رئیل اسٹیٹ کے لیے کریڈٹ کی حد کو بڑھانا: اسے کیسے کنٹرول کیا جائے؟

TPO - اسٹیٹ بینک آف ویتنام نے ابھی 25 کمرشل بینکوں کے لیے رئیل اسٹیٹ کریڈٹ "کمرے" کو بڑھایا ہے۔ ایسوسی ایٹ پروفیسر ڈانگ نگوک ڈک کا خیال ہے کہ اسٹیٹ بینک آف ویتنام "کنٹرولڈ نرمی" کی حکمت عملی پر عمل پیرا ہے، جو معاشی بحالی کی حمایت اور مالیاتی نظام کی حفاظت کو یقینی بنا رہا ہے۔ یہ بین الاقوامی معیار کے مطابق ایک نقطہ نظر ہے۔

رئیل اسٹیٹ کریڈٹ میں کمی کا سیاق و سباق

رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کو زیادہ گرم کرنے کے خطرے کا سامنا کرتے ہوئے، اسٹیٹ بینک آف ویتنام نے سال کے آغاز سے ہی کمرشل بینکوں سے قرض کی شرح نمو کو سختی سے کنٹرول کرنے کا مطالبہ کیا ہے۔ آپریشنل رہنما خطوط کے مطابق، پہلی سہ ماہی میں بقایا قرضہ سالانہ ترقی کے ہدف کے 25 فیصد سے زیادہ نہیں ہونا چاہیے، جب کہ اس سال پورے نظام کے لیے مجموعی طور پر قرض کی شرح نمو کا ہدف تقریباً 15 فیصد مقرر کیا گیا ہے۔

تاہم، اسٹیٹ بینک آف ویتنام کے ایک حالیہ اعلان کے مطابق، یکم جنوری سے 31 دسمبر تک، کریڈٹ اداروں کو 2025 کے آخر کے مقابلے میں سوشل ہاؤسنگ، انڈسٹریل پارکس، اور ایکسپورٹ پروسیسنگ زونز سے متعلق قرضوں کے لیے اضافی بقایا قرض بیلنس کو شامل نہیں کرنا پڑے گا جب کہ اس شعبے میں قرض کی شرح نمو کو کنٹرول کرتے ہوئے رئیل اسٹیٹ قرض کے بقایا جات کے بقایا ہیں۔

پالیسی کا مقصد سماجی ہاؤسنگ، صنعتی انفراسٹرکچر کی ترقی اور سماجی و اقتصادی ترقی کو فروغ دینے کی پالیسی کے مطابق، ترجیحی رئیل اسٹیٹ کے حصوں میں کریڈٹ کیپٹل کو بڑھانے میں بینکوں کو سہولت فراہم کرنا ہے۔

اس طریقہ کار کے تحت 25 تجارتی بینکوں کی فہرست میں بہت سے بڑے بینک شامل ہیں جیسے VietinBank، Agribank، BIDV، MSB، Sacombank، Eximbank، Nam A Bank، ACB ، Saigonbank، Techcombank، اور کئی دوسرے۔ 14 لسٹڈ کمرشل بینکوں کی پہلی سہ ماہی کی مالیاتی رپورٹس کے اعداد و شمار، جن میں ان کے قرضوں کے پورٹ فولیوز کی وضاحت شامل ہے، ظاہر کرتی ہے کہ بینکوں کے اس گروپ میں رئیل اسٹیٹ کے قرضے مسلسل بڑھ رہے ہیں، لیکن ہر بینک کی مختص کی حکمت عملی نمایاں طور پر مختلف ہے۔

خاص طور پر، اس سال کے صرف پہلے تین مہینوں میں، رئیل اسٹیٹ کے کل بقایا قرضے (بشمول رئیل اسٹیٹ کاروباری قرضے اور تعمیراتی قرضے) 1.58 ٹریلین VND تک پہنچ گئے، جو کہ 2025 کے اختتام کے مقابلے میں تقریباً 7% زیادہ ہے۔ یہ اعداد و شمار رئیل اسٹیٹ سیکٹر کی مسلسل کشش کی عکاسی کرتا ہے، اس کے باوجود بینک سرمایہ کاری کے لیے مارکیٹ کو چیلنج کر رہا ہے۔

سال کے پہلے تین مہینوں میں رئیل اسٹیٹ کے قرضے میں تیزی سے اضافہ ہوا۔

مندرجہ بالا کل بقایا قرضوں میں سے، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے قرضے VND 1 ٹریلین (63.2% کے حساب سے) تک پہنچ گئے، جب کہ تعمیرات کے لیے قرضے VND 581,068 بلین تک پہنچ گئے، جو بقیہ 36.8% کے برابر ہے۔ SHB ، VPBank، Techcombank، MB، اور HDBank سمیت سرفہرست 5 بینکوں نے مجموعی طور پر تقریباً 1.18 ٹریلین VND کے بقایا قرضے رکھے ہیں، جو کہ سروے کیے گئے 14 بینکوں کے کل سائز کا 74.4% ہے۔

خطرے سے آگاہی

Tien Phong اخبار کے ایک رپورٹر کے ساتھ بات کرتے ہوئے، Dai Nam یونیورسٹی کے انسٹی ٹیوٹ آف فنانشل ٹیکنالوجی کے ڈائریکٹر ایسوسی ایٹ پروفیسر Dang Ngoc Duc نے تجزیہ کیا کہ رئیل اسٹیٹ کے لیے کریڈٹ "کمرے" کو بڑھانے کا فیصلہ اس حقیقت سے ہوا ہے کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں بحالی کی مدت کے بعد دوبارہ سست ہونے کے آثار دکھائی دے رہے ہیں۔ میں کمی آئی ہے، بہت سے منصوبوں پر عمل درآمد میں مشکلات کا سامنا کرنا پڑ رہا ہے، جبکہ 2026 کے آغاز سے شرح سود میں اضافے اور رئیل اسٹیٹ میں سرمائے کے بہاؤ پر سخت کنٹرول کے رجحان نے کاروباروں کی سرمائے تک رسائی کی صلاحیت کو کم کر دیا ہے۔

ایسوسی ایشن پروفیسر Dang Ngoc Duc - انسٹی ٹیوٹ آف فنانشل ٹیکنالوجی، ڈائی نام یونیورسٹی کے ڈائریکٹر۔

اعلی سرمائے کی مناسبیت کے تناسب اور مضبوط رسک مینجمنٹ کی صلاحیتوں کے حامل بینکوں کے لیے کریڈٹ کی حد میں توسیع کو سماجی ہاؤسنگ پروجیکٹس، سستی کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس، اور شہری انفراسٹرکچر پروجیکٹس کے لیے فنڈنگ ​​بڑھانے کے حل کے طور پر دیکھا جاتا ہے۔ مقصد نہ صرف مارکیٹ کی بحالی میں مدد کرنا ہے بلکہ اقتصادی نمو کو بڑھانا اور منتخب سرمایہ مختص کے ذریعے اثاثوں کے بلبلوں کے خطرے کو کم کرنا ہے۔

مسٹر ڈک کے مطابق، میکرو اکنامک مینجمنٹ کے نقطہ نظر سے، حکومت اور اسٹیٹ بینک آف ویتنام ترقی اور مالی استحکام کے اہداف میں توازن قائم کرنے کی کوشش کر رہے ہیں۔ کریڈٹ کی حدوں میں توسیع کا اطلاق عالمی سطح پر نہیں کیا جا رہا ہے بلکہ صرف مضبوط مالیاتی صلاحیت، کم غیر کارکردگی والے قرض کے تناسب، اور اعلی سرمائے کی مناسبیت کے تناسب والے بینکوں پر لاگو کیا جا رہا ہے۔ اس نقطہ نظر کا مقصد جی ڈی پی کی نمو کو سپورٹ کرنا ہے جبکہ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ سے پیدا ہونے والے خطرات کو بھی کنٹرول کرنا ہے۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں بھی بہتر لیکویڈیٹی دیکھی گئی ہے، جس سے کاروبار کو پراجیکٹ پر عمل درآمد جاری رکھنے اور نئی سپلائی کو فروغ دینے کے قابل بنایا گیا ہے۔ اس کے ساتھ ہی، رئیل اسٹیٹ سیکٹر کی بحالی سے تعمیرات، مواد، اندرونی ڈیزائن، اور لیبر مارکیٹوں پر بہت بڑا اثر پڑے گا، اس طرح مجموعی اقتصادی ترقی میں مدد ملے گی۔

تاہم، مسٹر ڈک کا خیال ہے کہ ممکنہ خطرات پر ابھی بھی گہری نظر رکھنے کی ضرورت ہے۔ "اگر مارکیٹ توقع سے زیادہ آہستہ آہستہ بحال ہوتی ہے تو، رئیل اسٹیٹ قرضوں میں تیزی سے اضافہ بینکوں کے اثاثوں کے معیار پر دباؤ ڈال سکتا ہے اور خراب قرضوں میں اضافہ کر سکتا ہے۔ اس کے علاوہ، بہت زیادہ قرض کا بہاؤ بھی کچھ علاقوں میں مقامی قیمتوں میں اضافے کا باعث بن سکتا ہے، جس سے افراط زر اور معاشی استحکام پر دباؤ پڑتا ہے،" مسٹر ڈک نے کہا۔

ایسوسی ایٹ پروفیسر ڈانگ نگوک ڈک کا خیال ہے کہ اسٹیٹ بینک آف ویتنام ایک "کنٹرولڈ نرمی" کی حکمت عملی پر عمل پیرا ہے، دونوں معاشی بحالی میں معاونت اور مالیاتی نظام کی حفاظت کو یقینی بنا رہا ہے۔ یہ نقطہ نظر بین الاقوامی معیارات، خاص طور پر باسل III رسک مینجمنٹ فریم ورک کے مطابق ہے۔ تاہم، طویل مدتی تاثیر کا انحصار ریگولیٹری باڈی کی نگرانی کی صلاحیت کے ساتھ ساتھ کمرشل بینکوں کے مارکیٹ ڈسپلن پر ہوگا۔

پالیسی کی تاثیر کو زیادہ سے زیادہ کرنے کے لیے، مسٹر ڈک نے ریئل اسٹیٹ کریڈٹ کو اس کے مطلوبہ استعمال کے مطابق واضح طور پر درجہ بندی کرنے، سماجی ہاؤسنگ اور کمرشل ہاؤسنگ کے لیے سرمایہ کو ترجیح دینے کی تجویز پیش کی جو حقیقی رہائش کی ضروریات کو پورا کرتی ہے، اور فنڈز کے بہاؤ کو قیاس آرائی پر مبنی سرگرمیوں میں محدود کرتی ہے۔ انہوں نے اعلیٰ درجے کی رئیل اسٹیٹ یا نامکمل قانونی دستاویزات والے پراجیکٹس سے متعلق قرضوں کے لیے سرمائے کی ضروریات اور رسک پروویژنز میں اضافے کی بھی تجویز دی۔ مارکیٹ کی شفافیت کو بہتر بنانے سے ریگولیٹری ایجنسیوں اور کریڈٹ اداروں کو ممکنہ خطرات کا زیادہ درست اندازہ لگانے میں مدد ملے گی، اس طرح اس بات کو یقینی بنایا جائے گا کہ ترقی مالی استحکام کے ساتھ ساتھ چلتی ہے۔

ماخذ: https://tienphong.vn/noi-room-tin-dung-bat-dong-san-kiem-soat-the-nao-post1848045.tpo