

کیونکہ، اس پالیسی میکانزم کے بغیر، سرمایہ کار متعدد ضوابط کے پابند سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹس کو شروع کرنے کے بجائے تجارتی ہاؤسنگ پروجیکٹس کو لاگو کرنے کے لیے اپنی پہلے سے موجود زمین کو استعمال کرنے کا انتخاب کریں گے، جو کہ آسان اور زیادہ موثر ہیں۔

مزید برآں، جب کہ ریاست کے پاس سماجی ہاؤسنگ کی ترقی کے لیے ابھی تک زمین دستیاب نہیں ہے، یہ ضروری ہے کہ سرمایہ کاروں کو زمین کے استعمال کے حقوق کے لیے آزادانہ طور پر بات چیت کرنے کے لیے یا موجودہ زمین کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کرنے کے لیے سماجی ہاؤسنگ کے منصوبوں کو لاگو کرنے کی ترغیب دی جائے۔

وی این اے کے مطابق

ماخذ: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478