مکانات اور زمین کی قیمتوں میں اضافے کی بروقت روک تھام

بہت سے علاقوں میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے تناظر میں جو اب بھی نچلے حصے میں جدوجہد کر رہی ہے، ہنوئی اور کچھ شمالی صوبوں اور شہروں میں اپارٹمنٹ اور زمین کی قیمتوں میں حالیہ تیز اضافے نے سرمایہ کاروں کو حیران کر دیا ہے۔ تاہم، جب Thanh Oai (Hanoi) میں 100 ملین VND/m2 سے زیادہ مالیت کی زمین کے لیے نیلامی جیتنے والے شخص نے جمع کرنا چھوڑ دیا، تو بہت سے لوگوں کو احساس ہوا کہ یہ قیاس آرائی کرنے والوں کی چال تھی۔

متعدد بار خریداری اور دوبارہ فروخت کو کنٹرول کریں۔

گزشتہ ہفتے مقامی لوگوں کو بھیجی گئی ایک دستاویز میں، وزارت تعمیرات نے کہا کہ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ نے حال ہی میں ایک غیر پائیدار رفتار پر ترقی کی ہے اور اس کے بہت سے ممکنہ خطرات ہیں۔ خاص طور پر، کچھ سرمایہ کاروں اور بروکرز نے افواہیں پھیلائی ہیں، رئیل اسٹیٹ کی خرید و فروخت کی ہے، جس سے معلومات میں الجھن پیدا ہوئی ہے، تاکہ منافع کے لیے رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو بڑھایا جا سکے۔

وزارت کی دستاویز میں زمین کی نیلامی کا ذکر کیا گیا ہے جس نے ہنوئی کے مضافاتی علاقوں میں رائے عامہ میں ہلچل مچا دی تھی۔ ایجنسی کے مطابق، ریکارڈ زیادہ جیتنے والی قیمتیں، جو ابتدائی قیمتوں سے کئی گنا زیادہ ہیں، نے سماجی و اقتصادی ترقی اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی صحت مند ترقی کو متاثر کیا ہے۔

مذکورہ صورتحال کو روکنے کے لیے وزارت تعمیرات نے صوبوں اور مرکز کے زیر انتظام شہروں کی عوامی کمیٹیوں سے درخواست کی کہ وہ بہت سے کاموں کو نافذ کرنے پر توجہ دیں۔ ان میں کاروباری اداروں، سرمایہ کاروں، تجارتی منزلوں اور علاقے میں بروکرز کی رئیل اسٹیٹ کاروباری سرگرمیوں کا معائنہ اور جائزہ لینا شامل ہے۔ اس کے علاوہ، حکام کو کئی بار رئیل اسٹیٹ کی خرید و فروخت کو کنٹرول کرنے کی ضرورت ہے، خاص طور پر ان علاقوں، منصوبوں، اور اپارٹمنٹ کی عمارتوں میں جہاں قیمتوں میں غیر معمولی اضافہ ہوتا ہے۔ قیمتوں میں افراط زر، قیمتوں میں ہیرا پھیری اور قیاس آرائیوں کو درست کرنے کے لیے معائنہ، جانچ اور اقدامات کرنا؛ اور زمینی قوانین، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے قوانین، اور متعلقہ قوانین کی خلاف ورزیوں کو ہینڈل کریں۔

جیسے ہی تعمیرات کی وزارت نے ایک تحریری یاد دہانی جاری کی، صوبہ Khanh Hoa کی پیپلز کمیٹی نے آفیشل ڈسپیچ نمبر 9648 جاری کیا جس میں متعلقہ ایجنسیوں کو قانون کی تعمیل، تشہیر اور شفافیت کو یقینی بنانے کے لیے علاقے میں زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے انعقاد کا جائزہ لینے کے لیے تفویض کیا گیا۔ زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامیوں میں قانونی ضوابط کی خلاف ورزیوں کا فوری طور پر پتہ لگانا اور سختی سے نمٹنا، خاص طور پر مارکیٹ میں ہیرا پھیری کے لیے ملی بھگت کی کارروائیاں، غیر صحت مند مارکیٹ بنانے کے لیے قیمتوں میں اضافہ، منافع خوری کے لیے حقیقت کے مطابق نہیں...

Khanh Hoa صوبائی پیپلز کمیٹی کے وائس چیئرمین مسٹر Tran Hoa Nam کے مطابق، مقامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مستحکم کرنے کے لیے، علاقہ سماجی ہاؤسنگ کی ترقی کو فروغ دینا جاری رکھے گا، "کم آمدنی والے لوگوں اور صنعتی پارک کے کارکنوں کے لیے کم از کم دس لاکھ سوشل ہاؤسنگ اپارٹمنٹس کی تعمیر میں سرمایہ کاری" کے منصوبے کو مؤثر طریقے سے نافذ کرے گا، اور 20202020202010 کے عرصے میں مؤثر طریقے سے لاگو کیا جائے گا۔ VND کریڈٹ پروگرام"۔

دریں اثنا، Khanh Hoa صوبے کے محکمہ خزانہ کے ڈپٹی ڈائریکٹر مسٹر Le Quoc Thanh نے کہا کہ 2025 میں صوبہ 41 مکانات اور زمین نیلام کرے گا۔ یہ وہ زمینی پلاٹ ہیں جن کا انتظام ڈیولپمنٹ انویسٹمنٹ فنڈ اور Ninh Hoa Town کے اربن منیجمنٹ ڈیپارٹمنٹ کے ذریعے کیا جاتا ہے تاکہ آمدنی پیدا کی جا سکے اور ترقیاتی وسائل میں اضافہ کیا جا سکے۔

اس کے علاوہ، Khanh Hoa صوبہ تین اہم علاقوں میں زوننگ کے منصوبوں (پیمانہ 1/2,000) کو مکمل کرنے پر بھی توجہ دے رہا ہے: وان فونگ اکنامک زون (وان نین ضلع کا حصہ اور نین ہوا ٹاؤن)، نہ ٹرانگ شہر اور کیم لام نیا شہری علاقہ۔ جب منصوبہ مکمل ہو جائے گا، نئے منصوبوں کی بولی اور نیلامی کی جا سکتی ہے۔

بہت سی بروکریج خدمات ہنوئی کے مضافاتی اضلاع میں نیلامی میں زمین فروخت کرتی دکھائی دی ہیں۔ تصویر: THUY LINH

ڈپازٹ میں اضافہ اور بھاری جرمانے

صنعت کے اندرونی نقطہ نظر سے، ایس جی او ہومز رئیل اسٹیٹ کنسلٹنگ اینڈ ڈیولپمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی (ہانوئی) کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر لی ڈنہ چنگ نے کہا کہ قیاس آرائی پر مبنی رویے اور "قیمتوں میں افراط زر" کو روکنے کے لیے، ریاست کو زمین کی قیمت کے ایک مناسب فریم ورک کی از سر نو وضاحت کرنے کی ضرورت ہے، فی الحال نیلامی زمین کی قیمت کا فریم ورک مارکیٹ کی قیمت سے کم ہے۔

اس کے ساتھ ساتھ، ڈپازٹ کی سطح کو ایک اعلی سطح تک بڑھایا جانا چاہیے، جو کہ نیلامی کی جا رہی زمین کی قیمت کا 10%-20% ہو سکتا ہے تاکہ سرمایہ کاروں کی قیاس آرائیوں اور قیمتوں میں اضافے کو کم کیا جا سکے۔ خاص طور پر، ایسے افراد کے لیے جو زمین کی قیمت جیت جاتے ہیں لیکن پھر خرید نہیں پاتے، مسٹر چنگ اپنے کریڈٹ سکور کو کم کرنے یا زمین کی دیگر نیلامیوں میں حصہ لینے کی اجازت نہ دینے کی تجویز کرتے ہیں۔ "قیمتوں اور نیلامی کے طریقوں کا انتظام ضروری ہے،" مسٹر چنگ نے زور دیا۔

ڈاکٹر چاؤ ہونگ تھان، شعبہ انتظامی قانون کے سربراہ، فیکلٹی آف لاء - کین تھو یونیورسٹی کے مطابق، زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کو زیادہ موثر بنانے کے لیے، زمین کی نیلامی کا فیصلہ صوبائی عوامی کمیٹی کو مستقل طور پر کرنا چاہیے، اور زمینی پلاٹوں کی مقدار اور مقام کا جائزہ لینا چاہیے اور اس کا تعین کرنا چاہیے۔ "ٹپکنے" اور قلت پیدا کرنے سے بچنے کے لیے مناسب نیلامی کا منصوبہ تیار کیا جانا چاہیے۔ مؤثر نیلامی کے لیے زمین کے پلاٹوں اور زمینوں کی فہرست کا جائزہ لینا، ترتیب دینا اور اعلان کرنا ضروری ہے۔ خاص طور پر، نیلامی کو ضرورت سے زیادہ سامان کا اعلان کرتے وقت ان سے اجتناب کرنا چاہیے۔

