بیوروکریٹک طریقہ کار کے بھنور میں کاروبار متاثر ہو رہے ہیں۔

بیوروکریٹک طریقہ کار کے بھنور میں کاروبار متاثر ہو رہے ہیں - حصہ 5: کاروبار اور سرمایہ کاروں کو "بیمار" نہ ہونے دیں۔

متعدد منصوبوں کو درپیش اہم مسائل کے درمیان، جیسے کہ زمین کی تشخیص میں تاخیر، منصوبہ بندی کی ایڈجسٹمنٹ، اور ماضی کی غلطیوں کو سدھارنے کے لیے حکام کا انتظار، جس سے کاروباروں اور سرمایہ کاروں کی صحت اور اعتماد کو نقصان پہنچا، کئی وکلاء اور ماہرین نے اپنے نقطہ نظر اور تجویز کردہ حل بتائے ہیں۔

وسطی ویتنام میں متعدد منصوبے مختلف وجوہات کی بناء پر رک گئے ہیں، جن میں زیادہ تر منصوبہ بندی کی ایڈجسٹمنٹ، زمین کے استعمال کی ساخت اور شکل، اور زمین کی تشخیص سے متعلق رکاوٹیں ہیں۔ ان طریقہ کار کو مکمل کرنے کے لیے درکار وقت پیچیدہ اور لمبا ہے، جو نہ صرف کاروبار کو مالی طور پر نقصان پہنچا رہا ہے بلکہ مقامی حکام پر اعتماد کو بھی ختم کر رہا ہے۔

سرمایہ کاروں کو اپنے حقوق کا دعوی کرنے کے لیے شکایت یا مقدمہ دائر کرنے کا حق ہے۔

- وکیل لی نگوک ڈوان، دا نانگ سٹی بار ایسوسی ایشن

زمین کی لیز کی مدت کو 70 سال سے 50 سال تک ایڈجسٹ کرنے کے لیے 2013 کے لینڈ لا کی شق 3، آرٹیکل 106 کی دفعات کی تعمیل کرنی ہوگی۔

ایسی صورتوں میں جہاں زمین کی لیز کی مدت کو ایڈجسٹ کیا گیا ہے لیکن وہ 2013 کے لینڈ لا کے شق 3، آرٹیکل 106 کی دفعات کی تعمیل نہیں کرتا ہے اور زمین لیز پر دینے والے کو نقصان پہنچاتا ہے، ذمہ داری لینڈ مینجمنٹ کے لیے مجاز ریاستی ایجنسی پر عائد ہوتی ہے، جو اس معاملے میں صوبائی عوامی کمیٹی ہے۔

زمین کے لیز کے بارے میں جو شق 3، 2013 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 126 کے ساتھ تعمیل نہیں کرتے ہیں، اور جو ایڈجسٹمنٹ شق 3، 2013 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 106 کی دفعات کے مطابق نہیں ہیں، ذمہ داری مجاز ریاستی ایجنسی پر عائد ہوتی ہے۔

وہ سرمایہ کار جن کے حقوق اور مفادات کی خلاف ورزی کی گئی ہے اور جنھیں نقصان ہوا ہے وہ اپنے حقوق کا دعویٰ کرنے کے لیے مجاز عوام کی عدالت میں شکایت یا مقدمہ دائر کر سکتے ہیں۔

سرمایہ کاروں کو نقصانات کو ثابت کرنے کے لیے مخصوص ثبوت فراہم کرنے کی ضرورت ہے۔

- مسٹر فام ہو ہونگ لانگ، ایم ایس سی، این تھانہ کنسلٹنگ اینڈ انویسٹمنٹ کمپنی لمیٹڈ کے ڈائریکٹر

2013 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 126 کے مطابق، صرف بڑے سرمایہ کاری والے پراجیکٹ لیکن سستے سرمائے کی بازیابی، مشکل سماجی -اقتصادی حالات والے علاقوں میں سرمایہ کاری کے منصوبے، یا خاص طور پر مشکل سماجی-اقتصادی حالات والے علاقے جن میں طویل مدت کی ضرورت ہوتی ہے، زمین مختص یا لیز کی شرائط 50 سال سے زیادہ ہو سکتی ہیں، لیکن 70 سال سے زیادہ نہیں۔

لہٰذا، ساحلی سیاحت کے منصوبوں کے لیے جنہیں حکومت نے 70 سالہ زمینی لیز پر دیے تھے، جنہیں بعد میں 50 سال میں ایڈجسٹ کر دیا گیا، سرمایہ کاروں کو ایڈجسٹمنٹ کے لیے طویل انتظار کی مدت، کھوئے ہوئے سرمایہ کاری کے مواقع وغیرہ کی وجہ سے ہونے والے نقصانات کو ثابت کرنے کے لیے ٹھوس ثبوت فراہم کرنے کی ضرورت ہے، تاکہ ریاستی انتظامی ایجنسی سے معاوضے کی درخواست کرنے کی بنیاد ہو۔

زمین کی قیمتوں کے بارے میں، حکومت نے حال ہی میں حکمنامہ نمبر 71/2024/ND-CP جاری کیا ہے، جو زمین کے قانون نمبر 31/2024/QH15 کے لاگو ہونے کی تاریخ سے نافذ ہے۔ تاہم، اس حکم نامے میں اب بھی کچھ مسائل ہیں جو واضح طور پر منظم نہیں ہیں۔ مثال کے طور پر، فاضل تشخیص میں تکنیکی بنیادی ڈھانچے کی لاگت کے بارے میں، تشخیص سے پہلے تخمینہ کا اندازہ لگانا بہت مشکل ہے۔

حکومت غلطیاں کرتی رہتی ہے اور پھر ان کی ’’سدھاری‘‘ کرتی ہے لیکن جب سرمایہ کاروں کو نقصان ہوتا ہے تو ذمہ داری کون لیتا ہے؟

- مسٹر Nguyen Van Dinh، ویتنام ریئل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین، ویتنام ریئل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے وائس چیئرمین

پچھلے سالوں میں، بہت سے ساحلی سیاحتی منصوبوں کو، تجارتی اور خدمت کے مقاصد کے لیے مختص اراضی کے استعمال کے باوجود، وسطی ویتنام کے کچھ صوبوں اور شہروں کے حکام نے 70 سال تک کی زمینی لیز دی تھیں، جنہیں بعد میں 50 سال تک ایڈجسٹ کر دیا گیا۔ ایڈجسٹمنٹ کا یہ عمل وقت طلب تھا، جس کی وجہ سے کاروباری اداروں کو کافی مشکلات کا سامنا کرنا پڑا۔

بلاشبہ یہ مسئلہ پہلے بھی قانون میں موجود ہے لیکن اس کی روک تھام کی کوششیں خاطر خواہ فیصلہ کن ثابت نہیں ہوسکیں۔ مزید برآں، کچھ قانونی ضوابط میں خامیاں، تضادات اور اوورلیپس ہوتے ہیں، جو متضاد تشریحات اور نفاذ کا باعث بنتے ہیں، جس میں ہر علاقہ ایک مختلف طریقہ اختیار کرتا ہے۔

کچھ جگہوں پر، انسپکٹر جائزہ لیتے ہیں، خلاف ورزیوں کا پردہ فاش کرتے ہیں، اس کے بعد وضاحت اور ہینڈلنگ کا عمل ہوتا ہے، جو مقامی اقتصادی ترقی کے منصوبوں اور حکمت عملیوں کی ترقی اور نفاذ میں جمود پیدا کرتا ہے۔

ہمارے اعداد و شمار کے مطابق، اس وقت ملک بھر میں 1,000 سے زائد ایسے منصوبے ہیں جو نظرثانی، زیر التوا حل یا مسائل کے حل کے لیے نئے ضوابط کے منتظر ہیں۔ ان میں سے بہت سے پراجیکٹس ریاستی انتظام کی کمزوری کے آثار دکھاتے ہیں۔

غلطیاں کرنے والے حکام کو جوابدہ ہونا چاہیے، اور انہیں مجرمانہ قانونی چارہ جوئی کا سامنا بھی کرنا پڑ سکتا ہے۔ تاہم، اب تک، کسی بھی معاملے کو "جائزہ" کے لیے آگے نہیں لایا گیا ہے تاکہ واضح طور پر تجزیہ کیا جا سکے کہ حکام کی ان غلطیوں نے کس طرح کاروبار اور شہریوں کو نقصان پہنچایا ہے۔

مثال کے طور پر، حال ہی میں، کچھ علاقوں نے سیاحت اور تفریحی منصوبوں کے لیے زمین کے استعمال کے سرٹیفکیٹ جاری کیے ہیں۔ صارفین نے ان سرٹیفکیٹس کو مصنوعات کی خریداری کا فیصلہ کرنے کی بنیاد کے طور پر استعمال کیا۔ جب انسپکٹرز نے چھان بین کی اور یہ نتیجہ اخذ کیا کہ سرٹیفکیٹس کا اجراء قواعد و ضوابط کے خلاف تھا، حکام نے جاری کردہ سرٹیفکیٹس کو منسوخ یا ایڈجسٹ کرکے صورتحال کو "درست" کیا۔

حکام غلطیاں کرتے رہتے ہیں اور پھر ان کی "تصحیح" کرتے ہیں، لیکن جب سرمایہ کاروں اور صارفین کو نقصان ہوتا ہے تو کون ذمہ داری لیتا ہے؟ اگر اس مسئلے کو حل نہیں کیا جاتا ہے، تو اس سے لوگ متعدد سطحوں پر ڈیولپرز کے خلاف شکایات اور مقدمے درج کرائیں گے، جس سے سماجی عدم استحکام پیدا ہوگا، اور خاص طور پر قانونی نظام اور سرکاری اداروں میں سرمایہ کاروں اور عوام کا اعتماد ختم ہوگا۔

میرے خیال میں ضابطے کی ضرورت ہے۔ خلاف ورزی کرنے والوں کو سزا دینے کے علاوہ، حکومت کو ہمیشہ بات چیت میں شامل ہونے اور حل تلاش کرنے کے لیے تیار رہنا چاہیے، یہاں تک کہ غلط فیصلوں کی تلافی بھی۔ اور مزید خلاف ورزیوں کو روکنے کے لیے، سب سے اہم باتوں میں سے ایک یہ ہے کہ احتیاط سے غور کریں اور اہلکاروں کی تقرری کریں، مکمل جانچ اور اسکریننگ کریں۔

زمین سے متعلق نئے جاری کردہ ضابطے اعلیٰ، زیادہ مستقل اور زیادہ یکساں ہیں۔ ہم سمجھتے ہیں کہ واضح ضابطے غلطیوں کو محدود کر دیں گے اور ایسی رکاوٹیں پیدا کریں گے جو حکام کو غلطیاں کرنے سے روکیں گے۔

قانونی ضابطوں کو ہم آہنگ کرنے کی ضرورت ہے۔

- وکیل لی کاو، ایف ڈی وی این لا فرم

زمین کی قیمت کا تعین کرنے کے چار طریقوں میں سے، زمین کے استعمال کے منصوبے اور تفصیلی تعمیراتی منصوبے کے مطابق سب سے زیادہ موثر زمین کے استعمال کی بنیاد پر، زمین کے پارسل یا رقبے کی کل تخمینی ترقیاتی لاگت کو کل تخمینی ترقیاتی محصول سے گھٹا کر اضافی طریقہ لاگو کیا جاتا ہے۔

2024 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 158 کے مطابق اور حکمنامہ نمبر 71/2024/ND-CP کے آرٹیکل 6 کی رہنمائی کے مطابق، منافع کا بنیادی طور پر تخمینہ شدہ ترقیاتی اخراجات کو تخمینہ شدہ کل ترقیاتی محصول سے گھٹا کر لگایا جاتا ہے۔

تاہم، حقیقت میں، اخراجات صرف ایک رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کو تیار کرنے کے اخراجات، یا خود رئیل اسٹیٹ اثاثہ کی قیمت نہیں ہیں۔ بہت سے لوگ اس بات پر فکر مند ہیں کہ اگر منافع کو کل ترقیاتی آمدنی مائنس کل ترقیاتی لاگت کے برابر کیا جائے تو زمین کے استعمال کے حقوق کی اصل قیمت شامل نہیں ہوگی۔ صرف ابتدائی سرمایہ کاری اور ترقی کے مرحلے سے اٹھنے والے اخراجات پر غور کیا جائے گا، زمین کی خریداری میں لگائے گئے سرمایہ یا قابل ادائیگی اراضی کے استعمال کی فیس پر نہیں۔ یہ ایک بہت بڑا ظاہر منافع کی قیادت کرے گا. ایک بڑا ظاہری منافع پھر بڑے ٹیکسوں اور فیسوں کا باعث بنے گا، جس کے نتیجے میں اصل منافع کم ہوگا، یا نقصانات بھی۔ نتیجتاً، منافع کو یقینی بنانے کے لیے، کاروبار رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ کریں گے۔ یہ گھریلو خریداروں کے لیے نقصان دہ ہے اور اس کے ساتھ ہی مارکیٹ کو عدم استحکام کی طرف دھکیل دیتا ہے کیونکہ قیمتیں حقیقت کی عکاسی نہیں کرتی ہیں۔

وہ خدشات، میری رائے میں، بہت اہم ہیں۔ نئے جاری کردہ فرمان نمبر 71/2024/ND-CP کے آرٹیکل 6 میں حساب کے اضافی طریقہ کار کے ساتھ، اگرچہ شق 8، فرمان نمبر 12/2024/ND-CP کی شق 1 میں دفعات کو تبدیل کرنے کے لیے تفصیلی ضابطے موجود ہیں۔ 44/2014/ND-CP)، یہ اب بھی زمین کی قیمتوں کو ان کی اصل قیمت کے قریب لانے کے مطالبے کو حل نہیں کر سکتا، کیونکہ منافع کی قیمت مصنوعی طور پر بڑھائی جاتی ہے، جیسا کہ میں نے ابھی تجزیہ کیا ہے۔

زمین کی تشخیص پر کافی مخصوص ضوابط کے باوجود، یہ مسئلہ عملی طور پر انتہائی پیچیدہ ہے۔ بہت سی ویلیو ایشن آرگنائزیشنز پبلک فنڈز کا استعمال کرتے ہوئے پراجیکٹس سے متعلق پبلک اثاثوں اور اراضی کا اندازہ لگانے میں ہچکچاتے ہیں، کسی غلطی کے لیے جوابدہی کے ڈر سے۔

لہذا، زمین کی تشخیص صرف قیمت کے تعین کے بارے میں نہیں ہے، بلکہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے قانونی بہاؤ کو آسان بنانے کے بارے میں بھی ہے۔ زمین کے استعمال کے حق کے سرٹیفکیٹ جاری ہونے کے بعد، زمین کی منظوری کے لیے معاوضہ ادا کر دیا جاتا ہے، اور زمین سے متعلق مالی ذمہ داریاں پوری ہو جاتی ہیں، تب بعد کے قانونی مسائل آگے بڑھ سکتے ہیں۔

موجودہ کوتاہیوں کو دیکھتے ہوئے، مجھے یقین ہے کہ درج ذیل مخصوص حل کی ضرورت ہے:

سب سے پہلے، فرمان نمبر 71/2024/ND-CP کے علاوہ، 2024 کے زمینی قانون، 2023 کے رئیل اسٹیٹ بزنس لاء، 2023 ہاؤسنگ قانون وغیرہ کی رہنمائی کرنے والے دیگر حکمناموں کا مسودہ تیار کرتے وقت، حقیقی مارکیٹ میں حقیقی قیمت کو کنٹرول کرنے کے لیے ایک متحد نقطہ نظر کے ساتھ مخصوص اور تفصیلی ضوابط کو شامل کرنا ضروری ہے۔ اس میں درست اعداد و شمار اور معلومات کو عام طور پر اور خاص طور پر رئیل اسٹیٹ کی قدروں، بشمول زمین کے استعمال کے حقوق کی قدر کو منظم کرنے کے لیے ہم آہنگی کے حل شامل ہیں۔ زمین کی درست تشخیص کے لیے متعلقہ رئیل اسٹیٹ قوانین کے ضوابط میں مستقل مزاجی کی ضرورت ہوتی ہے۔

دوم، حکمنامہ نمبر 71/2024/ND-CP کا آرٹیکل 8 زمین کی قیمتوں کو متاثر کرنے والے عوامل کا تعین کرتا ہے، جو کہ ایک اہم نیا مواد ہے جس کے لیے مخصوص مسائل کی نشاندہی کرنے کے لیے زمین کی تشخیص کے عمل کی ضرورت ہوتی ہے۔ یہ مسئلہ عمل درآمد میں صوابدیدی ہے۔ لہذا، مخصوص قواعد و ضوابط اور مقامی علاقوں میں زمین کی تشخیص کی سرگرمیاں معیاری حالات اور اعداد و شمار پر غور کرنے کے لیے ہم آہنگ ہونے چاہئیں تاکہ عملی طور پر زمین کی تشخیص کے طریقوں کو سائنسی اور درست طریقے سے استعمال کیا جا سکے، جو زمین کے استعمال کے حقوق کی حقیقی مارکیٹ ویلیو کی عکاسی کرتا ہے۔

سوم، زمین، رئیل اسٹیٹ اور ہاؤسنگ سے متعلق نئے قانونی ضوابط کا ایک جامع اور منظم، مستقل اور فیصلہ کن نفاذ ضروری ہے تاکہ عملی طور پر ان کے موثر نفاذ کو یقینی بنایا جا سکے۔ زمین کی قیمتیں مناسب طریقے سے مقرر اور برقرار رکھی جانی چاہئیں، جو حقیقی مارکیٹ ویلیو کی عکاسی کرتی ہیں، اور سرمایہ کاری، منصوبہ بندی، کاروباری حالات، لین دین کے حالات، اور مختلف قانونی دستاویزات کی دیگر دفعات سے متعلق ضوابط سے متاثر نہیں ہونی چاہئیں۔ جب ان ضوابط کو مؤثر طریقے سے لاگو کیا جاتا ہے، اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مارکیٹ کے اصولوں کے مطابق چلتی ہے، تب جائداد کی قیمتیں ان کی حقیقی قدر کی عکاسی کریں گی۔

سرمایہ کار کی دا نانگ سٹی پیپلز کمیٹی کے خلاف مقدمہ کرنے کی دھمکی

28 جون، 2024 کو، ہوا بن کمپنی لمیٹڈ نے دا نانگ گولڈن بے پروجیکٹ (جسے ہووا بن گرین دا نانگ کمپلیکس پروجیکٹ بھی کہا جاتا ہے) میں اپارٹمنٹس کے مالکان کو ایک نوٹس بھیجا جس میں کہا گیا ہے کہ 5 جون 2024 کو، کمپنی نے آفیشل لیٹر نمبر 212-2024/CV-HB کے چیئرمین کو سٹی کی کمیٹی کے جواب کے بارے میں بھیجا۔ دا نانگ گولڈن بے پروجیکٹ میں اپارٹمنٹس کے لیے ملکیتی سرٹیفکیٹ جاری کرنا۔ اگر دا نانگ سٹی کی پیپلز کمیٹی 30 جون 2024 تک کوئی جواب فراہم نہیں کرتی ہے تو کمپنی مقدمہ دائر کرے گی۔
اطلاعات کے مطابق، 3 جولائی 2024 تک، دا نانگ سٹی پیپلز کمیٹی نے ابھی تک کوئی باضابطہ جواب نہیں دیا تھا، اور ہوا بن کمپنی لمیٹڈ نے کہا کہ وہ ایک مقدمہ دائر کریں گے جیسا کہ ذکر کیا گیا ہے۔

ماخذ: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html