رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی کے لیے مثبت رفتار

بہت سے خطرات اور چیلنجوں کا سامنا کرنے کے باوجود، ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں اب بھی بحالی کی بنیادیں اور بنیادیں موجود ہیں۔ کیونکہ اس سال کے آخر اور 2024 کے اگلے مہینوں سے، مارکیٹ کو فریم ورک کو مکمل کرنے، قانونی رکاوٹوں کو دور کرنے، بحالی کے عمل کے لیے مثبت رفتار پیدا کرنے میں حکومت ، وزارتوں اور شاخوں کے طریقہ کار اور پالیسیوں سے "سپورٹ" کی ضرورت رہے گی۔

ملک بھر میں، 1,200 تک منصوبے حل ہونے کے منتظر ہیں، لیکن صرف 500 منصوبوں پر غور کیا جا رہا ہے۔ (تصویر: ایم پی)

حالیہ برسوں میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے بہت تیز رفتاری سے ترقی کی ہے، جس کی وجہ سرمایہ کاری کی بہت زیادہ مانگ ہے۔ تاہم، ابھی تک، یہ مارکیٹ بہت زیادہ اوپر جانے کی وجہ سے "ٹھنڈا ہو رہی ہے"، قانونی مسائل... جس کی وجہ سے سرمایہ کاروں کا اعتماد جمود کا شکار ہے۔ اس کا واضح ثبوت یہ ہے کہ پورے ملک میں 1,200 منصوبے حل ہونے کے منتظر ہیں، لیکن صرف 500 پراجیکٹس پر غور کیا جا رہا ہے، یعنی 800 سے زائد پراجیکٹس جاری ہیں... انتظار کریں!

جناب Nguyen Quoc Hiep - GP Invest کے چیئرمین کے مطابق، حقیقت میں، کاروباری اداروں کے 70-80% مسائل قانونی مسائل اور انتظامی طریقہ کار سے متعلق ہیں۔ لہذا، کاروباری ادارے ان قانونی پہلوؤں کے منتظر ہیں جنہیں قومی اسمبلی پاس کرنے پر غور کر رہی ہے۔ مثال کے طور پر، سائٹ کلیئرنس، طریقہ کار اور بازیابی کا طریقہ کار طویل ہے... کچھ منصوبوں نے یہ کام 15 سالوں میں مکمل نہیں کیا ہے۔ سرمایہ کاری کے طریقہ کار کے بارے میں، فی الحال، ایک پروجیکٹ کو 30 سے ​​زیادہ مہروں کی درخواست کرنی ہوگی۔ اس سے کاروباری اداروں کی صحت خراب ہوتی ہے۔

اس نقطہ نظر کو شیئر کرتے ہوئے، ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین جناب Nguyen Van Dinh نے تبصرہ کیا کہ تاہم، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی موجودہ مشکلات بھی خود رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں مضمر ہیں اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو بہت سے مسائل درپیش ہیں۔ اسٹیٹ بینک اور وزارت تعمیرات کے فنکشنل یونٹس کے اعدادوشمار بتاتے ہیں کہ 25 ملین VND/m2 سے کم قیمت والے اپارٹمنٹس بہت کم ہیں، تقریباً غائب ہیں۔ فی الحال، مارکیٹ سپلائی اور ڈیمانڈ کے درمیان زبردست عدم توازن کی حالت میں ہے، بنیادی سپلائی اعلیٰ اور درمیانی رینج والے حصے ہیں۔ کم آمدنی والے لوگوں کی خدمت کرنے والا کم درجے کا طبقہ ابھی تک محدود ہے۔

پرائم منسٹر آفیشل ڈسپیچ 993/CD-Ttg کو لاگو کرنے کے لیے حالیہ آن لائن کانفرنس میں، اسٹیٹ بینک کے ڈپٹی گورنر مسٹر ڈاؤ من ٹو نے کہا کہ حال ہی میں، مکانات کی قیمتیں بہت آہستہ آہستہ کم ہوئی ہیں، یہاں تک کہ بڑھی ہیں، جبکہ قرض دینے کی شرح سود میں کمی آئی ہے۔ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو مکانات کی قیمتوں کے "کھیل" میں متحد ہونے کی ضرورت ہے۔ فی الحال، مکانات کی قیمتیں بہت زیادہ ہیں، کاروباری اداروں کو مارکیٹ کی قوت خرید کے مسئلے کو حل کرنے کے قابل ہونے پر غور کرنا چاہیے۔

ہو چی منہ سٹی کے اعداد و شمار کا حوالہ دیتے ہوئے، 2020 سے اب تک، اعلی درجے کی ہاؤسنگ نے ہمیشہ مارکیٹ میں 70-80% تک کی مصنوعات کا ایک بہت بڑا حصہ لیا ہے، باقی درمیانی رینج کا طبقہ ہے۔ پچھلے 3 سالوں میں، شہر میں اب 25 ملین VND فی مربع میٹر سے کم قیمت کے قابل سستی مکانات نہیں ہیں، جب کہ 2017 میں اس طبقے کا حصہ 44% سے زیادہ تھا۔ دریں اثنا، مکانات کی قیمتیں 2017 سے مسلسل بڑھ رہی ہیں، جو کم درمیانی آمدنی والے لوگوں کی مالی صلاحیت کو پیچھے چھوڑتی ہیں۔ ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے تبصرہ کیا کہ اگر کم درمیانی آمدنی والے لوگ 100 ملین VND سالانہ بچاتے ہیں، تو 2-3 بلین VND کی قیمت کا ایک سستا اپارٹمنٹ خریدنے کے قابل ہونے میں تقریباً 25 سال لگیں گے۔ سوشل ہاؤسنگ کے ساتھ، اگر پالیسی تبدیل نہیں ہوتی ہے، ذاتی انکم ٹیکس لیول 1 (سالانہ 60 ملین VND کے تحت ریگولیٹڈ) ادا کرنے والے لوگ خرید نہیں سکیں گے، جبکہ سستی کمرشل ہاؤسنگ پہنچ سے باہر ہے۔

اسٹیٹ بینک کے گورنر نگوین تھی ہانگ نے کہا کہ پروجیکٹ کی شفافیت اور قیمتوں کا تعین اہم مسائل ہیں تاکہ رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کی طلب میں دوبارہ اضافہ ہو سکے۔ خود انٹرپرائزز اور کارپوریشنز کو بھی قرارداد نمبر 33 میں حکومت کی ہدایت پر عمل کرنے کی ضرورت ہے، جس میں اچھی کارپوریٹ گورننس، منافع کے اہداف، مصنوعات کا ڈھانچہ متوازن ہونا، فروخت کی قیمتوں کو کم کرنے پر غور کرنا ہے... پھر، وزارتوں، شاخوں اور علاقوں کے حل کے ساتھ، یہ اس مارکیٹ میں سرمایہ کاری کی طلب کو فروغ دے گا۔

حالیہ دنوں میں ریکارڈ کیے گئے مثبت اشاروں کی ایک سیریز کے ساتھ، بہت سے ماہرین کا خیال ہے کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نیچے سے گزر چکی ہے اور ایک نئے دور میں داخل ہو گئی ہے، جس کے بعد بروکریج کمپنیوں، رئیل اسٹیٹ ایجنٹس کے انسانی وسائل کی مانگ... رئیل اسٹیٹ مارکیٹ 2023 کی تیسری سہ ماہی کے بعد سے لین دین میں تیزی سے اضافے کے ساتھ متحرک ہونا شروع ہو گئی ہے، 2023 کے دوران فعال مارکیٹ میں فروخت کے واقعات کے ساتھ صارفین کی مارکیٹ میں واپسی۔ ویتنام ایسوسی ایشن آف ریئلٹرز (VARS) کی ایک حالیہ رپورٹ کے مطابق، پہلی علامت کہ مارکیٹ ایک نئے مرحلے میں داخل ہو رہی ہے، لیکویڈیٹی میں اضافہ ہے۔ خاص طور پر، 2023 کی دوسری سہ ماہی میں، مارکیٹ نے 3,700 ٹرانزیکشنز ریکارڈ کیں، جو کہ پہلی سہ ماہی میں 2,700 کے مقابلے میں 37% زیادہ ہے۔ تیسری سہ ماہی تک، مارکیٹ نے تقریباً 6,000 ٹرانزیکشنز ریکارڈ کیں، جو 2023 کی دوسری سہ ماہی کے مقابلے میں 1.5 گنا زیادہ ہے۔

VARS کے مطابق، ملک بھر میں نئے شروع کیے گئے منصوبوں نے حال ہی میں بہت سے سرمایہ کاروں کی توجہ حاصل کی ہے۔ ممکنہ علاقوں میں کچھ پروجیکٹس کی بکنگ میں بھی اچانک اضافہ ریکارڈ کیا گیا ہے۔ بہت سے لوگوں نے 5 بلین VND سے زیادہ ٹاؤن ہاؤسز، ولاز، اور کمرشل رئیل اسٹیٹ پروڈکٹس کے لیے "ادائیگی" بھی کی ہے۔

درحقیقت، 2023 کی چوتھی سہ ماہی میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں لین دین کے نتائج واضح طور پر بہتر ہو جائیں گے جو کہ سرمایہ کاروں کے اعتماد کو مضبوط بنانے، کم شرح سود اور مارکیٹ میں فراہمی کے زیادہ موزوں ذرائع کی بدولت پچھلی تین سہ ماہیوں کے مقابلے میں واضح طور پر بہتر ہوئے ہیں۔ حالیہ مہینوں میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی واضح بحالی کی بدولت اس شعبے سے متعلق جاب مارکیٹ بھی ایک بار پھر متحرک ہو گئی ہے۔ ریل اسٹیٹ مارکیٹ کی ترقی بھی شرح سود کے عنصر سے ہوتی ہے۔ فی الحال، بینکوں میں بچت کی شرح سود تیزی سے گر رہی ہے، کچھ جگہوں پر صرف 3-5%/سال۔ یہ ان لوگوں کے لیے ترغیب ہے جو جمع شدہ رقم کے ساتھ سرمایہ کاری کے زیادہ پرکشش چینل جیسے کہ رئیل اسٹیٹ میں تبدیل ہوتے ہیں جب حقیقت میں پہلے سال میں اوسطاً رئیل اسٹیٹ خریدنے کے لیے ترجیحی قرض کی شرح سود 7-9%/سال کے لگ بھگ اتار چڑھاؤ ہوتی ہے۔

بہت سے ماہرین نے پیش گوئی کی ہے کہ رئیل اسٹیٹ کے لیے زیادہ واضح طور پر بہتر ہونے کا وقت 2024 کی دوسری سہ ماہی کے بعد ہے۔ جب بینک سود کی شرحیں کم ہوں گی، تو اس کا مارکیٹ پر واضح اثر پڑے گا۔ اب سے 2024 کے اوائل تک، آپریٹنگ سود کی شرح کو کم کرنا مشکل ہوگا۔ وجہ مہنگائی نہیں بلکہ بنیادی مسئلہ شرح مبادلہ کا دباؤ ہے۔ اگر زر مبادلہ کی شرح بہت زیادہ بڑھ جاتی ہے تو نہ صرف کیش فلو بلکہ کاروبار خود بھی بڑی مشکل میں پڑ جائیں گے۔ ہمیں ابھی بھی VND کی قدر میں کمی کو قبول کرنا ہے، لیکن یہ بہت زیادہ نہیں ہو سکتا۔

مارکیٹ کی ترقی کی صلاحیت کا اندازہ لگاتے ہوئے، HoREA نے کہا کہ 2024 کے دوسرے نصف سے بحالی کے آثار واضح ہوں گے۔ کیونکہ سب سے بڑے قانونی مسائل اور رکاوٹوں کو ریاستی ایجنسیوں کی جانب سے مسودہ ترامیم کے ذریعے حل کیا جا رہا ہے جن میں ہاؤسنگ قانون، رئیل اسٹیٹ بزنس لاء وغیرہ شامل ہیں۔ سرمایہ کاروں کی تنظیم نو، مصنوعات کی تنظیم نو اور مکانات کی قیمتوں میں کمی کے ساتھ سینکڑوں منصوبے بھی حل کیے جا رہے ہیں، جس سے مارکیٹ کو بحالی کے امکانات میں مدد ملے گی۔ اگرچہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو ابھی بھی بہت سی مشکلات کا سامنا ہے، تاہم مندرجہ ذیل ڈرائیوروں سے محفوظ، صحت مند اور پائیدار ترقی کی سمت میں بحالی اور مسلسل ترقی کے امکانات کی تصدیق کرنے کے لیے ہر بنیاد موجود ہے: قومی اسمبلی ہاؤسنگ کے مسودہ قانون پر غور کر رہی ہے (ترمیم شدہ)، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق مسودہ قانون (ترمیم شدہ)، کریڈٹ انسٹی ٹیوٹ پر قانونی مسودہ (ترمیم شدہ)۔ (ترمیم شدہ)... جو، اگر نافذ کیا جاتا ہے، تواتر، اتحاد اور فزیبلٹی کو یقینی بنائے گا، اور حقیقت کے قریب ہوگا۔ مزید یہ کہ مکانات کی حقیقی مانگ اب بھی بہت زیادہ ہے، خاص طور پر سستی رہائش، سماجی رہائش...

میرے خیال میں نئے مارکیٹ سائیکل میں بہت مختلف عوامل ہوں گے کیونکہ موجودہ رجحان حقیقی اقدار کو فروغ دینے، صارفین کی حقیقی ضروریات کو پورا کرنے، مارکیٹ کی بحالی میں نمایاں کردار ادا کرنے پر توجہ مرکوز کرنا ہے۔

تاہم، جیسا کہ اقتصادی ماہر Vo Tri Thanh نے تبصرہ کیا، حکومت کے پاس حل ہیں، بشمول وزارت تعمیرات کے حکمناموں اور سرکلرز میں کچھ مواد میں ترمیم کرنا۔ صرف اس صورت میں جب قانون واضح ہو بینکوں کو "پیسا ڈالا" جا سکتا ہے۔ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ میں بحالی کے لیے بہت سی بنیادیں ہیں لیکن اسے بہت سے خطرات اور چیلنجز کا بھی سامنا ہے۔ اس سال کے آخر اور 2024 کے اگلے مہینوں سے، مارکیٹ کو حکومت، وزارتوں اور شاخوں کے طریقہ کار اور پالیسیوں سے "سپورٹ" کی ضرورت رہے گی، جس سے بحالی کے عمل میں مثبت رفتار پیدا ہوگی۔

ویتنام کی کمیونسٹ پارٹی

ماخذ لنک