گاہکوں کو اپنی طرف متوجہ کرنے کے لیے رئیل اسٹیٹ بروکرز کی افراتفری کی چالیں۔

گاہکوں کو "ٹاپس کی طرح گھمایا جاتا ہے"

پچھلے کچھ مہینوں سے، ہر ہفتے کے آخر میں، مسٹر نگوین تنگ (45 سال کی عمر، ڈونگ دا ڈسٹرکٹ، ہنوئی میں رہائش پذیر) اور ان کی اہلیہ ایک گھر خریدنے کی تلاش میں ہیں۔ فی الحال شہر میں ایک گھر میں رہ رہے ہیں، یہ جوڑا ایک جدید شہری علاقے میں ٹاؤن ہاؤس خریدنے کے لیے پیسے بچانے کے لیے اپنے تمام اثاثے فروخت کر رہا ہے۔

ہنوئی کے مغرب میں مضافاتی منصوبوں میں کچھ ملحقہ مکانات کو دیکھتے ہوئے جیسے کہ Lideco, Hinode Park, Geleximco (Hoai Duc District)، مسٹر تنگ کو بہت سے بروکرز نے جوش و خروش سے مدعو کیا تھا۔ تاہم، ابھی تک، انہوں نے اور ان کی اہلیہ نے ابھی تک کسی گھر کا فیصلہ نہیں کیا ہے۔

Loạn chiêu trò 'chăn' khách của môi giới bất động sản - Ảnh 1. — آج کل، گاہکوں کے لیے ہنوئی کے مغرب میں ولا اور ٹاؤن ہاؤسز خریدنا آسان نہیں ہے کیونکہ بروکرز کے پاس بہت سی "ٹرکیز" ہوتی ہیں۔

"ایسا نہیں ہے کہ میں اور میرے شوہر بہت پسند ہیں، لیکن جب بھی ہم کوئی گھر پسند کرتے ہیں، جب ہم سودے بازی کے آخری مرحلے پر پہنچتے ہیں، ہمیں لگتا ہے کہ ہم اسے خریدنے والے ہیں، بروکر ہمیں بتاتا ہے... کسی نے پہلے ہی رقم جمع کرا دی ہے۔ ^{یہاں تک کہ} تقریباً 100 مربع میٹر کے ٹاؤن ہاؤسز ہیں جن کا وہ 9 بلین VND کے لیے اشتہار دے رہے ہیں، لیکن میں نے صرف چند دن پہلے VN8 بلین کی ادائیگی کر دی۔ بروکر ہمیں بتاتا ہے کہ کسی نے بند کر دیا ہے، میرے شوہر اور میں سے صرف 50 ملین VND زیادہ، اگر ہم اسے واپس خریدنا چاہتے ہیں تو ہمیں 8.9 بلین VND ادا کرنا ہوں گے،" مسٹر تنگ نے ناراضگی سے شیئر کیا۔

مسٹر تنگ کے مطابق، کم از کم 3 بار ایسے آئے جب وہ اور ان کی اہلیہ اس طرح گھر خریدنے میں ناکام رہے۔ گفت و شنید کے عمل میں تمام تفصیلات یکساں تھیں: گھر کو دیکھنے، راضی ہونے، سودے بازی کرنے کے بعد "حتمی" مرحلے تک، دونوں فریقوں کے درمیان فرق صرف 100 ملین VND کا تھا، یا اس بات پر اتفاق کے مرحلے پر کہ خریدار یا بیچنے والا قیمت ادا کرے گا، پھر اچانک گاڑی "مڑ گئی"۔

ابھی حال ہی میں، اگست کے اوائل میں، مسٹر تنگ نے 11 بلین VND میں Geleximco D کے علاقے میں 120 ^m2 ٹاؤن ہاؤس خریدنے کا سودا بند کر دیا۔ جب وہ ڈپازٹ ادا کرنے آیا تو گھر کے مالک اور بروکر دونوں نے کہا کہ انہیں فروخت کرنے کے لیے قیمت میں 300 ملین VND کا اضافہ کرنا پڑے گا کیونکہ مارکیٹ "گرم اپ" ہو چکی ہے۔ حکومت اور اسٹیٹ بینک کی طرف سے رئیل اسٹیٹ کو سپورٹ اور کلیئر کیا جا رہا تھا۔

مزید ادائیگی پر راضی نہ ہونے پر، تقریباً ایک ہفتے بعد، مسٹر تنگ نے ایک اور بروکر سے اسی ٹاؤن ہاؤس کے بارے میں پوچھا اور بتایا گیا کہ مالک اسے 11.5 بلین VND میں فروخت کر رہا ہے، لیکن بات چیت 11.3 بلین VND سے زیادہ نہیں تھی، کیونکہ کسی نے 11 بلین VND تک کی پیشکش کی تھی لیکن مالک نے اسے ابھی تک فروخت نہیں کیا تھا۔

مسٹر تنگ کی اہلیہ محترمہ ہوا نے سوال کیا کہ کیا یہ بروکرز اور گھر کے مالکان کی طرف سے "آزمائشی" حربہ تھا جب رئیل اسٹیٹ مارکیٹ "منجمد" تھی۔ مکانات کی حقیقی ضروریات والے لوگوں کو بروکرز اور مکان مالکان نے مارکیٹ کی طلب کو جانچنے کے لیے فائدہ اٹھایا۔

بروکرز اور گھر کے مالکان کی عام چال یہ ہے کہ فروخت کی قیمت میں اضافہ کرنے کا ہر طریقہ تلاش کریں۔ جب بھی وہ کسی بھی شہری علاقے کے پروجیکٹ یا رئیل اسٹیٹ ایریا میں خرید و فروخت کے لیے کسی بروکر سے رابطہ کرتے ہیں، گاہکوں کو اس معلومات سے مسلسل "دہشت زدہ" کیا جاتا ہے کہ یہ گھر ابھی خریدا یا بیچا گیا ہے تاکہ اس کے ختم ہونے سے پہلے جلدی خریدنے کی نفسیات کو متحرک کیا جا سکے۔ سڑک مکمل ہونے کو ہے، نہ خریدیں تو قیمت بڑھ جائے گی...

اسی صورت حال میں، مسٹر Nguyen Quang Hao (40 سال، Cau Giay ڈسٹرکٹ، ہنوئی میں رہائش پذیر) نے کہا کہ اگست کے آغاز میں، انہوں نے 15 بلین VND میں Geleximco B علاقے میں ایک نیم علیحدہ ولا کی خریداری کی قیمت پر معاہدہ کیا تھا۔ لیکن جب وہ رقم جمع کرانے کے لیے گھر کے مالک سے ملا تو اسے شرط رکھی گئی کہ اسے 1 ہفتے کے اندر کم از کم 70% ادا کرنا ہوگا، اگر وہ اس شرط پر پورا نہ اتر سکے تو وہ فروخت نہیں کرے گا، جو کہ بہت غیر دوستانہ تھا۔

"اب تقریباً 4 مہینوں سے، میں ہنوئی کے مغربی علاقے میں ایک ولا یا ٹاؤن ہاؤس خریدنے کے لیے تلاش کر رہا ہوں، لیکن میں اس معاہدے کو بند کرنے میں کامیاب نہیں ہو سکا کیونکہ میں پروجیکٹس میں بروکرز یا گھر کے مالکان کی "عجیب و غریب چالوں" سے بیوقوف بنا ہوا ہوں۔ میرے دوست کو، کیونکہ اسے اس کی فوری ضرورت تھی، اس لیے قریب قریب VN میں ہاؤس کو تقریباً 400 ملین ڈالر کی ڈیل کی ادائیگی کرنی پڑی۔ چارم ولاز پروجیکٹ (ایک تھونگ کمیون، ہوائی ڈک ڈسٹرکٹ) لہذا، جو لوگ واقعی دلچسپی رکھتے ہیں وہ صرف اس صورت میں گھر خرید سکتے ہیں جب وہ زیادہ رقم ادا کرنے کو تیار ہوں،" مسٹر ہاؤ نے کہا۔

تحقیق کے مطابق، رئیل اسٹیٹ بروکرز کی مندرجہ بالا "ٹرکس" نہ صرف ٹاؤن ہاؤسز اور ولاز پر لاگو ہوتی ہیں، بلکہ اپارٹمنٹس، کنڈومینیمز، ٹاؤن ہاؤسز، اور زمینی پلاٹوں پر بھی لاگو ہوتی ہیں، جو کہ بہت مشہور ہیں، جو کہ حقیقی رہائش کی ضروریات والے لوگوں کو خریداری کو بند کرنے کے لیے بہت مشکل میں ڈال دیتے ہیں یا مزید رقم کھونے کو قبول کرنا پڑتا ہے۔ اس وجہ سے ریل اسٹیٹ کی قیمتیں بھی بہت زیادہ بڑھ جاتی ہیں۔

چالوں سے ہوشیار رہیں

مسز نگوین تھو ہینگ (36 سال، نام ٹو لائم ڈسٹرکٹ، ہنوئی میں رہائش پذیر)، ایک رئیل اسٹیٹ بروکر جس نے اپنا پیشہ تبدیل کر لیا ہے، نے کہا کہ عام طور پر، زمین کے دلال خریداروں کو اونچی قیمتوں پر خریدنے پر مجبور کرنے کے لیے بہت سے حربے استعمال کرتے ہیں۔ 2008 - 2012 کے بازار کے بحران کے دور میں یا اس وقت بھی، قیمتوں کو متحرک کرنے اور مارکیٹ کو آگے بڑھانے کے لیے، بہت سے بروکرز قیمتوں کو "فراہم کرنے" کے لیے حربے استعمال کرنے کے لیے "ہاتھ ملانے" سے نہیں ہچکچاتے۔ مارکیٹ میں ایسی کہانیاں جو اوپر بیان کی گئی صارفین کے کیسوں میں کم ہی نہیں ہوتیں۔ تاہم، بروکرز کی "چالیاں" تیزی سے متنوع اور نفیس ہوتی جا رہی ہیں۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیل اسٹیٹ بروکرز (VARS) کے چیئرمین مسٹر Nguyen Van Dinh نے کہا کہ میکرو صورتحال کو دیکھتے ہوئے یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اب بھی مشکل میں ہے۔ لیکویڈیٹی، قانونی حیثیت، سرمائے کے ذرائع، کیش فلو… میں بہتری نہیں آئی ہے۔ اگرچہ بہت سے کاروبار پر پختہ ہونے والے بانڈز کے دباؤ میں ہیں، مارکیٹ میں، رئیل اسٹیٹ کے لیے قرضے کی شرح سود میں کمی نہیں آئی ہے۔

"بینکوں نے شرح سود کو کم کر دیا ہے لیکن شرح سود اب بھی زیادہ ہے۔ ذکر کرنے کی ضرورت نہیں، اس مرحلے پر کریڈٹ کیپٹل تک رسائی آسان نہیں ہے، جائزے کی شرائط بہت سخت ہیں؛ خاص طور پر رئیل اسٹیٹ قرض پر غور کرنے کے لیے ترجیحی شعبہ نہیں ہے۔

مزید برآں، قانونی مسائل، رئیل اسٹیٹ کو کنٹرول کرنے والے اور ریگولیٹ کرنے والے قوانین جیسے کہ زمین کا قانون، رئیل اسٹیٹ بزنس لاء، ہاؤسنگ قانون، وغیرہ میں ابھی تک ترمیم یا تکمیل نہیں کی گئی ہے۔ ان بنیادی عوامل کی بنیاد پر، یہ واضح طور پر دیکھا جا سکتا ہے کہ یہ کہنے کا کوئی واضح محرک نہیں ہے کہ رئیل اسٹیٹ "گرم ہو گیا ہے" اور لیکویڈیٹی میں بہتری آئی ہے،" مسٹر ڈِن نے کہا۔

مسٹر ڈِن کے مطابق، بروکرز کے لیے یہ اشتہار دینا کوئی معمولی بات نہیں ہے کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ایک طویل عرصے سے "گرم اپ" ہو رہی ہے، اور یہ اکثر ورچوئل لہریں پیدا کرنے کے لیے ہوتا ہے۔ یہاں تک کہ بروکرز، گھر کے مالکان، اور سرمایہ کاروں کے ایسے گروپ بھی ہیں جو خرید و فروخت کے لیے "ہاتھ ملانے" سے نہیں ہچکچاتے، اور ورچوئل لین دین کے لیے نوٹرائزیشن بھی پیش کرتے ہیں، "بائیں ہاتھ" کو "دائیں ہاتھ" بیچتے ہیں۔

گھر کے خریداروں اور سرمایہ کاروں کو رئیل اسٹیٹ بروکرز کی چالوں سے ہوشیار رہنے کی ضرورت ہے تاکہ زیادہ رقم ضائع ہونے یا ان کے سامان کو "پھنسنے" سے بچایا جا سکے، خاص طور پر اب جیسے "منجمد" مارکیٹ میں۔

ماخذ لنک