زمین میں سرمایہ کاری اب بھی 'چوٹی' ہے؟ تھو تھیم اربن ایریا میں 3 لاٹ جلد نیلام کیے جائیں گے، زمین کی قسم کا تعین کرنے کے اڈے

ڈونگ انہ ( ہانوئی ) میں سوشل ہاؤسنگ پروجیکٹ کا آغاز، تھو تھیم اربن ایریا (HCMC) میں 3 زمینوں کی آئندہ نیلامی، زمین کی قسم کا تعین کرنے کے اڈے... ریئل اسٹیٹ کی تازہ ترین خبریں ہیں۔

رئیل اسٹیٹ: توقع ہے کہ تھو تھیم نیو اربن ایریا میں 3 پلاٹ 2025 کی دوسری سہ ماہی میں نیلام کیے جائیں گے۔

مجھے کس سیگمنٹ میں سرمایہ کاری کرنی چاہیے؟

بینک میں 3 بلین VND سے زیادہ کی رقم جمع ہے، ہنوئی میں ایک سرمایہ کار رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے اسے واپس لینا چاہتا ہے۔ جس میں، زمین، نیلامی کی زمین یا اپارٹمنٹس وہ حصے ہیں جن پر وہ تحقیق کر رہا ہے۔

یہ مانتے ہوئے کہ زمین کی قیمتیں وقت کے ساتھ بڑھ جاتی ہیں، پیسے کھونا مشکل ہے۔ یہ سرمایہ کار دستیاب رقم سے زمین کے ایک ٹکڑے میں سرمایہ کاری کرنے کا ارادہ رکھتا ہے، اور کبھی کبھی ہنوئی میں ایک اپارٹمنٹ خرید کر اسے کرائے پر دینا چاہتا ہے۔

سرمایہ کاروں کے خدشات کے جواب میں، G6 گروپ کے چیئرمین مسٹر Nguyen Anh Que نے تجزیہ کیا کہ نیلامی کی گئی زمین اچھی قانونی حیثیت، خوبصورت انفراسٹرکچر اور مناسب قیمتوں کے ساتھ ایک خاص رئیل اسٹیٹ سیگمنٹ ہے، اس لیے اس نے طویل عرصے سے سرمایہ کاروں کو اپنی طرف متوجہ کیا ہے۔ تاہم، نیلام شدہ زمین خریدنا فومو (ہجوم کی نفسیات) کے رجحان کے لیے بہت حساس ہے، مارکیٹ کی قیمت سے زیادہ قیمت پر خریدنا۔

لہذا، مسٹر کیو کے مطابق، اس قسم کی جائیداد کی نیلامی میں حصہ لینے والے سرمایہ کاروں کو مارکیٹ کی قیمت کے بارے میں احتیاط سے مشورہ کرنے کی ضرورت ہے، بیکار سرمایہ کا استعمال کرنا چاہیے، منصوبہ بندی کو سمجھنا چاہیے اور اگر اندازہ اچھا ہے تو درمیانی اور طویل مدتی سرمایہ کاری کو قبول کرنا چاہیے۔ ایک ہی وقت میں، انہیں فومو سے بچنے کے لیے ذہنی طور پر مستحکم ہونے کی ضرورت ہے، ذخائر کو کھونے یا تلخ نتائج بھگتنے سے؛ یہاں تک کہ قانون کے ساتھ ملوث ہونا.

اپارٹمنٹس کے لیے، ہنوئی میں فروخت کے لیے کمرشل اپارٹمنٹس کی اوسط قیمت فی الحال تقریباً 65-85 ملین VND/m2 ہے، بہت سے پروجیکٹس کی قیمت 100-200 ملین VND/m2 ہے۔ اس سیلنگ پرائس سے تقریباً صرف گھر خریدار ہی دلچسپی لیتے ہیں کیونکہ کرائے پر سرمایہ کاری کے لیے خریدنے سے سرمایہ کی وصولی میں 30-50 سال لگ جائیں گے، یہ قیمت بھی لوگوں کی آمدنی سے باہر ہے۔

اس کے ساتھ ساتھ G6 گروپ کے لیڈر کے مطابق ہنوئی میں 2025 سے 2030 تک سوشل ہاؤسنگ کی فراہمی بہت زیادہ ہو گی۔ فی الحال، سرمایہ کاروں کا انتخاب کرنے والے تقریباً 14 بڑے پیمانے پر منصوبے ہیں، 67 پراجیکٹس پر عمل درآمد کیا جا رہا ہے اور 83 کلین پلاٹس ہیں جن میں مکمل انفراسٹرکچر ہے جو سوشل ہاؤسنگ کے لیے 20% اراضی فنڈ سے متعلق ہے۔ خاص طور پر، 2025 میں، ہنوئی 6,000 سے زیادہ سوشل ہاؤسنگ یونٹس فروخت کے لیے کھولے گا۔

یہ مستقبل میں اپارٹمنٹس کی قیمتوں کے ساتھ ساتھ لیکویڈیٹی کو بھی متاثر کرے گا۔ جب بہت سے لوگ مکان خرید سکتے ہیں، تو یہ کرائے کے مکانات کی مانگ اور کرائے کی قیمتوں کو بھی متاثر کرے گا۔

ہنوئی ریئل اسٹیٹ کی قیمتوں میں حالیہ دنوں میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے، اپارٹمنٹس میں 50-200% اضافہ ہوا ہے، مکانات اور زمین میں 20-50% اضافہ ہوا ہے۔ دریں اثنا، ہنوئی کے مضافات میں ریل اسٹیٹ جیسے کہ Hung Yen، Bac Ninh، اور Ha Nam میں بھی حالیہ دنوں میں 10-50% اضافہ ہوا ہے، اس لیے یہ مزید پرکشش نہیں رہے گی۔ فی الحال، نقدی کا بہاؤ جنوب کی طرف ہو چی منہ سٹی، فو کوک، دا نانگ وغیرہ کی طرف بڑھ رہا ہے۔ 2025 میں، سرمایہ کار زمین کے حصے یا کثیر مقصدی زرعی اراضی میں دلچسپی لے سکتے ہیں،" مسٹر کیو نے کہا۔

دریں اثنا، ایس جی او ہومز رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ اینڈ ڈویلپمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر لی ڈنہ چنگ نے تجزیہ کیا کہ مضبوط شہری کاری کی شرح کے ساتھ، مقامی علاقوں میں مانگ زیادہ ہوگی، اس لیے سرمایہ کاری کے منافع کو بڑھانے کے لیے سرمایہ کاری کرنا، زمین خریدنا اب بھی اچھا اور محفوظ ہے۔

ان کے مطابق، 3-4 بلین VND کے ساتھ، ہنوئی کے ارد گرد زمین میں سرمایہ کاری کرنا ممکن ہے، صنعتی پارکوں سے منسلک اقتصادی محور جیسے باک نین، باک گیانگ یا ہنگ ین، ہائی ڈونگ، ہائی فونگ، کوانگ نین...

تاہم، ایس جی او ہومز کے جنرل ڈائریکٹر نے نوٹ کیا کہ زمین خریدتے وقت، سرمایہ کاروں کو ایسے منصوبوں پر توجہ دینے کی ضرورت ہوتی ہے جو قانونی شرائط کو پورا کرتے ہوں، کم از کم فروخت کے معاہدے پر دستخط کریں یا سرخ کتاب ہو۔ ایک ہی وقت میں، سرمایہ کار کی صلاحیت پر غور کرنا ضروری ہے؛ ایسے مقامات کا انتخاب کریں جو ضروریات کو پورا کریں اور لوگوں کو مستقبل میں وہاں رہنے کی طرف راغب کریں۔

جہاں تک نیلامی کی گئی زمین کا تعلق ہے، مسٹر چنگ کے مطابق، فی الحال زیادہ تر نیلامی نفسیات اور چند سو ملین ڈونگ مزید میں فروخت ہونے کی امید کی بنیاد پر اونچی قیمتوں پر کی جاتی ہے۔ سرمایہ کاری کے لحاظ سے یہ طریقہ کارگر ثابت نہیں ہوگا۔

"اس قسم کی زمین صرف مختصر مدت میں سرمایہ کاری کی جا سکتی ہے، جب مارکیٹ "گرم" ہو، تب اسے "سرف" کیا جا سکتا ہے؛ طویل مدتی سرمایہ کاری، خاص طور پر اس وقت، پراجیکٹ کی زمین میں سرمایہ کاری کی طرح منافع بخش نہیں ہوگی،" مسٹر چنگ نے کہا۔

تھو تھیم اربن ایریا میں 3 بلین ڈالر کی اراضی کی تفصیلات نیلام ہونے والی ہیں۔

ہو چی منہ سٹی (HCMC) کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے نے کہا ہے کہ توقع ہے کہ 2025 کی دوسری سہ ماہی میں، سٹی تھو تھیم نیو اربن ایریا، تھو ڈک سٹی میں 3 زمینوں کی نیلامی کا اہتمام کرے گا۔

یہ فنکشنل ایریا نمبر 1 میں پلاٹ 1-2 اور 1-3 ہیں، اور فنکشنل ایریا نمبر 3 میں پلاٹ 3-5 ہیں۔ جن میں سے پلاٹ 3-5 نومبر 2021 میں نیلامی کے لیے پیش کیا گیا تھا، لیکن جیتنے والے بولی دہندہ نے بعد میں معاہدہ منسوخ کر دیا اور ڈپازٹ کا نقصان قبول کر لیا۔

لاٹ 1-2 اور لاٹ 1-3 دونوں ملٹی فنکشنل رہائشی اور تجارتی اراضی کے 9 لاٹس کی منصوبہ بندی کا حصہ ہیں۔ دونوں لاٹ صاف زمین ہیں، 4 فرنٹیجز کے ساتھ اہم مقام، 1 تہہ خانے اور 14 منزلوں کے پیمانے پر بنایا گیا ہے۔

خاص طور پر، لاٹ 1-2 کا رقبہ 7,886m2 سے زیادہ ہے، جس میں 205 اپارٹمنٹس ہیں۔ لاٹ 1-3 کا رقبہ 5,006m2 سے زیادہ ہے، جس میں 152 اپارٹمنٹس ہیں۔

بقیہ پلاٹ 3-5 ان چار پلاٹوں میں سے ایک ہیں جنہیں ہو چی منہ سٹی نے نومبر 2021 میں نیلامی کے لیے پیش کیا تھا۔ ایک کمپنی نے زمین کے اس پلاٹ کی نیلامی VND3,820 بلین میں جیتی جو کہ ابتدائی قیمت سے 7 گنا زیادہ ہے۔

تاہم، جب ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی نے نیلامی کے نتائج کی منظوری دی اور سٹی ٹیکس ڈیپارٹمنٹ نے رقم ادا کرنے کا نوٹس جاری کیا، جیتنے والے ادارے نے ادائیگی نہیں کی اور ڈپازٹ ضبط کرنے پر رضامندی ظاہر کی۔

فنکشنل ایریا نمبر 3 کے شمالی رہائشی علاقے کی منصوبہ بندی میں واقع، لاٹ 3-5 کا رقبہ 6,446m2 ہے۔ اس اراضی کا تعمیراتی منزل کا رقبہ 15,000m2 ہے، جس میں 76 اپارٹمنٹس ہیں، اور زیادہ سے زیادہ آبادی 608 افراد پر مشتمل ہے۔

سٹی ڈیپارٹمنٹ آف نیچرل ریسورسز اینڈ انوائرمنٹ کے مطابق، چونکہ زمین کی قیمتیں ایڈجسٹ شدہ قیمت کی فہرست کے مطابق لاگو ہوتی ہیں، اس لیے مذکورہ بالا 3 زمینوں کی ابتدائی قیمت 5,000 بلین VND سے زیادہ ہونے کی امید ہے۔

ڈونگ انہ، ہنوئی میں CT3 سوشل ہاؤسنگ پروجیکٹ کا آغاز

کم چنگ، ڈونگ انہ ضلع (ہانوئی) کے نئے شہری علاقے میں CT3 سوشل ہاؤسنگ پروجیکٹ نے باضابطہ طور پر 3 مارچ کو تعمیر کا آغاز کیا، جس میں 18.4 ملین VND/m2 کی متوقع قیمت کے ساتھ 1,100 سے زیادہ اپارٹمنٹس فراہم کیے گئے۔

ڈونگ انہ، ہنوئی میں CT3 سوشل ہاؤسنگ پروجیکٹ کا تناظر۔ (ماخذ: سرمایہ کار)

اس منصوبے کی سرمایہ کاری ہنوئی ہاؤسنگ انویسٹمنٹ اینڈ ڈیولپمنٹ کارپوریشن (Handico) اور Viglacera کارپوریشن کے درمیان مشترکہ منصوبے کے ذریعے کی گئی ہے، جو کم چنگ شہری علاقے میں تھانگ لانگ گرین سٹی سوشل ہاؤسنگ پروجیکٹ میں واقع ہے۔

تھانگ لانگ گرین سٹی پروجیکٹ کا کل رقبہ تقریباً 3.7 ہیکٹر ہے جس میں 4 عمارتیں ہیں۔ جس میں سے، پلاٹ CT4 پر سماجی عمارت 2021 کی چوتھی سہ ماہی سے 484 اپارٹمنٹس کے ساتھ استعمال میں لائی گئی تھی، جس میں 1,500 سے زیادہ لوگوں کو رہائش فراہم کی گئی تھی۔

CT3 پلاٹ پر 3 عمارتیں ہیں جن کا کل رقبہ تقریباً 109,000m2 ہے۔ عمارتیں 12 منزلہ اونچی ہیں اور ان میں اٹاری ہے، جو 1,100 سے زیادہ اپارٹمنٹس مہیا کرتی ہے، جس میں 3,900 سے زیادہ افراد رہائش پذیر ہیں۔

جوائنٹ وینچر کے سرمایہ کار کے نمائندے، ہینڈیکو کارپوریشن کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر فام ٹائین ڈک نے کہا کہ اس پروجیکٹ کو سنگاپور کے آرکیٹیکٹس نے جدید اور ہم آہنگ افادیت کی جھلکیوں کے ساتھ ڈیزائن کیا ہے جیسے بچوں کے کھیل کا علاقہ، سبز منظر نامہ... ایک آرام دہ اور جدید رہنے کی جگہ بنانا۔ ہر اپارٹمنٹ کو 50-64 m2 کے مناسب رقبے کے ساتھ استعمال کو بہتر بنانے کے لیے ڈیزائن کیا گیا ہے جس میں 2-3 بیڈرومز شامل ہیں...

خاص طور پر، اس سوشل ہاؤسنگ ایریا کی فروخت کی قیمت تقریباً VND18.4 ملین/m2 ہونے کی توقع ہے (بشمول 5% VAT اور 2% مینٹیننس فیس)۔ مذکورہ یونٹ کی قیمت کے ساتھ، پروجیکٹ میں 49.8m2 اپارٹمنٹ کی قیمت تقریباً VND920 ملین ہے۔ 64m2 کے سب سے بڑے اپارٹمنٹ کی قیمت تقریباً VND1.2 بلین ہے۔

سنگ بنیاد کی تقریب سے خطاب کرتے ہوئے، ہنوئی پیپلز کمیٹی کے وائس چیئرمین ڈوونگ ڈک توان نے مشترکہ سرمایہ کار سے جدید تعمیراتی اقدامات اور حل پر عمل درآمد کرنے کی درخواست کی، جس کا مقصد 2026 کی چوتھی سہ ماہی کی متوقع پیشرفت کے مقابلے میں، 2026 کی تیسری سہ ماہی کے اوائل میں منصوبے کو مکمل کرنا ہے۔

سٹی پیپلز کمیٹی کے رہنماؤں نے دونوں کارپوریشنوں سے بھی درخواست کی کہ وہ اپنے ممبر یونٹس کو ہدایت کریں کہ وہ شہر میں باقی ماندہ کاموں اور سرمایہ کاری کے منصوبوں کے لیے پراجیکٹ کی تیاری کے طریقہ کار کو تیز کریں۔ خاص طور پر کم چنگ نئے شہری علاقے میں زمینی پلاٹ CT5 پر کام، جلد ہی 2025 میں تعمیرات جاری رکھنے کے لیے سرمایہ کاری کی پالیسی کو ایڈجسٹ کرنے کے طریقہ کار کو مکمل کرنا، کم چنگ نئے شہری علاقے کے ہم آہنگ بنیادی ڈھانچے کو مکمل کرنا اور شہر کے لیے سوشل ہاؤسنگ فنڈ میں شامل کرنا۔

مٹی کی قسم کا تعین کرنے کی بنیادیں

مٹی کی قسم کا تعین کرتے وقت، بنیادیں کیا ہیں؟

شق 1، 2024 کے اراضی قانون کا آرٹیکل 10 درج ذیل بنیادوں میں سے کسی ایک کی بنیاد پر زمین کی قسم کا تعین کرتا ہے:

a) زمین کے استعمال کے حقوق کا سرٹیفکیٹ؛ گھر کی ملکیت اور زمین کے استعمال کے حقوق کا سرٹیفکیٹ؛ زمین کے استعمال کے حقوق، مکان کی ملکیت اور زمین سے منسلک دیگر اثاثوں کا سرٹیفکیٹ؛ زمین کے استعمال کے حقوق کا سرٹیفکیٹ، زمین سے منسلک اثاثوں کی ملکیت؛

b) اس قانون کے آرٹیکل 137 میں تجویز کردہ زمین کے استعمال کے حقوق سے متعلق دستاویزات ان صورتوں میں جہاں اس شق کے پوائنٹ A میں تجویز کردہ سرٹیفکیٹ نہیں دیا گیا ہے۔

c) ایسے معاملات میں جہاں اس شق کے پوائنٹ A میں بیان کردہ سرٹیفکیٹ نہیں دیا گیا ہے، ان صورتوں میں مجاز ریاستی ایجنسیوں کی طرف سے زمین کی تقسیم، زمین کی لیز، زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے کی اجازت کا فیصلہ۔

2024 کے اراضی قانون کی شق 2، آرٹیکل 10 میں کہا گیا ہے: ایسی صورتوں میں جہاں اس آرٹیکل کی شق 1 میں کوئی دستاویز نہیں دی گئی ہے اور ایسی صورتوں میں جہاں جاری کردہ دستاویزات پر طے شدہ زمین کی قسم اس قانون کی دفعات کے مطابق زمین کی درجہ بندی سے مختلف ہے یا زمین کے استعمال کی موجودہ حیثیت سے مختلف ہے، زمین کی قسم کا تعین حکومت کے مطابق دوبارہ عمل میں لایا جائے گا۔

اس طرح، مٹی کی قسم کا تعین مندرجہ بالا معیار پر مبنی ہوگا۔

ماخذ: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-dau-tu-vao-dat-nen-van-la-dinh-chop-sap-dau-gia-3-lo-tai-kdt-thu-thiem-cac-can-cu-de-dac-dinh-loai-dat-30626.html