اسٹیٹ بینک آف ویتنام کو سرکلر میں ترمیم کرنے کی ضرورت ہے۔

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) نے اسٹیٹ بینک آف ویتنام (SBV) کی تصدیق کے حوالے سے ایک دستاویز جاری کی ہے کہ وہ سرکلر نمبر 22/2023/TT-NHNN میں تنظیموں اور افراد کے زیر تعمیر مکانات کی خریداری کے حقوق کو محدود نہیں کرتا ہے (سرکلر نمبر 1TTN-4 کے کچھ مضامین میں ترمیم اور ان کی تکمیل)۔

بہت سی غلط فہمیاں اب بھی باقی ہیں۔

اسی مناسبت سے، HoREA کا خیال ہے کہ اگرچہ سرکلر 22 نے ابتدائی طور پر آف پلان پراپرٹیز کے خریداروں کو یقین دلانے میں مدد کی ہے، لیکن اس کی "قانونی رکاوٹیں" اب بھی باقی ہیں۔

خاص طور پر: پوائنٹ a، شق 11، سرکلر 41/2016/TT-NHNN کا آرٹیکل 2 (شق 1 کے ذریعے ترمیم شدہ اور ضمیمہ، سرکلر 22/2023/TT-NHNN کے آرٹیکل 1) میں صرف یہ شرط رکھی گئی ہے کہ یہ تجارتی ہاؤسنگ پر لاگو ہوتا ہے، جو کہ "i" کے لیے دی گئی کمرشل ہاؤسنگ ہے۔ "ریڈی میڈ"، لیکن اس میں کمرشل ہاؤسنگ کی خریداری کے لیے قرض لینے کے معاملات شامل نہیں ہیں جو "ابھی تک حوالے کے لیے مکمل نہیں ہوئے،" یعنی کمرشل ہاؤسنگ جو "زیر تعمیر" ہے۔

HoREA کے مطابق، "مکمل مکانات حوالے کرنے کے لیے تیار" کے تصور کی تشریح "زیر تعمیر مکانات" کو شامل کرنے کے لیے نہیں کی جا سکتی جسے کمرشل بینک ان مکانات کی خریداری کے لیے قرضوں کے لیے ضمانت کے طور پر قبول کریں گے۔

مزید برآں، اسٹیٹ بینک آف ویتنام کا اعلان اس بات کی تصدیق کرتا ہے کہ "سرکلر 41/2016/TT-NHNN، جو کمرشل بینکوں اور اسٹیٹ بینک آف ویتنام کی شاخوں کے سرمائے کی مناسبیت کے تناسب کو ریگولیٹ کرتا ہے، کریڈٹ اداروں کے کریڈٹ دینے والے آپریشنز کی رہنمائی کرنے والی دستاویز نہیں ہے۔"

تاہم، حقیقت میں، سرکلر 41 (سرکلر 22/2023/TT-NHNN کی شق 1، شق 1 کے ذریعے ترمیم شدہ اور ضمیمہ) قانونی دفعات پر مشتمل ہے جو "کمرشل بینکوں اور اسٹیٹ بینک آف ویتنام کی شاخوں کے سرمائے کی مناسبیت کے تناسب سے متعلق ضوابط" سے متعلق نہیں ہے، بلکہ "کریڈٹ انسٹی ٹیوشن آف کریڈٹ آپریشن" سے متعلق ہے۔

خاص طور پر، آرٹیکل 2 کی شق 11 میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ "ریئیل اسٹیٹ کی طرف سے افراد کو ایسے مکانات خریدنے کے لیے جو شرائط پر پورا اترتے ہیں، حاصل کیے گئے قرضے،" اسٹیٹ بینک آف ویتنام کے سرکلرز کے ضوابط کی طرح "کریڈٹ اداروں کے کریڈٹ دینے والے آپریشنز کی رہنمائی کرتے ہیں۔"

" ایسوسی ایشن کا خیال ہے کہ اگر سرکلر 41 صرف 'کمرشل بینکوں اور اسٹیٹ بینک آف ویتنام کی شاخوں کے سرمائے کی مناسب تناسب' کو متعین کرتا ہے، تو پھر شق 11 میں 'مکانات خریدنے کے لیے افراد کے لیے رئیل اسٹیٹ کے ذریعے محفوظ رہن والے قرضوں' کے لیے 'شرائط' کی وضاحت کرنے والے قانونی ضوابط کی ضرورت نہیں ہے، کیونکہ اسٹیٹ بینک کے آرٹیکل 2 کے تحت پہلے سے ہی اسٹیٹ بینک کے سرکلر کے مطابق کریڈٹ اداروں کے کریڈٹ گرانٹنگ آپریشنز ، "HOREA دستاویز میں کہا گیا ہے۔

مزید برآں، HoREA کے مطابق، اسٹیٹ بینک آف ویتنام کی طرف سے جاری کردہ حالیہ دستاویز "بینکوں اور غیر ملکی بینکوں کی شاخوں کے لیے سرمائے کی مناسبیت کے تناسب سے متعلق ضوابط سے متعلق کچھ معلومات" سرکلرز کی طرح "قانونی اصولی دستاویز" نہیں ہے، اور اس لیے صرف معلومات فراہم کرنے میں اہمیت رکھتی ہے۔

دریں اثنا، غیر ملکی بینکوں کے بینکوں اور برانچوں کو اپنے کریڈٹ گرانٹ آپریشنز کی بنیاد اسٹیٹ بینک آف ویتنام کے کریڈٹ انسٹی ٹیوشنز اور سرکلرز پر ہونی چاہیے۔

زیر تعمیر جائیدادوں کے ذریعے حاصل کردہ رہن قرضوں کو مشکلات کا سامنا ہے۔ (مثالی تصویر: کانگ ہیو)

سرکلر میں واضح طور پر ترمیم اور اضافی کرنے کی ضرورت ہے۔

مندرجہ بالا مشکلات کی روشنی میں، HoREA کا خیال ہے کہ سرکلر نمبر 22/2023/TT-NHNN کے 1 جولائی 2024 کو نافذ ہونے سے پہلے، اس میں جلد ہی ترمیم اور اضافی کرنے کی ضرورت ہے تاکہ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی اور ترقی کے عمل میں شفاف، محفوظ، صحت مند، اور پائیدار طریقے سے مدد کی جاسکے۔ ایک ہی وقت میں، اسے کریڈٹ اداروں کے لیے ایسے حالات پیدا کرنے چاہئیں کہ وہ افراد کے لیے "کمرشل ہاؤسنگ زیر تعمیر" خریدنے کے لیے قرضوں کی منظوری دے سکیں جو گھر کے ذریعے ہی محفوظ (رہن) ہو۔

بہت سے دوسرے ماہرین بھی اس بات پر متفق ہیں کہ اسٹیٹ بینک آف ویتنام کو محض معلومات کا اعلان کرنے اور عوامی رائے کا جواب دینے کے بجائے واضح اور شفاف قانونی بنیاد کو یقینی بنانے کے لیے سرکلر میں ترمیم کرنے کی ضرورت ہے۔

سینٹرل انسٹی ٹیوٹ فار اکنامک مینجمنٹ ریسرچ کے سابق ڈائریکٹر ڈاکٹر لی ڈانگ ڈونہ کا خیال ہے کہ قرض لینے اور قرض دینے کو کریڈٹ قوانین کے مطابق ہونا چاہیے، اور اسٹیٹ بینک آف ویتنام کو واضح تحریری رہنما خطوط فراہم کرنا چاہیے۔ سرکلر جاری ہونے سے پہلے یہ رہنما خطوط جاری کیے جائیں تاکہ متعلقہ فریق رائے دے سکیں، اس طرح غلط فہمیوں اور غیر ضروری بحثوں سے بچا جا سکے۔

ایسوسی ایٹ پروفیسر ڈاکٹر ڈین ٹرونگ تھین نے کہا کہ زیر تعمیر مکانات کی خریداری کے لیے قرضوں کی ممانعت ضروری نہیں ہے۔ تاہم، چونکہ اسٹیٹ بینک آف ویتنام نے ابھی تک اس معاملے پر قانونی طور پر پابند دستاویز جاری نہیں کی ہے، اس لیے تجارتی بینکوں کو باخبر فیصلے کرنے کے لیے اپنی تشخیص اور خود تشخیص کی صلاحیتوں کو بہتر بنانے کی ضرورت ہے۔

ماہرین کا مشورہ ہے کہ زیر تعمیر مکانات کی خریداری کے لیے قرضوں سے متعلق سرکلر کی وضاحت کی ضرورت ہے۔ (مثالی تصویر)

ایک اور معاشی ماہر نے تجزیہ کیا: " کریڈٹ ادارے عام طور پر اسٹیٹ بینک آف ویتنام کے جاری کردہ فرمانوں اور سرکلرز کی واضح قانونی قدر کے ساتھ تعمیل کرتے ہیں۔ اگر سرکلر 22 تصورات کو واضح نہیں کرتا ہے، تو یہ کاروبار اور افراد کے درمیان غلط فہمی، الجھن اور شکوک کا باعث بنے گا، جبکہ کریڈٹ ادارے ہچکچاہٹ کا شکار ہوں گے، اور قرض دینے سے بھی گریزاں ہوں گے۔"

اگر اسٹیٹ بینک آف ویتنام نے مستقبل میں گھر کی خریداری کے لیے قرض دینے سے منع نہیں کیا ہے، تو اسے سرکلر کے نافذ ہونے کے بعد تمام فریقین کے لیے مشکلات کو کم کرنے کے لیے اسے قانونی شکل دینے کے لیے کارروائی کرنی چاہیے ۔"

بہت سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے نمائندوں نے بھی نئے ضوابط کے حوالے سے کنفیوژن کا اظہار کیا۔ ہنوئی میں مقیم ایک کمپنی کے رہنما نے کہا: "اگر اسٹیٹ بینک آف ویتنام واضح طور پر ان ضوابط کی وضاحت نہیں کرتا ہے، تو ہمارے پاس بینکوں کے ساتھ لین دین کرنے کی کوئی قانونی بنیاد نہیں ہے۔ کریڈٹ تک محدود رسائی کے موجودہ تناظر میں، کاروبار کے تحفظ کے لیے سرکلر میں ترمیم اور وضاحت ضروری ہے۔"

ایک حالیہ بیان میں، اسٹیٹ بینک آف ویتنام نے تصدیق کی کہ نئے ضوابط مستقبل میں تعمیر شدہ مکانات کے خریداروں کے حقوق کو محدود نہیں کرتے اور موجودہ ضوابط کے خلاف نہیں ہیں۔
"یہ شرط کہ گھر گھر کی فروخت کے معاہدے کے مطابق مکمل ہو، صرف گھر کے رہن والے قرضوں پر لاگو ہوتا ہے (جو دیگر ریئل اسٹیٹ سے محفوظ شدہ وصولیوں کے مقابلے میں کم خطرے سے مشروط ہوتے ہیں)۔"
ایسی صورتوں میں جہاں تنظیموں یا افراد کو زیر تعمیر مکان بنانے یا خریدنے کی ضرورت ہو اور اس زیر تعمیر مکان کو رہن رکھنے کی ضرورت ہو، یہ رئیل اسٹیٹ کے ذریعے حاصل کردہ قرضوں کے زمرے میں آئے گا جیسا کہ شق 10، سرکلر 41 کے آرٹیکل 2 میں بیان کیا گیا ہے اور متعلقہ رسک کوفیسٹینٹ کا اطلاق کیا جائے گا جیسا کہ شق 10، C کی شق 10 میں بیان کیا گیا ہے۔
خاص طور پر، وہ تنظیمیں اور افراد جو مکان خریدنا چاہتے ہیں اور مستقبل میں بنائے جانے والے اس مکان کو محفوظ (رہن) کرنا چاہتے ہیں، قرض سے قدر کے تناسب (LTV) کے لحاظ سے 30-120% کے خطرے کا اطلاق کریں گے، جس کا حساب قرض کے توازن کے تناسب کے حساب سے کیا جاتا ہے۔ ایسے معاملات میں جہاں LTV تناسب دستیاب نہیں ہے، خطرے کا وزن 150% ہوگا۔

کانگ ہیو

ماخذ