ابتدائی قیمتیں بہت کم ہیں، جس سے زمین کی نیلامی میں "منافع خوری" کے مواقع پیدا ہوتے ہیں۔

Batdongsan.com.vn کی ایک رپورٹ کے مطابق، 2024 کے پہلے 6 مہینوں میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں تیزی ریکارڈ کی گئی جب رئیل اسٹیٹ نے سرمایہ کاری کی پیداوار کے لحاظ سے پہلے نمبر پر رکھا، سونے اور اسٹاک دونوں کو پیچھے چھوڑ دیا۔

مارکیٹ کے اثر نے مضافاتی علاقوں میں منتقل ہونے کے مسلسل رجحان کو ریکارڈ کیا، جس میں زمینی پلاٹ آہستہ آہستہ خریداروں کے لیے ایک پرکشش طبقہ بن گئے۔

زمین کا قانون، ہاؤسنگ قانون اور رئیل اسٹیٹ بزنس قانون، جن کا اطلاق یکم اگست سے شروع کیا گیا تھا، توقع کی جاتی ہے کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مثبت ایڈجسٹمنٹ کے ساتھ پھلنے پھولنے میں مدد ملے گی۔

تاہم، حقیقت میں، نئے قانون کو لاگو کرنے کے پہلے دنوں میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ فوری طور پر آگ کے پین کی طرح گرم ہو گئی جب کچھ مضافاتی زمینوں کی نیلامیوں میں قیمتوں میں اچانک اضافہ ہوا۔

صرف چند ملین VND/m2 کی ابتدائی قیمت سے، ہنوئی کے مضافاتی علاقوں میں زمین کو کروڑوں VND/m2 میں نیلام کیا جا رہا ہے، حالانکہ بہت سے لوگ اسے انفراسٹرکچر، ٹریفک اور سست منافع کی صلاحیت کے لحاظ سے غیر معمولی سمجھتے ہیں۔

ابتدائی قیمت ذریعہ ہے؟

اس مسئلے کے بارے میں بتاتے ہوئے، وکیل ڈانگ وان کوونگ - چن فاپ لاء آفس، ہنوئی بار ایسوسی ایشن نے کہا کہ سونے کی قیمتوں میں مسلسل تبدیلیوں، سستی اسٹاک مارکیٹ، سپلائی چین سے متاثر ہونے والی کاروباری سرگرمیاں اور عالمی منڈی میں اتار چڑھاؤ کی وجہ سے، رئیل اسٹیٹ اب بھی سرمایہ کاروں کا ترجیحی انتخاب ہے جو نقد بہاؤ کے لیے محفوظ پناہ گاہ ہے۔

مسٹر کوونگ کے مطابق، 1 اگست 2024 سے جزوی طور پر نافذ ہونے والے رئیل اسٹیٹ سے متعلق قوانین میں یہ شرط عائد کی گئی ہے کہ افراد اور کاروبار کو زمین خریدنے، پلاٹوں کی تقسیم یا زمین فروخت کرنے کی اجازت نہیں ہے۔ صرف ریاست کو پلاٹوں کی تقسیم اور نیلامی کے انعقاد کی اجازت ہے۔

اس سے سپلائی کی کمی پیدا ہوتی ہے، جس سے صارفین اور سرمایہ کاروں کی نفسیات متاثر ہوتی ہے، جو حالیہ کی طرح زمین کی نیلامی پر بہت زیادہ توجہ مرکوز کریں گے۔

اس کے علاوہ وکیل نے کہا کہ زمین کی قیمتیں زیادہ ہونے کی وجہ نیلامی کا یہ اصول ہے کہ جو بھی زیادہ قیمت ادا کرے گا وہی بولی جیت جائے گا۔

اس دوران مذکورہ اراضی کے پلاٹوں کی نیلامی نے ہزاروں افراد کی توجہ اپنی جانب مبذول کرائی جنہوں نے رجسٹریشن کروائی اور نیلامی میں براہ راست حصہ لیا۔ "اس سے ثابت ہوتا ہے کہ بہت سارے لوگ دلچسپی رکھتے ہیں، بہت سارے لوگوں کے ساتھ، یہ مکمل طور پر ممکن ہے کہ قیمت کو بڑھا دیا جائے،" مسٹر کوونگ نے تجزیہ کیا۔

مزید برآں، وکیل ڈانگ وان کوونگ نے ایک ممکنہ کیس بھی اٹھایا کہ "ابھی تک حکام اس نتیجے پر نہیں پہنچے ہیں" زمین کی قیمتوں میں اضافے کی صورت حال کچھ افراد یا تنظیموں کے ذریعے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ہیرا پھیری کے مقصد سے ہے۔

Giá khởi điểm quá thấp tạo cơ hội — *وکیل Dang Van Cuong - Chinh Phap لاء آفس، ہنوئی بار ایسوسی ایشن۔*

وکیل ڈانگ وان کوونگ نے کہا کہ مذکورہ صورتحال کی غلطی کا ایک حصہ نیلامی کے لیے ابتدائی قیمت کا تعین بہت کم ہے۔

اس سے پہلے، نیلامی کے لیے ابتدائی قیمت مشاورتی کونسل کی طرف سے دی گئی قیمت پر مبنی تھی۔ تاہم، فروری 2024 میں جاری ہونے والے حکم نامے نمبر 12 کے مطابق، ابتدائی قیمت کا تعین علاقہ کی طرف سے زمین کی قیمت کی فہرست کو گتانک سے ضرب کی بنیاد پر کیا جائے گا۔

"فی الحال، یہ 2023 کے نئے زمینی قانون کے دستاویزات کو لاگو کرنے کا عبوری دور ہے، جس کا صرف جزوی طور پر اثر ہوا ہے، جن میں سے زیادہ تر 1 جنوری 2025 تک مکمل طور پر اثر انداز نہیں ہوں گے۔

اس طرح، مسئلہ یہ ہے کہ زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ختم کرنے کا ضابطہ ابھی تک عمل میں نہیں آیا ہے، اس لیے زمین کی پرانی قیمت کے ٹیبل پر ریگولیشن اس سال کے آخر تک لاگو رہے گا۔ لہٰذا، حساب کا فارمولہ اب بھی زمین کی پرانی قیمت کے جدول پر مبنی ہے جس کو ابتدائی قیمت حاصل کرنے کے لیے عدد K سے ضرب دیا گیا ہے، جس کی وجہ سے یہ قیمت کم ہے،" وکیل کوونگ نے کہا۔

تاہم، مسٹر کوونگ نے اس بات پر بھی زور دیا کہ حکومتی حکم نامے کے ضوابط کا اجراء غلط نہیں تھا، لیکن تقطیع کے اس وقت، دستاویزات ابھی تک ہم آہنگی کے ساتھ اثر انداز نہیں ہوئے تھے، جس کی وجہ سے یہ کہانی سامنے آئی کہ زمین کی نئی قیمت کی فہرست قائم نہیں کی گئی تھی، اس لیے مندرجہ بالا صورت حال پیش آئی۔

کم شروع ہونے والی قیمت سے، سرمایہ کاروں کو صرف بہت کم رقم جمع کرنے کی ضرورت ہوگی، جو نیلامی میں حصہ لینے والی کچھ تنظیموں کے لیے اس نقطہ کا فائدہ اٹھاتے ہوئے مطلوبہ قیمت کو بڑھانے، ذاتی فائدہ اٹھانے اور پھر ڈپازٹ منسوخ کرنے کے خطرے کا باعث بنتی ہے۔

دریں اثنا، ایک کہانی ہے کہ جائیداد کی نیلامی سے متعلق قانون 2025 کے اوائل تک نافذ نہیں ہوگا، اس طرح 6 ماہ سے 5 سال تک نیلامی میں شرکت پر پابندی لگا کر ڈپازٹ ترک کرنے کے معاملات کو سختی سے نمٹا جائے گا۔

فی الحال، نیلامی میں حصہ لینے والوں کو سنبھالنے کے ضوابط جو اپنے ڈپازٹس کو ترک کر دیتے ہیں وہ ابھی بھی بہت زیادہ انتظامی ہیں، جس میں روک تھام اور مکمل ہینڈلنگ کا فقدان ہے، اس لیے بہت سے افراد یا تنظیموں نے مارکیٹ میں خلل ڈالنے کے لیے اس خامی کا فائدہ اٹھایا ہے۔

زمین کی نیلامی کے ذریعے بجٹ کی تمام آمدنی جمع نہیں کرنی چاہیے۔

راتوں رات زمین کی نیلامی کے بارے میں اپنی رائے کا اظہار کرتے ہوئے، وکیل وو نگوک بینگ - گلیکسی لا فرم کے ڈپٹی ڈائریکٹر، ہنوئی بار ایسوسی ایشن نے کہا کہ اگرچہ عوامی نہیں ہے، لیکن حتمی قیمت کو حتمی شکل دینے کے لیے راتوں رات راؤنڈز کی کوئی حد کے ساتھ نیلامی شاید ایک نظیر ہو گی اور یہ پہلی بار نہیں ہے۔

نیلامی کی اس شکل کا فائدہ یہ ہے کہ اس سے بجٹ میں آمدنی کی ایک بڑی اور تقریباً "اچانک" رقم آئے گی کیونکہ قیمت ہر دور میں حیران کن طور پر بڑھ جاتی ہے، اور حتمی قیمت ریاست کو ہر نیلامی کے ذریعے سینکڑوں بلین ڈونگ لانے کی اجازت دیتی ہے۔

مثبت پہلو سے، یہ نیلامیوں کے ذریعے بجٹ کو پورا کرنے میں مدد کرے گا جو تمام قانونی ضوابط کی تکمیل کو یقینی بناتا ہے۔

تاہم، اس کے برعکس، وکیل Vu Ngoc Bang نے کہا کہ "زمین کو بہت زیادہ قیمت پر فروخت کرنے کے نتائج اس سے حاصل ہونے والے معاشی فوائد سے زیادہ سنگین ہیں۔"

ساتھ ہی وکیل نے اس بات کی بھی توثیق کی کہ حالیہ گرم نیلامیوں میں زمین کی نیلامی کرنے والی تنظیموں نے قانون کی شقوں کی مکمل تعمیل کی، لیکن نیلامی میں حصہ لینے والوں میں قانون کا احترام کرنے کا جذبہ تھا یا نہیں، یہ دوسری کہانی ہے، ہمیں تحقیقاتی ایجنسی کے نتیجے کا انتظار کرنا ہوگا۔

"اگر نیلامی کے شرکاء کے پاس ذاتی فائدے کے لیے "نیلی ٹیم، سرخ ٹیم" کی صورت حال ہے، تو مارکیٹ میں ہیرا پھیری کے مقصد سے نیلامی میں حصہ لینا طویل المدتی نتائج کا باعث بنے گا، جس کی وجہ سے اس علاقے میں زمین کی قیمتیں ایک رئیل اسٹیٹ "بلبلے" میں دھکیل جائیں گی۔ اس مسئلے کو حل کرنا مختصر مدت کے بجٹ سے حاصل ہونے والے فوائد سے کئی گنا زیادہ مشکل ہوگا۔

اسی نقطہ نظر کا اشتراک کرتے ہوئے، وکیل ڈانگ وان کونگ نے اشتراک کیا کہ ریاست کو زمین کی نیلامی میں تمام زمین جمع کرنے کی ضرورت نہیں ہے.

"کیونکہ اگر قیمت زیادہ ہے تو، ریاست کو تھوڑی زیادہ رقم کا فوری فائدہ ملے گا، لیکن پھر زمین کو چھوڑ دیا جائے گا اور قیاس آرائی کرنے والے قیمت بڑھا دیں گے، اس لیے زمین کو استعمال میں نہیں لایا جائے گا اور نہ ہی استحصال کیا جائے گا، حالانکہ یہ ایک قیمتی وسیلہ ہے، اس کے نتائج بہت زیادہ سنگین ہوں گے،" وکیل نے کہا۔

زمین کی نیلامی کو عارضی طور پر روک دیا جائے اور زمین کی قیمتیں مارکیٹ کی قیمتوں کے قریب ہونی چاہئیں۔

اسی مناسبت سے، نیلامیوں میں زمینی بخار کے ایسے ہی واقعات کو دوبارہ ہونے سے روکنے کے لیے، وکیل ڈانگ وان کوونگ نے کہا کہ معائنے کے لیے زمین کی نیلامی کو عارضی طور پر معطل کرنا مکمل طور پر معقول ہے۔

خاص طور پر ان قوانین کے تناظر میں جو آپس میں جڑے ہوئے ہیں لیکن ابھی تک ہم آہنگ نہیں ہوئے ہیں، "مکمل طور پر تبدیل" ہو چکے ہیں، ایسے افراد یا تنظیموں کے لیے اب بھی بہت سی خامیاں ہیں جن کا ذاتی فائدے کے لیے فائدہ اٹھانا برا ارادہ ہے۔

اس کے علاوہ، مسٹر کوونگ نے نیلامیوں میں ابتدائی قیمتوں کا حساب لگانے کے طریقہ کار کا فوری جائزہ لینے کے لیے ایک منصوبہ بھی تجویز کیا، جس سے مارکیٹ کی قیمتوں کے قریب زمین کی قیمتوں کی فہرستوں کو مکمل کرنے کے عمل کو تیز کیا جائے۔

سرمایہ کاروں کے لیے، وکیل نے یہ بھی تجویز کیا کہ وہ واضح طور پر پیسے ڈالنے کے وقت، پیسے نکالنے کے وقت کا تعین کریں اور اس بات کا تعین کریں کہ اس علاقے میں مارکیٹ کیسے بڑھے گی اور کیسے کم ہوگی۔

ایسی صورت حال سے بچیں جہاں آپ مارکیٹ کی نفسیات کے مطابق سرمایہ کاری کرنے میں جلدی کریں اور آخر میں وقت پر "فرار" نہیں ہو سکتے، یہ قرض کو تھامے رکھنے کے مترادف ہوگا، نقصان کا امکان بہت زیادہ ہے۔

اس کے علاوہ، ماہر نے کہا کہ سرمایہ کاروں کو ان علاقوں سے بھی ہوشیار رہنے کی ضرورت ہے جہاں رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں آسمان کو چھو رہی ہیں لیکن کوئی نیا انفراسٹرکچر، پالیسیاں یا آبادی میں اتار چڑھاؤ نہیں ہے۔

ان لوگوں کے لیے جو رئیل اسٹیٹ خریدنا چاہتے ہیں، مسٹر Cuong طویل مدتی تصفیہ کے لیے صحیح رئیل اسٹیٹ پروڈکٹ کا انتخاب کرنے کے لیے صحیح وقت اور مقام کا انتخاب کرنے کا مشورہ دیتے ہیں۔

ماخذ: https://www.nguoiduatin.vn/gia-khoi-diem-qua-thap-tao-co-hoi-truc-loi-trong-cac-phien-dau-gia-dat-204240828161143386.htm