ہو چی منہ شہر کو کامیابی حاصل کرنے کے لیے کیا ضرورت ہے؟

مسٹر لی ہونگ چاؤ نے ہو چی منہ شہر کو اتارنے میں مدد کے لیے کئی مخصوص طریقہ کار تجویز کیا۔

-آپ کے خیال میں وہ کون سے میکانزم ہیں؟

*سب سے پہلے، ہو چی منہ سٹی میں موجودہ سڑک کے بنیادی ڈھانچے کو اپ گریڈ کرنے، توسیع دینے اور جدید بنانے کے لیے سرمایہ کاری کے منصوبوں پر BOT (Build-Operate-Transfer) کا معاہدہ لاگو نہیں کیا جانا چاہیے۔ یہ پراجیکٹ کے سرمایہ کار اور BOT سڑکیں استعمال کرنے والے لوگوں کے درمیان مفادات کے تصادم سے بچتا ہے جنہیں ٹول ادا کرنا پڑتا ہے، جو ممکنہ طور پر سماجی بدامنی کا باعث بنتا ہے۔ اس کے بجائے، موجودہ روڈ انفراسٹرکچر کو اپ گریڈ کرنے، توسیع دینے اور جدید بنانے کے لیے سرمایہ کاری کے منصوبوں کو BT (تعمیر-منتقلی) معاہدے کے تحت لاگو کیا جانا چاہیے، سرمایہ کار کو ادائیگی کے لیے شہر کے بجٹ کا استعمال کرتے ہوئے

مزید برآں، ہو چی منہ سٹی کو سرمایہ کاروں کو ادائیگی کرنے کے لیے ریاستی بجٹ کے فنڈز کا استعمال کرتے ہوئے BT کنٹریکٹ ماڈل کے تحت تعمیراتی سرمایہ کاری کے منصوبوں کو دوبارہ شروع کرنے کی اجازت دینے پر غور کرنا ضروری ہے، سرمایہ کاروں کے لیے زمین کے فنڈز کو دوسرے منصوبوں کو انجام دینے کے لیے استعمال نہیں کرنا چاہیے۔ اس کے ساتھ ہی، ریاست کو چاہیے کہ وہ زمین کی ترقی، زمین کی ترقی کے فنڈز، زمین کی ترقی کی تنظیموں، اور زمین کے استعمال کے حق کی نیلامی میں سرمایہ کاری کے ذریعے بجٹ فنڈز بنائے جیسا کہ شہری بنیادی ڈھانچے کی ترقی، نقل و حمل کے منصوبوں وغیرہ میں سرمایہ کاری کے لیے نجی شعبے کے وسائل کو متحرک کرنے کے لیے ترمیم شدہ اراضی قانون کے مسودے میں بیان کیا گیا ہے۔

- رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں موجودہ رکاوٹوں کے بارے میں، آپ کے پاس ان کو حل کرنے اور ہو چی منہ شہر کی ترقی کے لیے پیش رفت پیدا کرنے کے لیے کیا تجاویز ہیں؟

فی الحال، سب سے بڑی رکاوٹ قانونی مسائل سے متعلق ہے، خاص طور پر زمین کے استعمال کی فیس کا حساب۔ زیادہ تر پراجیکٹس پر عمل درآمد نہیں کیا جا سکتا کیونکہ وہ موجودہ حساب کتاب کے طریقوں سے زمین کے استعمال کی فیس ادا نہیں کر سکتے۔ اس لیے، ہم تجارتی ہاؤسنگ پروجیکٹوں کو زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ کوفیشینٹ (K coefficient) کو لاگو کرنے کی اجازت دینے کی تجویز پیش کرتے ہیں، اور اسے زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے لیز کی فیس کے حساب سے لاگو کرنے کے لیے منظوری کے لیے جمع کراتے ہیں (قطع نظر زمین کی قیمت کے جدول کے مطابق)۔

فی الحال، سرپلس طریقہ زمین کی تشخیص پر وسیع پیمانے پر لاگو کیا جاتا ہے، زمین کے استعمال کی فیس اور رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس، کمرشل ہاؤسنگ، اور شہری علاقوں کے لیے زمین کی لیز فیس کا حساب لگانے کے لیے مخصوص زمین کی قیمتوں کا تعین کرنا۔ تاہم، یہ طریقہ زمین کی تشخیص کے صحیح معنوں میں قابل اعتماد نتائج نہیں دیتا۔ ماہرین کے مطابق، ایک ہی رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے لیے، اگر صرف ایک ویلیوایشن فرم زمین کی تشخیص کے دو مختلف طریقوں کا اطلاق کرتی ہے، تو یہ تقریباً 17 فیصد کے فرق کے ساتھ دو مختلف نتائج پیدا کرے گی۔ اگر ایک ہی رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کی قیمت دو مختلف ویلیویشن فرمز ایک ہی زمین کی تشخیص کا طریقہ استعمال کرتے ہوئے کرتی ہے، تو یہ تقریباً 17% کے فرق کے ساتھ دو مختلف نتائج بھی پیدا کرے گا۔ لہٰذا، رئیل اسٹیٹ اور کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کے لیے زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کی لیز فیس کا حساب لگانے کے لیے زمین کی قیمت کی ایڈجسٹمنٹ کے گتانک کے طریقہ کار کو لاگو کرنا ضروری ہے۔

K کوفیشینٹ لگانے کے کیا فائدے ہیں جناب؟

*جہاں تک میں جانتا ہوں، ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی نے ایک بار ایک دستاویز جاری کی تھی جس میں تمام رئیل اسٹیٹ اور کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کے لیے زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کی لیز کی فیس کا حساب لگانے کے لیے K کوفیشنٹ طریقہ کا اطلاق تجویز کیا گیا تھا، قطع نظر اس سے کہ زمین کے استعمال کی فیس کی قیمت 30 بلین VND سے زیادہ ہے یا اس سے کم، بجائے اس کے کہ کسی کنسلٹنگ فرم کی خدمات حاصل کی جائیں۔ اگر زمین کے استعمال کی فیس کا تعین کرنے کے لیے K عدد کو لاگو کیا جاتا ہے، تو اس عمل میں 6 ماہ سے زیادہ کا وقت نہیں لگ سکتا ہے۔ اس سے ریاستی بجٹ کے لیے کافی، درست اور بروقت محصولات کی وصولی کو یقینی بنایا جائے گا، جبکہ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کے حقوق کا بھی تحفظ ہوگا۔

زمین کے استعمال کی فیس ادا نہ ہونے کی وجہ سے بہت سے منصوبوں پر عمل درآمد نہیں ہو سکتا۔

ایک ہی وقت میں، اگر ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کی تجویز کے مطابق لاگو کیا جاتا ہے، تو یہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس، کمرشل ہاؤسنگ، اور شہری علاقوں کے لیے زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کی لیز فیس کے حساب کتاب کو معیاری بنائے گی، شفافیت کو یقینی بنائے گی، اور ریاست اور کاروبار دونوں کو اجازت دے گی کہ زمین کے استعمال کی فیس کی رقم اور زمین کے لیز کی فیس ریاستی بجٹ میں ادا کی جائے۔

موجودہ صورتحال کو حل کرنا جہاں زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کی لیز کی فیسیں غیر متعین ہیں، دونوں ریاستی اہلکاروں اور ملازمین کے لیے اپنے فرائض کی انجام دہی میں قانونی خطرات سے بچیں گے اور ان میں شامل افراد؛ اور اس بات کو یقینی بنائیں کہ ریاستی ایجنسیوں کو زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کی لیز کی فیس کی رقم کا تعین کرنے کا پورا اختیار ہے جو ریاستی بجٹ میں ادا کی جائے گی (زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ کوفیشینٹ (K4 کوفیشینٹ) کا تعین کرنے کے حق کے ذریعے سالانہ یا جب مارکیٹ میں اتار چڑھاؤ آتا ہے اور ہر قسم کے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ، کمرشل ہاؤسنگ، شہری علاقے کے مطابق، اس طرح ریاست اس کے بعد مارکیٹ کے اہم کردار کو پورا کرتی ہے۔ ایک ہی وقت میں، یہ پروجیکٹ سرمایہ کاروں کے حقوق کا تحفظ کرتے ہوئے ریاستی بجٹ کے لیے کافی، درست، اور بروقت وصولی کو یقینی بنائے گا۔

-کاروبار کے لیے ایک موجودہ رکاوٹ سرمایہ کاری کی پالیسیوں کی منظوری اور سرمایہ کاروں کو منظوری دینے کا طریقہ کار ہے۔ یہ ایک پروجیکٹ شروع کرنے کے پہلے دو مراحل ہیں۔ اس سے نمٹنے کے لیے آپ کے پاس کیا تجاویز ہیں؟

*ہم نے مشاہدہ کیا ہے کہ سرمایہ کاروں کی منظوری کے ساتھ ساتھ سرمایہ کاری کی پالیسیوں کی منظوری کا طریقہ کار رئیل اسٹیٹ اور کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کے لیے سرمایہ کاری اور تعمیراتی طریقہ کار کے "سلسلہ" کا صرف ابتدائی مرحلہ ہے۔ لہٰذا، اس طریقہ کار میں موجود "روکاوٹ" نے حالیہ دنوں میں سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹس اور کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس میں "روکاوٹیں" پیدا کی ہیں۔ نتیجتاً، اس رکاوٹ کو نہ صرف ہو چی منہ شہر بلکہ پورے ملک کے لیے حل کرنے کی ضرورت ہے۔

مزید برآں، ایک موجودہ رکاوٹ سماجی ہاؤسنگ منصوبوں کے لیے 1/2000 پیمانے کی منصوبہ بندی کو ایڈجسٹ کر رہی ہے۔ بہت سے پراجیکٹس پر عمل درآمد نہیں کیا جا سکتا ہے کیونکہ سوشل ہاؤسنگ کے زیادہ تر پروجیکٹ اس زمین پر ہیں جو پہلے کمرشل ہاؤسنگ کے لیے مختص کیے گئے تھے جنہیں تبدیل کر دیا گیا ہے۔ اگر اس زمین پر سوشل ہاؤسنگ تعمیر کی جاتی ہے، تو زمین کے استعمال کے قابلیت میں 1.5 گنا اضافہ ہوگا۔ اس کا مطلب ہے کہ پرانے 1/2000 پیمانے کی منصوبہ بندی کو اسی کے مطابق ایڈجسٹ کرنا پڑے گا۔

1/2000 اسکیل زوننگ پلان کو ایڈجسٹ کرنا ریاستی اداروں کی ذمہ داری اور اختیار ہے اور اسے شہری منصوبہ بندی اور تعمیرات کے قوانین کے مطابق "وقتاً فوقتاً" ایڈجسٹ کیا جاتا ہے۔ تاہم، اس میں کوئی ضابطہ موجود نہیں ہے جس میں کہا گیا ہو کہ "سرمایہ کاری اور تعمیر کے لیے فزیبلٹی اسٹڈی رپورٹ تیار کرنے اور پروجیکٹ کے اگلے مراحل کو نافذ کرنے سے پہلے زوننگ کے منصوبوں اور تفصیلی منصوبوں کو قانون کے مطابق منظور یا ایڈجسٹ کیا جانا چاہیے۔" اس لیے سوشل ہاؤسنگ پراجیکٹس میں سرمایہ کاروں کو انتظار کرنا پڑتا ہے، یہ جانے بغیر کہ انہیں کتنا انتظار کرنا پڑے گا، حالانکہ سوشل ہاؤسنگ پراجیکٹس صوبے کی آبادی کے سائز میں اضافہ نہیں کرتے ہیں۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ سوشل ہاؤسنگ کے خریداروں کے پاس کم از کم 6 ماہ کے لیے مستقل یا عارضی رہائش اور سوشل انشورنس ہونا ضروری ہے، اور پروجیکٹ صرف اس علاقے میں مقامی آبادی کے سائز کو بڑھاتا ہے جہاں پراجیکٹ واقع ہے۔

ماخذ لنک: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm