سرمایہ کاروں کا مارکیٹ میں اعتماد بحال ہوا، بہت سے بڑے M&A سودے، لیز پر دینے اور خرید و فروخت کے اصول سوشل ہاؤسنگ

انضمام اور حصول (M&A) سرگرمیاں تیزی سے متحرک ہو رہی ہیں۔ ہنوئی میں زمین کی نیلامی ہونے والی ہے، جس میں پلاٹ تقریباً 250 ملین VND/m2 سے شروع ہوں گے۔ Hai Duong 9 سوشل ہاؤسنگ پراجیکٹس میں سرمایہ کاری کو راغب کرتا ہے... ریئل اسٹیٹ کی تازہ ترین خبریں ہیں۔

2023 کی تیسری سہ ماہی میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے متعدد بقایا M&A ٹرانزیکشنز ریکارڈ کیں۔ (ماخذ: ڈین ٹرائی)

بہت سے بڑے M&A سودے ظاہر ہوتے ہیں۔

ماہرین کا کہنا ہے کہ عالمی معاشی بدحالی کے باوجود ویتنام کی کارکردگی مستحکم ہے جس سے غیر ملکی مینوفیکچرنگ سرمایہ کاروں کے لیے زبردست کشش پیدا ہو رہی ہے۔

اکتوبر 2023 کے آخر تک، ویتنام میں غیر ملکی سرمایہ کاروں کی طرف سے کل نئے رجسٹرڈ کیپٹل، ایڈجسٹڈ کیپٹل، اور سرمائے کی شراکت اور حصص کی خریداری اور سرمایہ کی شراکت 25.76 بلین امریکی ڈالر سے زیادہ ہو گئی، جو کہ اسی مدت کے مقابلے میں 14.7 فیصد زیادہ ہے۔ رئیل اسٹیٹ بزنس سیکٹر تقریباً 2.14 بلین امریکی ڈالر کی کل سرمایہ کاری کے ساتھ دوسرے نمبر پر رہا، جو کل رجسٹرڈ سرمایہ کاری کے 8.3 فیصد سے زیادہ ہے۔

مسٹر ٹرائے گریفتھس - Savills ویتنام کے ڈپٹی منیجنگ ڈائریکٹر نے تبصرہ کیا کہ مینوفیکچرنگ، تجارت اور خدمات کے شعبے ویتنام کی اقتصادی ترقی کا محرک بنے رہیں گے جبکہ رئیل اسٹیٹ کے انضمام اور حصول (M&A) کی سرگرمیاں تیزی سے متحرک ہیں۔ اسٹیٹ بینک آف ویتنام نے شرح سود کو 2020 کی سطح تک کم کرنے کا سلسلہ جاری رکھا ہوا ہے، جو کہ رہائشی رئیل اسٹیٹ کے لیے بھی ایک اچھی علامت ہے۔

بہت سے غیر ملکی سرمایہ کاروں نے ویتنام میں رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں میں حصص خریدنے کی صورت میں سرمایہ منتقل کرنا شروع کر دیا ہے۔ مضبوط مالیاتی صلاحیت کے حامل چند ویتنامی اداروں نے بھی اس کھیل میں شمولیت اختیار کی ہے، لیکن سودوں کا پیمانہ صرف چھوٹے اور درمیانے درجے کا ہے۔

2023 کی تیسری سہ ماہی میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے متعدد بقایا M&A ٹرانزیکشنز ریکارڈ کیں۔ قابل ذکر بات یہ ہے کہ اسکائی ورلڈ ڈویلپمنٹ برہاد (ملائیشیا) نے رہائشی رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ تیار کرنے کے لیے 14.3 ملین امریکی ڈالر میں تھوان تھانہ جوائنٹ اسٹاک کمپنی سے ڈسٹرکٹ 8، ہو چی منہ سٹی میں 2,060 مربع میٹر زمین خریدی۔

ہو چی منہ شہر میں بھی، ملائیشیا کی ایک اور کمپنی، گامودا برہاد، نے تھو ڈک سٹی میں 3.68 ہیکٹر اراضی تام لوک رئیل اسٹیٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی سے تقریباً 315.8 ملین امریکی ڈالر میں ایک کثیر مقصدی پروجیکٹ تیار کرنے کے لیے خریدی۔

Saigonres Group (ویتنام) نے Duc Nhi جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے 90% حصص خریدنے کے لیے M&A کے طریقہ کار کو انجام دیا ہے اور Tan Phu ڈسٹرکٹ، ہو چی منہ سٹی میں 7,700 m2 زمینی پلاٹ کا مالک بن گیا ہے۔

ہنوئی کی مارکیٹ میں، ایک ڈیل ہوئی جس میں کیپل گروپ (سنگاپور) نے کمرشل رئیل اسٹیٹ اثاثے رکھنے والی کمپنی کے حصص کا 65% خریدا جس کی کل مالیت 50.4 ملین امریکی ڈالر تھی۔

سنٹرل مارکیٹ نے اس لین دین کو ریکارڈ کیا جس میں فرسٹ ریئل لینڈ جوائنٹ اسٹاک کمپنی (ویتنام) نے باخ ڈانگ ٹریڈنگ کے چارٹر کیپیٹل کا 22% خریدا - سروس جوائنٹ اسٹاک کمپنی، جو دا نانگ میں 6,879 m2 زمینی پلاٹ کی مالک ہے 8.2 ملین USD میں۔

دریں اثنا، ایف آئی ٹی گروپ (ویتنام) نے بھی صوبہ نن تھوان میں 800 ہیکٹر کے رقبے کے ساتھ کیپ پدران موئی ڈنہ بیچ ریزورٹ پروجیکٹ سے سرکاری طور پر سرمایہ واپس لے لیا۔

2023 کی تیسری سہ ماہی میں M&A کی سرگرمیوں کا ماہرین نے اندازہ لگایا ہے کہ وہ غیر ملکی اور ملکی سرمایہ کاروں کی شرکت سے کافی متحرک ہیں۔ ہاؤسنگ سیگمنٹ کے امکانات کے بارے میں، Savills Vietnam کے منیجنگ ڈائریکٹر مسٹر نیل میک گریگور نے کہا کہ اپارٹمنٹس کی فراہمی میں کمی کے ساتھ، وہ سرمایہ کار جو مارکیٹ کے لیے کامیابی کے ساتھ نئے پروجیکٹس تیار کرنے کے قابل ہیں، اس وقت مضبوط طلب کا فائدہ اٹھائیں گے، خاص طور پر اگر وہ بڑھتے ہوئے متوسط طبقے کے گھریلو خریداروں کو نشانہ بناتے ہیں۔

ویتنام میں Savills کے ماہرین نے تبصرہ کیا کہ فی الحال ممتاز رہائشی ریئل اسٹیٹ سرمایہ کاروں جیسے Vingroup، Masterise Homes اور Ecopark نے سال کے آخر میں بہت سی نئی مصنوعات شروع کی ہیں۔ اسی وقت، نظرثانی شدہ ہاؤسنگ قانون، جس کی 15ویں قومی اسمبلی کے 6ویں اجلاس میں منظور ہونے کی توقع ہے، نے اس ضابطے کو بھی ہٹا دیا جس میں کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کو سوشل ہاؤسنگ کے لیے 20 فیصد اراضی مختص کرنے کی ضرورت تھی۔ یہ تبدیلی لچکدار اور مارکیٹ کے طریقوں اور مقامی ضروریات کے لیے موزوں ہے۔ ایک ہی وقت میں، یہ کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹ ڈویلپرز کی ترقی کو تیز کرنے میں مدد کرے گا۔

اسی طرح، دفتری طبقہ میں، ماہرین نے حوالہ دیا کہ ہو چی منہ سٹی میں، دفتری طبقہ کی کارکردگی مضبوط ہے۔ اگرچہ نئے گریڈ A کی فراہمی کافی زیادہ ہے، لیکن اس شعبے میں سرمایہ کاروں اور ڈویلپرز کے لیے اب بھی مواقع موجود ہیں۔ وہ سرمایہ کار جو دفتری عمارتوں کو سبز معیار کے ساتھ تیار یا اپ گریڈ کر سکتے ہیں وہ زیادہ کرایہ حاصل کر سکتے ہیں - مسٹر نیل میک گریگور نے تجزیہ کیا۔

ریئل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کی سرگرمیوں میں صنعتی رئیل اسٹیٹ ایک پرکشش اور فروغ دینے والا میدان ہے۔ جولائی سے، سومیتومو کارپوریشن (جاپان) نے 400 ملین امریکی ڈالر کی سرمایہ کاری کے ساتھ 650 ہیکٹر کے رقبے کے ساتھ ایک صنعتی پارک تیار کرنے کے لیے تھانہ ہووا صوبے کے ساتھ مفاہمت کی ایک یادداشت پر دستخط کیے ہیں۔ ایک ہی وقت میں، نام ڈنہ میں 300 ہیکٹر کے رقبے کے ساتھ ایک صنعتی پارک کی ترقی پر غور کیا جا رہا ہے۔

اگست کے آخر میں، ویتنام کے تین نئے منصوبوں - سنگاپور انڈسٹریل پارک (VSIP) پر عمل درآمد شروع ہوا۔ دو منصوبوں کو سرمایہ کاری کی منظوری ملی اور 12 ترقیاتی تعاون کے معاہدوں پر دستخط ہوئے۔

خاص طور پر، ویتنام کے کولڈ اسٹوریج سسٹم کو بہتر اور وسعت دینے کے لیے لائنیج لاجسٹکس اور ایس کے لاجسٹکس کے درمیان ایک مشترکہ منصوبے کا اعلان کیا گیا تھا۔ دریں اثنا، سنٹوری پیپسیکو کو 185 ملین امریکی ڈالر کی کل سرمایہ کاری کے ساتھ لانگ این میں ایک نئی فیکٹری بنانے کی منظوری ملی، جبکہ Hyosung گروپ Vung Tau میں کاربن فائبر فیکٹری میں تقریباً 1 بلین امریکی ڈالر کی سرمایہ کاری کرنے کا ارادہ رکھتا ہے…

FDI کی کشش اور M&A کے مثبت اشارے یہ ظاہر کرتے ہیں کہ سرمایہ کار علاقائی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں بالعموم اور ویتنام میں خاص طور پر اعتماد بحال کر رہے ہیں، جس کو شرح سود کے امکانات اور بہت سے بڑے لین دین کی حمایت حاصل ہے جن کا مکمل آڈٹ کیا جا رہا ہے۔

ہنوئی میں زمین کی نیلامی

Cau Giay Land Fund Development Center (Cau Giay District, Hanoi) نے ابھی اثاثوں کی نیلامی کے لیے ایک تنظیم کے انتخاب کا اعلان کیا ہے جو کہ Cau Giay New Urban Area، Dich Vong Ward کے بلاک D18 میں زمین کے 16 پلاٹوں اور لین 39، Tu Mo Street اور Street Wardenh, Ngoyenh Di77 میں 2 پلاٹ زمین کے استعمال کے حقوق ہیں۔

جس میں زمینی پلاٹ D18 Cau Giay New Urban Area میں 2 پلاٹ B10 اور B19 شامل ہیں۔ خاص طور پر، پلاٹ B10 کا رقبہ 153m2 ہے، جس کی ابتدائی قیمت 248.2 ملین VND/m2 ہے۔ پلاٹ B19 کا رقبہ 159m2 ہے، جس کی ابتدائی قیمت 186 ملین VND/m2 ہے۔

لین 39 ٹو مو اسٹریٹ میں زمین کے 6 پلاٹ ہیں جن کی تعداد 1 سے 6 تک ہے جس کا رقبہ 44.3-64.4m2 ہے۔ زمین کے اوپر والے پلاٹوں کی ابتدائی قیمت 160.8-187.1 ملین VND/m2 کے درمیان ہے۔

لین 87، Nguyen Thi Dinh سٹریٹ میں زمین کے لیے، 1 سے 6 کے درمیان 6 پلاٹس ہیں۔ جن میں سے، 1، 2، 3، اور 4 کا رقبہ 58.7m2 ہے اور اس کی ابتدائی قیمت 181.3 ملین VND/m2 ہے۔ پلاٹ 5 کا رقبہ 84.2m2 ہے، جس کی ابتدائی قیمت 173.5 ملین VND/m2 ہے۔ پلاٹ 6 کا رقبہ 117.7m2 ہے، جس کی ابتدائی قیمت 159.1 ملین VND/m2 ہے۔

توقع ہے کہ اگر زمین کے مذکورہ 16 پلاٹوں کی نیلامی کامیاب ہو جاتی ہے تو ابتدائی قیمت پر جمع ہونے والی کل رقم 218.7 بلین VND سے زیادہ ہو جائے گی۔

Hai Duong 9 سماجی ہاؤسنگ منصوبوں میں سرمایہ کاری کو راغب کرتا ہے۔

نومبر 2023 میں باقاعدہ میٹنگ (پہلی میٹنگ) میں ہائی ڈونگ کے محکمہ منصوبہ بندی اور سرمایہ کاری کی رپورٹ کے مطابق، صوبے کے پاس علاقے میں سرمایہ کاری کو راغب کرنے والے سماجی ہاؤسنگ منصوبوں کی 9 فہرستیں ہیں، جن میں ہائی ڈونگ شہر میں 8 منصوبے اور چی لن شہر میں 1 منصوبہ شامل ہے۔

Một dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hải Dương. (Nguồn: BXD)

Hai Duong شہر میں ایک سماجی رہائشی منصوبہ۔ (ماخذ: وزارت تعمیرات)

میٹنگ کے دوران، مسٹر لو وان بان - ہائی ڈونگ پراونشل پیپلز کمیٹی کے مستقل وائس چیئرمین نے محکمہ منصوبہ بندی اور سرمایہ کاری کو تفویض کیا کہ وہ سرمایہ کاری کو راغب کرنے والے سماجی ہاؤسنگ منصوبوں کی فہرست کا جائزہ لے اور اسے مکمل کرے اور صوبائی عوامی کمیٹی کو ان منصوبوں کی منظوری اور اعلان کرنے کا فیصلہ کرنے کا مشورہ دے۔

محکمہ تعمیرات سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹس حاصل کرنے، پراجیکٹ پر عمل درآمد کے طریقہ کار کو تیار کرنے، مقامی لوگوں کی رہنمائی، درخواست، نگرانی، معائنہ اور عمل درآمد کی نگرانی کرنے کے لیے مقامی لوگوں کی صدارت کرے گا اور ان کے ساتھ ہم آہنگی کرے گا۔ خاص طور پر، منصوبہ بندی سے متعلق کاموں کو انجام دیں، سائٹ کے ڈیزائن کو منظم کریں، پراجیکٹ کے افعال کا حساب لگائیں، پیمانے، اور سرمایہ کاروں کے انتخاب کو منظم کرنے کی بنیاد رکھنے کے لیے سرمایہ کاری کے کل سرمائے کا حساب لگائیں۔ سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹس والے علاقوں سے درخواست کریں کہ وہ فہرست کی بنیاد رکھیں، پیش رفت کے مطابق پراجیکٹ پر عمل درآمد کے منصوبے تیار کریں اور صوبائی عوامی کمیٹی کو رپورٹ کریں۔

2023-2030 کے عرصے میں ہائی ڈونگ صوبے میں سرمایہ کاری کو راغب کرنے والے سماجی ہاؤسنگ منصوبوں کی فہرست کی منظوری کے حوالے سے ہائی ڈونگ کے محکمہ منصوبہ بندی اور سرمایہ کاری کی رپورٹ کے مطابق، صوبے میں سرمایہ کاری کو راغب کرنے والے سماجی ہاؤسنگ منصوبوں کی 9 فہرستیں ہیں، جن میں ہائی ڈونگ شہر میں 8 منصوبے اور چی لِنہ شہر کے 52 علاقے کے ساتھ 1 پروجیکٹ شامل ہیں۔

2023 - 2030 کی مدت میں سرمایہ کاری کو راغب کرنے کے لیے جو منصوبے تجویز کیے گئے ہیں وہ ہیں Thai Binh River Ecological Urban Area Construction Investment Project (EcoRivers)؛ Phu Quy اربن ایریا کنسٹرکشن انویسٹمنٹ پروجیکٹ (گولڈن لینڈ) - فیز I؛ Ngoc Chau رہائشی علاقہ پروجیکٹ؛ ٹرائی باؤ رہائشی علاقہ پروجیکٹ؛ فام نگو لاؤ وارڈ سینٹرل ایریا پروجیکٹ؛ Hai Duong City Central Urban Area Construction Project; ٹین ڈین اسٹریٹ کے مشرق میں رہائشی علاقہ پروجیکٹ؛ نیو رہائشی ایریا پروجیکٹ ٹو من وارڈ کے مغرب میں (تمام ہائی ڈونگ سٹی میں) اور کانگ ہوا وارڈ، چی لن سٹی کے مشرق میں نئے شہری علاقے کے پروجیکٹ کا سوشل ہاؤسنگ ایریا۔

لیز پر دینے اور سوشل ہاؤسنگ کی خرید و فروخت کے اصول

2014 کے ہاؤسنگ قانون کا آرٹیکل 62 واضح طور پر کرائے پر لینے، کرایہ پر لینے، اور سوشل ہاؤسنگ کی فروخت کے اصولوں کو بیان کرتا ہے۔ اس کے مطابق، اسی مدت کے اندر، 2014 کے ہاؤسنگ قانون کی شق 1، آرٹیکل 50 میں بیان کردہ ہر مضمون کو صرف ایک سوشل ہاؤسنگ کرایہ پر لینے، کرایہ پر لینے، یا خریدنے کی اجازت ہے۔ عوامی نسلی بورڈنگ اسکولوں کے طلباء کو استعمال کے دوران ہاؤسنگ کرایہ اور خدمات کی ادائیگی نہیں کرنی پڑتی ہے۔

سوشل ہاؤسنگ لیز کے معاہدے کی مدت کم از کم 5 سال ہے؛ سوشل ہاؤسنگ کی خریداری کے لیے ادائیگی کی مدت ہاؤسنگ لیز پرچیز کنٹریکٹ پر دستخط کرنے کی تاریخ سے کم از کم 5 سال ہے۔

سوشل ہاؤسنگ کے لیز پر لینے والے یا کرایہ پر لینے والے کو کرایہ یا کرایہ پر لینے کی مدت کے دوران مکان فروخت کرنے، ذیلی لیز پر دینے یا قرض دینے کی اجازت نہیں ہے۔ اگر کرایہ پر لینے والے یا کرایہ پر لینے والے کو اب مکان کرایہ پر لینے یا کرایہ پر لینے کی ضرورت نہیں ہے، تو معاہدہ ختم کر دیا جائے گا اور مکان کو واپس کر دیا جائے گا۔

لیز پر لینے والے یا سوشل ہاؤسنگ کے خریدار کو لیز کی خریداری یا قیمت خرید کی مکمل ادائیگی کی تاریخ سے 5 سال کی کم از کم مدت کے اندر گھر کو دوبارہ فروخت کرنے کی اجازت نہیں ہے۔ اگر خریدار یا لیز لینے والے نے مکان کی خریدی یا لیز پر خریدی گئی قیمت مکمل طور پر ادا کر دی ہو اور اسے گھر بیچنے کی ضرورت ہو تو اس صورت میں اسے صرف سوشل ہاؤسنگ مینجمنٹ یونٹ کو دوبارہ فروخت کرنے کی اجازت ہے یا اسے سوشل ہاؤسنگ خریدنے کے اہل شخص کو بیچنے کی اجازت ہے اگر یہ یونٹ اسے زیادہ سے زیادہ فروخت قیمت پر نہیں خریدتا ہے اور اسی قسم کی ذاتی آمدنی کو ایک ہی وقت پر ادا نہیں کرتا ہے۔ ٹیکس

سوشل ہاؤسنگ یونٹ کا خریدار یا لیز لینے والا ہاؤسنگ یونٹ کی خریداری یا لیز کی خریداری کی قیمت کی مکمل ادائیگی کی تاریخ اور سرٹیفکیٹ کے اجراء کی تاریخ سے 5 سال کی مدت کے بعد ضرورت مندوں کو مارکیٹ میکنزم کے تحت مکان دوبارہ بیچ سکتا ہے، لیکن اسے حکومتی ضوابط کے مطابق زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنا ہوگی اور ٹیکس قوانین کے مطابق انکم ٹیکس ادا کرنا ہوگا۔ اس قانون میں بیان کردہ سوشل ہاؤسنگ خریدنے کے اہل افراد کو فروخت کرنے کی صورت میں، فروخت کی قیمت ایک ہی جگہ اور فروخت کے وقت پر ایک ہی قسم کے سوشل ہاؤسنگ کی فروخت کی قیمت سے زیادہ نہیں ہوگی، اور اس پر ذاتی انکم ٹیکس نہیں ہوگا۔

ایسے گھرانوں اور افراد کے لیے جو دوبارہ آبادکاری اور کرایہ پر لینے یا سوشل ہاؤسنگ خریدنے کے اہل ہیں، وہ اس مکان کو مارکیٹ کے طریقہ کار کے مطابق ضرورت مندوں کو مکان کی خریداری یا کرایہ کی خریداری کی مکمل قیمت ادا کرنے اور ایک سرٹیفکیٹ ملنے کے بعد دوبارہ فروخت کر سکتے ہیں، لیکن ریاست کو اراضی کے استعمال کی فیس ادا کرنی ہوگی اور حکومت کے قانون کے مطابق ٹیکس ٹیکس ادا کرنا ہوگا۔

لیز پر دینے، کرایہ پر لینے، یا بیچنے والے سوشل ہاؤسنگ کے تمام معاملات میں جو اس قانون کی دفعات کے مطابق نہیں ہے، ہاؤسنگ کا لیز، کرایہ پر لینا، یا فروخت کا معاہدہ غلط ہے اور لیز، کرایہ پر لینے والے، یا خریدار کو ہاؤسنگ سوشل ہاؤسنگ مینجمنٹ یونٹ کے حوالے کرنا چاہیے۔ ہاؤسنگ کے حوالے نہ کیے جانے کی صورت میں، صوبے کی پیپلز کمیٹی جہاں ہاؤسنگ واقع ہے، اس ہاؤسنگ کو دوبارہ حاصل کرنے کے لیے نفاذ کا انتظام کرے گی۔

کرایہ اور مکان کی خریداری کی فیس کا انتظام سول قانون کی دفعات کے مطابق کیا جاتا ہے۔ 2014 کے ہاؤسنگ قانون کے آرٹیکل 135 کی دفعات کے مطابق سوشل ہاؤسنگ کرایہ اور خریداری کی فیس کا انتظام کیا جاتا ہے۔

ماخذ