"ہم عجلت میں یہ نتیجہ اخذ نہیں کر سکتے کہ نیلامی کے نتائج ابتدائی قیمت سے کئی گنا زیادہ ہیں، جیسے ہوائی ڈک ضلع، ہنوئی میں زمین کی نیلامی، جو کہ غیر مستحکم ہے، لیکن اس علاقے میں قیمتوں میں واضح طور پر افراط زر ہے۔ جہاں تک ابتدائی قیمت بہت کم مقرر کی گئی ہے، یہ نیلامی کے وقت حقیقی مارکیٹ قیمت کی عکاسی نہیں کر سکتی،" ڈاکٹر ٹی ہو چاؤ نے تبصرہ کیا۔

قانونی نقطہ نظر سے، SENLAW لاء فرم کے وکیل Nguyen Phuong Lien نے مشورہ دیا کہ قیمتوں میں افراط زر اور مارکیٹ کے عدم استحکام کو روکنے کے لیے، ایک ابتدائی قیمت کو مارکیٹ کی قیمت کے مطابق مقرر کیا جانا چاہیے۔ کیونکہ ابتدائی قیمت ڈپازٹ کا حساب لگانے کی بنیاد ہے، اور اگر نیلامی جیتنے والا نیلامی جیتنے والی قیمت کی پوری رقم ادا نہیں کرتا یا ادا نہیں کرتا ہے، تو ڈپازٹ واپس نہیں کیا جائے گا۔

وکیل لین کے مطابق، اگرچہ ڈیکری 10/2023/ND-CP نے زمین کی نیلامی میں حصہ لیتے وقت ڈپازٹ کو زمین کے پلاٹ کی قیمت کے 20% تک بڑھانے کی شرط رکھی ہے، لیکن زمین کے رقبے کا تخمینہ نیلامی کی ابتدائی قیمت (پہلے سے 4 گنا زیادہ) کے حساب سے لگایا جاتا ہے، لیکن چونکہ یہ ابتدائی قیمت کم نہیں ہے، "اگر ابتدائی قیمت کم رکھی جاتی ہے، تو ڈپازٹ کی شرح کو موجودہ 20% سے زیادہ بڑھانا چاہیے، کیونکہ نیلامی میں حصہ لینے والوں کو مالی طور پر بہت تیار ہونا چاہیے۔

اس کے علاوہ، ایک اور حل یہ ہے کہ نیلام کیے گئے اثاثوں کی خرید و فروخت کے معاہدے پر دستخط نہ کرنے کے لیے انتظامی جرمانے میں اضافہ کیا جائے (ڈپازٹ کو چھوڑنا)۔ فی الحال، یہ ایکٹ افراد کے لیے صرف 7 ملین VND سے 10 ملین VND کے جرمانے کے ساتھ مشروط ہے (پوائنٹ c، شق 1، آرٹیکل 23، فرمان 82/2020/ND-CP کے مطابق)" - محترمہ لیین نے تجویز کیا۔

دریں اثنا، ڈاکٹر ہو کوک ٹوان، لیکچرر - یونیورسٹی آف برسٹل، یو کے میں ماسٹر آف فنانس اینڈ اکاؤنٹنگ ٹریننگ پروگرام کے ڈائریکٹر، نے بین الاقوامی تجربے کا حوالہ دیا جس سے ظاہر ہوتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مستحکم کرنے کا واحد ذریعہ اس اصول پر ایک معقول ٹیکس بنانا ہے کہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار میں منافع صرف سامان اور خدمات کے کاروبار میں منافع کے برابر ہے۔ وہاں سے، قیمتوں میں افراط زر یا مجازی قیمتوں کو روکنا ممکن ہے۔

ہنوئی کے مضافات میں نیلام شدہ اراضی کے پلاٹوں کے دائیں طرف زمین کا تجارتی مقام۔ تصویر: THUY LINH

زمینی بخار ہونے کا امکان نہیں ہے۔

مسٹر بوئی من تھانہ - بین کیٹ سٹی پارٹی کمیٹی کے سکریٹری، صوبہ بن دونگ - نے کہا کہ حال ہی میں اس علاقے میں ایک مقامی "زمین کا بخار" آیا ہے، جو بنیادی طور پر دریائے سائگون کے کنارے مرکوز ہے جیسے کہ این ٹائی، این ڈین، راچ باپ وارڈز... اور رنگ روڈ 4 کے ساتھ والے علاقے۔ یہ ظاہر ہوتا ہے کہ لوگ لین دین کے لیے آنے والے لوگوں کی تعداد میں بھی اضافہ ہوا ہے، جب کہ زمین کے اخراجات میں بھی اضافہ ہوا ہے۔ واضح طور پر اسی مدت کے مقابلے میں۔

تاہم، مسٹر تھانہ نے کہا کہ نئے اراضی قانون کی بدولت قیاس آرائیوں اور قیمتوں کی افراط زر میں نمایاں کمی آئی ہے۔ اس کے علاوہ، علاقہ زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی، فنکشنل زوننگ کے ساتھ ساتھ واضح قانونی حیثیت کے ساتھ منصوبہ بندی اور رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے بارے میں لوگوں کو فعال طور پر پروپیگنڈہ اور معلومات پھیلانے کا بھی سختی سے انتظام کرتا ہے۔

بِن ڈونگ صوبے میں ایک رئیل اسٹیٹ کمپنی کے ڈائریکٹر مسٹر نگوین ہوو اینگھیا نے بھی تسلیم کیا کہ اگر رئیل اسٹیٹ دوبارہ "گرم ہوجاتا ہے" تو دو اہم وجوہات کی بناء پر قیاس آرائیاں اور قیمتوں میں افراطِ زر پہلے کی طرح نہیں بڑھے گا: نئے اراضی قانون نے ہر علاقے میں زمین کی قیمتوں کو سخت کر دیا ہے، اس لیے یہ ایک ارب 10 کروڑ روپے کی زمین خریدنے کے عمل کو محدود کر دے گا۔ ٹیکس میں ملین VND"؛ دوم، بینک قرضوں کے لیے زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کا کام بہت سخت ہو گیا ہے۔

پہلے، بینک نے اپنا تشخیصی یونٹ قائم کیا تھا، اور بعض اوقات زمین کی اصل قیمت تشخیصی بینک سے کم ہوتی تھی۔ اب ایک آزاد تشخیصی یونٹ ہے، اگرچہ مطلق نہیں، لیکن یہ پہلے سے زیادہ سخت ہوگا۔

ایسے منصوبوں کی تشہیر کریں جو تجارت کے اہل نہیں ہیں۔

صوبہ بن تھوآن میں، جب رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بحال ہوتی ہے تو قیمتوں کی قیاس آرائیوں کو روکنے کے لیے، محکمہ تعمیرات نے 33 رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کی ایک فہرست شائع کی ہے جو اب بھی لین دین کے لیے اہل نہیں ہیں، جن میں 17 رہائشی اور شہری علاقوں کے منصوبے اور 16 ریزورٹ ٹورازم پروجیکٹس شامل ہیں، جن میں سے کوئی بھی ریئل اسٹیٹ کے مطابق دوبارہ لین دین کے لیے اہل نہیں ہے۔ ان میں سے زیادہ تر منصوبے فان تھیٹ سٹی اور پڑوسی اضلاع اور قصبوں میں "سنہری زمین" کے مقامات پر واقع ہیں۔

اس سے قبل، ان 33 منصوبوں کو صوبے کی طرف سے "سیٹی" بجائی گئی تھی کیونکہ صوبہ بن تھوان میں کچھ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے سرمایہ کاروں اور تقسیم کاروں نے خریداروں سے رقم جمع کرنے کے لیے جگہوں کو ہولڈنگ، ریزرو کرنے اور رجسٹر کرنے کی شکلوں کے ذریعے رئیل اسٹیٹ کی فروخت اور منتقلی کی تھی۔ جبکہ یہ فارم ہاؤسنگ لاء، رئیل اسٹیٹ بزنس لاء اور متعلقہ قانونی ضوابط میں ریگولیٹ نہیں ہیں۔

ماخذ: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm