مسٹر لی ہوانگ چاؤ نے ہو چی منہ شہر کو اتارنے میں مدد کے لیے بہت سے خصوصی طریقہ کار تجویز کیے ہیں۔
-آپ کے خیال میں وہ میکانزم کیا ہیں؟
*سب سے پہلے، ہو چی منہ شہر میں موجودہ سڑکوں کو اپ گریڈ کرنے، توسیع دینے اور جدید بنانے کے لیے سرمایہ کاری کے منصوبوں پر BOT معاہدے کا اطلاق نہیں کیا جانا چاہیے۔ یہ پراجیکٹ کے سرمایہ کاروں اور BOT سڑکوں کا استعمال کرنے والے لوگوں کے درمیان دلچسپی کے تنازعات سے بچتا ہے جنہیں فیس ادا کرنی پڑتی ہے، ممکنہ طور پر معاشرے میں گرم جگہیں پیدا ہوتی ہیں۔ اس کے بجائے، سرمایہ کاروں کو ادائیگی کے لیے شہر کے بجٹ کا استعمال کرتے ہوئے، موجودہ سڑکوں کو اپ گریڈ کرنے، توسیع دینے اور جدید بنانے کے لیے سرمایہ کاری کے منصوبوں کو BT کنٹریکٹ کے تحت لاگو کیا جانا چاہیے۔
اس کے علاوہ، ہو چی منہ سٹی کو سرمایہ کاروں کو ادائیگی کے لیے ریاستی بجٹ کے سرمائے کا استعمال کرتے ہوئے BT کنٹریکٹس کی شکل میں تعمیراتی سرمایہ کاری کے منصوبوں کو دوبارہ شروع کرنے کی اجازت دینے پر غور کرنا ضروری ہے، یقینی طور پر سرمایہ کاروں کو دیگر منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے زمینی فنڈز سے ادائیگی نہیں کرنا۔ اس کے ساتھ ہی، ریاست لینڈ فنڈ ڈویلپمنٹ، لینڈ ڈویلپمنٹ فنڈز، لینڈ فنڈ ڈیولپمنٹ آرگنائزیشنز میں سرمایہ کاری کی سرگرمیوں کے ذریعے بجٹ کیپٹل تخلیق کرتی ہے اور زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے لیے مسودہ اراضی قانون (ترمیم شدہ) کی دفعات کے مطابق پرائیویٹ سیکٹر سے وسائل کو متحرک کرنے کے لیے شہری انفراسٹرکچر، ٹریفک کے کاموں وغیرہ میں سرمایہ کاری کرتا ہے۔
- رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں موجودہ رکاوٹوں کے بارے میں، آپ کے پاس ان کو حل کرنے اور ہو چی منہ شہر کی ترقی کے لیے ایک پیش رفت پیدا کرنے کے لیے کیا تجاویز ہیں؟
*فی الحال، سب سے بڑا مسئلہ قانونی مسائل سے متعلق ہے، خاص طور پر زمین کے استعمال کی فیس کا حساب۔ زیادہ تر پراجیکٹس پر عمل درآمد نہیں کیا جا سکتا کیونکہ وہ موجودہ حساب کتاب کے طریقوں سے زمین کے استعمال کی فیس ادا نہیں کر سکتے۔ لہٰذا، تجارتی ہاؤسنگ پروجیکٹوں کو زمین کی قیمت کے ایڈجسٹمنٹ کوفیشینٹ (گتانک K) کو لاگو کرنے کی اجازت دینے کی تجویز ہے، اور اسے زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایے کو تمام اراضی پلاٹوں اور زمینی پلاٹوں پر لاگو کرنے کے لیے منظوری کے لیے جمع کروائیں (قطع نظر زمین کی قیمت کی فہرست کے مطابق شمار کی گئی قیمت)۔
کیونکہ فی الحال، سرپلس طریقہ عام طور پر زمین کے استعمال کی فیسوں اور رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس، کمرشل ہاؤسنگ، اور شہری علاقوں کے لیے زمین کے کرایے کا حساب لگانے کے لیے مخصوص زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے لیے استعمال کیا جاتا ہے۔ تاہم، یہ طریقہ زمین کی تشخیص کے قابل اعتماد نتائج نہیں دیتا ہے۔ ماہرین کے حسابات کے مطابق، ایک ہی رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے لیے، اگر صرف ایک ویلیو ایشن انٹرپرائز زمین کی تشخیص کے دو مختلف طریقے لاگو کرتا ہے، تو یہ دو مختلف نتائج دے گا، جس کی قدر میں تقریباً 17% کا فرق ہے۔ اگر ایک ہی رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کو دو مختلف ویلیویشن انٹرپرائزز کے ذریعہ لاگو کیا جاتا ہے جو زمین کی تشخیص کا ایک ہی طریقہ استعمال کرتے ہیں، تو یہ تقریباً 17% کے قدر کے فرق کے ساتھ دو مختلف نتائج بھی دے گا۔ لہٰذا، کمرشل ہاؤسنگ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے لیے زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایے کا حساب لگانے کے لیے زمین کی قیمت کی ایڈجسٹمنٹ کے گتانک کے طریقہ کار کو لاگو کرنا بہت ضروری ہے۔
-جناب، K عدد کو لاگو کرنا کتنا فائدہ مند ہے؟
*جہاں تک میں جانتا ہوں، ہو چی منہ سٹی کی پیپلز کمیٹی نے ایک دستاویز جاری کی ہے جس میں تمام رئیل اسٹیٹ اور کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کے لیے زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایے کا حساب لگانے کے لیے K کوفیشنٹ طریقہ کو لاگو کرنے کی اجازت کی درخواست کی گئی ہے، قطع نظر اس کے کہ اس منصوبے کی زمین کے استعمال کی فیس کی قیمت 30 بلین VND سے زیادہ ہے یا اس سے کم، اس کے بجائے اب یہ زمین کی قیمت کے یونٹ کے طور پر مشاورت کر رہا ہے۔ اگر زمین کے استعمال کی فیس کا تعین کرنے کے لیے K عدد کو لاگو کیا جاتا ہے، تو وقت 6 ماہ سے زیادہ نہیں ہو سکتا۔ پروجیکٹ سرمایہ کاروں کے حقوق کو یقینی بناتے ہوئے ریاستی بجٹ کی مکمل، درست اور بروقت وصولی کو یقینی بنائیں۔
بہت سے منصوبے لاگو نہیں کیے جا سکتے کیونکہ وہ زمین کے استعمال کی فیس ادا نہیں کر سکتے۔
ایک ہی وقت میں، اگر ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کی تجویز کے مطابق لاگو کیا جاتا ہے، تو یہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس، کمرشل ہاؤسنگ، اور شہری علاقوں کے لیے زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایوں کے حساب کتاب کو باضابطہ بنائے گی، شفافیت کو یقینی بنائے گی، تاکہ ریاست اور کاروباری ادارے دونوں زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایوں کی رقم کا اندازہ لگا سکیں جو ریاست کے بجٹ کو ادا کیے جانے ہیں۔
زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کا کرایہ نامعلوم ہونے کی موجودہ صورتحال پر قابو پانا، سرکاری فرائض کی انجام دہی میں حکام، سرکاری ملازمین اور سرکاری ملازمین کے لیے قانونی خطرات سے گریز کرنا اور متعلقہ افراد؛ اس بات کو یقینی بناتے ہوئے کہ ریاستی ایجنسیوں کو زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایے کی رقم کے بارے میں فیصلہ کرنے کا پورا اختیار ہے جو ریاستی بجٹ کو ادا کی جائے گی (زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ کے گتانک (گتانک K4) پر سالانہ فیصلہ کرنے کے حق کے ذریعے یا جب مارکیٹ میں اتار چڑھاؤ آتا ہے اور ہر قسم کے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے مطابق، تجارتی ہاؤسنگ، شہری، ریاست کا مرکزی کردار ادا کرنے کے لیے ریاست کی مارکیٹ کا کردار ادا نہیں کرتی۔ اس کے ساتھ ساتھ، پراجیکٹ کے سرمایہ کاروں کے حقوق کو یقینی بناتے ہوئے، ریاستی بجٹ کے لیے کافی، درست اور بروقت وصولی کو یقینی بنانا۔
-ایک مسئلہ جس کے ساتھ کاروبار فی الحال "پھنس" ہوئے ہیں وہ ہے سرمایہ کاری کی پالیسیوں کی منظوری اور سرمایہ کاروں کو منظوری دینے کا طریقہ کار۔ یہ ایک پروجیکٹ کرنے کے پہلے دو مراحل ہیں۔ ان کو حل کرنے کے لیے آپ کے پاس کیا تجاویز ہیں؟
*ہم سمجھتے ہیں کہ سرمایہ کاروں کو منظوری دینے کے ساتھ ہی سرمایہ کاری کی پالیسی کی منظوری کا طریقہ کار رئیل اسٹیٹ اور کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کے لیے سرمایہ کاری اور تعمیراتی طریقہ کار کے "سلسلہ" کا صرف ابتدائی طریقہ کار ہے۔ لہٰذا، اس طریقہ کار کی ’بلاکیج‘ کی وجہ سے پچھلے وقتوں میں سوشل ہاؤسنگ پراجیکٹس اور کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس کی ’بلاکیج‘ ہوئی ہے۔ اس لیے نہ صرف ہو چی منہ شہر بلکہ پورے ملک کے لیے اس رکاوٹ کو دور کرنا ضروری ہے۔
اس کے علاوہ، موجودہ مسئلہ سماجی رہائش کے منصوبوں کے لیے 1/2000 کی منصوبہ بندی کو ایڈجسٹ کر رہا ہے۔ بہت سے پراجیکٹس پر عمل درآمد نہیں کیا جا سکتا ہے کیونکہ زیادہ تر سوشل ہاؤسنگ پراجیکٹ کمرشل ہاؤسنگ سے بدلی ہوئی زمین ہیں۔ اگر سوشل ہاؤسنگ تعمیر کی جاتی ہے، تو زمین کے استعمال کے گتانک میں 1.5 گنا اضافہ کیا جائے گا۔ اس کا مطلب ہے کہ پرانی 1/2000 کی منصوبہ بندی کو اس کے مطابق ایڈجسٹ کرنا پڑے گا۔
1/2000 اسکیل زوننگ پلان کو ایڈجسٹ کرنا ریاستی اداروں کی ذمہ داری اور اختیار کے تحت ہے اور اسے شہری منصوبہ بندی اور تعمیرات کے قانون کے مطابق "وقتاً فوقتاً" ایڈجسٹ کیا جاتا ہے، لیکن یہ شرط نہیں رکھی گئی ہے کہ "زوننگ پلانز اور تفصیلی پلانز کو انوسٹمنٹ فزیبلٹی کی تیاری سے پہلے قانون کے مطابق ایڈجسٹمنٹ کے لیے منظور یا منظور کیا جانا چاہیے۔ ہاؤسنگ پروجیکٹ کو انتظار کرنا چاہیے، یہ جانے بغیر کہ انہیں کتنا انتظار کرنا پڑے گا، حالانکہ سوشل ہاؤسنگ پروجیکٹ صوبے کی آبادی کے سائز میں اضافہ نہیں کرتا ہے کیونکہ سوشل ہاؤسنگ کے خریداروں کو کم از کم 6 ماہ کے لیے مستقل یا عارضی رہائشی ہونا چاہیے اور ان کے پاس سوشل انشورنس ہونا چاہیے، جس سے صرف اس علاقے میں مقامی آبادی کا سائز بڑھتا ہے جہاں پراجیکٹ واقع ہے۔
ماخذ لنک
تبصرہ (0)