تھو تھیم میں کرائے کی قیمتیں اب بھی مارکیٹ کے رجحان کے خلاف بڑھ رہی ہیں۔

کرایہ کی جگہ کی کمی

کرائے کی قیمتیں بلند رہنے اور فورمز اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹس پر چند پوسٹس کے ساتھ، تھو تھیم کو موجودہ وقت میں کرائے کی باقی مارکیٹ کے مقابلے میں ایک خاص معاملہ سمجھا جا سکتا ہے۔

کچھ سروے کے مطابق، جب کہ ہو چی منہ شہر کے وسط میں کئی جگہوں کو کرایہ دار نہ ملنے کی وجہ سے کرایہ کی قیمتیں کم کرنا پڑی ہیں یا کئی مہینوں سے احاطے کو خالی چھوڑنا پڑا ہے، تھو تھیم کے گنجان آباد علاقوں میں، کرائے کی مارکیٹ میں اب بھی گزشتہ سال کے مقابلے میں 8% اضافہ ہوا ہے۔ A+ سیگمنٹ میں کرائے کے لیے بہت سے دفتری پروڈکٹس بھی ہیں، جو ڈسٹرکٹ 1 کے مقابلے بہتر قیمتوں کی وجہ سے بہت سے لوگوں کی توجہ مبذول کر رہے ہیں۔

کچھ علاقوں جیسے کہ سالا اربن ایریا میں، دفتر کے کرایے کی گنجائش ہمیشہ 90% سے زیادہ قبضے کی شرح تک پہنچ جاتی ہے۔ موجودہ مارکیٹ کے مقابلے میں یہ ایک اعلیٰ سطح ہے، جس کی وضاحت اس حقیقت سے ہوتی ہے کہ اس قسم کی سپلائی کافی کم ہے، طلب کو پورا نہیں کر پا رہی ہے۔ اس شہری علاقے میں بڑے رقبے کے احاطے یا دکان کے مکانات کے ساتھ، کرایہ کی قیمت ہر ماہ لاکھوں VND تک ہے۔

تاہم، آن لائن رئیل اسٹیٹ مارکیٹس پر پوسٹ کردہ کرائے کی مصنوعات کی تعداد بہت کم ہے۔ مثال کے طور پر، batdongsan.com.vn پر، اس علاقے میں صرف 12 اشتہارات ہیں، سب سے زیادہ قیمت 380 ملین VND/ماہ 1,400m2 کے شاپ ہاؤس کے علاقے کے لیے ہے اور سب سے کم قیمت 40m2 علاقے کے لیے 19 ملین VND/ماہ ہے۔

تھو تھیم میں کرائے کی جگہ کی قیمت اب بھی مارکیٹ میں کمی کے مخالف سمت میں بڑھ رہی ہے، تصویر 1 — Nguyen Co Thach اسٹریٹ ایریا میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹوں میں کرائے کے لیے مصنوعات کی مقدار بہت کم ہے۔

کچھ بروکرز کے مطابق، 2018 میں اپنے آپریشن کے بعد سے، سالا اربن ایریا میں کرائے کی مارکیٹ ہمیشہ سے متحرک رہی ہے اور بہت سے لوگوں کی طرف سے اس کی تلاش ہے، بنیادی طور پر Nguyen Co Thach Street پر مرکوز ہے۔ چوٹی کے ادوار میں کرایہ کے لیے جگہیں ہیں جو 500 ملین VND/ماہ تک پہنچ سکتی ہیں۔

مسٹر من - ایک رئیل اسٹیٹ بروکر، جو اس علاقے میں مصنوعات کو لیز پر دینے میں مہارت رکھتے ہیں، نے کہا: "یہاں کے کرایہ دار بنیادی طور پر کھانے پینے کی اشیاء، کمپنی کے دفاتر کا کاروبار کرتے ہیں اور ان میں سے زیادہ تر بینک ہیڈ کوارٹر کے طور پر کرائے پر لیتے ہیں۔ بڑے احاطے کے ساتھ، وہ پہلے اکثر انٹیریئر ڈیزائن کمپنیاں کرائے پر لیتی تھیں، لیکن اب انہیں کئی بڑے کاروباروں اور بینکوں میں ہیڈ کوارٹ کے طور پر منتقل کر دیا گیا ہے۔"

اس بروکر نے یہ بھی کہا کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ریکارڈ کی گئی موجودہ قیمت سب سے زیادہ قیمت نہیں ہے کیونکہ اس علاقے میں کچھ انتہائی خوبصورت اور کشادہ احاطے اب بھی خالی ہیں۔ احاطے کے مالکان کی طرف سے پوسٹ کی گئی قیمتوں میں بھی پچھلی بار کے مقابلے قدرے اضافہ ہوا ہے۔ اس علاقے میں کرایہ کے لیے جگہوں کی ہمیشہ زیادہ مانگ ہوتی ہے اس لیے کسی اور جگہ کو تلاش کرنے کے لیے کرایہ کم کرنے کا کوئی معاملہ سامنے نہیں آیا ہے۔

اس کی وضاحت کرتے ہوئے مسٹر من نے کہا کہ اس علاقے میں بہت زیادہ آبادی ہے، بہت سے کمپنی کے دفاتر ہیں، اس لیے یہاں بہت سے بینک آ گئے ہیں۔ زیادہ تر بڑے احاطے بینکوں کے ذریعے طویل مدتی کرائے پر لیے جاتے ہیں، اس لیے اس علاقے میں 500m2 سے زیادہ کے بہت کم بڑے احاطے خالی پڑے ہیں۔ اس کے علاوہ، اتنی بڑی تعداد میں دفتری کارکنوں کی ترقی کے ساتھ، چھوٹے احاطے بھی فوڈ سروس کے کاروبار کے ذریعے کرائے پر دیے جاتے ہیں اور ان کی اچھی آمدنی ہوتی ہے، اس لیے کرائے کے احاطے کی کمی ہے۔

رینٹل مارکیٹ میں روشن جگہ

Savills Vietnam کے ایک مطالعہ کے مطابق، Thu Thiem دفتری مارکیٹ میں مثبت پیش رفت کے ساتھ ایک نیا عنصر ہے۔ جب کہ دیگر علاقوں میں ایڈجسٹمنٹ کی علامات ظاہر ہوتی ہیں، تھو تھیم اب بھی اپنی شرح نمو کو برقرار رکھتا ہے۔

خاص طور پر، ڈسٹرکٹ 1 میں آفس ٹاورز کے کرایے کی اوسط قیمت 10 لاکھ VND فی مربع میٹر فی مہینہ سے زیادہ ہے، جبکہ کلاس A کے دفتر کے کرایے کی قیمتوں میں سہ ماہی اور سالانہ 2% کی کمی واقع ہوئی ہے۔ اسی طرح ضلع 3 میں بھی کرایہ کی قیمتوں میں 2% کمی ریکارڈ کی گئی۔

اس کی وضاحت کرتے ہوئے، Savills نے کہا کہ اس کی وجہ یہ ہے کہ یہ علاقہ آہستہ آہستہ ایک نیا مرکز بنا رہا ہے، جو کرایہ داروں کی توجہ اپنی طرف مبذول کر رہا ہے۔ تھو تھیم میں ٹریفک کا بنیادی ڈھانچہ پرانے مرکز سے آسانی سے جڑتا ہے جبکہ کرایہ کی قیمت کلاس A اور کلاس B کے پورے شہر میں دفاتر کی عمارتوں کے مقابلے میں کافی مسابقتی ہے۔

تھو تھیم میں کرائے کی جگہ کی قیمت اب بھی مارکیٹ میں کمی کے مخالف سمت میں بڑھ رہی ہے، تصویر 2 — بہت سے سازگار عوامل نے تھو تھیم کے گنجان آباد علاقوں میں کرائے کی اچھی مارکیٹ تیار کرنے میں مدد کی ہے۔

اس کے علاوہ، تھو تھیم میں دفتری عمارتوں کا مقصد بین الاقوامی معیارات کے مطابق گرین آفس کے رجحانات، ٹیکنالوجی، ڈیزائن اور مناسب جگہ کے انتظامات کو مربوط کرنا ہے تاکہ پرانے معیارات کے مطابق ڈیزائن کیے گئے آفس ماڈلز کے مقابلے کرائے کے رقبے کا 20% بچانے میں مدد ملے۔

Cushman & Wakefield کے سابقہ اعداد و شمار کے مطابق، پہلی سہ ماہی میں، تھو تھیم میں آفس کے کرایے کی قیمتیں 38 USD/m2/مہینہ ریکارڈ کی گئیں، جو آفس گروپ میں شامل ہوگئیں جس نے باقی مارکیٹ سے زیادہ توجہ حاصل کی۔ یہ اوسط قیمت سہ ماہی بہ سہ ماہی مستحکم رہی اور سال بہ سال تھوڑا سا اضافہ ہوا جبکہ مجموعی مارکیٹ نے ایک تنگ رینج میں ایڈجسٹمنٹ کے آثار دکھائے۔

دوسری اور تیسری سہ ماہی میں، تھو تھیم تقریباً 52 USD/m2/ماہ تک کرائے کی قیمتوں کے ساتھ سرکاری طور پر کام کرنے والی نئی گریڈ A سپلائی کا خیرمقدم کرے گا۔ کرایہ کی قیمت کا یہ نیا سنگ میل ضلع 1 کے بنیادی علاقے میں گریڈ A اور B کے دفاتر کے کرایے کی اوسط قیمت کے تقریباً برابر ہے۔

مزید برآں، مستقبل میں، اعلیٰ معیار کی عمارتوں، جدید خدمات اور افادیت کے ساتھ بہت سی مصنوعات متعارف کرانے کے ساتھ، تھو تھیم پرانے مرکزی علاقے اور ہو چی منہ سٹی کے باقی ماندہ اضلاع کا براہِ راست مدمقابل ہوگا۔ خاص طور پر، تھو تھیم میں آفس ٹاورز ایک منزل پر 1,600-1,800 m2 تک جگہ کی طلب کو پورا کر سکتے ہیں، جب کہ ضلع 1 میں، ایسی مصنوعات تلاش کرنا مشکل ہے جو فرش پر 1,000 m2 سے زیادہ جگہ کرائے پر لینے کی مانگ کو پورا کریں۔

مندرجہ بالا عوامل سے پتہ چلتا ہے کہ تھو تھیم کے علاقے میں کرائے کی منڈی میں اضافہ ہو رہا ہے، جو جلد ہی شہر کے مرکز کے علاقوں کے ساتھ مل جائے گا، جو کہ زوال کا شکار ہیں۔ یہ 2023 کے آخر اور 2024 کے اوائل میں مارکیٹ کی قیادت کرنے والا ایک روشن مقام ہو سکتا ہے۔

ماخذ