رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی کے لیے مثبت رفتار۔

متعدد خطرات اور چیلنجوں کا سامنا کرنے کے باوجود، ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں اب بھی بحالی کی بنیادیں اور بنیادیں موجود ہیں۔ اس سال کے آخر سے اور 2024 تک، مارکیٹ کو فریم ورک کو مکمل کرنے، قانونی رکاوٹوں کو دور کرنے، اور بحالی کے عمل کے لیے مثبت رفتار پیدا کرنے کے لیے حکومتی طریقہ کار اور پالیسیوں کے ساتھ ساتھ وزارتوں اور ایجنسیوں کے تعاون کی ضرورت رہے گی۔

ملک بھر میں، اس وقت 1,200 منصوبے ریزولوشن کے منتظر ہیں، لیکن صرف 500 زیرِ نظر ہیں۔ (تصویر: ایم پی)

سالوں کے دوران، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے بہت تیز رفتاری سے ترقی کی ہے، جس کی وجہ سرمایہ کاری کی بہت زیادہ مانگ ہے۔ تاہم، فی الحال، یہ مارکیٹ بہت زیادہ قیمتوں اور قانونی رکاوٹوں کی وجہ سے "ٹھنڈا ہو رہی ہے"، جس کی وجہ سے سرمایہ کاروں کا اعتماد جمود کا شکار ہے۔ ایک واضح مثال یہ ہے کہ ملک بھر میں 1,200 منصوبے ریزولوشن کے منتظر ہیں، لیکن صرف 500 کے قریب زیر غور ہیں، یعنی 800 سے زیادہ منصوبے تعطل کا شکار ہیں!

GP انوسٹ کے چیئرمین مسٹر Nguyen Quoc Hiep کے مطابق، حقیقت میں، 70-80% کاروباری رکاوٹیں قانونی مسائل اور انتظامی طریقہ کار سے متعلق ہیں۔ اس لیے کاروباری اداروں کو ان قانونی پہلوؤں کا بے صبری سے انتظار ہے جن پر قومی اسمبلی غور کر رہی ہے اور منظوری دے رہی ہے۔ مثال کے طور پر، زمین کی منظوری، طریقہ کار، اور حصول اراضی کا طریقہ کار طویل ہے… کچھ منصوبے 15 سال سے بغیر تکمیل کے جاری ہیں۔ سرمایہ کاری کے طریقہ کار کے بارے میں، فی الحال، ایک پروجیکٹ کے لیے 30 سے ​​زیادہ سرکاری ڈاک ٹکٹوں کی ضرورت ہوتی ہے۔ اس سے کاروبار کے وسائل ضائع ہو رہے ہیں۔

اس نقطہ نظر کا اشتراک کرتے ہوئے، ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر نگوین وان ڈِنھ نے نوٹ کیا کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں موجودہ مشکلات بھی خود مارکیٹ اور ریئل اسٹیٹ کے کاروبار کے اندر موجود بے شمار مسائل کی وجہ سے ہیں۔ اسٹیٹ بینک آف ویتنام اور وزارت تعمیرات کے فنکشنل یونٹس کے اعدادوشمار بتاتے ہیں کہ 25 ملین VND/m2 سے کم قیمت والے اپارٹمنٹس بہت کم ہیں، تقریباً نہ ہونے کے برابر ہیں۔ فی الحال، مارکیٹ سپلائی اور ڈیمانڈ کے ایک اہم عدم توازن کا سامنا کر رہی ہے، سپلائی بنیادی طور پر ہائی اینڈ اور درمیانی رینج والے حصوں میں ہے۔ کم آمدنی والے لوگوں کی خدمت کرنے والا کم درجے کا طبقہ ابھی تک محدود ہے۔

وزیر اعظم کی ہدایت 993/CĐ-Ttg کو نافذ کرنے کے لیے ایک حالیہ آن لائن کانفرنس میں، اسٹیٹ بینک آف ویتنام کے ڈپٹی گورنر، مسٹر ڈاؤ من ٹو نے بتایا کہ مکانات کی قیمتیں بہت آہستہ سے کم ہوئی ہیں، یا اس سے بھی بڑھ گئی ہیں، جبکہ قرضے کی شرح سود میں کمی آئی ہے۔ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو گھر کی قیمتوں کے حوالے سے "گیم" میں متحد ہونے کی ضرورت ہے۔ فی الحال، مکان کی قیمتیں بہت زیادہ ہیں، اور کاروباری اداروں کو احتیاط سے غور کرنا چاہیے کہ مارکیٹ کی قوت خرید کو کیسے حل کیا جائے۔

ہو چی منہ سٹی کے اعداد و شمار کا حوالہ دیتے ہوئے، 2020 سے اب تک، اعلی درجے کی ہاؤسنگ نے مسلسل مارکیٹ پر غلبہ حاصل کیا ہے، جس میں 70-80% مصنوعات شامل ہیں، باقی درمیانی رینج ہاؤسنگ ہیں۔ پچھلے تین سالوں میں، شہر نے 25 ملین VND فی مربع میٹر سے کم قیمت والے سستی مکانات کی گمشدگی کو دیکھا ہے، جب کہ یہ طبقہ کبھی 2017 میں 44% سے زیادہ تھا۔ ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ کا اندازہ ہے کہ کم اور درمیانی آمدنی والے افراد کو 2-3 بلین VND کی قیمت والا ایک سستا اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے ہر سال 100 ملین VND کی بچت کرنے میں تقریباً 25 سال لگیں گے۔ سوشل ہاؤسنگ کے ساتھ، اگر پالیسی تبدیل نہیں ہوتی ہے، یہاں تک کہ وہ لوگ جو پہلے بریکٹ میں ذاتی انکم ٹیکس ادا کرتے ہیں (سالانہ 60 ملین VND سے کم کماتے ہیں) اسے برداشت نہیں کر سکیں گے، جبکہ سستی کمرشل ہاؤسنگ ان کی پہنچ سے باہر ہے۔

اسٹیٹ بینک آف ویتنام کے گورنر، نگوین تھی ہانگ کا خیال ہے کہ پروجیکٹ کی شفافیت اور قیمتوں کا تعین رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کی طلب میں بحالی کے لیے اہم مسائل ہیں۔ کاروباری اداروں اور کارپوریشنوں کو خود قرارداد نمبر 33 میں حکومت کی ہدایات پر عمل کرنے کی ضرورت ہے، جو اچھی کارپوریٹ گورننس، منافع کے مقاصد اور مصنوعات کے ڈھانچے کو متوازن کرنے اور قیمتوں میں کمی پر غور کرنے پر زور دیتی ہے۔ یہ، وزارتوں، شعبوں اور مقامی علاقوں کے حل کے ساتھ مل کر، اس مارکیٹ میں سرمایہ کاری کی حوصلہ افزائی کرے گا۔

حال ہی میں ریکارڈ کیے گئے مثبت اشاروں کی ایک سیریز کے ساتھ، بہت سے ماہرین کا خیال ہے کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اپنی تہہ سے گزر چکی ہے اور ایک نئے دور کا آغاز کر رہی ہے، جس کے نتیجے میں رئیل اسٹیٹ بروکریج فرموں اور ایجنسیوں کے اہلکاروں کی مانگ میں اضافہ ہوا ہے۔ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ 2023 کی تیسری سہ ماہی سے لین دین میں تیزی سے اضافے کے ساتھ متحرک ہونا شروع ہوگئی، مختلف پروجیکٹس کے سیلز ایونٹس کے دوران گاہک فعال طور پر مارکیٹ میں واپس آرہے ہیں۔ ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیل اسٹیٹ بروکرز (VARS) کی ایک حالیہ رپورٹ کے مطابق، مارکیٹ ایک نئے مرحلے میں داخل ہونے کی پہلی علامت لیکویڈیٹی میں اضافہ ہے۔ خاص طور پر، 2023 کی دوسری سہ ماہی میں، مارکیٹ نے 3,700 ٹرانزیکشنز ریکارڈ کیں، جو کہ پہلی سہ ماہی میں 2,700 کے مقابلے میں 37% اضافہ ہے۔ تیسری سہ ماہی تک، مارکیٹ نے تقریباً 6,000 ٹرانزیکشنز ریکارڈ کیں، جو 2023 کی دوسری سہ ماہی کے مقابلے میں 1.5 گنا زیادہ ہے۔

VARS کے مطابق، ملک بھر میں شروع کیے گئے نئے منصوبوں نے حال ہی میں سرمایہ کاروں کی اہم دلچسپی کو راغب کیا ہے۔ امید افزا علاقوں میں کچھ منصوبوں نے تحفظات میں اضافہ بھی ریکارڈ کیا ہے۔ ٹاؤن ہاؤسز، ولاز، اور کمرشل پراپرٹیز جن کی قیمت 5 بلین VND سے زیادہ ہے کی بھی کافی مانگ دیکھی گئی ہے۔

درحقیقت، سرمایہ کاروں کے اعتماد کو مضبوط بنانے، سود کی کم شرحوں اور مناسب جائیدادوں کی زیادہ فراہمی کی بدولت، Q4 2023 میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں گزشتہ تین سہ ماہیوں کے مقابلے میں نمایاں طور پر بہتر لین دین کے نتائج کے ساتھ بحالی کی توقع ہے۔ حالیہ مہینوں میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی واضح بحالی کی وجہ سے اس شعبے سے متعلق جاب مارکیٹ بھی زیادہ متحرک ہو گئی ہے۔ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں اضافے کا رجحان بھی شرح سود کی وجہ سے ہے۔ فی الحال، بینکوں میں بچت کی شرح سود تیزی سے گر رہی ہے، کچھ جگہوں پر 3-5% فی سال تک کم ہے۔ یہ جمع شدہ بچت والے لوگوں کے لیے سرمایہ کاری کے مزید پرکشش چینلز جیسے کہ رئیل اسٹیٹ پر جانے کی ترغیب ہے، کیونکہ پہلے سال میں رئیل اسٹیٹ کی خریداری کے لیے اوسط ترجیحی قرض کی شرح سود فی الحال تقریباً 7-9% فی سال اتار چڑھاؤ کا شکار ہے۔

بہت سے ماہرین کا کہنا ہے کہ 2024 کی دوسری سہ ماہی کے بعد رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں مزید نمایاں بہتری دیکھنے میں آئے گی۔ فی الحال، پالیسی شرح سود کو کم کرنا 2024 کے اوائل تک مشکل ہو گا۔ اس کی وجہ افراط زر نہیں ہے، بلکہ بنیادی مسئلہ شرح مبادلہ کا دباؤ ہے۔ اگر زر مبادلہ کی شرح بہت زیادہ بڑھ جاتی ہے تو اس سے نہ صرف کیش فلو متاثر ہوگا بلکہ خود کاروبار بھی متاثر ہوں گے۔ VND کی قدر میں ایک خاص حد کو قبول کرنا ضروری ہے، لیکن یہ ضرورت سے زیادہ نہیں ہو سکتا۔

مارکیٹ کی ترقی کی صلاحیت کا اندازہ لگاتے ہوئے، HoREA نے کہا کہ 2024 کے دوسرے نصف سے بحالی کے آثار واضح ہو جائیں گے۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ ریاستی ایجنسیاں ہاؤسنگ قانون اور رئیل اسٹیٹ بزنس قانون سمیت قوانین میں ترمیم کے مسودے کے ذریعے سب سے بڑی قانونی رکاوٹوں کو دور کر رہی ہیں۔ سینکڑوں منصوبوں کو بھی مشکلات کا سامنا ہے، اور ڈیولپرز اپنی مصنوعات کی تنظیم نو اور مکانات کی قیمتوں میں کمی کے ساتھ، مارکیٹ میں بحالی کے امید افزا امکانات ہیں۔ اگرچہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اب بھی چیلنجنگ ہے، لیکن محفوظ، صحت مند، اور پائیدار انداز میں اس کی بحالی اور مسلسل ترقی کے امکانات پر اعتماد کے ساتھ دعویٰ کرنے کی کافی وجہ ہے، جو کئی عوامل سے کارفرما ہے: قومی اسمبلی ہاؤسنگ قانون، رئیل اسٹیٹ بزنس قانون، کریڈٹ انسٹی ٹیوشنز کے درمیان قانون، نیلامی اور دیگر کے درمیان ہاؤسنگ قانون میں ترامیم کے مسودے پر غور کر رہی ہے۔ اگر نافذ کیا جاتا ہے، تو یہ قوانین مستقل مزاجی، یکسانیت، فزیبلٹی، اور حقیقت سے مطابقت کو یقینی بنائیں گے۔ مزید برآں، رہائش کی حقیقی مانگ بہت زیادہ ہے، خاص طور پر سستی رہائش اور سماجی رہائش کے لیے۔

مجھے یقین ہے کہ نئے مارکیٹ سائیکل میں بہت مختلف عناصر ہوں گے کیونکہ موجودہ رجحان حقیقی قدر کی ترقی، صارفین کی حقیقی ضروریات کو پورا کرنے، اور مارکیٹ کی بحالی میں اہم کردار ادا کرنے پر توجہ مرکوز کرنا ہے۔

تاہم، جیسا کہ ماہر اقتصادیات وو ٹری تھان نے بجا طور پر نشاندہی کی، حکومت حل پر عمل درآمد کر رہی ہے، بشمول وزارت تعمیرات کے حکمناموں اور سرکلرز میں کئی دفعات میں ترمیم کرنا۔ بینک سرمایہ کاری کرنے سے پہلے قانونی فریم ورک واضح ہونا چاہیے۔ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں بحالی کی بہت سی بنیادیں ہیں لیکن اسے متعدد خطرات اور چیلنجوں کا بھی سامنا ہے۔ اس سال کے آخر اور 2024 کے اگلے مہینوں سے، مارکیٹ کو حکومتی طریقہ کار اور پالیسیوں کے ساتھ ساتھ متعلقہ وزارتوں اور ایجنسیوں کی مزید مدد کی ضرورت رہے گی تاکہ بحالی کے عمل میں مثبت رفتار پیدا ہو۔

ویتنام کی کمیونسٹ پارٹی

ماخذ لنک