زمینی قانون کے مسائل کو حل کرنا

قومی اسمبلی کے سیکرٹری جنرل بوئی وان کونگ کی طرف سے مندوبین کو بھیجے گئے انٹرپیلیشن کے مسائل پر سمری رپورٹ نے حال ہی میں اندازہ لگایا ہے کہ حکومت نے اس مارکیٹ کے لیے مشکلات دور کرنے کے لیے بہت سے اقدامات کیے ہیں اور بہت سے دستاویزات جاری کیے ہیں، جیسے کہ ٹیلی گرام اور دستاویزات جس میں وزیر اعظم پر زور دیا گیا ہے کہ وہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی تنظیم نو کے لیے وزارتوں اور مقامی علاقوں سے درخواست کریں۔ تاہم، ہاؤسنگ مارکیٹ سمیت اس مارکیٹ کو قانونی طریقہ کار، زمین کے فنڈز اور سرمایہ کاری کی وجہ سے اب بھی مشکلات اور بھیڑ کا سامنا ہے۔

"رہائشی زمین" نہ ہونے کی وجہ سے منظور نہیں

سرمایہ کاری سے متعلق کچھ انتظامی طریقہ کار بوجھل ہوتے ہیں اور رکاوٹوں کا باعث بنتے ہیں، مارکیٹ کے حصے اب بھی متزلزل ہیں، اور اس مارکیٹ میں سرمایہ کاری کی گئی کریڈٹ کیپٹل میں اب بھی بہت سے ممکنہ خطرات موجود ہیں۔ مشکلات کی وجہ سے رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز کو سرمایہ کاری اور پراجیکٹس کی تعمیر روکنا پڑتی ہے اور اس سے کنٹریکٹرز، میٹریل سپلائی کرنے والوں اور دیگر کئی صنعتوں کو بھی مشکلات کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔ "زمین پر قانونی مسائل، جیسے کہ زمین کی قیمتوں کا تعین، زمین کے استعمال کی فیس، سائٹ کی منظوری یا سرمایہ کاروں کے انتخاب سے متعلق ضوابط جو سرمایہ کاری، بولی لگانے، زمین سے متعلق ضوابط سے مطابقت رکھتے ہیں... ہاؤسنگ مارکیٹ کی بحالی اور ترقی میں بڑی رکاوٹیں ہیں" - تشخیصی ایجنسی نے اندازہ کیا۔

ہو چی منہ سٹی میں، 100 سے زیادہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے علاوہ جن کو مشکلات کا سامنا ہے جن کے حل کے لیے مطالعہ کیا جا رہا ہے اور ان کا مطالعہ کیا جا رہا ہے، محکمہ منصوبہ بندی اور سرمایہ کاری نے حال ہی میں اس علاقے میں رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے لیے سرمایہ کاری کی منظوریوں کے نفاذ کے بارے میں سٹی پیپلز کمیٹی کو رپورٹ کیا۔

اس کے مطابق، 117 پراجیکٹ ڈوزیئرز میں سرمایہ کاری کی پالیسیوں کی منظوری کی درخواست کرتے ہیں جن کو یہ ایجنسی ہینڈل کر رہی ہے، 62 پروجیکٹ کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس (NƠM) کے سرمایہ کار بننے کی شرائط کو پورا نہیں کرتے ہیں کیونکہ ان کے پاس رہائشی زمین نہیں ہے یا 2014 ہاؤسنگ قانون کی دفعات کے مطابق تمام رہائشی زمین کی منتقلی وصول نہیں کرتے ہیں۔

لہذا، محکمہ منصوبہ بندی اور سرمایہ کاری نے سفارش کی کہ ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی سرمایہ کاری کی پالیسی کو منظور نہ کرے کیونکہ یہ سرمایہ کاری کے قانون اور ہاؤسنگ قانون کی دفعات پر پورا نہیں اترتی۔ یہ رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز کو پریشان کرتا ہے کیونکہ اس کی وجہ سے پراجیکٹ پر عمل درآمد کا عمل مسدود ہو سکتا ہے۔

قانونی رکاوٹوں کو دور کرنے سے رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں کو آسانی سے نافذ کرنے میں مدد ملے گی، مارکیٹ کی ترقی کو فروغ ملے گا۔ تصویر: HOANG TRIEU

قانون کی فیکلٹی، یونیورسٹی آف اکنامکس اینڈ لاء (VNU-HCM) کے لیکچرر ماسٹر Nguyen Nhat Khanh کے مطابق، قانونی نقطہ نظر سے، ان 62 منصوبوں کی سرمایہ کاری کی پالیسی کو منظور نہ کرنا مکمل طور پر مناسب ہے۔ تاہم، اقتصادی نقطہ نظر اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی ترقی سے، اس میں بہت سے نکات ہیں جو واقعی مناسب نہیں ہیں۔

کیونکہ ایک نئے دیہی منصوبے کو لاگو کرنے کے لیے کاروباری اداروں کے پاس کافی زیادہ اراضی فنڈ ہونا ضروری ہے، لیکن حقیقت میں، 100% رہائشی اراضی یا رہائشی اراضی کے کچھ حصے والے منصوبوں کی تعداد مارکیٹ میں نئے دیہی منصوبوں کی کل تعداد کے 5% سے زیادہ نہیں ہے۔

لہٰذا، زمین کے استعمال کے فارم پر مذکورہ بالا سخت ضوابط بہت سی مشکلات کا باعث بنتے ہیں جب انٹرپرائزز NƠTM پروجیکٹس بنانے کی تجویز پیش کرتے ہیں۔ اگر ہمیں ان کو حل کرنے کا کوئی راستہ نہیں ملتا ہے، تو ان منصوبوں پر عمل درآمد میں لگائی گئی سیکڑوں ہزاروں اربوں VND "پھنسی" ہوسکتی ہے، جس سے سرمایہ کاری کا سرمایہ ضائع ہونے کے ساتھ ساتھ ہاؤسنگ سپلائی کا مسئلہ بھی حل نہیں ہوگا۔

ماسٹر Nguyen Nhat Khanh کے مطابق، مذکورہ بالا منصوبوں کو حل کرنے کے لیے، قانونی اور انتظامی حل کی ضرورت ہے۔ قانونی نقطہ نظر سے، قومی اسمبلی کو جلد ہی ہاؤسنگ قانون میں NƠTM منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے زمین کے استعمال کے فارمز کے ضوابط کا مطالعہ کرنے اور اس میں ترمیم کرنے کی ضرورت ہے کہ فی الحال صرف رہائشی اراضی کے بجائے منصوبوں کے لیے زمین کے استعمال کی شکلوں کو محدود نہ کیا جائے، لیکن اسے مقامی زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی اور تعمیراتی منصوبہ بندی کی تعمیل کو یقینی بنانا چاہیے۔

"انتظامی نقطہ نظر سے، مستقبل قریب میں، ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی ان 62 منصوبوں کے سرمایہ کاروں کی مدد کر سکتی ہے تاکہ زمین کا استعمال کرتے ہوئے ایسے سرمایہ کاروں کو منتخب کیا جائے جو NƠTM پراجیکٹ کو لاگو کرنے کے لیے شرائط پر پورا اترتے ہیں (بولی جیتنے پر، ریاست NƠTM پروجیکٹ کو NƠTM پروجیکٹ کو لاگو کرنے کے لیے زمین مختص کرے گی یا NƠTM پروجیکٹ کو سماجی مقصد کے طور پر تبدیل نہیں کرے گی)۔ زمین کے استعمال کی شکل کا پابند" - ماسٹر خان نے اپنی رائے کا اظہار کیا۔

بہت سے ضابطوں پر نظر ثانی کی ضرورت ہے۔

آفیشل ڈسپیچ میں "پوائنٹ بی، شق 1، پوائنٹ اے، شق 4 اور شق 6، مسودہ اراضی قانون کے آرٹیکل 128 میں ترمیم کرنے کی تجویز (ترمیم شدہ) سرمایہ کاروں کو NƠTM منصوبوں کو لاگو کرنے کی منصوبہ بندی کے مطابق زمین کی اقسام کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کرنے کے لیے بات چیت کرنے کے لیے حالات پیدا کرنے کے لیے، مسٹر چی ہو سٹی کے چیئرمین، لی ہو سٹی کے چیئر مین ہو سٹی کو بھیجا گیا۔ اسٹیٹ ایسوسی ایشن نے، پوائنٹ بی، کلاز 1، پوائنٹ اے، شق 4 اور شق 6، آرٹیکل 128 مسودہ اراضی قانون (ترمیم شدہ) میں ترمیم کرنے کی تجویز پیش کی تاکہ کاروباری اداروں اور سرمایہ کاروں کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کرنے یا زمین کی اقسام کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کے حصول کے لیے بات چیت کرنے کے لیے حالات پیدا کیے جا سکیں یا زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کرنے کے لیے زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی، NTM منصوبہ بندی اور تعمیراتی منصوبہ بندی، NTM پر عمل درآمد کی منصوبہ بندی کے مطابق۔

مسٹر چاؤ نے یہ بھی نشاندہی کی کہ مسودہ اراضی قانون (ترمیم شدہ) کے پوائنٹ بی، شق 1، آرٹیکل 128 پر موجود ضابطہ صرف رہائشی زمین کے استعمال کا حق حاصل کرنے کے معاہدوں کی اجازت دیتا ہے یا رہائشی اراضی یا رہائشی زمین اور دیگر اراضی کو استعمال کرنے کا حق ہونا ضروری ہے، اس لیے اس میں موجودہ قانون کے مقابلے میں ایک تنگ مفہوم ہے، نہ کہ موجودہ قانون 20 میں۔ سرمایہ کاروں کے لیے زمین تک رسائی کے لیے سازگار حالات، زمین استعمال کرنے والے لوگوں کے قانونی اور جائز حقوق اور مفادات کو یقینی نہیں بنانا۔

مسٹر چاؤ کے مطابق، اگر یہ ضابطہ منظور ہو جاتا ہے، تو اگلے 10 سالوں میں، نئے دیہی ترقی کے منصوبے کو لاگو کرنے کے لیے سرمایہ کاروں کو "رہائشی اراضی اور دیگر اراضی استعمال کرنے کا حق حاصل کرنے پر رضامندی" کی اجازت نہیں ہوگی، اس لیے کوئی بھی ایسا معاملہ نہیں ہوگا جہاں کوئی سرمایہ کار "رہائشی زمین اور دیگر اراضی استعمال کرنے کا حق رکھنے" کی شرط پر پورا اترتا ہو جیسا کہ اراضی قانون کی دفعہ 618 میں بیان کیا گیا ہے۔ (ترمیم شدہ)

مستقبل میں رہائش سے متعلق مسائل کے بارے میں، قومی اسمبلی کی اقتصادی کمیٹی اور وزارت تعمیرات کے زیر اہتمام ریئل اسٹیٹ بزنس کے مسودہ قانون (ترمیم شدہ) پر حالیہ ورکشاپ میں، ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کے وائس چیئرمین بوئی شوان کوانگ نے کہا کہ شہر میں، حالیہ دنوں میں، کاروباری ہاؤسنگ میں ڈالتے وقت، مستقبل کے تعمیراتی منصوبوں میں بہت سے مسائل کا سامنا ہے۔ اس کے مطابق، مجاز اتھارٹی کے پاس اس منصوبے کی منظوری دینے والی دستاویز ہونی چاہیے جو مستقبل میں مکانات فروخت کرنے کے اہل ہو، جس کے نتیجے میں بہت سے نتائج برآمد ہوں، خاص طور پر زمین کے قانون کی دفعات کا حوالہ دیتے وقت NƠTM خریداروں کی ملکیت کے سرٹیفکیٹ کا اجراء۔

مسٹر Bui Xuan Cuong کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق مسودہ قانون کی شق 25 (ترمیم شدہ) مستقبل میں بنائے جانے والے مکانات اور تعمیراتی کاموں کے لیے زمین کے استعمال سے متعلق درج ذیل قسم کے دستاویزات میں سے کسی ایک کے لیے شرائط طے کرتی ہے (زمین مختص کرنے کا فیصلہ، زمین کے لیز کا معاہدہ؛ زمین کے استعمال کے حقوق کا سرٹیفکیٹ، زمین کے مالکانہ حقوق کا سرٹیفکیٹ، مالک مکان کے استعمال کا سرٹیفکیٹ اور دیگر دستاویزات۔ زمین سے منسلک...)

دریں اثنا، موجودہ زمینی قانون کے مطابق، زمین کے استعمال کنندگان کو سرٹیفکیٹ ہونے پر زمین کے استعمال کے حقوق میں منتقلی، لیز، سبلیز، عطیہ، رہن اور سرمایہ دینے کی اجازت ہے۔

اگر زمین استعمال کرنے والے کو مالی ذمہ داریوں کی انجام دہی میں تاخیر کرنے کی اجازت ہے یا مالی ذمہ داریوں کو واجب الادا ہونے کی اجازت ہے، تو اسے حقوق کو استعمال کرنے سے پہلے مالی ذمہ داریوں کو پورا کرنا ہوگا۔ یعنی، اگر سرمایہ کار کو زمین مختص کی گئی ہے لیکن وہ زمین کے استعمال کی فیس سے متعلق مالی ذمہ داریوں کو پورا نہیں کرتا ہے، تو وہ زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے حق سمیت، زمین کے قانون کی دفعات کے مطابق زمین استعمال کرنے والے کے حقوق کا استعمال نہیں کر سکتا۔

لہذا، HCM سٹی پیپلز کمیٹی تجویز کرتی ہے کہ مسودہ سازی کمیٹی مستقبل میں ہاؤسنگ اور تعمیراتی کاموں کو کاروبار میں شامل کرنے کے لیے منظوری کے طریقہ کار کے لیے زمین کی شرائط کا مطالعہ کرے اور اسے ایڈجسٹ کرے کیونکہ "سرمایہ کار نے مالی ذمہ داریاں پوری کر لی ہیں اور اس کے پاس زمین کے استعمال کا حق سرٹیفکیٹ ہے"۔ یہ اگلے مرحلے میں قانونی مسائل کی موجودگی کو محدود کرنے کے لیے ہے، خاص طور پر لوگوں کو سرٹیفکیٹ کا اجراء۔

منتقلی کے بعد پلاننگ ایڈجسٹمنٹ کی اجازت دیں۔

ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کے وائس چیئرمین بوئی شوان کوونگ نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق مسودہ قانون میں کہا گیا ہے کہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کی منتقلی کا اصول یہ ہے کہ پروجیکٹ کے تمام یا کچھ حصے کی منتقلی کے لیے اس بات کو یقینی بنانا چاہیے کہ پروجیکٹ کے مقاصد اور منصوبہ بندی میں کوئی تبدیلی نہ آئے، جو کہ "سازگار نہیں" ہے کیونکہ بہت سے سرمایہ کاروں کو پروجیکٹ حاصل کرنے کے بعد بہتر منصوبہ بندی کی ضرورت ہوتی ہے۔ مسٹر Bui Xuan Cuong کے مطابق، پروجیکٹ کی ایڈجسٹمنٹ منصوبے کو بہتر بنانے کے لیے ہے اور حتمی کلید زمین کے استعمال کے گتانک کو بڑھانا اور شہری منصوبہ بندی کے قانون کی دفعات کی تعمیل کرنا ہے۔ سرمایہ کار ضوابط کے مطابق ایڈجسٹ کرتے ہیں اور اضافی مالی ذمہ داریاں اٹھاتے ہیں۔ ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی نے اس ضابطے پر نظر ثانی کرنے کی تجویز پیش کی تاکہ نفاذ کے عمل کے دوران شہری منصوبہ بندی کے قانون کی دفعات سے متصادم نہ ہو، بصورت دیگر یہ منصوبے کی منتقلی کے بعد عمل درآمد کے عمل کو متاثر کرے گا۔

سیمینار "رئیل اسٹیٹ کے لیے قانونی رکاوٹوں کو دور کرنا"

9 نومبر کو، لاؤ ڈونگ اخبار نے مہمانوں کی آراء کو سننے اور جذب کرنے کے لیے "رئیل اسٹیٹ کے لیے قانونی رکاوٹوں کو دور کرنا" کے موضوع پر ایک مباحثے کا اہتمام کیا، اس طرح رکاوٹوں کو دور کرنے، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بہاؤ کو بند کرنے، مستحکم اور پائیدار اقتصادی ترقی کو فروغ دینے کے لیے حل تلاش کیے گئے۔

(*) 8 نومبر کے شمارے سے لاؤ ڈونگ اخبار دیکھیں

ماخذ: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm