رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی کے لیے مثبت رفتار

بہت سے خطرات اور چیلنجوں کا سامنا کرنے کے باوجود، ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں اب بھی بحالی کی بنیادیں اور بنیادیں موجود ہیں۔ کیونکہ اس سال کے آخر اور 2024 کے اگلے مہینوں سے، مارکیٹ کو فریم ورک کو مکمل کرنے، قانونی رکاوٹوں کو دور کرنے، بحالی کے عمل کے لیے مثبت رفتار پیدا کرنے میں حکومت ، وزارتوں اور شاخوں کے طریقہ کار اور پالیسیوں سے "سپورٹ" کی ضرورت رہے گی۔

ملک بھر میں 1,200 تک منصوبے حل ہونے کے منتظر ہیں، لیکن صرف 500 منصوبوں پر غور کیا جا رہا ہے۔ (تصویر: ایم پی)

حالیہ برسوں میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے بہت تیز رفتاری سے ترقی کی ہے، جس کی وجہ سرمایہ کاری کی بہت زیادہ مانگ ہے۔ تاہم، ابھی تک، قیمتوں کو بہت زیادہ دھکیلنے، قانونی مسائل... کی وجہ سے یہ مارکیٹ "ٹھنڈا ہو رہی ہے" جس کی وجہ سے سرمایہ کاروں کا اعتماد جمود کا شکار ہے۔ اس کا واضح ثبوت یہ ہے کہ پورے ملک میں 1,200 منصوبے حل ہونے کے منتظر ہیں، لیکن صرف 500 پراجیکٹس پر غور کیا جا رہا ہے، یعنی 800 سے زائد پراجیکٹس جاری ہیں... انتظار کریں!

جناب Nguyen Quoc Hiep - GP Invest کے چیئرمین کے مطابق، حقیقت میں، کاروباری اداروں کے 70-80% مسائل قانونی مسائل اور انتظامی طریقہ کار سے متعلق ہیں۔ لہذا، کاروباری ادارے ان قانونی پہلوؤں کے منتظر ہیں جنہیں قومی اسمبلی پاس کرنے پر غور کر رہی ہے۔ مثال کے طور پر، سائٹ کلیئرنس، طریقہ کار اور بحالی کا طریقہ کار طویل ہے... ایسے منصوبے ہیں جنہوں نے یہ کام 15 سالوں میں مکمل نہیں کیا۔ سرمایہ کاری کے طریقہ کار کے بارے میں، فی الحال، 1 پروجیکٹ کو 30 سے ​​زیادہ مہروں کی درخواست کرنی ہوگی۔ اس سے کاروباری اداروں کی صحت خراب ہوتی ہے۔

اس نقطہ نظر کو شیئر کرتے ہوئے، ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین جناب Nguyen Van Dinh نے تبصرہ کیا کہ تاہم، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی موجودہ مشکلات بھی خود رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں مضمر ہیں اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو بہت سے مسائل درپیش ہیں۔ اسٹیٹ بینک اور وزارت تعمیرات کے فنکشنل یونٹس کے اعدادوشمار بتاتے ہیں کہ 25 ملین VND/m2 سے کم قیمت والے اپارٹمنٹس بہت کم ہیں، تقریباً غائب ہیں۔ فی الحال، مارکیٹ سپلائی اور ڈیمانڈ کے درمیان زبردست عدم توازن کی حالت میں ہے، بنیادی سپلائی اعلیٰ اور درمیانی رینج والے حصے ہیں۔ کم آمدنی والے لوگوں کی خدمت کرنے والا کم درجے کا طبقہ ابھی تک محدود ہے۔

پرائم منسٹر آفیشل ڈسپیچ 993/CD-Ttg کو لاگو کرنے کے لیے حالیہ آن لائن کانفرنس میں، اسٹیٹ بینک کے ڈپٹی گورنر مسٹر ڈاؤ من ٹو نے کہا کہ حال ہی میں، مکانات کی قیمتیں بہت آہستہ آہستہ کم ہوئی ہیں، یہاں تک کہ بڑھی ہیں، جبکہ قرض دینے کی شرح سود میں کمی آئی ہے۔ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو مکانات کی قیمتوں کے "کھیل" میں متحد ہونے کی ضرورت ہے۔ فی الحال، مکانات کی قیمتیں بہت زیادہ ہیں، کاروباری اداروں کو مارکیٹ کی قوت خرید کے مسئلے کو حل کرنے کے قابل ہونے پر غور کرنا چاہیے۔

ہو چی منہ سٹی کے اعداد و شمار کا حوالہ دیتے ہوئے، 2020 سے اب تک، اعلی درجے کی ہاؤسنگ نے ہمیشہ مارکیٹ میں موجود 70-80% تک مصنوعات کا ایک بڑا حصہ لیا ہے، باقی درمیانی رینج کا طبقہ ہے۔ گزشتہ 3 سالوں میں، شہر میں اب 25 ملین VND فی مربع میٹر سے کم قیمت کے قابل سستی مکانات نہیں ہیں، جب کہ 2017 میں اس طبقے کا حصہ 44% سے زیادہ تھا۔ دریں اثنا، مکانات کی قیمتوں میں 2017 سے مسلسل اضافہ ہوتا رہا ہے، جو کم درمیانی آمدنی والے لوگوں کی مالی صلاحیت سے زیادہ ہے۔ ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے تبصرہ کیا کہ اگر کم درمیانی آمدنی والے افراد سالانہ 100 ملین VND بچاتے ہیں، تو اسے 2-3 بلین VND کی قیمت والا ایک سستا اپارٹمنٹ خریدنے کے قابل ہونے میں تقریباً 25 سال لگیں گے۔ سوشل ہاؤسنگ کے ساتھ، اگر پالیسی تبدیل نہیں ہوتی ہے، ذاتی انکم ٹیکس لیول 1 (سالانہ 60 ملین VND کے تحت ریگولیٹڈ) ادا کرنے والے لوگ اسے نہیں خرید پائیں گے، جبکہ سستی کمرشل ہاؤسنگ پہنچ سے باہر ہے۔

اسٹیٹ بینک کے گورنر Nguyen Thi Hong نے کہا کہ پروجیکٹ کی شفافیت اور قیمتوں کا تعین اہم مسائل ہیں تاکہ رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کی طلب میں دوبارہ اضافہ ہو سکے۔ انٹرپرائزز اور کارپوریشنز کو خود بھی قرارداد نمبر 33 میں حکومت کی ہدایت پر عمل کرنے کی ضرورت ہے، جس میں اچھی کارپوریٹ گورننس، منافع کے اہداف میں توازن، پروڈکٹ کا ڈھانچہ، قیمتوں میں کمی پر غور کرنا وغیرہ ہے۔ پھر، وزارتوں، شاخوں اور علاقوں کے حل کے ساتھ، اس مارکیٹ کی سرمایہ کاری کی طلب کی حوصلہ افزائی کی جائے گی۔

حالیہ دنوں میں ریکارڈ کیے گئے مثبت اشاروں کی ایک سیریز کے ساتھ، بہت سے ماہرین کا خیال ہے کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نیچے سے گزر چکی ہے اور ایک نئے دور میں داخل ہونا شروع ہو گئی ہے، جس کے بعد بروکریج کمپنیوں، رئیل اسٹیٹ ایجنٹس کے انسانی وسائل کی ضرورت ہے... رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے لین دین میں تیزی سے اضافہ کے ساتھ متحرک ہونا شروع کر دیا ہے، 203 کی تیسری سہ ماہی کے دوران 203 کے دوران صارفین کی مارکیٹ میں فروخت کے فعال واقعات۔ ویتنام ایسوسی ایشن آف ریئلٹرز (VARS) کی ایک حالیہ رپورٹ کے مطابق، پہلی علامت کہ مارکیٹ ایک نئے مرحلے میں داخل ہو رہی ہے، لیکویڈیٹی میں اضافہ ہے۔ خاص طور پر، 2023 کی دوسری سہ ماہی میں، مارکیٹ نے 3,700 ٹرانزیکشنز ریکارڈ کیں، جو کہ پہلی سہ ماہی میں 2,700 کے مقابلے میں 37% زیادہ ہے۔ تیسری سہ ماہی تک، مارکیٹ نے تقریباً 6,000 ٹرانزیکشنز ریکارڈ کیں، جو 2023 کی دوسری سہ ماہی کے مقابلے میں 1.5 گنا زیادہ ہے۔

VARS کے مطابق، حال ہی میں ملک بھر میں شروع کیے گئے نئے منصوبوں نے بہت سے سرمایہ کاروں کی توجہ حاصل کی ہے۔ ممکنہ علاقوں میں کچھ پروجیکٹس کی بکنگ میں اچانک اضافہ ریکارڈ کیا گیا ہے۔ بہت سے لوگوں نے 5 بلین VND سے زیادہ مالیت کے ٹاؤن ہاؤسز، ولاز اور کمرشل رئیل اسٹیٹ پروڈکٹس کے لیے بھی "ادائیگی" کی ہے۔

درحقیقت، 2023 کی چوتھی سہ ماہی میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ دوبارہ بحال ہو جائے گی اور تجارتی نتائج پچھلی تین سہ ماہیوں کے مقابلے میں واضح طور پر بہتر ہوں گے جس کی بدولت سرمایہ کاروں کے اعتماد کو تقویت ملے گی، سود کی کم شرح، اور مارکیٹ میں فراہمی کے زیادہ موزوں ذرائع۔ گزشتہ چند مہینوں میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی واضح بحالی کی بدولت اس شعبے سے وابستہ جاب مارکیٹ بھی ایک بار پھر متحرک ہوگئی ہے۔ ریل اسٹیٹ مارکیٹ کی ترقی بھی شرح سود کے عنصر سے ہوتی ہے۔ فی الحال، بینکوں میں بچت کی شرح سود تیزی سے گر رہی ہے، کچھ جگہوں پر صرف 3-5%/سال۔ یہ ان لوگوں کے لیے حوصلہ افزائی ہے جو جمع شدہ رقم کے ساتھ زیادہ پرکشش سرمایہ کاری کے چینل جیسے کہ رئیل اسٹیٹ میں تبدیل ہوتے ہیں جب حقیقت میں، پہلے سال میں اوسطاً رئیل اسٹیٹ خریدنے کے لیے ترجیحی قرض کی شرح سود 7-9%/سال کے لگ بھگ اتار چڑھاؤ ہوتی ہے۔

بہت سے ماہرین نے پیش گوئی کی ہے کہ رئیل اسٹیٹ کے لیے زیادہ واضح طور پر بہتر ہونے کا وقت 2024 کی دوسری سہ ماہی کے بعد ہے۔ جب بینک سود کی شرحیں کم ہوں گی، تو اس کا مارکیٹ پر واضح اثر پڑے گا۔ اب سے 2024 کے اوائل تک، آپریٹنگ سود کی شرح کو کم کرنا مشکل ہوگا۔ وجہ مہنگائی نہیں بلکہ بنیادی مسئلہ شرح مبادلہ کا دباؤ ہے۔ اگر زر مبادلہ کی شرح بہت زیادہ بڑھ جاتی ہے تو نہ صرف کیش فلو بلکہ کاروبار خود بھی بہت مشکل ہو جائے گا۔ ہمیں ابھی بھی VND کی قدر میں کمی کی سطح کو قبول کرنا ہے، لیکن یہ بہت زیادہ نہیں ہو سکتا۔

مارکیٹ کی ترقی کی صلاحیت کا اندازہ لگاتے ہوئے، HoREA نے کہا کہ 2024 کے دوسرے نصف سے بحالی کے آثار واضح ہوں گے۔ کیونکہ سب سے بڑے قانونی مسائل اور رکاوٹوں کو ریاستی اداروں کی طرف سے مسودہ ترامیم کے ذریعے حل کیا جا رہا ہے جن میں ہاؤسنگ قانون، رئیل اسٹیٹ بزنس لاء وغیرہ شامل ہیں۔ سرمایہ کاروں کی تنظیم نو، مصنوعات کی تنظیم نو اور مکانات کی قیمتوں میں کمی کے ساتھ سینکڑوں منصوبے بھی حل کیے جا رہے ہیں، جس سے مارکیٹ کو بحالی کے امکانات میں مدد ملے گی۔ اگرچہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اب بھی بہت مشکل ہے، تاہم مندرجہ ذیل محرک قوتوں سے محفوظ، صحت مند اور پائیدار ترقی کی سمت میں بحالی اور مسلسل ترقی کے امکانات کی مضبوطی سے تصدیق کرنے کے لیے بالکل ایک بنیاد موجود ہے: قومی اسمبلی ہاؤسنگ کے مسودے پر غور کر رہی ہے (ترمیم شدہ)، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق مسودہ قانون (ترمیم شدہ)، کریڈٹ کے مسودے پر قانون کا مسودہ (ترمیم شدہ)۔ جائیداد کی نیلامی (ترمیم شدہ) ... جو کہ اگر جاری کی جائے تو ہم آہنگی، اتحاد اور فزیبلٹی کو یقینی بنائے گی، حقیقت کے قریب۔ مزید یہ کہ رہائش کی حقیقی مانگ اب بھی بہت زیادہ ہے، خاص طور پر سستی رہائش، سماجی رہائش ...

میرے خیال میں نئے مارکیٹ سائیکل میں بہت مختلف عوامل ہوں گے کیونکہ موجودہ رجحان حقیقی اقدار کو فروغ دینے، صارفین کی حقیقی ضروریات کو پورا کرنے، مارکیٹ کی بحالی میں نمایاں کردار ادا کرنے پر توجہ مرکوز کرنا ہے۔

تاہم، جیسا کہ اقتصادی ماہر Vo Tri Thanh نے تبصرہ کیا، حکومت کے پاس حل ہیں، بشمول وزارت تعمیرات کے حکمناموں اور سرکلرز میں کچھ مواد میں ترمیم کرنا۔ بینکوں کے لیے "پیسہ ڈالنے" کے قابل ہونے کے لیے قانون واضح ہونا چاہیے۔ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں بحالی کے بہت سے اڈے ہیں لیکن اسے بہت سے خطرات اور چیلنجز کا بھی سامنا ہے۔ اس سال کے آخر اور 2024 کے اگلے مہینوں سے، مارکیٹ کو حکومت، وزارتوں اور شاخوں کے طریقہ کار اور پالیسیوں سے "سپورٹ" کی ضرورت رہے گی، جس سے بحالی کے عمل میں مثبت رفتار پیدا ہوگی۔

ویتنام کی کمیونسٹ پارٹی

ماخذ لنک