مکانات اور زمین کی قیمتوں میں اضافے کو روکنے کے لیے بروقت مداخلت۔

اگرچہ بہت سے علاقوں میں رئیل اسٹیٹ کی مارکیٹ جمود کا شکار ہے، ہنوئی اور کچھ شمالی صوبوں اور شہروں میں اپارٹمنٹ اور زمین کی قیمتوں میں حالیہ تیزی سے اضافے نے سرمایہ کاروں کو حیران کر دیا ہے۔ تاہم، حقیقت یہ ہے کہ تھانہ اوئی (ہانوئی) میں 100 ملین VND/m2 سے زیادہ قیمت والے اراضی کے پلاٹ کے لیے جیتنے والے بولی دہندہ نے اپنا ڈپازٹ ضبط کر لیا ہے، اس سے بہت سے لوگوں کو یہ احساس ہوا ہے کہ یہ قیاس آرائیاں قیمتوں کو بڑھانے کے لیے استعمال ہونے والا ایک حربہ ہے۔

متعدد ری سیل لین دین کو کنٹرول کریں۔

گزشتہ ہفتے مقامی لوگوں کو بھیجی گئی ایک دستاویز میں، وزارت تعمیرات نے نوٹ کیا کہ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ نے حال ہی میں ایک غیر پائیدار رفتار پر ترقی کی ہے اور اس میں بہت سے خطرے والے عوامل موجود ہیں۔ خاص طور پر تشویش کی بات یہ ہے کہ کچھ سرمایہ کاروں اور بروکرز افواہیں پھیلاتے ہیں، غیر منقولہ طور پر رئیل اسٹیٹ کی خرید و فروخت کرتے ہیں، اور اپنے منافع کے لیے رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو بڑھانے کے لیے معلوماتی افراتفری پیدا کرتے ہیں۔

وزارت کی دستاویز میں ہنوئی کے مضافات میں زمین کی متنازعہ نیلامی کا حوالہ دیا گیا ہے۔ ایجنسی کے مطابق، ابتدائی قیمتوں سے کئی گنا زیادہ ریکارڈ جیتنے والی بولیوں نے سماجی و اقتصادی ترقی اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی صحت مند ترقی کو منفی طور پر متاثر کیا ہے۔

اس صورتحال کو روکنے کے لیے وزارت تعمیرات نے صوبوں اور مرکزی حکومت والے شہروں کی عوامی کمیٹیوں سے درخواست کی ہے کہ وہ متعدد کاموں کو نافذ کرنے پر توجہ دیں۔ ان میں کاروباری اداروں، سرمایہ کاروں، تجارتی منزلوں اور بروکرز کی ان کے علاقوں میں رئیل اسٹیٹ کی کاروباری سرگرمیوں کا معائنہ اور جائزہ لینا شامل ہے۔ اس کے علاوہ، متعلقہ ایجنسیوں کو رئیل اسٹیٹ کی بار بار خرید و فروخت کو کنٹرول کرنے کی ضرورت ہے، خاص طور پر ان علاقوں، پروجیکٹس، اور اپارٹمنٹ کمپلیکس میں جو قیمتوں میں غیر معمولی اضافہ کا سامنا کر رہے ہیں۔ معائنے اور تحقیقات کریں، اور قیمتوں میں ہیرا پھیری، قیاس آرائیوں، اور زمینی قوانین، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے قوانین، اور متعلقہ قوانین کی خلاف ورزیوں کو درست کرنے کے لیے اقدامات کریں۔

وزارت تعمیرات کی جانب سے ایک یاد دہانی جاری کرنے کے فوراً بعد، خان ہوا صوبے کی عوامی کمیٹی نے سرکاری لیٹر نمبر 9648 جاری کیا جس میں متعلقہ ایجنسیوں کو ہدایت کی گئی کہ وہ قانون کی تعمیل، شفافیت اور کھلے پن کو یقینی بنانے کے لیے علاقے میں زمین کے استعمال کے حق کی نیلامی کے انعقاد کا جائزہ لیں۔ زمین کے استعمال کے حق کی نیلامیوں میں قانونی ضوابط کی خلاف ورزیوں کے معاملات کا فوری طور پر پتہ لگانا اور سختی سے نمٹنا، خاص طور پر مارکیٹ میں ہیرا پھیری کے لیے ملی بھگت کی کارروائیاں، قیمتوں میں اضافہ کرنا ایک غیر صحت مند مارکیٹ بنانے کے لیے جو ذاتی فائدے کے لیے حقیقت کی عکاسی نہیں کرتا…

کھن ہوا صوبے کی عوامی کمیٹی کے وائس چیئرمین مسٹر ٹران ہوا نام کے مطابق، مقامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مستحکم کرنے کے لیے، صوبہ سوشل ہاؤسنگ کی ترقی کو فروغ دینا جاری رکھے گا، اس منصوبے کو مؤثر طریقے سے نافذ کرے گا "کم آمدنی والے افراد اور صنعتی پارک کے کارکنوں کے لیے کم از کم 10 لاکھ سماجی ہاؤسنگ یونٹس کی تعمیر میں سرمایہ کاری، 2020-2020 کے عرصے میں مؤثر طریقے سے لاگو کیا جائے گا"۔ VND کریڈٹ پروگرام"۔

دریں اثنا، Khanh Hoa صوبائی محکمہ خزانہ کے ڈپٹی ڈائریکٹر مسٹر Le Quoc Thanh نے کہا کہ 2025 میں صوبہ 41 جائیدادیں (گھر اور زمین) نیلام کرے گا۔ یہ وہ زمینی پلاٹ ہیں جن کا انتظام سرمایہ کاری اور ترقیاتی فنڈ اور Ninh Hoa ٹاؤن کے اربن منیجمنٹ ڈیپارٹمنٹ کے ذریعے کیا جاتا ہے، جس کا مقصد آمدنی پیدا کرنا اور ترقی کے لیے اضافی وسائل فراہم کرنا ہے۔

اس کے علاوہ، Khanh Hoa صوبہ تین تزویراتی لحاظ سے اہم علاقوں میں زوننگ کے منصوبوں (پیمانہ 1/2,000) کو حتمی شکل دینے پر بھی توجہ مرکوز کر رہا ہے: وان فونگ اکنامک زون (وان نین ضلع کا حصہ اور نین ہوا ٹاؤن)، نہ ٹرانگ شہر، اور کیم لام نیا شہری علاقہ۔ منصوبے مکمل ہونے کے بعد، نئے منصوبوں کی بولی اور نیلامی آگے بڑھ سکتی ہے۔

ہنوئی کے مضافاتی اضلاع میں مہنگے داموں نیلام شدہ زمین فروخت کرنے والی متعدد بروکریج خدمات سامنے آئی ہیں۔ تصویر: THUY LINH

ڈپازٹ کی رقم میں اضافہ کریں اور بھاری جرمانے عائد کریں۔

صنعت کے نقطہ نظر سے، ایس جی او ہومز رئیل اسٹیٹ کنسلٹنگ اینڈ ڈویلپمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی (ہانوئی) کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر لی ڈنہ چنگ کا خیال ہے کہ قیاس آرائیوں اور قیمتوں میں ہیرا پھیری کو روکنے کے لیے، ریاست کو زمین کی قیمت کے ایک مناسب فریم ورک کی از سر نو وضاحت کرنے کی ضرورت ہے، کیونکہ موجودہ نیلامی زمین کی قیمت کا فریم ورک مارکیٹ کی قیمت سے کم ہے۔

اس کے علاوہ، نیلامی کی جا رہی اراضی کے پلاٹ کے 10%-20% تک ڈپازٹ کی رقم بڑھانے سے سرمایہ کاروں کی جانب سے قیاس آرائیوں اور قیمتوں میں ہیرا پھیری کو کم کرنے میں مدد ملے گی۔ خاص طور پر، مسٹر چنگ نے مشورہ دیا کہ وہ افراد جو زمین کی نیلامی جیت جاتے ہیں لیکن پھر زمین نہیں خریدتے ہیں، ان کی کریڈٹ ریٹنگ کم کر دی جائے یا انہیں زمین کی دیگر نیلامیوں میں حصہ لینے سے روک دیا جائے۔ "قیمتوں کا تعین اور نیلامی کے طریقوں کا انتظام ضروری ہے،" مسٹر چنگ نے زور دیا۔

ڈاکٹر چاؤ ہونگ تھان، شعبہ برائے انتظامی قانون، فیکلٹی آف لاء - کین تھو یونیورسٹی کے سربراہ کے مطابق، زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کو زیادہ سے زیادہ مؤثر بنانے کے لیے، نیلامی کے لیے زمین رکھنے کا فیصلہ صوبائی عوامی کمیٹی کو یکساں طور پر کرنے کی ضرورت ہے۔ زمینی پلاٹوں اور پارسلوں کی تعداد اور مقام کا جائزہ لینا اور اس کا تعین کرنا ضروری ہے۔ اور ایک مناسب نیلامی کا منصوبہ تیار کرنے کے لیے، ایک ٹکڑوں کے نقطہ نظر سے گریز کریں جس سے قلت پیدا ہو۔ مؤثر نیلامی کے لیے اراضی کے پلاٹوں اور پارسلوں کی فہرست کا جائزہ لیا جانا چاہیے، منظم کیا جانا چاہیے اور شائع کیا جانا چاہیے۔ خاص طور پر، نیلامی کے عمل کو زمین کی زیادہ سپلائی سے گریز کرنا چاہیے جب بڑے پیمانے پر اعلان کیا جائے۔

"یہ نتیجہ اخذ کرنا قبل از وقت ہے کہ حقیقت یہ ہے کہ جیتنے والی بولیاں ابتدائی قیمت سے کئی گنا زیادہ تھیں، جیسا کہ ہوائی ڈک ڈسٹرکٹ، ہنوئی میں زمین کی نیلامی میں، عدم استحکام کی نشاندہی کرتا ہے، لیکن اس علاقے میں قیمتوں میں واضح طور پر ہیرا پھیری ہے۔ مزید برآں، ایک ابتدائی قیمت مقرر کرنا جو بہت کم ہے، ہو سکتا ہے کہ ڈاکٹر ہو چاؤ کے تبصرے کے وقت مارکیٹ کی قیمت کی درست عکاسی نہ کرے۔"

قانونی نقطہ نظر سے، SENLAW لاء فرم کے وکیل Nguyen Phuong Lien تجویز کرتے ہیں کہ قیمتوں میں ہیرا پھیری اور مارکیٹ کے عدم استحکام کو روکنے کے لیے، ایک ابتدائی قیمت مقرر کی جانی چاہیے جو مارکیٹ کی قیمت کے مطابق ہو۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ ابتدائی قیمت ڈپازٹ کا حساب لگانے کی بنیاد کے طور پر کام کرتی ہے، اور جیتنے والے بولی لگانے والے کو ان کی جمع رقم واپس نہیں ملے گی اگر وہ پوری رقم ادا کرنے یا ادا کرنے میں ناکام رہتے ہیں۔

وکیل لین کے مطابق، اگرچہ ڈیکری 10/2023/ND-CP نے زمین کی نیلامی میں حصہ لینے کے لیے ڈپازٹ کی رقم کو نیلامی کی ابتدائی قیمت (پہلے سے چار گنا زیادہ) کی بنیاد پر زمین کے پلاٹ یا رقبے کی قیمت کے 20% تک بڑھانے کی شرط رکھی ہے، لیکن یہ کارآمد نہیں ہے کیونکہ ابتدائی قیمت اب بھی کم ہے۔ "اگر ہم ابتدائی قیمت کو کم رکھتے ہیں، تو ہمیں ڈپازٹ کی شرح کو موجودہ 20% سے زیادہ بڑھانا چاہیے، کیونکہ نیلامی میں حصہ لینے والوں کو بہت مالی طور پر تیار ہونا چاہیے۔"

"اس کے علاوہ، ایک اور حل یہ ہے کہ نیلام شدہ اثاثوں کی فروخت کے معاہدے پر دستخط کرنے میں ناکامی کے عمل کے لیے انتظامی جرمانے میں اضافہ کیا جائے (جمع کو چھوڑنا)۔ فی الحال، یہ ایکٹ افراد کے لیے صرف 7 ملین سے 10 ملین VND کے جرمانے کے ساتھ مشروط ہے (مطابق c، شق 1، آرٹیکل 23-220/Dcree of Decree)" لین نے مشورہ دیا۔

دریں اثنا، یونیورسٹی آف برسٹل، یو کے میں فنانس اینڈ اکاؤنٹنگ کے ماسٹرز پروگرام کے لیکچرر اور ڈائریکٹر ڈاکٹر ہو کوکو ٹوان نے بین الاقوامی تجربے کا حوالہ دیا جس سے ظاہر ہوتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں استحکام برقرار رکھنے کا واحد ذریعہ ایک معقول ٹیکس کا قیام ہے جس کی بنیاد پر اس اصول پر مبنی ہے کہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار میں منافع سامان اور خدمات کے کاروبار میں منافع کے برابر ہونا چاہیے۔ اس سے قیمتوں میں افراط زر یا قیمتوں میں مصنوعی اتار چڑھاؤ کو روکا جا سکتا ہے۔

ہنوئی کے مضافات میں نیلام شدہ زمینی علاقوں میں واقع ایک زمینی پلاٹ سیلز پوائنٹ۔ تصویر: THUY LINH

زمین کی قیمتوں میں بڑے پیمانے پر اضافے کا امکان نہیں ہے۔

بن کیٹ سٹی پارٹی کمیٹی کے سیکرٹری مسٹر بوئی من تھانہ نے صوبہ بن دوونگ نے کہا کہ حال ہی میں علاقے میں مقامی سطح پر "بخار" پیدا ہوا ہے، جو بنیادی طور پر دریائے سائگون کے کنارے وارڈوں جیسے این ٹائی، این ڈیئن، راچ باپ… اور رنگ روڈ 4 کے ساتھ والے علاقے میں مرکوز ہے۔ اس کا ثبوت یہ ہے کہ ہلچل مچی ہوئی تعداد میں لوگوں کی تعداد میں اضافہ ہوا ہے جو کہ دفتروں میں زمین کا استعمال نہیں کر رہے ہیں۔ پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں نمایاں طور پر۔

تاہم، مسٹر تھانہ کا خیال ہے کہ نئے زمینی قانون کی بدولت، قیاس آرائیوں اور قیمتوں میں ہیرا پھیری میں نمایاں کمی آئی ہے۔ اس کے علاوہ، علاقہ زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی اور فنکشنل زوننگ کا بھی سختی سے انتظام کر رہا ہے، نیز لوگوں کو واضح قانونی حیثیت کے ساتھ منصوبہ بندی اور رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے بارے میں معلومات کو فعال طور پر پھیلا رہا ہے۔

بِن ڈونگ صوبے میں ایک رئیل اسٹیٹ کمپنی کے ڈائریکٹر مسٹر نگوین ہوو نگہیا نے بھی تسلیم کیا کہ اگر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ایک اور تیزی آتی ہے تو دو اہم وجوہات کی بنا پر قیاس آرائیاں اور قیمتوں میں ہیرا پھیری پہلے کی طرح نہیں ہو گی: اول، نئے قانون نے ہر علاقے میں زمین کی قیمتوں کو سخت کر دیا ہے، اس طرح ایک ارب ڈالر کی زمینیں محدود کر دی ہیں۔ ٹیکس میں صرف 100 ملین VND کا اعلان کرنا"؛ اور دوسرا، بینک قرضوں کے لیے زمین کی تشخیص کا عمل بہت سخت ہو گیا ہے۔

پہلے، بینکوں نے اپنے تشخیصی یونٹ قائم کیے تھے، جس کے نتیجے میں بعض اوقات زمین کی اصل قیمت بینک کی تشخیص سے کم ہوتی تھی۔ اب، آزاد تشخیصی اکائیوں کے ساتھ، جبکہ بالکل فول پروف نہیں، یہ عمل پہلے سے زیادہ سخت ہے۔

عوامی طور پر ان منصوبوں کا انکشاف کریں جو تجارت کے لیے نااہل ہیں۔

صوبہ بن تھوان میں، قیاس آرائیوں اور قیمتوں میں ہیرا پھیری کو روکنے کے لیے جیسے ہی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بحال ہو رہی ہے، محکمہ تعمیرات نے عوامی طور پر 33 رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کی فہرست جاری کی ہے جو اب بھی لین دین کی شرائط پر پورا نہیں اترتے۔ اس میں 17 رہائشی اور شہری ترقی کے منصوبے اور 16 سیاحت اور ریزورٹ منصوبے شامل ہیں، جن میں سے کوئی بھی ریئل اسٹیٹ کے کاروبار کے لین دین کی ضروریات کو پورا نہیں کرتا جیسا کہ قواعد و ضوابط کے مطابق ہے۔ ان میں سے زیادہ تر منصوبے فان تھیٹ شہر اور پڑوسی اضلاع اور قصبوں میں پرائم لینڈ پر واقع ہیں۔

اس سے قبل، ان 33 منصوبوں کو صوبے کی طرف سے سرزنش کی گئی تھی کیونکہ صوبہ بن تھوان میں کچھ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے سرمایہ کار اور تقسیم کار خریداروں سے رقم وصول کرنے کے لیے بکنگ، بکنگ اور رجسٹریشن جیسے طریقوں کے ذریعے رئیل اسٹیٹ کو فروخت اور منتقل کر رہے تھے۔ یہ طریقے ہاؤسنگ قانون، رئیل اسٹیٹ بزنس لاء، یا دیگر متعلقہ قانونی ضوابط کے ذریعے ریگولیٹ نہیں ہوتے ہیں۔

ماخذ: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm