زمینی قانون سے متعلق رکاوٹوں کو دور کرنا۔

حال ہی میں مندوبین کو بھیجی گئی قومی اسمبلی کے سیکرٹری جنرل بوئی وان کوونگ کی طرف سے اٹھائے گئے سوالات پر ایک خلاصہ رپورٹ اس بات کا اندازہ کرتی ہے کہ حکومت نے اس مارکیٹ میں مشکلات کو دور کرنے کے لیے بہت سے اقدامات کیے ہیں اور متعدد دستاویزات جاری کیے ہیں، جیسے کہ ٹیلی گرام اور وزیر اعظم کی طرف سے ہدایات جو کہ وزارتوں اور علاقوں کو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی تنظیم نو کرنے پر زور دیتے ہیں۔ تاہم، ہاؤسنگ مارکیٹ سمیت اس مارکیٹ کو قانونی طریقہ کار، زمین کی دستیابی، اور سرمایہ کاری کے سرمائے سے پیدا ہونے والی مشکلات اور رکاوٹوں کا سامنا ہے۔

درخواست "رہائشی زمین" کی کمی کی وجہ سے مسترد کر دی گئی۔

سرمایہ کاری سے متعلق کچھ انتظامی طریقہ کار بوجھل ہوتے ہیں اور رکاوٹیں پیدا کرتے ہیں۔ مارکیٹ کے حصے غیر متوازن رہتے ہیں۔ اور اس مارکیٹ میں سرمایہ کاری کا کریڈٹ اب بھی بہت سے خطرات کا حامل ہے۔ ان مشکلات کی وجہ سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو سرمایہ کاری اور تعمیراتی منصوبوں کو روکنا پڑتا ہے، جس سے ٹھیکیداروں، میٹریل سپلائی کرنے والوں اور دیگر کئی صنعتوں کے لیے بھی مشکلات پیدا ہوتی ہیں۔ "زمین کے حوالے سے قانونی رکاوٹیں، جیسے کہ زمین کی قیمتوں کا تعین، زمین کے استعمال کی فیس، زمین کی منظوری، یا سرمایہ کاروں کے انتخاب سے متعلق ضوابط جو سرمایہ کاری، بولی لگانے اور زمین سے متعلق ضوابط سے مطابقت رکھتے ہیں... ہاؤسنگ مارکیٹ کی بحالی اور ترقی میں بڑی رکاوٹیں ہیں،" جائزہ لینے والی ایجنسی نے اندازہ کیا۔

ہو چی منہ شہر میں، 100 سے زیادہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے علاوہ جن میں رکاوٹوں کا سامنا ہے جن کے حل کے لیے فی الحال مطالعہ کیا جا رہا ہے، محکمہ منصوبہ بندی اور سرمایہ کاری نے حال ہی میں سٹی پیپلز کمیٹی کو علاقے میں رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے لیے سرمایہ کاری کی پالیسیوں کی منظوری کے بارے میں رپورٹ دی ہے۔

اس کے مطابق، سرمایہ کاری کی پالیسیوں کی منظوری کی درخواست کرنے والے 117 پروجیکٹ ڈوزیئرز میں سے جن پر یہ ایجنسی اس وقت کارروائی کر رہی ہے، 62 پروجیکٹ کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹ کے سرمایہ کار ہونے کی شرائط پر پورا نہیں اترتے کیونکہ ان کے پاس رہائشی زمین نہیں ہے یا انہوں نے پوری رہائشی زمین حاصل نہیں کی ہے جیسا کہ 2014 کے ہاؤسنگ قانون میں بیان کیا گیا ہے۔

لہذا، محکمہ منصوبہ بندی اور سرمایہ کاری نے سفارش کی کہ ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی سرمایہ کاری کے منصوبے کو منظور نہ کرے کیونکہ یہ سرمایہ کاری کے قانون اور ہاؤسنگ قانون کے ضوابط پر پورا نہیں اترتا۔ اس سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار میں تشویش پائی جاتی ہے کیونکہ اس سے پروجیکٹ کے نفاذ کا عمل رک سکتا ہے۔

قانونی رکاوٹوں کو دور کرنے سے رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں پر عمل درآمد میں آسانی ہوگی اور مارکیٹ کی ترقی کو فروغ ملے گا۔ (تصویر: HOANG TRIEU)

ماسٹر ڈگری ہولڈر Nguyen Nhat Khanh کے مطابق، فیکلٹی آف لاء، یونیورسٹی آف اکنامکس اینڈ لاء (ویتنام نیشنل یونیورسٹی ہو چی منہ سٹی) کے لیکچرر، قانونی نقطہ نظر سے، ان 62 منصوبوں کی سرمایہ کاری کی پالیسیوں کو منظور کرنے سے انکار مکمل طور پر مناسب ہے۔ تاہم، اقتصادی نقطہ نظر اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ہونے والی پیش رفت کو دیکھتے ہوئے، اس فیصلے کے کئی پہلو ہیں جو مکمل طور پر موزوں نہیں ہیں۔

کیونکہ کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹ کو لاگو کرنے کے لیے کاروباری اداروں کے پاس کافی بڑا اراضی فنڈ ہونا ضروری ہے، لیکن حقیقت میں، 100% رہائشی اراضی یا رہائشی اراضی کے کچھ حصے والے پروجیکٹس کی تعداد مارکیٹ میں کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس کی کل تعداد کا 5% سے زیادہ نہیں ہے۔

لہذا، اوپر بیان کردہ زمین کے استعمال کی اقسام کے حوالے سے سخت ضابطے سماجی ہاؤسنگ پروجیکٹس بنانے کی تجویز کرنے والے کاروباروں کے لیے بہت سی مشکلات پیدا کرتے ہیں۔ اگر ان رکاوٹوں کو دور نہیں کیا گیا تو، ان منصوبوں میں لگائے گئے لاکھوں اربوں ڈونگ "پھنسے" ہوسکتے ہیں، جس کے نتیجے میں سرمایہ کاری کا سرمایہ ضائع ہوگا اور ہاؤسنگ سپلائی کا مسئلہ حل کرنے میں ناکام ہوگا۔

ماسٹر ڈگری ہولڈر Nguyen Nhat Khanh کے مطابق، مذکورہ بالا منصوبوں کو حل کرنے کے لیے، قانونی اور انتظامی دونوں حل درکار ہیں۔ قانونی نقطہ نظر سے، قومی اسمبلی کو ہاؤسنگ قانون میں سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹس کو لاگو کرنے کے لیے زمین کے استعمال کے فارمز کے ضوابط کا فوری مطالعہ اور ترامیم کرنا چاہیے، فی الحال صرف رہائشی اراضی کے بجائے پروجیکٹوں کے لیے زمین کے استعمال کے فارمز کو محدود نہیں کرنا چاہیے، بلکہ مقامی زمین کے استعمال اور تعمیراتی منصوبہ بندی کی تعمیل کو یقینی بنانا چاہیے۔

"انتظامی نقطہ نظر سے، ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی ابتدائی طور پر ان 62 منصوبوں کے سرمایہ کاروں کی مدد کر سکتی ہے تاکہ زمین کے استعمال کے منصوبے کی بولی کا انتظام کر کے ایسے سرمایہ کاروں کو منتخب کیا جا سکے جو سوشل ہاؤسنگ پراجیکٹ کو لاگو کرنے کے لیے شرائط پر پورا اترتے ہیں (اگر وہ بولی جیتتے ہیں، تو ریاست انہیں سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹ کو لاگو کرنے کے لیے زمین مختص یا لیز پر دے گی) یا سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹ کو سماجی مقاصد میں تبدیل کر کے زمین کے استعمال کو سماجی طور پر استعمال نہیں کر سکتے۔ ضابطے،" محترمہ خان نے کہا۔

بہت سے ضابطوں میں ترمیم کی ضرورت ہے۔

سرکاری خط میں "پوائنٹ بی، شق 1، پوائنٹ اے، شق 4 اور شق 6 میں ترمیم کی تجویز اراضی قانون (ترمیم شدہ) کے آرٹیکل 128 کی شق 6 میں سرمایہ کاروں کے لیے زمین کی اقسام کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کے حصول پر اتفاق کرنے کے لیے جو سماجی ہاؤسنگ منصوبوں کو لاگو کرنے کی منصوبہ بندی سے مطابقت رکھتی ہیں" قومی اسمبلی کو بھیجی گئی، مسٹر لیو سٹی ایسوسی ایشن کے چیئر مین لیو چی ہونگ نے کہا۔ ترمیم شدہ پوائنٹ بی، شق 1، پوائنٹ اے، شق 4 اور شق 6 کے آرٹیکل 128 کے مسودہ اراضی قانون (ترمیم شدہ) کے لیے کاروبار اور سرمایہ کاروں کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کے حصول یا موجودہ زمین کے استعمال کے حقوق کے حصول پر اتفاق کرنے کے لیے حالات پیدا کیے جا رہے ہیں جو زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی، شہری منصوبہ بندی، اور تعمیراتی منصوبہ بندی کے مطابق ہیں۔

مسٹر چاؤ نے اس بات کی بھی نشاندہی کی کہ ترمیم شدہ اراضی قانون کے مسودے کی شق 1، آرٹیکل 128 میں موجود ضابطہ صرف رہائشی زمین کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کرنے کے معاہدوں کی اجازت دیتا ہے، یا رہائشی زمین یا رہائشی زمین اور دیگر زمینوں کے لیے موجودہ زمین کے استعمال کے حقوق کی ضرورت ہے۔ لہٰذا، اس کا دائرہ کار 2013 کے زمینی قانون کے موجودہ ضوابط سے کم ہے، اس طرح سرمایہ کاروں کی زمین تک رسائی کو آسان بنانے میں ناکامی اور موجودہ زمینی صارفین کے جائز حقوق اور مفادات کو یقینی بنانے میں ناکام ہے۔

مسٹر چاؤ کے مطابق، اگر یہ ضابطہ منظور ہو جاتا ہے، تو اگلے 10 سالوں میں، سرمایہ کاروں کو سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹس کو لاگو کرنے کے لیے "رہائشی اور دیگر اراضی کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کے حصول پر بات چیت" کرنے کی اجازت نہیں ہوگی، اور اس لیے کوئی بھی سرمایہ کار اس شرط کو پورا نہیں کر سکے گا کہ "رہائشی اور دیگر اراضی کے لیے موجودہ زمین کے استعمال کے حقوق" کی شق 16 کی شق 8 میں درج ہے۔ ترمیم شدہ اراضی قانون

زیر تعمیر ہاؤسنگ پراجیکٹس سے متعلق مشکلات کے بارے میں حال ہی میں قومی اسمبلی کی اقتصادی کمیٹی اور وزارت تعمیرات کے زیر اہتمام ریئل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون میں ترامیم کے مسودے پر منعقدہ ایک ورکشاپ میں ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کے وائس چیئرمین بوئی شوان کونگ نے کہا کہ شہر میں تعمیراتی منصوبوں میں کاروبار کے دوران بہت سے مسائل پیدا ہوئے ہیں۔ خاص طور پر، حکام کو ایسے منصوبوں کے لیے تحریری منظوری جاری کرنی چاہیے جو زیر تعمیر مکانات فروخت کرنے کی شرائط کو پورا کرتے ہیں، جس سے بہت سی پیچیدگیاں پیدا ہوتی ہیں، خاص طور پر زمین کے قانون کی دفعات کا حوالہ دیتے وقت کمرشل ہاؤسنگ کے خریداروں کو ملکیت کے سرٹیفکیٹ جاری کرنے کے حوالے سے۔

مسٹر Bui Xuan Cuong کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق مسودہ قانون کا آرٹیکل 25 (ترمیم شدہ) مستقبل کے ہاؤسنگ اور تعمیراتی منصوبوں کے لیے مندرجہ ذیل اقسام میں سے کسی ایک قسم کے زمین کے استعمال کے دستاویزات (زمین کی مختص کرنے کا فیصلہ، زمین کا لیز؛ زمین کے لیز کا معاہدہ؛ زمین کے استعمال کے حقوق کا سرٹیفکیٹ، زمین کے استعمال کے حقوق کا سرٹیفکیٹ، اور ہوس کے مالکانہ حقوق کا سرٹیفکیٹ)۔ زمین سے منسلک دیگر اثاثے...)

دریں اثنا، موجودہ زمینی قانون کے مطابق، زمین کے استعمال کنندگان زمین کے استعمال کے سرٹیفکیٹ کے حامل ہونے پر زمین کے استعمال کے حقوق کو بطور سرمائے کی منتقلی، لیز، ذیلی قیمت، عطیہ، رہن اور شراکت کے حقدار ہیں۔

ایسے معاملات میں جہاں زمین استعمال کرنے والوں کو ان کی مالی ذمہ داریوں کو پورا کرنے میں تاخیر کی اجازت دی جاتی ہے یا ان کی مالی ذمہ داریوں کو بطور قرض درج کیا جاتا ہے، انہیں اپنے حقوق کا استعمال کرنے سے پہلے ان ذمہ داریوں کو پورا کرنا ہوگا۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ اگر کسی سرمایہ کار کو زمین مختص کی جاتی ہے لیکن وہ زمین کے استعمال کی فیس کے حوالے سے اپنی مالی ذمہ داریوں کو پورا کرنے میں ناکام رہتا ہے، تو وہ زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے حق سمیت، زمین کے قانون کے ذریعے متعین کردہ زمین استعمال کرنے والے کے حقوق کا استعمال نہیں کر سکتا۔

لہذا، ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی تجویز کرتی ہے کہ مسودہ سازی کمیٹی تجارتی مقاصد کے لیے زیر تعمیر مکانات اور تعمیراتی منصوبوں کی منظوری کے طریقہ کار کے لیے زمین کے حالات سے متعلق مواد کی تحقیق اور ایڈجسٹمنٹ کرے کہ "سرمایہ کار نے تمام مالی ذمہ داریاں پوری کی ہوں گی اور زمین کے استعمال کے حق کا سرٹیفکیٹ کا حامل ہونا چاہیے۔" اس کا مقصد بعد کے مراحل میں قانونی مسائل کی موجودگی کو محدود کرنا ہے، خاص طور پر رہائشیوں کو سرٹیفکیٹ جاری کرنے میں۔

ملکیت کی منتقلی کے بعد منصوبہ بندی میں ایڈجسٹمنٹ کی اجازت دیتا ہے۔

ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کے وائس چیئرمین بوئی شوان کوونگ نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق مسودہ قانون، جس میں یہ بتایا گیا ہے کہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کی منتقلی کے لیے اصول — کہ کسی پروجیکٹ کے تمام یا حصے کی منتقلی کو یقینی بنانا چاہیے کہ پروجیکٹ کے مقاصد اور منصوبہ بندی میں کوئی تبدیلی نہ ہو — "ناوافق" ہے۔ انہوں نے دلیل دی کہ بہت سے سرمایہ کاروں کو، ایک پروجیکٹ حاصل کرنے کے بعد، اسے بہتر بنانے کے لیے منصوبہ بندی میں ایڈجسٹمنٹ کرنے کی ضرورت ہوتی ہے۔ مسٹر Bui Xuan Cuong کے مطابق، پراجیکٹ ایڈجسٹمنٹ کا مقصد پروجیکٹ کو بہتر بنانا ہے، بالآخر زمین کے استعمال کے گتانک کو بڑھانا اور شہری منصوبہ بندی کے قانون کی تعمیل کرنا ہے۔ سرمایہ کار ضوابط کے مطابق ایڈجسٹمنٹ کرتے ہیں، اضافی مالی ذمہ داریاں اٹھاتے ہیں۔ ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی نے اس ضابطے میں ترمیم کی تجویز پیش کی تاکہ نفاذ کے دوران شہری منصوبہ بندی کے قانون سے ٹکراؤ سے بچا جا سکے، کیونکہ اس سے حصول کے بعد منصوبے کی پیشرفت پر منفی اثر پڑے گا۔

سیمینار "رئیل اسٹیٹ کے لیے قانونی رکاوٹوں کو دور کرنا"

9 نومبر کو، Nguoi Lao Dong اخبار نے مہمانوں کو سننے اور ان کی آراء اکٹھا کرنے کے لیے "رئیل اسٹیٹ کے لیے قانونی رکاوٹوں کو دور کرنا" کے عنوان سے ایک سیمینار کا انعقاد کیا، اس طرح رکاوٹوں کو دور کرنے، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بہاؤ کو غیر مسدود کرنے، اور مستحکم اور پائیدار اقتصادی ترقی کو فروغ دینے کے لیے حل تلاش کیے گئے۔

(*) دیکھیں Nguoi Lao Dong اخبار، 8 نومبر کا شمارہ۔

ماخذ: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm