اسٹیٹ بینک کو سرکلر میں ترمیم کی ضرورت ہے۔

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) نے ابھی اسٹیٹ بینک آف ویتنام (SBV) کے حوالے سے ایک دستاویز جاری کی ہے جس میں اس بات کی تصدیق کی گئی ہے کہ وہ سرکلر نمبر 22/2023/TT-NHNN میں مستقبل میں مکان خریدنے کے لیے تنظیموں اور افراد کے حقوق کو محدود نہیں کرتا ہے۔

اب بھی بہت سی غلط فہمیاں ہیں۔

اسی مناسبت سے، HoREA کا خیال ہے کہ اگرچہ اس نے ابتدائی طور پر مستقبل کے گھر خریداروں کو زیادہ محفوظ محسوس کرنے میں مدد کی ہے، لیکن سرکلر 22 کے "قانونی مسائل" اب بھی باقی ہیں۔

خاص طور پر: پوائنٹ اے، شق 11، سرکلر 41/2016/TT-NHNN کا آرٹیکل 2 (شق 1 میں ترمیم شدہ اور ضمیمہ، سرکلر 22/2023/TT-NHNN کا آرٹیکل 1) صرف وہ ضوابط فراہم کرتا ہے جو کمرشل ہاؤسنگ کے لیے قابل اطلاق "کمرشل ہاؤسنگ" کے لیے قابل اطلاق ہیں۔ ہاؤسنگ، لیکن اس میں کمرشل ہاؤسنگ کی خریداری کے لیے کریڈٹ لون کے کیسز شامل نہیں ہیں "ہنڈ اوور کے لیے مکمل نہیں ہوئے"، یعنی "مستقبل کی تشکیل شدہ" کمرشل ہاؤسنگ۔

HoREA کے مطابق، "مستقبل کے گھر کے حوالے سے مکمل گھر" کے تصور کی تشریح نہیں کی جا سکتی ہے کہ وہ "مستقبل کی رہائش" کو کمرشل بینکوں کی طرف سے اس مکان کو خریدنے کے لیے قرضوں کے لیے ضمانت کے طور پر قبول کیا جائے۔

مزید برآں، اسٹیٹ بینک کے اعلان نے اس بات کی تصدیق کی ہے کہ "سرکلر 41/2016/TT-NHNN کمرشل بینکوں اور غیر ملکی بینکوں کی برانچوں کے سرمائے کے تحفظ کے تناسب کو ریگولیٹ کرنے والا کوئی دستاویز نہیں ہے جو کریڈٹ اداروں کے کریڈٹ گرانٹنگ آپریشنز کی رہنمائی کرتا ہے"۔

لیکن درحقیقت، سرکلر 41 (سرکلر 22/2023/TT-NHNN کی شق 1، شق 1 میں ترمیم شدہ اور ضمیمہ) قانونی ضوابط پر مشتمل ہے جو "کمرشل بینکوں اور غیر ملکی بینکوں کی شاخوں کے سرمائے کی حفاظت کے تناسب سے متعلق ضوابط" سے متعلق نہیں ہے، بلکہ "کریڈٹ اداروں کے کریڈٹ گرانٹنگ آپریشنز" سے متعلق ہے۔

خاص طور پر، شق 11، آرٹیکل 2 میں شرط عائد کی گئی ہے کہ "ریئیل اسٹیٹ کی طرف سے افراد کو ایسے مکانات خریدنے کے لیے جو شرائط پر پورا اترتے ہیں" کے ذریعے محفوظ کیا گیا ہے، جیسا کہ اسٹیٹ بینک کے سرکلر میں "کریڈٹ اداروں کے کریڈٹ دینے کے آپریشنز کی رہنمائی" کی دفعات ہیں۔

ایسوسی ایشن نے پایا کہ اگر سرکلر 41 صرف "کمرشل بینکوں اور غیر ملکی بینکوں کی شاخوں کے سرمائے کی حفاظت کے تناسب کو کنٹرول کرتا ہے"، تو اس کے لیے قانونی ضوابط کا ہونا ضروری نہیں ہے کہ "گھر رہن کا قرض ایک ایسا قرض ہے جو افراد کے لیے مکان خریدنے کے لیے رئیل اسٹیٹ کے ذریعے محفوظ کیا گیا قرض ہے" کی "شرائط" کو ریگولیٹ کرتا ہے، شق 11، آرٹیکل 2 میں اسٹیٹ بینک کے کریڈٹ گرانٹ آپریشن کے پہلے سے ہی موجود ہیں "، HoREA کی دستاویز نے مسئلہ اٹھایا۔

مزید برآں، HoREA کے مطابق، اسٹیٹ بینک آف ویتنام کی طرف سے حال ہی میں جاری کردہ دستاویز "بینکوں اور غیر ملکی بینکوں کی شاخوں کے لیے سرمائے کی حفاظت کے تناسب سے متعلق ضوابط سے متعلق کچھ معلومات" سرکلرز کی طرح کوئی "قانونی دستاویز" نہیں ہے، اس لیے یہ صرف معلومات فراہم کرنے کے لیے قابل قدر ہے۔

دریں اثنا، بینکوں اور غیر ملکی بینکوں کی برانچوں کو قرض دینے کے عمل کو انجام دینے کے لیے کریڈٹ اداروں کے قانون اور اسٹیٹ بینک کے سرکلرز پر مبنی ہونا چاہیے۔

مستقبل کی رئیل اسٹیٹ کے ذریعے محفوظ رہن کو مشکلات کا سامنا ہے۔ (مثال: کانگ ہیو)

سرکلرز میں واضح طور پر ترمیم اور تکمیل ہونی چاہیے۔

مندرجہ بالا مشکلات کے جواب میں، HoREA کا ماننا ہے کہ سرکلر نمبر 22/2023/TT-NHNN کے 1 جولائی 2024 سے نافذ ہونے سے پہلے، اس میں جلد ہی ترمیم اور اضافی کرنے کی ضرورت ہے تاکہ بحالی اور شفاف، محفوظ، صحت مند اور پائیدار ترقی کے عمل میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو سپورٹ کیا جا سکے۔ ایک ہی وقت میں، یہ کریڈٹ اداروں کے لیے ایسے حالات پیدا کرے گا کہ وہ افراد کے لیے اس گھر کے ذریعے محفوظ (رہن رکھی ہوئی) "مستقبل کی تشکیل شدہ کمرشل ہاؤسنگ" خریدنے کے لیے کریڈٹ لونز کا جائزہ لے سکیں اور اسے منظور کریں۔

بہت سے دوسرے ماہرین بھی اس بات سے متفق ہیں کہ اسٹیٹ بینک کو سرکلر میں ترمیم کرنے کی ضرورت ہے تاکہ اسے صرف معلومات کا اعلان کرنے اور عوامی رائے کا جواب دینے کے بجائے اسے قانونی طور پر صاف اور شفاف بنایا جائے۔

سینٹرل انسٹی ٹیوٹ فار اکنامک مینجمنٹ کے سابق ڈائریکٹر ڈاکٹر لی ڈانگ ڈونہ نے کہا کہ قرض لینے اور قرض دینے کے لیے کریڈٹ قانون کی تعمیل ہونی چاہیے اور اسٹیٹ بینک کی واضح تحریری ہدایات ہونی چاہئیں۔ سرکلر جاری کرنے سے پہلے ایسی ہدایات فراہم کی جائیں تاکہ متعلقہ فریق غلط فہمیوں اور غیر ضروری بحثوں سے بچنے کے لیے اپنی رائے دینے میں حصہ لے سکیں۔

ایسوسی ایٹ پروفیسر، ڈاکٹر ڈین ٹرونگ تھین نے کہا کہ مستقبل میں مکانات کی خریداری کے لیے قرضوں پر پابندی نہ لگانا ضروری ہے۔ تاہم، اسٹیٹ بینک نے اس معاملے پر کوئی قانونی دستاویزات جاری نہیں کیں، جس میں کمرشل بینکوں کو اپنی تشخیص کی صلاحیت کو بہتر بنانے اور فیصلے کرنے کے لیے خود تشخیص کرنے کی ضرورت ہے۔

ماہرین مستقبل میں مکان خریدنے کے لیے رقم ادھار لینے سے متعلق سرکلر کو واضح کرنے کی سفارش کرتے ہیں۔ (تصویر تصویر)

ایک اور معاشی ماہر نے تجزیہ کیا: " کریڈٹ ادارے اکثر واضح قانونی قدر کے ساتھ اسٹیٹ بینک کے جاری کردہ فرمانوں اور سرکلرز کی تعمیل کرتے ہیں۔ اگر سرکلر 22 تصورات کو واضح نہیں کرتا ہے، تو اس سے کاروبار اور لوگ غلط فہمی، گھبراہٹ اور شکوک کا باعث بنیں گے، اور کریڈٹ ادارے الجھن میں پڑ جائیں گے، یہاں تک کہ قرض دینے سے گریزاں بھی ہوں گے۔

اگر اسٹیٹ بینک نے مستقبل میں گھر کی خریداری کے لیے قرض دینے پر پابندی نہیں لگائی تو اسے اس کو قانونی شکل دینے کے لیے کارروائی کرنی چاہیے تاکہ سرکلر کے نافذ العمل ہونے کے بعد تمام فریقین کی مشکلات کو دور کیا جا سکے۔

بہت سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے نمائندوں نے بھی نئے ضوابط کے بارے میں کنفیوژن کا اظہار کیا۔ ہنوئی میں ایک کاروبار کے رہنما نے کہا: "اگر اسٹیٹ بینک واضح طور پر ریگولیٹ نہیں کرتا ہے، تو ہمارے پاس بینکوں کے ساتھ لین دین کرنے کی کوئی قانونی بنیاد نہیں ہوگی۔ کریڈٹ کیپیٹل تک رسائی میں دشواری کے موجودہ تناظر میں، کاروبار کے تحفظ کے لیے سرکلر میں ترمیم اور وضاحت بہت ضروری ہے۔"

ایک حالیہ دستاویز میں، اسٹیٹ بینک نے تصدیق کی ہے کہ نیا ضابطہ مستقبل کے گھر خریداروں کے حقوق کو محدود نہیں کرتا اور موجودہ ضوابط کے خلاف نہیں ہے۔
"گھر کی خریداری کے معاہدے کے تحت مکمل شدہ گھر کی حالت صرف گھر کے رہن والے قرضوں پر لاگو ہوتی ہے (جو دیگر ریئل اسٹیٹ سے محفوظ قرضوں کے مقابلے میں کم خطرے کے عنصر کے تابع ہیں)۔
اگر کسی تنظیم یا فرد کو مستقبل کا گھر بنانے یا خریدنے کی ضرورت ہو اور مستقبل کے گھر کو رہن رکھو، تو یہ ریل اسٹیٹ کے ذریعے محفوظ شدہ قرض کا معاملہ ہو گا جیسا کہ شق 10، سرکلر 41 کے آرٹیکل 2 میں بیان کیا گیا ہے اور متعلقہ رسک کوفیسٹینٹ جیسا کہ شق 10 میں تجویز کیا گیا ہے، سرکلر 41 کے آرٹیکل 9 کا اطلاق ہوگا۔
خاص طور پر، وہ تنظیمیں اور افراد جنہیں مکان خریدنے اور اس مستقبل کے گھر کو محفوظ (رہن) کرنے کی ضرورت ہے وہ ضمانت کے تناسب (LTV) کے حساب سے قرض کے توازن کے تناسب سے ضمانت کی قیمت کے حساب سے 30-120% کا رسک کوفیسٹی لاگو کریں گے۔ LTV تناسب کے بارے میں کوئی معلومات نہ ہونے کی صورت میں، خطرے کا گتانک 150% ہے۔

کانگ ہیو

ماخذ