منصوبے کے لیے زمین کے استعمال کی فیس کو ہٹانا

گزشتہ ہفتے کے آخر میں ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کے چیئرمین Nguyen Van Duoc اور متعلقہ محکموں کے ساتھ ایک ورکنگ سیشن میں، Lotte Properties HCMC Co., Ltd. (Lotte, Korea) کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر جون سانگ ہو - Thu Thiem Eco Smart City پروجیکٹ (An Khanh ward) کے سرمایہ کار، نے اپنی خواہش کا اظہار کیا کہ اگر Minstacle Ho Chimp کے سابقہ پروجیکٹ کو لاگو کرنا جاری رکھا جائے۔ پروجیکٹ کی 5.4% فی سال کی اضافی زمین کے استعمال کی فیس سے۔

مالی ذمہ داریوں کے ساتھ 100 منصوبے

ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کے چیئرمین Nguyen Van Duoc نے کاروباری اداروں کی سفارشات کو تسلیم کیا ہے اور کہا ہے کہ وہ مناسب حل پر غور کے لیے مرکزی حکومت کو رپورٹ کریں گے۔ شہر کے رہنما لوٹے کا ساتھ دینے، مشکلات بانٹنے اور منصوبے کو شیڈول کے مطابق نافذ کرنے کے لیے خوش آمدید کہتے ہیں۔

درحقیقت لوٹے نے جو مسئلہ اٹھایا ہے وہ کوئی الگ تھلگ معاملہ نہیں ہے۔ اس سے قبل، ایمپائر سٹی پروجیکٹ کے سرمایہ کار - ایمپائر سٹی جوائنٹ وینچر - نے بھی ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کو ایک دستاویز بھیجی تھی جس میں پیدا ہونے والی مالی ذمہ داریوں کا جائزہ لینے کی درخواست کی گئی تھی۔ اس یونٹ کے مطابق، 2017 سے، کمپنی نے تقریباً 3,600 بلین VND کی اپنی مالی ذمہ داریاں پوری کر لی ہیں اور شہر کی زمین کی الاٹمنٹ کے فیصلے میں یہ بھی واضح طور پر کہا گیا ہے کہ کمپنی کو زمین کے استعمال کی فیس کے ساتھ ایک بار کی زمین کے لیز سے زمین مختص کرنے پر "زیادہ ادائیگی نہیں کرنی ہوگی"۔ اس بنیاد پر، پروجیکٹ نے کاموں کے تین کلسٹر مکمل کر کے حوالے کیے ہیں، جو تقریباً 1,200 اپارٹمنٹس کے مساوی رہائشیوں کے لیے ہیں۔ تاہم، اضافی اراضی کے استعمال کی فیس ادا کرنے کی ضرورت کو ایک "بڑا بوجھ" سمجھا جاتا ہے، جو سرمایہ کے بہاؤ اور کاروباری منصوبوں کو سنجیدگی سے متاثر کرتا ہے۔

Gỡ vướng tiền sử dụng đất cho dự án - Ảnh 1. — ایمپائر سٹی پروجیکٹ کے ایک کونے کو طریقہ کار کی مشکلات کا سامنا ہے۔ تصویر: HOANG TRIEU

اسی طرح، ہو چی منہ سٹی ٹیکس اتھارٹی نے حال ہی میں ایک دستاویز جاری کی جس میں Hung Loc Phat Real Estate Investment Joint Stock Company سے گرین سٹار اسکائی گارڈن پروجیکٹ کے لیے اضافی VND400 بلین ادا کرنے کی درخواست کی گئی۔ ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے مطابق، شہر میں اس وقت تقریباً 100 کمرشل رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس مالیاتی ذمہ داریوں کے نوٹیفکیشن کے "انتظار" میں ہیں، جن میں نووالینڈ ، ہنگ تھن لینڈ اور ٹی ٹی سی لینڈ جیسے کاروباری اداروں کے بہت سے بڑے پیمانے پر منصوبے شامل ہیں۔

HoREA کے چیئرمین مسٹر لی ہوانگ چاؤ نے کہا کہ ایسوسی ایشن نے بارہا ایسے معاملات کے لیے اضافی 5.4% جمع کرنے کے ضابطے کو مکمل طور پر ختم کرنے کی تجویز پیش کی ہے جہاں کاروباری اداروں کی غلطی نہیں ہے۔ ان کے مطابق، "مالی ذمہ داریوں کے تعین میں تاخیر بنیادی طور پر انتظامی طریقہ کار سے ہوتی ہے، سرمایہ کاروں کی غلطی نہیں"۔ مسٹر چاؤ کے مطابق، اس طریقہ کار سے نہ صرف کاروباری اداروں کو نقصان ہوتا ہے بلکہ بجٹ سے ہونے والی آمدنی میں بھی نقصان ہوتا ہے، کیونکہ زمین کے استعمال کی فیس "معطل" ہے اور وقت پر ادا نہیں کی جا سکتی، جب کہ منصوبوں کی ایک سیریز کو عارضی طور پر تعمیرات کو روکنا پڑتا ہے، جس سے زمین کے فنڈز ضائع ہوتے ہیں۔

ان کا خیال ہے کہ اگر حکومت اس مسئلے کو حل کر سکتی ہے، تو "معطل" منصوبے اپنی مالی ذمہ داریوں کو تیزی سے مکمل کر لیں گے، اس طرح رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے دسیوں ہزار بلین ڈونگ کے سرمائے کے بہاؤ کو روک دیا جائے گا۔ "زمین کے استعمال کی فیس ہاؤسنگ کی فراہمی کو بحال کرنے اور اقتصادی ترقی کو فروغ دینے کی کلید ہے۔ جب یہ مسئلہ مکمل طور پر حل ہو جائے گا، تو یہ ویتنام کے سرمایہ کاری کے ماحول کے لیے بھی ایک اہم ضمانت ہو گی،" انہوں نے زور دیا۔

سب سے بڑی گرہ

ویتنام ینگ انٹرپرینیورز ایسوسی ایشن (VYEA) کے چیئرمین اور سائگون تھونگ ٹن رئیل اسٹیٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی (TTC لینڈ) کی بانی کونسل کے چیئرمین مسٹر ڈانگ ہونگ آنہ نے کہا کہ زمینی مالیاتی ذمہ داریوں کے مسائل ہو چی منہ سٹی میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی ترقی کی راہ میں "سب سے بڑی رکاوٹ" ہیں۔ "2024 کے لینڈ لا اینڈ ڈیکری 103/2024/ND-CP کی دفعات کے مطابق، زمین کے استعمال کی فیس کا تعین اس وقت کے مطابق کیا جاتا ہے جب ریاست زمین کی تقسیم کا فیصلہ جاری کرتی ہے۔ لیکن حقیقت میں، بہت سے بڑے پروجیکٹوں کو مرحلہ وار نافذ کیا جاتا ہے، جب بھی زمین مختص کی جاتی ہے، ایک نئی قیمت کا تعین کرنا ضروری ہے،" انہوں نے کہا۔

انہوں نے بہت سے منصوبوں کا حوالہ دیا کہ شہر نے پہلے مرحلے میں سرمایہ کاروں کو تعمیر شروع کرنے کے لیے عارضی طور پر زمین تفویض کی، جب کہ باقی حصہ معاوضے کی تکمیل اور سائٹ کی منظوری کا انتظار کر رہا ہے۔ جب پہلے مرحلے میں زمین تفویض کرنے کا فیصلہ کیا گیا تو انٹرپرائز نے تفصیلی منصوبہ بندی کی بنیاد پر پورے منصوبے کے لیے زمین کے استعمال کی فیس ادا کی۔ تاہم، جب بقیہ زمین تفویض کی گئی تو حکام نے زمین کی نئی قیمت کے مطابق اضافی مالی ذمہ داریوں کا تعین کیا، جس سے انٹرپرائز کو سینکڑوں بلین ڈونگ مزید ادا کرنے پر مجبور کیا گیا، حالانکہ اس علاقے کو پچھلی ادائیگی میں شامل کیا گیا تھا۔

مسٹر ہانگ انہ کے مطابق یہ صورتحال نہ صرف سرمایہ کاری کے اخراجات میں اضافہ کرتی ہے اور عمل درآمد کی پیشرفت کو طول دیتی ہے بلکہ ہاؤسنگ مارکیٹ کی پوری ویلیو چین کو بھی متاثر کرتی ہے۔ انہوں نے کہا کہ "تاخیر کا منصوبہ نہ صرف کاروبار کو نقصان پہنچاتا ہے بلکہ اس کے نتائج کی ایک سیریز بھی شامل ہوتی ہے: گھر خریدار انتظار کرتے ہیں، بینکوں کو قرضوں کی تنظیم نو کرنی پڑتی ہے، سپلائی بلاک ہوتی ہے، اور مارکیٹ لیکویڈیٹی کھو دیتی ہے۔"

مسٹر ڈانگ ہونگ انہ کے مطابق، عارضی طور پر تفویض کردہ زمین کے منصوبوں کے لیے زمین کے استعمال کی فیس کے حوالے سے مالی ذمہ داریوں کا مسئلہ ایک طویل عرصے سے کاروباری برادری کی طرف سے جھلک رہا ہے۔ ہو چی منہ شہر کی پیپلز کمیٹی نے حل تجویز کرنے کے لیے وزارت خزانہ اور وزارت زراعت و ماحولیات کو بھی بہت سی دستاویزات بھیجی ہیں، لیکن ابھی تک کوئی خاص رہنمائی نہیں ملی ہے۔ نتیجے کے طور پر، بہت سے کاروباروں نے کئی دہائیوں پہلے پورے منصوبے کے لیے زمین کے استعمال کی فیس ادا کر دی ہے، اور اب بھی انہیں اضافی مختص کردہ رقبے کی ادائیگی جاری رکھنی ہے، موجودہ زمین کی قیمتیں کئی گنا زیادہ ہیں۔ یہ ایک بہت بڑا مالی بوجھ ہے، جس سے کاروباروں کو نقصان پہنچ رہا ہے، کاروباری منصوبوں کو سنجیدگی سے متاثر کر رہا ہے، جس کی وجہ سے بہت سے منصوبے جمود کا شکار ہیں اور ہو چی منہ سٹی میں مکانات کی فراہمی میں بالواسطہ کمی ہے۔

مسٹر ڈانگ ہانگ آن نے تجویز پیش کی کہ اس مسئلے کو منصفانہ اور معقول طریقے سے نمٹانے کے لیے ایک مخصوص طریقہ کار ہونا چاہیے۔ "ہم تجویز کرتے ہیں کہ وزارت خزانہ اور وزارت زراعت اور ماحولیات جلد ہی حکومت کو ایک طریقہ کار پیش کریں جس سے مالیاتی ذمہ داریوں کی کٹوتیوں اور آفسیٹ کی اجازت دی جائے جو کاروباری اداروں نے پہلے رقبہ کے مطابق انجام دیے ہیں، ایسے منصوبوں کے لیے جنہوں نے 1/500 تفصیلی منصوبہ بندی کے مطابق زمین کے استعمال کی فیس پوری ادا کی ہے لیکن ابھی تک مکمل نہیں کی ہے۔ یہ ریاستی حقوق کی شفافیت اور شفافیت کو یقینی بنائے گی انٹرپرائزز صرف تب ہی ہم بجٹ کی آمدنی کا سختی سے انتظام کر سکتے ہیں جبکہ اب بھی کاروباری اداروں کو اعتماد کے ساتھ سرمایہ کاری کرنے کی حوصلہ افزائی کرتے ہیں، سماجی-معیشت کو فروغ دینے اور ہو چی منہ شہر کے رہائشیوں کی رہائش کی ضروریات کو پورا کرنے میں اپنا حصہ ڈالتے ہیں۔

5.4 فیصد ریگولیشن کو مکمل طور پر ختم کرنے کی تجویز

ایک حالیہ سماجی و اقتصادی پریس کانفرنس میں، ہو چی منہ سٹی کے محکمہ زراعت اور ماحولیات کے ایک نمائندے نے کہا کہ سٹی پیپلز کمیٹی نے باضابطہ طور پر تجویز پیش کی ہے کہ وزارت قدرتی وسائل اور ماحولیات اور وزارت خزانہ اضافی 5.4% جمع کرنے کے ضابطے کو ختم کرنے پر غور کریں جب کہ مالیاتی مدت کے دوران زمین کے استعمال کی فیس اور مالیاتی مدت کا تعین نہیں کیا گیا ہے۔ شہر کی وضاحت کے مطابق، یہ ضابطہ "ریاست اور عوام کے درمیان مالی ذمہ داری کا اشتراک" کے مقصد کے ساتھ ترتیب دیا گیا تھا، لیکن حقیقت میں، تاخیر بنیادی طور پر انتظامی ایجنسی کی طرف سے ہوتی ہے۔ لہذا، کاروباری اداروں اور لوگوں کو اس اضافی اخراجات کو برداشت کرنے پر مجبور کرنا ناممکن ہے۔

شہر نے اس بات پر بھی زور دیا کہ COVID-19 وبائی امراض کے بعد سماجی و اقتصادی بحالی کے تناظر میں، مذکورہ ضابطے کو ہٹانے سے لاگت کے دباؤ کو کم کرنے، سرمایہ کاری کو تحریک دینے اور ترقی کو فروغ دینے میں مدد ملے گی۔ فی الحال، قانون 5.4% کی اضافی وصولی کی شرح کا تعین کرتا ہے، لیکن زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایے پر حکمنامہ 103 میں ترمیم کے مسودے میں، وزارت خزانہ دو آپشنز تجویز کر رہی ہے: اسے کم کر کے 3.6% کر دیا جائے یا اسے مکمل طور پر ہٹا دیا جائے۔ تاہم، مکمل خاتمہ صرف اسی صورت میں عمل میں لایا جا سکتا ہے جب اسے زمین کے قانون میں براہ راست ریگولیٹ کیا جائے، اس لیے وزارت خزانہ نے وزارت زراعت اور ماحولیات کو آئندہ قانون میں ترمیم کے عمل میں اس کا مطالعہ کرنے اور اس کی تکمیل کی تجویز بھی دی ہے۔

بہت سے ماہرین اور کاروباری اداروں کے مطابق، حقیقت میں، مالیاتی ذمہ داریوں کے تعین میں تاخیر اکثر پیچیدہ انتظامی طریقہ کار کی وجہ سے ہوتی ہے، جبکہ کاروبار پہلے ہی زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنے کی اپنی ذمہ داریاں پوری کر چکے ہیں۔ اضافی جمع کرنے سے سرمایہ کاری کی لاگت میں اضافہ ہوتا ہے، رئیل اسٹیٹ کی مصنوعات کی قیمتوں میں اضافہ ہوتا ہے، گھر کے خریداروں کو براہ راست متاثر ہوتا ہے اور رہائش تک رسائی میں کمی آتی ہے۔

کچھ ماہرین کا یہ بھی ماننا ہے کہ اگر اضافی فیسیں لاگو کی جاتی ہیں تو وہ صرف ان منصوبوں پر لاگو کی جانی چاہئیں جنہوں نے زمین کو کام میں لایا ہے اور منافع کما رہے ہیں، تاکہ کاروباری اداروں کو "زمین رکھنے اور صحیح وقت کا انتظار کرنے" کی صورت حال سے بچا جا سکے۔ تاہم، ایسے معاملات میں جہاں سرمایہ کار کی طرف سے کوئی غلطی نہیں ہے، اضافی فیس وصول کرنا جاری رکھنا غیر منصفانہ ہے۔ ماہرین کے مطابق سب سے بنیادی حل یہ ہے کہ 5.4% ریگولیشن کو مکمل طور پر ہٹا دیا جائے اور ساتھ ہی ساتھ زمین کے استعمال کی فیس کے حساب سے شفافیت اور مستقل مزاجی پیدا کرنے کے لیے ایک واضح طریقہ کار جاری کیا جائے، اس طرح رکے ہوئے منصوبوں کی ایک سیریز کو غیر مسدود کیا جائے اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں اعتماد بحال کیا جائے۔

مزید وضاحت کی ضرورت ہے۔

HoREA کے چیئرمین Le Hoang Chau نے اس بات پر بھی زور دیا کہ قرارداد کے مسودے میں زمینی قانون کے نفاذ کو منظم کرنے میں مشکلات اور رکاوٹوں کو دور کرنے کے لیے متعدد پالیسی میکانزم کا تعین کیا گیا ہے جس میں زمین کے استعمال کی اضافی فیسوں سے نمٹنے کے لیے واضح ضابطوں کی ضرورت ہے۔ "حکومت کو خاص طور پر ان رقوم کی کٹوتی کو ریگولیٹ کرنے کی ضرورت ہے جو انٹرپرائزز نے اس مدت کے لیے ادا کی ہیں جب کہ زمین کے استعمال کی فیس یا زمین کے کرایے کا حساب نہیں لگایا گیا ہے، ایسے معاملات میں جہاں یہ زمین استعمال کرنے والوں کی غلطی نہیں ہے۔ لوٹے کے ایکو اسمارٹ سٹی یا ایمپائر سٹی جیسے منصوبوں کو سنبھالنے کے لیے یہ ایک ضروری قانونی بنیاد ہے۔"

ماخذ: https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm